Ein ausländischer Immobilienkäufer sieht sich typischerweise bis zu fünf Steuern gegenüber: einer einmaligen Kauf- oder Grunderwerbsteuer, einer jährlichen Grundsteuer, der Einkommensteuer auf Mieteinnahmen, der Kapitalertragsteuer beim Verkauf und zunehmend einer Erbschaftsabgabe — und die Belastung reicht von nahezu null bis erdrückend. Die VAE besteuern Privatpersonen mit 0% auf Miete, Gewinne und Eigentum (lediglich eine Dubai-Übertragungsgebühr von rund 4%), während das Vereinigte Königreich, Spanien und Portugal Gewinne mit 19%–28% und Mieteinnahmen Gebietsfremder mit bis zu 24% des Bruttobetrags besteuern. Dieser Leitfaden legt die genauen Zahlen für 2026 Land für Land für die VAE, Zypern, Spanien, Portugal, Montenegro, Thailand, Indonesien und das Vereinigte Königreich dar, jeweils mit dem zentralen Aspekt der Eigentumsstrukturierung; es handelt sich um allgemeine Informationen, nicht um eine Beratung, denn die Regelungen des Heimatlandes zur Hinzurechnungsbesteuerung (CFC), zum CRS und zur Missbrauchsvermeidung können jede hier beschriebene lokale Behandlung außer Kraft setzen.
Die VAE sind die steuerlich günstigste der acht Jurisdiktionen: Privatpersonen zahlen 0% auf Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne, und es gibt keine jährliche Grundsteuer – gegenüber 19%–28% Kapitalertragsteuer und steuerpflichtigen Mieteinnahmen in weiten Teilen Europas. Nach den Schlagzeilensätzen sind die gesamten einmaligen Kaufnebenkosten der nächste große Unterschied.
Die Angaben gelten für 2026 und sind jurisdiktionsspezifisch; Ihr effektiver Steuersatz hängt von Ansässigkeit, Preisklasse und Struktur ab.
Die VAE besteuern Privatpersonen mit 0% — keine Steuer auf Mieteinnahmen, keine Steuer auf Veräußerungsgewinne und keine jährliche Grundsteuer. Der einzige nennenswerte Kostenpunkt ist die einmalige Übertragungsgebühr des Dubai Land Department (DLD).
Strukturierungsaspekt: Eine VAE-Familienstiftung (ADGM, DIFC oder RAK ICC) kann nach Artikel 17 des Körperschaftsteuergesetzes für die steuerliche Transparenz optieren, sodass die Einkünfte den Privatpersonen mit 0% zugerechnet werden — besser als die 9%, die eine gewöhnliche Holdinggesellschaft tragen müsste.
Zypern erhebt keine jährliche Grundsteuer und, nach der Reform 2026, keine Stempelsteuer auf den Kaufvertrag — besteuert aber Veräußerungsgewinne aus Immobilien mit 20% und Mieteinkünfte nach der progressiven Einkommensteuer.
Aufenthalt: die beschleunigte Daueraufenthaltsgenehmigung (Kategorie 6.2) erfordert 300,000 Euro plus Mehrwertsteuer in neu gebauten Wohnimmobilien plus 50,000 Euro an gesichertem ausländischem passivem Einkommen.
Käufer aus Nicht-EU-Staaten unterliegen in Spanien der ungünstigsten Besteuerung von Mieteinkünften — 24% Steuer auf die Bruttomiete ohne Abzugsmöglichkeiten —, während die gesamten Kaufnebenkosten bei etwa 10%–14% liegen und Veräußerungsgewinne pauschal mit 19% besteuert werden.
Aufenthaltsrecht: Das Golden Visa wurde am 3. April 2025 abgeschafft — es besteht kein Weg mehr von der Immobilie zur Aufenthaltsgenehmigung, und die vielfach berichtete „100% Steuer für Nicht-EU-Käufer" ist ein ins Stocken geratener Vorschlag, kein geltendes Recht.
Ab dem 1. September 2026 zahlen steuerlich nicht ansässige Käufer nach dem Gesetzesdekret 97/2026 eine pauschale IMT-Grunderwerbsteuer von 7,5 % auf Wohnimmobilien — für viele rund das Doppelte des bisherigen Effektivsatzes — zuzüglich 0,8 % Stempelsteuer und etwa 1 % Nebenkosten.
Aufenthalt: Das Golden Visa besteht weiterhin, verfügt aber seit Oktober 2023 über keinen Immobilienweg mehr; das NHR-Regime ist für Neuzugänge geschlossen und wurde durch das engere IFICI ersetzt.
Montenegro ist eine Jurisdiktion mit einheitlichen 15% — 15% auf Mieteinnahmen und 15% auf Veräußerungsgewinne — mit einer Grunderwerbsteuer von 3%–6% beim Wiederverkauf, während bei Neubauten stattdessen 21% MwSt. im Preis enthalten sind.
Aufenthaltsrecht: Eine Staatsbürgerschaft durch Investition gibt es nicht (dieses Programm endete Ende 2022). Der Aufenthalt über Immobilieneigentum besteht fort und setzt seit dem 17. Januar 2026 für Nicht-EU-Bürger einen steuerlich festgestellten Wert von mindestens 150,000 Euro voraus — festgesetzt von der Steuerbehörde, nicht durch den Kaufpreis —, womit eine einjährige, verlängerbare Aufenthaltserlaubnis und nach fünf Jahren der Daueraufenthalt verbunden sind.
Ausländer können in Thailand kein Volleigentum an Grund und Boden erwerben, wohl aber Eigentumswohnungen als Volleigentum im Rahmen der 49-%-Ausländerquote eines Gebäudes; die Kaufnebenkosten für eine Eigentumswohnung sind niedrig (etwa 2 %–4 %), und eine gesonderte Kapitalertragsteuer gibt es nicht.
Aufenthalt: Der Immobilienkauf verschafft weder ein Visum noch Vorrang bei der Ausländerquote; Investoren nutzen dafür gesondert das Long-Term-Resident-Visum (LTR) oder das Thailand-Privilege-Visum (Elite).
Ausländer können in Indonesien kein Volleigentum (Freehold) an Grund und Boden erwerben und kaufen Villen auf Bali in der Regel über ein Pachtrecht mit 25–30 Jahren Laufzeit; die Erwerbsteuer des Käufers (BPHTB) beträgt 5 %, und Mieteinkünfte Nichtansässiger werden mit 20 % der Bruttoeinnahmen besteuert, häufig reduziert auf rund 10 % nach einem Doppelbesteuerungsabkommen.
Aufenthalt: Das Second Home Visa (5+5 Jahre) lässt sich auf zwei Wegen erlangen — über eine Bankeinlage von IDR 2 Mrd. (rund USD 130.000) bei einer indonesischen Staatsbank oder über Eigentum an indonesischen Immobilien im Wert von mindestens USD 1 Million, gehalten unter einem Hak-Pakai-Titel. Der Immobilienweg ist die weitaus höhere Schwelle.
Ein Gebietsfremder, der eine zusätzliche Wohnimmobilie im Vereinigten Königreich erwirbt, zahlt in der obersten Stufe bis zu 19% Stempelsteuer — der Zuschlag von 5% für zusätzliche Wohnimmobilien und der Zuschlag von 2% für Gebietsfremde kommen zu den Standardsätzen hinzu — sowie Einkommensteuer auf Mieteinnahmen und 24% Kapitalertragsteuer auf Gewinne aus Wohnimmobilien.
Aufenthalt: Es gibt kein Golden Visa — das Tier-1-(Investor-)Visum wurde am 17. Februar 2022 eingestellt, und der Immobilienkauf verleiht keinen aufenthaltsrechtlichen Status.
Für eine einzelne Immobilie nutzen die meisten Käufer das persönliche Eigentum (am einfachsten und günstigsten, ohne Körperschaftsteuerebene); eine Gesellschaft oder SPV eignet sich für Portfolios und saubere Anteilsübertragungen; eine VAE-Familienstiftung oder ein Trust ist das Nachfolgeinstrument — doch die richtige Wahl hängt von Ihrer Staatsangehörigkeit und Ihrem steuerlichen Wohnsitz ab, und die Regeln Ihres Heimatlandes können die lokale Behandlung außer Kraft setzen.
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Die VAE stechen heraus: Privatpersonen zahlen 0% auf Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne, und es gibt keine jährliche Grundsteuer – lediglich eine einmalige Übertragungsgebühr von rund 4% an das Dubai Land Department sowie eine kommunale Wohnabgabe in Höhe von 5% der Miete, die von den Nutzern getragen wird. Auch Zypern kennt keine jährliche Grundsteuer, die 2017 abgeschafft wurde, erhebt aber weiterhin 20% Kapitalertragsteuer auf Immobilien. Die meisten anderen Märkte erheben sowohl eine jährliche Abgabe als auch eine Kapitalertragsteuer.
In der Regel ja. Nichtansässige zahlen in Spanien pauschal 19%, 18% oder 24% auf britische Wohnimmobilien, 20% in Zypern und 15% in Montenegro, während Portugal 50% des Gewinns zu progressiven Sätzen besteuert. Die wichtigste Ausnahme sind die VAE, wo Privatpersonen 0% zahlen; Thailand und Indonesien erfassen den Gewinn stattdessen über eine übertragungsbezogene Quellensteuer statt über eine separate Kapitalertragsteuer.
Die VAE (10-Jahres-Golden-Visa ab AED 2M Immobilienwert), Zypern (beschleunigte Daueraufenthaltsgenehmigung ab 300,000 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer im Neubau) und Griechenland bleiben aktive Immobilienrouten. Spaniens Golden Visa endete am 3. April 2025, Portugal bietet seit Oktober 2023 keinen Immobilienweg mehr, das britische Tier-1-Investorenvisum wurde im Februar 2022 eingestellt, und Montenegros Staatsbürgerschaft durch Investition lief Ende 2022 aus — die Aufenthaltsgenehmigung über Immobilien besteht jedoch weiterhin ab einem festgestellten Wert von 150,000 Euro.
Das hängt vom Land ab. Über eine Gesellschaft lassen sich Anteile statt Grundbesitz übertragen, was die Nachfolge erleichtert, doch kommt Körperschaftsteuer von rund 9% (VAE, oberhalb von AED 375,000), 15% (Zypern), 19% (Portugal) oder 25% (Spanien) hinzu. Bei britischen Wohnimmobilien ist eine Gesellschaft meist nachteilig: pauschal 17% SDLT oberhalb von 500,000 Pfund zuzüglich einer jährlichen ATED von 4,600 bis 303,450 Pfund. In den VAE schlägt das Direkteigentum mit 0% eine mit 9% besteuerte Gesellschaft in der Regel.
Grundstücke nicht. In Thailand können Ausländer Eigentumswohnungen im Volleigentum innerhalb der 49%-Ausländerquote eines Gebäudes erwerben; für Grundstücke und Villen ist jedoch eine 30-jährige Pacht (Leasehold) oder eine tatsächlich thailändisch gehaltene Gesellschaft erforderlich. Auf Bali (Indonesien) können Ausländer kein Volleigentum (Hak Milik) an Grundstücken erwerben und nutzen in der Regel eine Pacht von 25–30 Jahren (Hak Sewa), ein Hak-Pakai-Nutzungsrecht oder eine PT PMA, eine Gesellschaft in ausländischem Besitz.
In der Regel nicht zweimal auf dasselbe Einkommen. Zuerst besteuert das Belegenheitsland die Miete — zum Beispiel 24% auf die Bruttomiete für Vermieter von außerhalb der EU in Spanien oder eine britische Quellensteuer von 20% im Rahmen des Non-Resident Landlord Scheme — und Ihr steuerliches Wohnsitzland gewährt anschließend üblicherweise eine Anrechnung der ausländischen Steuer nach einem Doppelbesteuerungsabkommen. Die ausländischen Mieteinnahmen müssen Sie im Heimatland dennoch normalerweise erklären, und durch den automatischen CRS-Informationsaustausch sind sie Ihrer Steuerbehörde bereits bekannt.
Das kann der Fall sein, denn die Erbschaftsteuer wird häufig sowohl dort erhoben, wo die Immobilie belegen ist (Situs), als auch dort, wo Sie Ihren Wohnsitz (Domizil) bzw. Ihre steuerliche Ansässigkeit haben – und das Vereinigte Königreich ist zum 6. April 2025 auf ein ansässigkeitsbasiertes Erbschaftsteuersystem umgestellt. Doppelbesteuerungsabkommen sowie Strukturen wie eine VAE-Familienstiftung oder eine Gesellschaft, bei der Anteile statt Grundbesitz übertragen werden, können die Belastung durch lokale Nachlassverfahren und Pflichtteilsrechte verringern; Missbrauchsvermeidungsvorschriften im Heimatland können jedoch durch solche Strukturen hindurchgreifen.
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