Недвижимость в Spain

Да. Испания не накладывает ограничений на иностранное владение недвижимостью, и покупатели не из ЕС имеют те же права на покупку, что и граждане ЕС. Вам нужен только испанский налоговый номер (NIE), получение которого занимает несколько дней. Предложенный 100% налог на покупателей-нерезидентов не из ЕС обсуждался, но по состоянию на 2026 год не действует, поэтому применяются обычные правила.

Нет. Испания отменила золотую визу 3 апреля 2025 года, поэтому покупка недвижимости больше не даёт вида на жительство для новых заявителей. Действующие держатели по-прежнему могут её продлевать. Чтобы жить в Испании долгосрочно, инвесторы теперь используют Non-Lucrative Visa (маршрут пассивного дохода) или Digital Nomad Visa, обе из которых естественно сочетаются с владением жильём здесь.

Заложите в бюджет примерно 10–13% от цены покупки сверх стоимости сделки. Новостройки облагаются НДС 10% плюс около 1,5% гербового сбора, тогда как жильё вторичного рынка облагается региональным налогом на передачу (ITP) в размере 6–10%. Нотариальные, регистрационные и юридические сборы добавляют остальное. Это стандартные издержки покупателя на приобретение по всей Испании.

Жилая недвижимость в Испании даёт валовую доходность около 6,1%, при этом Costa del Sol, Costa Blanca и Балеарские острова опережают средний показатель по стране. Стоимость капитала растёт примерно на 5–8% в год, чему способствуют рекордный туризм, иностранный спрос и ограниченное предложение новостроек. Прибрежные и островные рынки резко выросли к 2026 году, сочетая высокий доход с потенциалом прироста капитала.

Арендодатели-нерезиденты платят 19% с чистого дохода от аренды, если они являются резидентами ЕС/ЕЭЗ, или 24% с валового дохода (без вычетов), если находятся за пределами ЕС. Вменённый подоходный налог примерно 1,1–2% от кадастровой стоимости применяется даже когда жильё пустует. Прирост капитала при продаже облагается по ставке 19–24%, с удержанием 3% при завершении сделки.

Costa del Sol вокруг Марбельи и Малаги лидирует по международному спросу на аренду и росту цен, за ней следуют Costa Blanca и Балеарские острова. Эти прибрежные и островные рынки превосходят средний показатель по стране как по доходности, так и по приросту стоимости благодаря круглогодичному солнцу, рекордному туризму и ограниченному предложению новостроек. Проекты off-plan в этих горячих точках позволяют инвесторам закрепить цены ниже рыночных до завершения строительства.

Да, при наличии правильной региональной лицензии — и правила менялись дважды за последний год, поэтому проверяйте, что действует сейчас. Общенациональный испанский регистрационный номер для аренды (NRA, выдававшийся через цифровое единое окно с 1 июля 2025 года) был отменён Верховным судом 22 мая 2026 года, который постановил, что государство вторглось в полномочия автономных сообществ в сфере туризма. Сохранилась региональная система, которая всегда и выполняла реальную работу: VFT в Андалусии, VT в Валенсийском сообществе, HUT в Каталонии и их аналоги — каждая со своим реестром, условиями и режимом проверок, и каждый номер должен указываться в объявлении на любой платформе. Суд оставил в силе цифровое единое окно и обязанности платформ по обмену данными, поэтому аренда в любом случае остаётся видимой для налоговых органов.

Да, и это риск, который упускает большинство покупателей. С момента вступления Organic Law 1/2025 в силу 3 апреля 2025 года испанское сообщество собственников может разрешить, ограничить, обусловить или полностью запретить туристическую аренду в здании большинством в три пятых собственников, представляющих три пятых долей в общей собственности, — и новая туристическая деятельность теперь требует прямого предварительного согласия сообщества, а не его молчания. Деятельность, уже осуществлявшаяся до 3 апреля 2025 года, как правило, сохраняет прежний статус. Если доход от посуточной сдачи входит в ваше обоснование покупки, прочитайте устав сообщества и протоколы двух последних общих собраний до сделки, а не после.

Об этом было объявлено, но законодательно это так и не оформлено. Премьер-министр в январе 2025 года предложил государственный сбор в размере до 100% при покупках покупателями из стран, не входящих в ЕС, которые не являются резидентами Испании, и правящая партия внесла это в парламент в мае 2025 года, однако мера не была принята голосованием, даты вступления в силу не существует, а собственный жилищный пакет правительства от января 2026 года её не включает. Парламент меньшинства делает принятие новых налогов исключительно сложным. Относитесь к этому как к политическому риску, за которым нужно следить, а не как к расходу, который нужно закладывать в бюджет, — и учтите, что все опубликованные версии касались только покупателей из стран вне ЕС, не являющихся резидентами Испании.

Закладывайте в бюджет четыре регулярные статьи расходов. IBI, муниципальный налог на недвижимость, составляет примерно 0.4–1.1% от кадастровой стоимости — а кадастровая стоимость обычно существенно ниже рыночной цены, поэтому фактическая сумма к уплате, как правило, значительно меньше, чем предполагает этот процент. Взносы на содержание зависят от инфраструктуры комплекса: от скромных сумм в обычном доме до нескольких сотен евро в месяц в курортном проекте с бассейнами, садами и охраной. Местный сбор за вывоз мусора (tasa de basura) — небольшой ежегодный платёж. И как нерезидент вы ежегодно подаёте Modelo 210: с фактического арендного дохода по указанным выше ставкам за любой период, когда объект сдавался, и с вменённого дохода, рассчитанного от кадастровой стоимости, за любой период, когда он не сдавался.