Un comprador extranjero de inmuebles se enfrenta normalmente a hasta cinco impuestos: un impuesto único de compra o transmisión, un impuesto anual sobre la propiedad, el impuesto sobre la renta del alquiler, el impuesto sobre las ganancias de capital en la venta y, cada vez más, un gravamen sucesorio — y la carga va desde casi nula hasta punitiva. Los EAU gravan a las personas físicas al 0% sobre el alquiler, las ganancias y la titularidad (solo una tasa de transmisión de Dubái de aproximadamente el 4%), mientras que el Reino Unido, España y Portugal gravan las ganancias al 19%–28% y el alquiler de no residentes hasta el 24% del importe bruto. Esta guía expone las cifras exactas de 2026 país por país en los EAU, Chipre, España, Portugal, Montenegro, Tailandia, Indonesia y el Reino Unido, con el enfoque principal de estructuración de la titularidad en cada caso; se trata de información general, no de asesoramiento, ya que las normas de transparencia fiscal internacional (CFC), CRS y antielusión del país de residencia pueden prevalecer sobre cualquier tratamiento local aquí descrito.
Los EAU son la jurisdicción con menor carga fiscal de las ocho: los particulares pagan un 0% sobre los ingresos por alquiler y las plusvalías y no existe impuesto anual sobre la propiedad, frente a un impuesto sobre plusvalías del 19%–28% y unos ingresos por alquiler gravados en la mayor parte de Europa. Más allá de los tipos principales, los costes totales de compra pagados una sola vez son el siguiente gran factor diferenciador.
Las cifras corresponden a 2026 y son específicas de cada jurisdicción; su tipo efectivo depende de la residencia, el tramo de precio y la estructura.
Los EAU aplican un 0% a las personas físicas — sin impuesto sobre las rentas del alquiler, sin impuesto sobre plusvalías y sin impuesto anual sobre la propiedad. El único coste relevante es la tasa única de transmisión del Dubai Land Department (DLD).
Enfoque de estructuración: una fundación familiar de los EAU (ADGM, DIFC o RAK ICC) puede optar por ser tratada como fiscalmente transparente al amparo del artículo 17 de la Ley del Impuesto de Sociedades, de modo que las rentas se atribuyen directamente a las personas físicas al 0% — mejorando el 9% que soportaría una sociedad holding normal.
Chipre no tiene impuesto anual sobre la propiedad y, tras la reforma de 2026, tampoco impuesto de timbre sobre el contrato de compraventa — pero aplica un 20% de impuesto sobre las ganancias de capital inmobiliarias y grava las rentas del alquiler mediante el impuesto sobre la renta progresivo.
Residencia: la residencia permanente por vía rápida (Categoría 6.2) requiere 300,000 euros más IVA en vivienda residencial de obra nueva, junto con 50,000 euros de ingresos pasivos garantizados de origen extranjero.
Los compradores extracomunitarios se enfrentan al tratamiento más gravoso del alquiler en España — un 24% de impuesto sobre el alquiler bruto sin deducciones —, mientras que los costes totales de compra rondan el 10%–14% y las plusvalías tributan a un tipo fijo del 19%.
Residencia: la Golden Visa fue suprimida el 3 de abril de 2025 — no queda ninguna vía de residencia por compra de vivienda, y el tan difundido «impuesto del 100% a los compradores extracomunitarios» es una propuesta paralizada, no una ley.
Desde el 1 de septiembre de 2026, los compradores no residentes fiscales pagan un IMT (impuesto de transmisiones) de tipo fijo del 7.5% sobre inmuebles residenciales en virtud del Decreto-Ley 97/2026 — aproximadamente el doble del tipo efectivo anterior para muchos de ellos — además de un 0.8% de impuesto de actos jurídicos documentados y alrededor de un 1% en gastos.
Residencia: la Golden Visa sigue existiendo, pero no cuenta con una vía inmobiliaria desde octubre de 2023; el régimen NHR está cerrado a nuevos solicitantes y ha sido sustituido por el más restringido IFICI.
Montenegro es una jurisdicción de tipo único del 15% — 15% sobre las rentas del alquiler y 15% sobre las ganancias de capital — con un impuesto de transmisiones del 3%–6% en las reventas, mientras que la obra nueva incorpora en su lugar un 21% de IVA incluido en el precio.
Residencia: no existe ciudadanía por inversión (ese programa cerró a finales de 2022). La residencia por inversión inmobiliaria continúa y, desde el 17 de enero de 2026, exige un valor fiscal comprobado de al menos 150,000 euros — fijado por la Autoridad Tributaria, no el precio de compra — para los nacionales de fuera de la UE, y otorga un permiso de un año renovable, con residencia permanente a los cinco años.
Los extranjeros no pueden ser propietarios de terrenos en pleno dominio en Tailandia, pero sí pueden poseer unidades de condominio en pleno dominio dentro del cupo extranjero del 49% de un edificio; los costes de compra de un condominio son bajos (alrededor del 2%–4%) y no existe un impuesto sobre plusvalías independiente.
Residencia: la compra de un inmueble no otorga ningún visado ni prioridad en el cupo extranjero; los inversores recurren por separado al visado Long-Term Resident (LTR) o al Thailand Privilege (Elite).
Los extranjeros no pueden ser propietarios de terrenos en pleno dominio en Indonesia y normalmente compran villas en Bali mediante un arrendamiento a largo plazo (leasehold) de 25–30 años; el impuesto de adquisición a cargo del comprador (BPHTB) es del 5% y las rentas de alquiler de no residentes tributan al 20% sobre el importe bruto, a menudo reducido a alrededor del 10% en virtud de un convenio de doble imposición.
Residencia: el Second Home Visa (5+5 años) puede obtenerse por dos vías — un depósito bancario de IDR 2bn (unos USD 130,000) mantenido en un banco estatal indonesio, o la titularidad de un inmueble indonesio por valor de al menos USD 1 millón bajo título Hak Pakai. La vía inmobiliaria supone, con diferencia, el umbral más alto.
Un no residente que compra una vivienda adicional en el Reino Unido paga hasta un 19% de stamp duty en el tramo superior — los recargos del 5% por vivienda adicional y del 2% por no residente se suman a los tipos estándar — más el impuesto sobre la renta del alquiler y un 24% de impuesto sobre las ganancias de capital en las ganancias de inmuebles residenciales.
Residencia: no existe golden visa — el visado Tier 1 (Investor) se cerró el 17 de febrero de 2022 y comprar un inmueble no otorga ningún estatus migratorio.
Para una única vivienda, la mayoría de los compradores opta por la titularidad personal (lo más sencillo y económico, sin una capa de impuesto de sociedades); una sociedad o un SPV encajan con carteras y con transmisiones limpias de participaciones; una fundación familiar en los EAU o un trust son la herramienta sucesoria — pero la elección correcta depende de su nacionalidad y de su residencia fiscal, y las normas de su país de origen pueden prevalecer sobre el tratamiento local.
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Los EAU destacan con claridad: los particulares pagan un 0% sobre los ingresos por alquiler y las plusvalías y no existe impuesto anual sobre la propiedad, solo una tasa única de transmisión de aproximadamente el 4% del Departamento de Tierras de Dubái y una tasa municipal de vivienda del 5% del alquiler que abonan los ocupantes. Chipre tampoco tiene impuesto anual sobre la propiedad, suprimido en 2017, pero sigue aplicando un 20% de impuesto sobre las plusvalías inmobiliarias. La mayoría de los demás mercados aplican tanto un cargo anual como un impuesto sobre plusvalías.
Normalmente sí. Los no residentes pagan un tipo fijo del 19% en España, el 18% o el 24% sobre inmuebles residenciales en el Reino Unido, el 20% en Chipre y el 15% en Montenegro, mientras que Portugal grava el 50% de la ganancia a tipos progresivos. La principal excepción son los EAU, donde las personas físicas pagan el 0%; Tailandia e Indonesia, en cambio, capturan la ganancia mediante una retención vinculada a la transmisión en lugar de un impuesto sobre plusvalías independiente.
Los EAU (Golden Visa de 10 años con AED 2M en inmuebles), Chipre (residencia permanente por vía rápida con 300,000 euros más IVA en obra nueva) y Grecia siguen siendo vías inmobiliarias activas. La Golden Visa de España finalizó el 3 de abril de 2025, Portugal no tiene vía inmobiliaria desde octubre de 2023, el visado de inversor Tier 1 del Reino Unido se cerró en febrero de 2022 y la ciudadanía por inversión de Montenegro se cerró a finales de 2022, aunque la residencia por inmueble continúa a partir de un valor tasado de 150,000 euros.
Depende del país. Una sociedad le permite transmitir participaciones en lugar de suelo, lo que facilita la sucesión, pero añade un impuesto de sociedades de aproximadamente el 9% (EAU, por encima de AED 375,000), 15% (Chipre), 19% (Portugal) o 25% (España). Para la vivienda residencial en el Reino Unido, una sociedad suele resultar penalizadora: un SDLT fijo del 17% por encima de 500,000 libras más un ATED anual de 4,600 a 303,450 libras. En los EAU, la titularidad personal al 0% normalmente supera a una sociedad gravada al 9%.
Terrenos no. En Tailandia, los extranjeros pueden ser propietarios de unidades de condominio en pleno dominio dentro del cupo extranjero del 49% de un edificio, pero los terrenos y las villas requieren un arrendamiento de 30 años o una sociedad genuinamente de propiedad tailandesa. En Bali (Indonesia), los extranjeros no pueden poseer terrenos en pleno dominio (Hak Milik) y suelen recurrir a un arrendamiento (Hak Sewa) de 25–30 años, a un título de derecho de uso Hak Pakai o a una sociedad de capital extranjero PT PMA.
Normalmente no se tributa dos veces por la misma renta. El país donde se sitúa el inmueble grava primero el alquiler —por ejemplo, un 24% sobre el importe bruto para arrendadores no comunitarios en España, o una retención británica del 20% bajo el Non-Resident Landlord Scheme— y su país de residencia fiscal suele conceder después un crédito por el impuesto pagado en el extranjero en virtud de un convenio de doble imposición. Aun así, normalmente deberá declarar la renta extranjera en su país, y el intercambio automático de información CRS implica que su administración tributaria ya la conoce.
Puede serlo, porque el impuesto sobre sucesiones a menudo se exige tanto donde se ubica el inmueble (situs) como donde usted tiene su domicilio o residencia fiscal, y el Reino Unido pasó a un sistema de impuesto sobre sucesiones basado en la residencia desde el 6 de abril de 2025. Los convenios de doble imposición y estructuras como una fundación familiar de los EAU o una sociedad que transmite participaciones en lugar de suelo pueden reducir la exposición al procedimiento sucesorio local y a la legítima forzosa, pero las normas antielusión de su país de origen pueden desconocerlas.
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