Un acquéreur immobilier étranger est généralement confronté à cinq impôts au maximum : une taxe d'acquisition ou de mutation ponctuelle, une taxe foncière annuelle, l'impôt sur les revenus locatifs, l'impôt sur les plus-values lors de la revente et, de plus en plus souvent, des droits de succession — et la charge fiscale va de quasi nulle à confiscatoire. Les Émirats arabes unis imposent les particuliers à 0% sur les loyers, les plus-values et la détention (seuls s'appliquent des frais de mutation d'environ 4% à Dubaï), tandis que le Royaume-Uni, l'Espagne et le Portugal taxent les plus-values à 19%–28% et les loyers des non-résidents jusqu'à 24% du montant brut. Ce guide présente les chiffres exacts pour 2026, pays par pays, pour les Émirats arabes unis, Chypre, l'Espagne, le Portugal, le Monténégro, la Thaïlande, l'Indonésie et le Royaume-Uni, avec pour chacun l'angle essentiel de structuration de la détention ; il s'agit d'informations générales et non de conseils, car les règles CFC, CRS et anti-abus du pays de résidence peuvent primer sur tout traitement local décrit ici.
Les Émirats arabes unis constituent la juridiction la moins taxée des huit : les particuliers paient 0% sur les revenus locatifs et les plus-values, et il n'existe aucune taxe foncière annuelle, contre 19%–28% d'impôt sur les plus-values et des revenus locatifs imposés dans la plupart des pays européens. Au-delà des taux affichés, le total des frais d'acquisition ponctuels constitue le deuxième grand facteur de différenciation.
Les chiffres portent sur 2026 et sont propres à chaque juridiction ; votre taux effectif dépend de votre résidence, de la tranche de prix et de la structure retenue.
Les Émirats arabes unis imposent les particuliers à 0% — aucun impôt sur les revenus locatifs, aucun impôt sur les plus-values et aucune taxe foncière annuelle. Le seul coût significatif est le droit de mutation ponctuel du Dubai Land Department (DLD).
Angle structuration : une fondation familiale émiratie (ADGM, DIFC ou RAK ICC) peut opter pour la transparence fiscale au titre de l'article 17 de la loi sur l'impôt sur les sociétés ; les revenus sont alors attribués directement aux personnes physiques, à 0% — mieux que les 9% que supporterait une société holding classique.
Chypre n'applique aucun impôt foncier annuel et, depuis la réforme de 2026, aucun droit de timbre sur le contrat d'achat — mais le pays prélève un impôt de 20% sur les plus-values immobilières et impose les revenus locatifs au barème progressif de l'impôt sur le revenu.
Résidence : la résidence permanente accélérée (catégorie 6.2) exige un investissement de 300,000 euros plus TVA dans un logement résidentiel neuf, ainsi que 50,000 euros de revenus passifs de source étrangère garantis.
Les acheteurs hors UE subissent en Espagne le traitement locatif le plus lourd — 24% d'impôt sur les loyers bruts, sans aucune déduction — tandis que les frais d'acquisition totaux avoisinent 10%–14% et que les plus-values sont imposées à un taux forfaitaire de 19%.
Résidence : le Golden Visa a été supprimé le 3 avril 2025 — il ne subsiste aucune voie de résidence par l'immobilier, et l'"impôt de 100% sur les acheteurs hors UE" largement relayé est une proposition au point mort, et non une loi.
À compter du 1er septembre 2026, les acquéreurs non-résidents fiscaux acquittent un droit de mutation IMT au taux forfaitaire de 7.5% sur les biens résidentiels, en application du décret-loi 97/2026 — soit environ le double du taux effectif antérieur pour bon nombre d'entre eux — auquel s'ajoutent 0.8% de droit de timbre et environ 1% de frais.
Résidence : le Golden Visa existe toujours, mais ne comporte plus de voie immobilière depuis octobre 2023 ; le régime NHR est fermé aux nouveaux entrants, remplacé par le dispositif IFICI, plus restrictif.
Le Monténégro est une juridiction à taux forfaitaire de 15% — 15% sur les revenus locatifs et 15% sur les plus-values — assortie d'un droit de mutation de 3%–6% sur la revente, tandis que les logements neufs supportent à la place une TVA de 21% incluse dans le prix.
Résidence : il n'existe pas de citoyenneté par investissement (ce programme a pris fin à la fin de 2022). La résidence par l'acquisition immobilière subsiste et, depuis le 17 janvier 2026, exige pour les ressortissants hors UE une valeur fiscale d'au moins 150,000 euros — déterminée par l'administration fiscale et non par le prix d'achat — donnant droit à un titre d'un an renouvelable, avec résidence permanente au bout de cinq ans.
Les étrangers ne peuvent pas détenir de terrain en pleine propriété en Thaïlande, mais peuvent détenir des lots de copropriété (condominiums) en pleine propriété dans la limite du quota étranger de 49% de l'immeuble ; les frais d'acquisition d'un condominium sont faibles (environ 2%–4%) et il n'existe pas d'impôt distinct sur les plus-values.
Résidence : l'achat d'un bien immobilier ne confère ni visa ni priorité sur le quota étranger ; les investisseurs recourent séparément au visa Long-Term Resident (LTR) ou au visa Thailand Privilege (Elite).
Les étrangers ne peuvent pas détenir de terrain en pleine propriété en Indonésie et achètent généralement les villas de Bali sous un bail de 25–30 ans ; la taxe d'acquisition due par l'acheteur (BPHTB) est de 5% et les revenus locatifs des non-résidents sont imposés à 20% du montant brut, souvent ramenés à environ 10% en vertu d'une convention fiscale.
Résidence : le Second Home Visa (5+5 ans) peut être obtenu par l'une ou l'autre de deux voies — un dépôt bancaire de IDR 2bn (environ USD 130,000) placé auprès d'une banque d'État indonésienne, ou la détention d'un bien immobilier indonésien d'une valeur d'au moins USD 1 million sous un titre Hak Pakai. La voie immobilière constitue de loin le seuil le plus élevé.
Un non-résident qui achète une résidence supplémentaire au Royaume-Uni acquitte jusqu'à 19% de droits de mutation (stamp duty) dans la tranche supérieure — les surtaxes de 5% pour logement supplémentaire et de 2% pour non-résident se cumulent aux taux standard — auxquels s'ajoutent l'impôt sur les revenus locatifs et 24% d'impôt sur les plus-values résidentielles.
Résidence : il n'existe pas de golden visa — le visa Tier 1 (Investor) a été fermé le 17 février 2022, et l'achat d'un bien immobilier ne confère aucun statut migratoire.
Pour un bien unique, la plupart des acquéreurs optent pour la détention en nom propre (la solution la plus simple et la moins coûteuse, sans couche d'impôt sur les sociétés) ; une société ou un SPV convient aux portefeuilles et aux cessions de parts simplifiées ; une fondation familiale aux Émirats arabes unis ou un trust constitue l'outil de transmission — mais le bon choix dépend de votre nationalité et de votre résidence fiscale, et les règles de votre pays de résidence peuvent primer sur le traitement local.
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Les Émirats arabes unis se distinguent nettement : les particuliers paient 0% sur les revenus locatifs et les plus-values, et il n'existe aucune taxe foncière annuelle, seulement un droit de mutation unique d'environ 4% versé au Dubai Land Department et une taxe municipale d'habitation équivalant à 5% du loyer, acquittée par l'occupant. Chypre ne prélève pas non plus de taxe foncière annuelle, supprimée en 2017, mais applique toujours un impôt de 20% sur les plus-values immobilières. La plupart des autres marchés imposent à la fois une taxe annuelle et un impôt sur les plus-values.
En général oui. Les non-résidents paient un taux forfaitaire de 19 % en Espagne, 18 % ou 24 % sur l'immobilier résidentiel britannique, 20 % à Chypre et 15 % au Monténégro, tandis que le Portugal impose 50 % de la plus-value aux taux progressifs. La principale exception concerne les Émirats arabes unis, où les particuliers paient 0 % ; la Thaïlande et l'Indonésie captent quant à elles la plus-value via une retenue à la source assise sur la mutation plutôt que par un impôt distinct sur les plus-values.
Les Émirats arabes unis (Golden Visa de 10 ans à partir de AED 2M d'immobilier), Chypre (résidence permanente accélérée à 300,000 euros hors TVA dans le neuf) et la Grèce restent des voies immobilières actives. Le Golden Visa espagnol a pris fin le 3 avril 2025, le Portugal n'a plus de voie immobilière depuis octobre 2023, le visa investisseur Tier 1 britannique a fermé en février 2022 et le programme monténégrin de citoyenneté par investissement s'est achevé fin 2022, même si la résidence par l'immobilier demeure possible à partir d'une valeur estimée de 150,000 euros.
Cela dépend du pays. Une société permet de céder des parts plutôt que le bien lui-même, ce qui facilite la transmission, mais ajoute un impôt sur les sociétés d'environ 9% (Émirats arabes unis, au-delà de AED 375,000), 15% (Chypre), 19% (Portugal) ou 25% (Espagne). Pour un bien résidentiel au Royaume-Uni, la société est généralement pénalisante : un SDLT forfaitaire de 17% au-delà de 500,000 livres, plus une ATED annuelle de 4,600 à 303,450 livres. Aux Émirats arabes unis, la détention en nom propre à 0% l'emporte généralement sur une société imposée à 9%.
Pas les terrains. En Thaïlande, les étrangers peuvent détenir des appartements en copropriété en pleine propriété dans la limite du quota étranger de 49% d'un immeuble, mais les terrains et les villas exigent un bail de 30 ans ou une société véritablement détenue par des Thaïlandais. À Bali, en Indonésie, les étrangers ne peuvent pas détenir de terrain en pleine propriété (Hak Milik) et recourent généralement à un bail de 25–30 ans (Hak Sewa), à un titre de droit d'usage Hak Pakai ou à une société à capitaux étrangers PT PMA.
En général, pas deux fois sur le même revenu. Le pays où se situe le bien impose le loyer en premier — par exemple 24 % sur le montant brut pour les bailleurs hors UE en Espagne, ou une retenue à la source britannique de 20 % au titre du Non-Resident Landlord Scheme — puis votre pays de résidence fiscale accorde généralement un crédit d'impôt étranger en vertu d'une convention de non-double imposition. Vous devez néanmoins normalement déclarer les loyers étrangers dans votre pays, et l'échange automatique d'informations (CRS) fait que votre administration fiscale en a déjà connaissance.
C'est possible, car les droits de succession sont souvent prélevés à la fois là où se situe le bien (situs) et là où vous êtes domicilié ou résident fiscal, et le Royaume-Uni est passé à un régime successoral fondé sur la résidence à compter du 6 avril 2025. Les conventions de non-double imposition et les structures telles qu'une fondation familiale aux Émirats arabes unis, ou une société permettant de céder des parts plutôt que le bien lui-même, peuvent réduire l'exposition à la procédure successorale locale et à la réserve héréditaire, mais les dispositifs anti-abus de votre pays d'origine peuvent les regarder en transparence.
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