Недвижимость в Indonesia · Bali

Да, хотя и не в полную собственность (freehold). Иностранцы владеют недвижимостью на Бали через три юридических маршрута: аренду (Hak Sewa) сроком примерно до 80 лет, титул права пользования Hak Pakai или компанию с иностранным участием PT PMA, владеющую титулом HGB. Аренда подходит для отдельных вилл для жизни или сдачи; PT PMA подходит инвесторам, покупающим несколько активов или ведущим арендный бизнес.

Купите или разместите на депозите не менее USD 130,000 (около IDR 2 миллиарда), чтобы претендовать на индонезийскую визу Second Home Visa, дающую 5 лет проживания с возможностью продления ещё на 5. В качестве альтернативы, Investor KITAS через долю в PT PMA (примерно от IDR 1 миллиарда) даёт продлеваемое проживание на 2 года плюс право работать и напрямую владеть титулом Hak Pakai.

Покупатели платят пошлину за приобретение (BPHTB) в размере 5% от стоимости сделки, плюс нотариальные и юридические сборы. Существенного ежегодного налога на арендуемую недвижимость нет. При продаже продавец платит 2,5% от валовой цены продажи. Заложите в бюджет общие издержки на приобретение примерно 5–8% в зависимости от структуры и юридического оформления.

Бали обеспечивает валовую доходность от аренды 10–12% — одну из самых высоких среди всех премиальных рынков. Хорошо управляемые виллы обычно дают чистыми 7–12%, тогда как брендированный фонд под управлением курорта нацелен примерно на 13%+ смешанной доходности. Рост капитала составляет 6–8% в год, а стоимость земли в Canggu выросла примерно на 50% с 2019 года на фоне неослабевающего туристического спроса.

Доход от аренды облагается как финальный налог: 10%, если у вас есть вид на жительство KITAS, или 20% без него. Поскольку это финальный налог, дополнительный подоходный налог с этой арендной платы не взимается. Таким образом, наличие KITAS вдвое снижает ваш налог на аренду, а также позволяет открыть местный банковский счёт и получить налоговый идентификатор NPWP.

Покупки off-plan осуществляются поэтапно: вы подписываете нотариально заверенный договор купли-продажи, затем оплачиваете платежами, привязанными к строительству, вплоть до передачи объекта. Иностранцы обычно закрепляют за собой землю через долгосрочную аренду (сроком примерно до 80 лет) или через PT PMA, владеющую титулом HGB. Привлеките независимого нотариуса (PPAT) для проверки земельного сертификата, зонирования и репутации застройщика, прежде чем принимать обязательства.

Canggu лидирует по доходности от аренды и росту капитала: стоимость земли выросла примерно на 50% с 2019 года на фоне высокого спроса со стороны цифровых кочевников и туристов. Berawa, Pererenan и Uluwatu быстро набирают популярность для брендированных вилл и курортного фонда, тогда как Seminyak предлагает устоявшийся спрос на краткосрочную аренду с высокой заполняемостью. Villa Santai Sereno от INOVO расположена внутри этого премиального южного пояса.

Да, но не на своё имя. Лицензия на гостевой дом Pondok Wisata доступна только гражданам Индонезии, поэтому иностранный собственник должен действовать через индонезийскую компанию (PT PMA), зарегистрированную по классификации вилл KBLI 55193, с туристической регистрацией и подтверждённым номером деятельности через систему OSS, либо сдавать виллу лицензированному индонезийскому оператору. Министерство туризма Индонезии теперь сверяет объявления с этим реестром: около 1 600 нелицензированных операторов были отмечены для удаления с девяти платформ, включая Airbnb и Booking.com, с 1 августа 2026 года. Гости отдельно уплачивают туристический сбор Бали в размере IDR 150 000, который не изменился в 2026 году.

До принятия решения проверьте назначение участка в плане территориального развития и класс разрешения на здание. Зонирование опубликовано на портале GISTARU — национальном ресурсе территориального планирования индонезийского министерства ATR/BPN: туристическое размещение разрешено в специально отведённых туристических зонах, но не на сельскохозяйственных и охраняемых землях, а жилое назначение само по себе не даёт никаких прав. Зданию требуется разрешение PBG для коммерческого или туристического использования и сертификат пригодности SLF. Соответствие территориальному плану — первое препятствие в цепочке лицензирования OSS, поэтому участок в неподходящей зоне лицензировать невозможно. В июле 2025 года на Бали снесли 48 построек на пляже Бингин, у которых, по словам властей, не было разрешений.

Закрепите письменное право на продление с зафиксированной ценой в самом нотариальном договоре аренды: индонезийское право не предусматривает автоматического продления. Hak Sewa — право аренды по статьям 44–45 Основного аграрного закона 1960 года — является договором с собственником земли, а не зарегистрированным титулом, поэтому именно оговорка о продлении защищает вашу остаточную стоимость. Настаивайте на гарантированном продлении вместо преимущественного права, на фиксированной цене или объективной формуле вместо рыночной цены на тот момент и на формулировках, обязательных для супруга, наследников и правопреемников собственника. Если срок истечёт без согласованного продления, земля и всё построенное на ней возвращаются собственнику.

Вы уступаете оставшийся срок аренды следующему покупателю нотариальным актом передачи, что возможно только если ваш исходный договор допускает уступку. Проверьте эту оговорку и любое условие о согласии собственника земли до покупки, а не при выставлении объекта на продажу: без неё вы зависите от готовности собственника предоставить новые условия, что отдаёт ему переговорное преимущество. Стоимость и ликвидность снижаются по мере сокращения срока, поскольку покупатель получает лишь оставшиеся годы, поэтому многие собственники согласовывают продление до начала продажи. Если вилла оформлена на PT PMA, альтернативный выход — продажа долей компании. Рассчитывайте скорее на месяцы, чем на недели.