Покупатель зарубежной недвижимости обычно сталкивается с пятью налогами: разовым налогом на покупку или переход права собственности, ежегодным налогом на недвижимость, подоходным налогом с аренды, налогом на прирост капитала при продаже и всё чаще — налогом на наследство, причём нагрузка варьируется от почти нулевой до запретительной. В ОАЭ физические лица платят 0% с аренды, с прироста капитала и за само владение (лишь сбор за переход права в Дубае около 4%), тогда как Великобритания, Испания и Португалия облагают прирост капитала по ставкам 19%–28%, а аренду нерезидентов — до 24% с валового дохода. В этом руководстве приведены точные показатели 2026 года по каждой стране — ОАЭ, Кипр, Испания, Португалия, Черногория, Таиланд, Индонезия и Великобритания — с ключевым выводом по структурированию владения для каждой из них; это общая информация, а не консультация, поскольку правила КИК, CRS и антиуклонительные нормы страны вашего резидентства могут перекрывать любой описанный здесь местный режим.
ОАЭ — юрисдикция с самым низким налогообложением из восьми: физические лица платят 0% с арендного дохода и прироста капитала, а ежегодный налог на недвижимость отсутствует — против 19%–28% налога на прирост капитала и облагаемого арендного дохода в большинстве стран Европы. После базовых ставок вторым по значимости отличием становятся совокупные разовые расходы на покупку.
Данные приведены по состоянию на 2026 год и зависят от конкретной юрисдикции; ваша эффективная ставка определяется налоговым резидентством, ценовым диапазоном и структурой владения.
Для физических лиц ставка в ОАЭ равна 0% — нет налога на арендный доход, нет налога на прирост капитала и нет ежегодного налога на недвижимость. Единственная существенная статья расходов — разовый сбор за передачу права Земельного департамента Дубая (DLD).
Структурный аспект: семейный фонд в ОАЭ (ADGM, DIFC или RAK ICC) может выбрать режим налоговой прозрачности согласно статье 17 Закона о корпоративном налоге, и тогда доход считается полученным напрямую физическими лицами по ставке 0% — выгоднее 9%, которые платила бы обычная холдинговая компания.
На Кипре нет ежегодного налога на недвижимость и, после реформы 2026 года, нет гербового сбора по договору купли-продажи — но взимается налог на прирост капитала по недвижимости в размере 20%, а доход от аренды облагается прогрессивным подоходным налогом.
ВНЖ: ускоренное получение постоянного вида на жительство (Категория 6.2) требует 300,000 евро плюс НДС в новую жилую недвижимость плюс 50,000 евро обеспеченного зарубежного пассивного дохода.
Покупатели из стран за пределами ЕС сталкиваются в Испании с самым жёстким режимом налогообложения аренды — 24% с валового дохода без вычетов, — при этом совокупные расходы на покупку составляют около 10%–14%, а прирост капитала облагается по единой ставке 19%.
Резидентство: «золотая виза» была отменена 3 апреля 2025 года — маршрута «недвижимость в обмен на ВНЖ» больше не существует, а широко освещавшийся "100% налог на покупателей не из ЕС" — это застопорившийся законопроект, а не закон.
С 1 сентября 2026 года покупатели, не являющиеся налоговыми резидентами, уплачивают единый налог на переход права IMT по ставке 7.5% при покупке жилой недвижимости согласно Декрету-закону 97/2026 — для многих это примерно вдвое выше прежней эффективной ставки — плюс 0.8% гербового сбора и около 1% прочих расходов.
Резидентство: «золотая виза» по-прежнему существует, но с октября 2023 года не предусматривает варианта с недвижимостью; режим NHR закрыт для новых участников и заменён более узким режимом IFICI.
Черногория — юрисдикция с единой ставкой 15%: 15% на арендный доход и 15% на прирост капитала — плюс налог на переход права собственности 3%–6% при перепродаже, тогда как в новостройках вместо него в цену уже включён НДС 21%.
ВНЖ: программы гражданства за инвестиции нет (она закрылась в конце 2022 года). Вид на жительство через покупку недвижимости сохраняется и с 17 января 2026 года требует налоговой оценочной стоимости не менее 150,000 евро — её устанавливает Налоговое управление, а не цена покупки — для граждан стран, не входящих в ЕС; выдаётся разрешение на один год с возможностью продления и постоянный вид на жительство через пять лет.
Иностранцы не могут владеть землёй в Таиланде на праве полной собственности, но могут владеть квартирами в кондоминиуме в полную собственность (freehold) в пределах 49% иностранной квоты здания; затраты на покупку квартиры невелики (около 2%–4%), а отдельного налога на прирост капитала нет.
Резидентство: покупка недвижимости не даёт ни визы, ни приоритета в иностранной квоте; инвесторы отдельно оформляют визу долгосрочного резидента (LTR) или визу Thailand Privilege (Elite).
Иностранцы не могут владеть землёй в Индонезии на праве полной собственности (freehold) и обычно покупают виллы на Бали в долгосрочную аренду на 25–30 лет; налог покупателя при приобретении (BPHTB) составляет 5%, а арендный доход нерезидентов облагается по ставке 20% от валовой суммы, которая по соглашению об избежании двойного налогообложения часто снижается примерно до 10%.
Резидентство: визу Second Home Visa (5+5 лет) можно получить одним из двух способов — банковский депозит в размере IDR 2 млрд (около USD 130 000) в индонезийском государственном банке либо владение индонезийской недвижимостью стоимостью не менее USD 1 млн, оформленной по титулу Hak Pakai. Вариант с недвижимостью предполагает значительно более высокий порог.
Нерезидент, покупающий дополнительное жильё в Великобритании, платит гербовый сбор по ставке до 19% в верхнем диапазоне — надбавки 5% за дополнительное жильё и 2% для нерезидентов суммируются со стандартными ставками, — а также подоходный налог с аренды и 24% налога на прирост капитала по жилой недвижимости.
Резидентство: «золотой визы» нет — виза Tier 1 (Investor) закрыта 17 февраля 2022 года, и покупка недвижимости не даёт никакого иммиграционного статуса.
Для одного объекта большинство покупателей выбирают личное владение (проще и дешевле всего, без корпоративного налогового слоя); компания или SPV подходят для портфелей и удобной передачи долей; семейный фонд в ОАЭ или траст — это инструмент наследования, но правильный выбор зависит от вашего гражданства и налогового резидентства, а нормы страны вашего резидентства могут иметь приоритет над местным режимом.
INOVO знакомит клиентов с лицензированными налоговыми и юридическими специалистами; ничто из изложенного не является персональной консультацией.
ОАЭ выделяются на общем фоне: физические лица платят 0% с арендного дохода и прироста капитала, ежегодный налог на недвижимость отсутствует — есть лишь разовый сбор Земельного департамента Дубая около 4% и муниципальный жилищный сбор в размере 5% от суммы аренды, который платят проживающие. На Кипре ежегодный налог на недвижимость также отсутствует — он был отменён в 2017 году, — однако налог на прирост капитала по недвижимости в размере 20% сохраняется. На большинстве других рынков взимаются и ежегодный сбор, и налог на прирост капитала.
Как правило, да. Нерезиденты платят фиксированные 19% в Испании, 18% или 24% с жилой недвижимости в Великобритании, 20% на Кипре и 15% в Черногории, а в Португалии по прогрессивным ставкам облагается 50% прибыли. Главное исключение — ОАЭ, где для физических лиц ставка составляет 0%; в Таиланде и Индонезии прибыль вместо этого изымается через налог у источника при переходе права собственности, а не через отдельный налог на прирост капитала.
ОАЭ (10-летняя Golden Visa при покупке недвижимости на AED 2M), Кипр (ускоренное постоянное резидентство при покупке новостройки от 300,000 евро плюс НДС) и Греция остаются действующими маршрутами через недвижимость. Golden Visa Испании прекратила действие 3 апреля 2025 года, в Португалии маршрут через недвижимость закрыт с октября 2023 года, британская инвесторская виза Tier 1 закрыта в феврале 2022 года, а программа гражданства за инвестиции Черногории завершилась в конце 2022 года, хотя резидентство через недвижимость сохраняется при оценочной стоимости от 150,000 евро.
Это зависит от страны. Компания позволяет передавать доли, а не землю, что упрощает наследование, но добавляет корпоративный налог порядка 9% (ОАЭ, с суммы свыше AED 375,000), 15% (Кипр), 19% (Португалия) или 25% (Испания). Для жилой недвижимости в Великобритании компания обычно невыгодна: единая ставка SDLT 17% при цене свыше 500,000 фунтов плюс ежегодный ATED от 4,600 до 303,450 фунтов. В ОАЭ владение на физическое лицо по ставке 0% обычно выгоднее компании с налогом 9%.
Землю — нет. В Таиланде иностранцы могут владеть квартирами в кондоминиумах в полную собственность в пределах 49% иностранной квоты здания, однако земля и виллы требуют аренды на 30 лет либо компании с реальным тайским контролем. На Бали (Индонезия) иностранцы не могут владеть землёй в полную собственность (Hak Milik) и обычно используют аренду на 25–30 лет (Hak Sewa), титул права пользования Hak Pakai или иностранную компанию PT PMA.
Как правило, дважды с одного и того же дохода — нет. Первой арендный доход облагает страна нахождения объекта: например, 24% с валового дохода для арендодателей из стран вне ЕС в Испании или 20% налога у источника в Великобритании по схеме для нерезидентных арендодателей (Non-Resident Landlord Scheme). Затем страна вашего налогового резидентства обычно предоставляет зачёт уплаченного за рубежом налога по соглашению об избежании двойного налогообложения. При этом зарубежный арендный доход, как правило, всё равно нужно декларировать по месту резидентства, а благодаря автоматическому обмену данными по CRS ваша налоговая уже о нём знает.
Такое возможно, поскольку налог на наследство часто взимается как по месту нахождения объекта (situs), так и по месту вашего домициля или налогового резидентства, а Великобритания с 6 апреля 2025 года перешла к системе налога на наследство, основанной на резидентстве. Соглашения об избежании двойного налогообложения и такие структуры, как семейный фонд в ОАЭ или компания, передающая доли вместо земли, способны снизить риски местной наследственной процедуры (probate) и обязательной доли наследников, однако правила противодействия уклонению в стране вашего резидентства могут «смотреть сквозь» такие структуры.
Оставьте свои контакты, и персональный консультант свяжет вас с подходящим специалистом по структурированию в течение 24 часов.