Недвижимость в Thailand · Phuket

Да. Иностранцы могут владеть квартирами в кондоминиумах в полную собственность (freehold) на своё имя при условии, что не более 49% общей площади здания находится в иностранном владении (иностранная квота). Виллы стоят на тайской земле, поэтому иностранцы обычно вместо этого оформляют долгосрочную зарегистрированную аренду. На Пхукете freehold-кондоминиумы у моря и арендованные виллы с бассейном — два стандартных маршрута для зарубежных инвесторов.

Транзакционные издержки низкие — примерно 2–3% от цены. Основной сбор — это пошлина за передачу в размере 2% от оценочной стоимости Земельного департамента, плюс скромный гербовый сбор или специальный бизнес-налог 3,3% при перепродаже в течение пяти лет. НДС на жилую недвижимость отсутствует, что удерживает стоимость входа на Пхукете среди самых низких в Азии.

Доход от аренды для нерезидентов облагается по фиксированной ставке 15% (обычно взимается как удержание у источника), что значительно ниже большинства европейских ставок. Владельцы также платят небольшой ежегодный налог на землю и здания — всего 0,02–0,1% для жилого использования. В Таиланде нет отдельного налога на прирост капитала; вместо этого налог, удерживаемый у источника, применяется в момент продажи и рассчитывается на основе оценочной стоимости.

Сама по себе недвижимость не даёт вида на жительство, но покупка freehold-кондоминиума стоимостью не менее 3 миллионов бат (около $85,000) может помочь вам претендовать на 10-летнюю визу долгосрочного резидента (LTR). В качестве альтернативы, виза Thailand Privilege (Elite) начинается от 650,000 бат (около $18,700) на пять лет, предлагая долгосрочное проживание независимо от какой-либо покупки.

Пхукет обычно обеспечивает валовую доходность 6–8% при долгосрочной аренде и 8–15% при краткосрочной курортной аренде, с ростом капитала около 8–10% в год. Хорошо управляемые виллы с бассейном дают чистыми примерно 8%, а заполняемость при краткосрочной аренде превышает 70%. Прогнозируется, что Пхукет обгонит Бангкок, чему способствуют спрос на пятизвёздочные курорты и стабильный международный туризм.

Покупки off-plan осуществляются поэтапно: вы бронируете объект, подписываете договор купли-продажи, затем оплачиваете платежами, привязанными к этапам строительства, с остатком к оплате по завершении и передаче титула. Иностранные покупатели кондоминиумов должны перевести средства из-за рубежа в иностранной валюте, чтобы закрепить freehold-титул. В число проектов INOVO на Пхукете входят Sudara Residences, Serenity Naiyang, Cielo Rawai и Casa de Monte.

Не на посуточной или понедельной основе, если у здания нет гостиничной лицензии. Согласно тайскому Hotel Act, сдача на срок менее 30 дней требует такой лицензии, и на Пхукете это требование применяется на практике: штрафы начинаются от THB 20,000 плюс ежедневный штраф за всё время нарушения. Есть два законных пути: приобрести объект в проекте с лицензированной гостиничной или курортной программой аренды либо сдавать на срок от 30 дней и более.

Договор аренды может быть зарегистрирован в отношении титула на срок не более 30 лет, и этот зарегистрированный срок действительно надёжен. Распространённая схема продления «30+30» является договорным обязательством продавца, а не автоматическим правом, и тайские суды не обеспечивали последовательного принудительного исполнения заранее согласованных продлений в отношении нового собственника земли. Рассматривайте первые 30 лет как тот актив, который вы приобретаете, регистрируйте договор аренды в земельном управлении (Land Office) и проверяйте, кто контролирует компанию, владеющую землёй.

Редко и практически не в местном тайском банке. Небольшое число кредиторов предлагает нерезидентам займы в иностранной валюте, как правило через зарубежные отделения и при консервативном соотношении кредита к стоимости. Есть и практическое ограничение: покупка апартаментов во фрихолд требует, чтобы средства были переведены в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте и подтверждены формой FET, поэтому любое финансирование приходится структурировать с учётом этого. Большинство покупателей используют собственные средства или рассрочку застройщика.

Две регулярные статьи расходов плюс одна при покупке. Плата за обслуживание мест общего пользования начисляется за квадратный метр в месяц и растёт с уровнем инфраструктуры, поэтому брендированный проект курортного класса в содержании обходится заметно дороже комплекса среднего сегмента. Налог на землю и строения при жилом использовании составляет 0.02-0.1% в год. При переходе права также уплачивается разовый взнос в резервный фонд на будущий капитальный ремонт.

Всё зависит от того, что для вас важнее: чистый титул или более высокий чистый доход. Апартаменты в пределах 49% иностранной квоты оформляются во фрихолд на ваше имя, их проще перепродать другому иностранцу и они, как правило, приносят 6-8% на долгосрочной аренде. Вилла с бассейном обычно оформляется в лизхолд и дороже в содержании, однако при грамотном управлении может давать порядка 8% чистыми при загрузке краткосрочной аренды выше 70%, но интересна более узкому кругу покупателей при перепродаже. Большинство тех, кто впервые приобретает недвижимость за рубежом, начинают с апартаментов.