Průvodce zdaněním zahraničních nemovitostí 2026: náklady na koupi & daň z kapitálových výnosů podle zemí

Která země má v roce 2026 nejnižší daně z nemovitostí pro zahraniční kupující?

SAE jsou z těchto osmi jurisdikcí tou nejméně zdaněnou: fyzické osoby platí 0% z příjmu z pronájmu i z kapitálových výnosů a neexistuje zde žádná každoroční daň z nemovitosti — oproti 19%–28% dani z kapitálových výnosů a zdaněnému příjmu z pronájmu ve většině Evropy. Hned po samotných sazbách jsou dalším velkým rozlišovacím prvkem celkové jednorázové náklady na koupi.

SAE (Dubaj): přibližně 7%–10% celkem (4% převodní poplatek Land Department); 0% každoroční daň, daň z pronájmu i z kapitálových výnosů.
Kypr: převodní poplatky jsou u novostaveb, kde se hradí DPH, zcela prominuty; žádná každoroční daň z nemovitosti; 20% daň z kapitálových výnosů u nemovitostí.
Španělsko: přibližně 10%–14% celkem; pronajímatelé mimo EU zdaněni 24% z hrubého nájemného; 19% jednotná daň z kapitálových výnosů.
Portugalsko: zhruba 8%+ (jednotná 7.5% IMT pro nerezidenty od 1. září 2026); daň z kapitálových výnosů z 50% zisku v mezních sazbách.
Černá Hora: 3%–6% daň z převodu u starších nemovitostí nebo 21% DPH zahrnutá v ceně novostaveb; jednotná 15% daň z příjmu i z kapitálových výnosů.
Thajsko: přibližně 2%–4% u bytu; 15% srážková daň z nájemného nerezidentů; žádná samostatná daň z kapitálových výnosů.
Indonésie (Bali): 5% akviziční daň; 20% srážková daň z nájemného nerezidentů.
Velká Británie: až 19% kolkovné u druhé nemovitosti nerezidenta; 24% daň z kapitálových výnosů u rezidenčních nemovitostí.

Údaje platí pro rok 2026 a jsou specifické pro každou jurisdikci; vaše efektivní sazba závisí na daňové rezidenci, cenovém pásmu a zvolené struktuře.

Jaké daně z nemovitostí platí zahraniční kupující v Dubaji a v SAE v roce 2026?

SAE zdaňují fyzické osoby sazbou 0% — žádná daň z příjmu z pronájmu, žádná daň z kapitálových výnosů a žádná roční daň z nemovitosti. Jediným podstatným nákladem je jednorázový převodní poplatek Dubai Land Department (DLD).

Náklady na nákup: 4% převodní poplatek DLD (podle zvyklosti jej hradí kupující, je však vyjednatelný), plus zhruba 2% na provizi realitní kanceláře a poplatky za registraci/zápis vlastnictví; celkem počítejte přibližně se 7%–10%. U nemovitosti za AED 2M činí poplatek asi AED 80,000.
Kolkovné/DPH: u rezidenčních nemovitostí žádné; nové rezidenční nemovitosti podléhají nulové sazbě DPH, zatímco komerční nemovitosti nesou 5% DPH.
Roční daň z nemovitosti: žádná. Dubaj vybírá "poplatek za bydlení" ve výši 5% z roční hodnoty nájmu, který se uživatelům účtuje měsíčně prostřednictvím DEWA.
Příjem z pronájmu a daň z kapitálových výnosů: 0% pro fyzické osoby. Nájem inkasovaný společností je však příjmem z podnikání podléhajícím 9% federální korporátní dani (0% při zisku pod AED 375,000) — právě tento rozdíl mezi osobním a firemním vlastnictvím definuje strukturování v SAE.
Rezidence: desetiletá Golden Visa vyžaduje nemovitost za AED 2M v hodnotě stanovené DLD; od oběžníku z února 2026 mohou podmínky splnit i jednotky financované hypotékou a jednotky ve výstavbě se splátkovým kalendářem, a to bez pevně stanovené minimální akontace (u hypotéky je nutné NOC od banky).

Strukturální pohled: rodinná nadace v SAE (ADGM, DIFC nebo RAK ICC) si může podle článku 17 zákona o korporátní dani zvolit režim daňové transparentnosti, takže se příjem přiřazuje přímo fyzickým osobám se sazbou 0% — což překonává 9%, které by nesla běžná holdingová společnost.

Jaké daně z nemovitostí platí cizinci na Kypru po reformě z roku 2026?

Kypr nemá žádnou roční daň z nemovitosti a po reformě z roku 2026 ani kolkovné z kupní smlouvy — uplatňuje však 20% daň z kapitálových výnosů z nemovitostí a příjem z pronájmu zdaňuje progresivní daní z příjmu.

Náklady na pořízení: poplatky za převod podle klouzavé škály 3% / 5% / 8% s trvalou 50% slevou, u novostaveb, kde byla odvedena DPH, zcela prominuté. Kolkovné z kupní smlouvy bylo zrušeno reformou z roku 2026.
DPH: základní sazba 19%; snížená sazba 5% platí u hlavního bydlení na prvních 350,000 eur hodnoty a prvních 130 metrů čtverečních (nemovitost do 475,000 eur a 190 metrů čtverečních).
Roční daň z nemovitosti: žádná — daň z nemovitého majetku byla zrušena v roce 2017; zůstávají jen drobné obecní poplatky a poplatky za kanalizaci.
Příjem z pronájmu: progresivní daň z příjmu (po reformě, od 1. ledna 2026: 0% do 22,000 eur, poté pásma 20% / 25% / 30%, přičemž nejvyšší sazba 35% se uplatní až nad 72,000 eur). Reforma zrušila odvod SDC z nájemného, takže osoby se statusem non-dom nyní platí pouze 2.65% odvod na všeobecné zdravotnictví (GHS). Nerezidenti jsou zdaněni z nájemného ze zdrojů na Kypru.
Daň z kapitálových výnosů (CGT): 20% ze zisků z kyperských nemovitostí (u rezidentů i nerezidentů); prodej podílů je zdaněn 0%, ledaže je společnost "bohatá na nemovitosti" (hranice snížena na 20% aktiv v kyperských nemovitostech). Korporátní daň vzrostla od 1. ledna 2026 na 15%.

Rezidence: zrychlené trvalé povolení k pobytu (kategorie 6.2) vyžaduje 300,000 eur plus DPH v nové rezidenční výstavbě a doložený zahraniční pasivní příjem ve výši 50,000 eur.

Kolik daní zaplatí nerezidenti ze španělské nemovitosti v roce 2026?

Kupující ze zemí mimo EU čelí ve Španělsku nejtvrdšímu zdanění nájmu — 24% daň z hrubého nájemného bez jakýchkoli odpočtů — zatímco celkové náklady na koupi činí zhruba 10%–14% a kapitálové zisky se zdaňují jednotnou sazbou 19%.

Náklady na koupi: daň z převodu u starších nemovitostí (ITP) je regionální, přibližně 6%–13% (Madrid 6%, Andalusie 7%, Katalánsko až 13%); u novostaveb činí 10% DPH plus asi 1.5% kolkovné (AJD). Připočtěte zhruba 2%–3% na notáře, katastr a právní služby.
Roční daň z nemovitosti: IBI ve výši asi 0.4%–1.1% katastrální hodnoty; nepronajímané druhé domovy navíc platí daň z fiktivního příjmu (1.1%/2% katastrální hodnoty zdaněných sazbou 19% u rezidentů EU a 24% u osob mimo EU).
Příjem z pronájmu: rezidenti EU/EHP platí 19% z čistého nájemného (odpočty jsou možné); vlastníci mimo EU, včetně rezidentů Spojeného království po brexitu, platí 24% z hrubého bez odpočtů.
Daň z kapitálových zisků (CGT): jednotných 19% pro všechny nerezidenty (z EU i mimo EU); kupující zadržuje zálohově 3% z kupní ceny.
Daň z majetku: od 700,000 eur aktiv umístěných ve Španělsku, plus trvalá státní solidární daň z majetku nad zhruba 3M eur.

Pobyt: Golden Visa byla zrušena 3. dubna 2025 — žádná cesta od nemovitosti k pobytu nezůstala a široce medializovaná "100% daň pro kupující mimo EU" je pozastavený návrh, nikoli platný zákon.

Jaká je nová portugalská daň z nemovitostí pro nerezidenty v roce 2026?

Od 1. září 2026 platí kupující, kteří nejsou portugalskými daňovými rezidenty, jednotnou 7.5% převodní daň IMT z obytných nemovitostí podle dekretu-zákona č. 97/2026 — pro mnohé zhruba dvojnásobek dřívější efektivní sazby — a to nad rámec 0.8% kolkovného a přibližně 1% dalších nákladů.

Náklady na koupi: jednotná 7.5% IMT pro nerezidenty od 1. září 2026 (rezidentům zůstává progresivní stupnice s horní hranicí 7.5%), plus 0.8% kolkovné a přibližně 1% na notáře a zápis do rejstříku.
Vrácení daně: jednotnou sazbu lze zrušit, pokud se do dvou let stanete portugalským daňovým rezidentem, nebo pokud nemovitost dlouhodobě pronajmete za regulované nájemné (až 2,300 eur měsíčně) po dobu 36 měsíců v průběhu pěti let.
Roční daň z nemovitosti: IMI ve výši přibližně 0.3%–0.45% z daňové hodnoty (VPT) u městských nemovitostí, plus majetková přirážka AIMI nad 600,000 eur na osobu (0.7%–1.5%); společnosti platí jednotných 0.4% bez jakéhokoli osvobození.
Příjmy z pronájmu: standardní autonomní sazba 25% u nájmu obytných nemovitostí (nerezidenti mohou alternativně zvolit souhrnné zdanění progresivními sazbami), snížená až na 5%–15% u dlouhodobějších nájmů; nerezidenti zdaňují nájemné ze zdrojů v Portugalsku.
Daň z kapitálových výnosů: nerezidenti nyní získávají stejné vyloučení 50% zdanitelného zisku jako rezidenti, přičemž zahrnutá polovina se zdaňuje progresivními sazbami.

Pobyt: Golden Visa stále existuje, ale od října 2023 již nemá realitní cestu; režim NHR je pro nové zájemce uzavřen a nahradil jej užší režim IFICI.

Jaké daně se uplatní, když cizinec kupuje nemovitost v Černé Hoře?

Černá Hora je jurisdikce s jednotnou sazbou 15 % — 15 % z příjmů z pronájmu a 15 % z kapitálových zisků — s daní z převodu 3%–6% u nemovitostí z druhé ruky, zatímco novostavby místo toho nesou 21% DPH zahrnutou v ceně.

Náklady na koupi: daň z převodu u nemovitostí z druhé ruky je progresivní — 3 % z prvních 150,000 eur, 5 % od 150,000 do 500,000 eur a 6 % nad 500,000 eur. Novostavba koupená od developera dani z převodu nepodléhá, ale je v ní zahrnuta 21% DPH. Připočtěte zhruba 1%–3% na právní služby a notáře.
Roční daň z nemovitosti: zhruba 0.25%–1% tržní hodnoty (obecní, liší se podle typu, lokality a stáří).
Příjem z pronájmu: 15 % z čistého nájemného; nerezidenti obvykle podávají přiznání prostřednictvím místního daňového zástupce.
Daň z kapitálových zisků: 15 % ze zisku, s výjimkami pro skutečné hlavní bydliště a pro převody mezi manžely nebo mezi rodiči a dětmi.
Zahraniční vlastnictví: byty a budovy lze vlastnit volně; některé zemědělské, lesní nebo příhraniční pozemky je nutné držet prostřednictvím místní společnosti.

Pobyt: neexistuje program občanství za investici (ten skončil na konci roku 2022). Pobyt na základě vlastnictví nemovitosti pokračuje a od 17. ledna 2026 vyžaduje u občanů mimo EU daňově stanovenou hodnotu nejméně 150,000 eur — určenou daňovou správou, nikoli kupní cenou — přičemž poskytuje roční obnovitelné povolení a po pěti letech trvalý pobyt.

Mohou cizinci vlastnit nemovitost v Thajsku a jaké daně platí?

Cizinci nemohou v Thajsku vlastnit pozemky ve svobodném vlastnictví, mohou však vlastnit jednotky v kondominiích ve freeholdu v rámci 49% zahraniční kvóty dané budovy; náklady na koupi kondominia jsou nízké (přibližně 2%–4%) a samostatná daň z kapitálových výnosů neexistuje.

Vlastnictví: kondominia až do 49% zahraniční kvóty (měřeno podle prodejné podlahové plochy); pozemky a vily pouze prostřednictvím dlouhodobého nájmu (obvykle 30 let) nebo skutečně thajsky vlastněné společnosti — nominee struktury jsou nezákonné.
Náklady na koupi: 2% převodní poplatek pozemkového úřadu (často dělený mezi kupujícího a prodávajícího), plus buď 3.3% zvláštní daň z podnikání (pokud prodávající vlastnil nemovitost méně než pět let), nebo 0.5% kolkovné — nikdy obojí. Kupující se u kondominia obvykle dostane celkem na přibližně 2%–4%.
Roční daň z nemovitosti: daň z pozemků a staveb je nízká — u obytných nemovitostí zhruba 0.02%–0.10% z odhadní hodnoty, s úlevami pro hlavní bydliště.
Příjmy z pronájmu: rezidenti platí progresivní daň z příjmu (0%–35%); nerezidenti čelí 15% srážkové dani z hrubého nájemného.
Daň z kapitálových výnosů: samostatná daň z kapitálových výnosů neexistuje — zisk se zdaňuje prostřednictvím mechanismu srážkové daně / daně z příjmu na pozemkovém úřadě při převodu.

Pobyt: koupě nemovitosti nezakládá nárok na vízum ani přednost v zahraniční kvótě; investoři využívají samostatně vízum Long-Term Resident (LTR) nebo Thailand Privilege (Elite).

Jak jsou zdaněni zahraniční vlastníci nemovitostí na Bali v Indonésii?

Cizinci nemohou v Indonésii vlastnit pozemky ve svobodném vlastnictví (freehold) a vily na Bali obvykle kupují v režimu dlouhodobého nájmu (leasehold) na 25–30 let; daň z nabytí placená kupujícím (BPHTB) činí 5% a příjmy z pronájmu nerezidentů se zdaňují sazbou 20% z hrubého výnosu, často sníženou na přibližně 10% podle smlouvy o zamezení dvojího zdanění.

Vlastnictví: nejběžnější je nájemní právo (Hak Sewa) na 25–30 let s možností prodloužení; právo užívání (Hak Pakai) je dostupné držitelům platného povolení KITAS/KITAP nebo víza Second Home Visa; případně společnost PT PMA se zahraničním vlastníkem pro účely investice a pronájmu.
Náklady na koupi: BPHTB ve výši 5% z odhadní hodnoty (NJOP) nebo z kupní ceny, podle toho, která je vyšší, plus přibližně 1%–2% na notáře a zápis do rejstříku. Prodávající platí při převodu konečnou daň z příjmu ve výši 2.5%.
DPH: přibližně 11% efektivně u nových neluxusních nemovitostí od developera; pobídka pro rok 2026, kdy DPH nese stát, poskytuje až 100% úlevu z prvních IDR 2bn u způsobilých nemovitostí připravených k nastěhování a předaných v roce 2026.
Roční daň z nemovitosti: PBB je minimální — u vily obvykle pod přibližně USD 200 ročně.
Příjmy z pronájmu a zisky: nerezidenti čelí 20% srážkové dani z hrubého nájemného; zisky fyzických osob jsou zpravidla pokryty konečnou 2.5% daní z převodu placenou prodávajícím, bez samostatné daně z kapitálových výnosů.

Pobyt: Second Home Visa (5+5 let) lze získat jednou ze dvou cest — bankovním vkladem ve výši IDR 2bn (přibližně USD 130,000) uloženým v indonéské státní bance, nebo vlastnictvím indonéské nemovitosti v hodnotě nejméně USD 1 milion drženým na základě titulu Hak Pakai. Cesta přes nemovitost představuje výrazně vyšší práh.

Jaké daně platí nerezident při koupi a vlastnictví nemovitosti ve Velké Británii v roce 2026?

Nerezident kupující další nemovitost k bydlení ve Spojeném království zaplatí v nejvyšším pásmu až 19% kolkovné — 5% příplatek za další obydlí a 2% příplatek pro nerezidenty se sčítají se standardními sazbami — a k tomu daň z příjmu z nájmu a 24% daň z kapitálových výnosů z rezidenčních nemovitostí.

Náklady na koupi (SDLT, Anglie a Severní Irsko): 0% do 125,000 liber, 2% do 250,000 liber, 5% do 925,000 liber, 10% do 1.5M liber, 12% nad tuto hranici; +5% za další obydlí a +2% pro nerezidenty se sčítají (až 19% v nejvyšším pásmu). Společnost kupující rezidenční nemovitost nad 500,000 liber platí rovných 17%, pokud neuplatní úlevu.
Roční daň z nemovitosti: neexistuje žádná celostátní daň z nemovitosti; uplatňuje se Council Tax. U rezidenčních nemovitostí držených ve společnosti (tzv. enveloped) nad 500,000 liber se za rok 2026-27 platí roční ATED ve výši 4,600 až 303,450 liber, pokud není nárokována úleva.
Příjem z nájmu: zdaněn sazbou 20/40/45%; v rámci Non-Resident Landlord Scheme sráží realitní agent nebo nájemce 20%, pokud HMRC neschválí výplatu v hrubé výši.
Daň z kapitálových výnosů: 18% (základní sazba) / 24% (vyšší sazba) ze zisků z britských rezidenčních nemovitostí; nerezidenti zdaňují zisky z britských rezidenčních i komerčních nemovitostí a ze společností "bohatých na nemovitosti".
Režim non-dom byl zrušen k 6. dubnu 2025 a nahrazen systémem založeným na daňové rezidenci; dědická daň se nyní rovněž odvíjí od rezidence.

Pobyt: žádné golden visa neexistuje — vízum Tier 1 (Investor) bylo zrušeno 17. února 2022 a koupě nemovitosti nezakládá žádný imigrační status.

Mám koupit nemovitost v zahraničí na své jméno, na společnost, nebo na nadaci?

U jedné nemovitosti volí většina kupujících osobní vlastnictví (nejjednodušší a nejlevnější, bez vrstvy firemní daně); společnost nebo SPV se hodí pro portfolia a čisté převody podílů; rodinná nadace v SAE nebo trust jsou nástroji nástupnictví — správná volba však závisí na vaší státní příslušnosti a daňovém rezidentství a pravidla domovské země mohou místní režim přebít.

Vlastní jméno: nejlevnější a nejjednodušší, ale vystavené vyšším sazbám pro nerezidenty (například španělským 24% z hrubého nájemného), místnímu dědickému řízení, režimům nuceného dědického práva a případné místní dani z majetku.
Místní nebo holdingová společnost: převádí podíly namísto pozemku a obchází místní dědické řízení, přidává však daň z příjmů právnických osob — přibližně 9% (SAE, nad AED 375,000), 15% (Kypr), 19% (Portugalsko), 25% (Španělsko). U britských rezidenčních nemovitostí je společnost obvykle nevýhodná: jednotná sazba SDLT 17% nad 500,000 liber plus každoroční ATED.
Rodinná nadace v SAE: může zvolit daňovou transparentnost (0% osobní sazba), předává majetek podle statutu, nikoli soudem, a odděluje jej od budoucích osobních věřitelů — přední nástupnický nástroj pro HNWI.
Pravidla proti vyhýbání se daním platí vždy: automatická výměna informací CRS ve více než 120 jurisdikcích, přiřazení pasivního nájemného podle pravidel CFC, pravidla ekonomické podstaty a registry skutečných majitelů znamenají, že strukturování je otázkou viditelnosti, nikoli utajení.

INOVO klienty propojuje s licencovanými daňovými a právními specialisty; nic zde uvedené není osobním poradenstvím.

Odpovědi

Vlastnictví & strukturování, vysvětleno

Které země nemají pro zahraniční kupující žádnou roční daň z nemovitostí ani daň z kapitálových výnosů?

Jednoznačně vyčnívají SAE: fyzické osoby platí 0% z příjmu z pronájmu i z kapitálových výnosů a neexistuje zde žádná každoroční daň z nemovitosti — pouze jednorázový přibližně 4% převodní poplatek Dubai Land Department a obecní bytový poplatek ve výši 5% z nájemného, který hradí uživatel nemovitosti. Ani Kypr nemá každoroční daň z nemovitosti, zrušenou v roce 2017, stále však vybírá 20% daň z kapitálových výnosů u nemovitostí. Většina ostatních trhů uplatňuje jak každoroční poplatek, tak daň z kapitálových výnosů.

Platí nerezidenti daň z kapitálových výnosů, když prodávají nemovitost v zahraničí?

Obvykle ano. Nerezidenti platí ve Španělsku jednotných 19%, u britských rezidenčních nemovitostí 18% nebo 24%, na Kypru 20% a v Černé Hoře 15%, zatímco Portugalsko zdaňuje 50% zisku progresivními sazbami. Hlavní výjimkou jsou SAE, kde fyzické osoby platí 0%; Thajsko a Indonésie místo toho zisk postihují srážkovou daní vázanou na převod, nikoli samostatnou daní z kapitálových zisků.

Zlaté vízum které země lze v roce 2026 stále získat prostřednictvím nemovitosti?

Aktivními nemovitostními cestami zůstávají SAE (desetiletá Golden Visa při nemovitosti za AED 2M), Kypr (zrychlený trvalý pobyt od 300,000 eur plus DPH u novostavby) a Řecko. Španělská Golden Visa skončila 3. dubna 2025, Portugalsko nemá nemovitostní variantu od října 2023, britské investorské vízum Tier 1 bylo uzavřeno v únoru 2022 a černohorské občanství za investici skončilo koncem roku 2022, ačkoli pobyt na základě nemovitosti nadále pokračuje od odhadní hodnoty 150,000 eur.

Je levnější kupovat zahraniční nemovitost přes společnost, nebo na vlastní jméno?

Záleží na zemi. Společnost umožňuje převádět podíly namísto pozemku, což pomáhá při nástupnictví, ale přidává korporátní daň zhruba 9 % (SAE, nad AED 375,000), 15 % (Kypr), 19 % (Portugalsko) nebo 25 % (Španělsko). U britských rezidenčních nemovitostí je společnost obvykle nevýhodná: jednotná sazba SDLT 17 % nad 500,000 liber plus roční ATED ve výši 4,600 až 303,450 liber. V SAE zpravidla osobní vlastnictví se sazbou 0 % vítězí nad společností zdaněnou 9 %.

Mohou cizinci v Thajsku nebo na Bali vlastnit nemovitost formou freehold?

Pozemky ne. V Thajsku mohou cizinci vlastnit jednotky v kondominiu ve freeholdu v rámci 49% zahraniční kvóty budovy, ale pozemky a vily vyžadují 30letý leasehold nebo skutečně thajsky vlastněnou společnost. Na Bali v Indonésii nemohou cizinci vlastnit pozemky ve freeholdu (Hak Milik) a obvykle využívají 25–30letý leasehold (Hak Sewa), titul Hak Pakai s právem užívání nebo zahraničně vlastněnou společnost PT PMA.

Budu z příjmů z pronájmu nemovitosti v zahraničí zdaněn dvakrát?

Obvykle ne dvakrát z téhož příjmu. Nájemné zdaní nejprve země, kde nemovitost leží — například 24% z hrubého příjmu u pronajímatelů mimo EU ve Španělsku nebo 20% britská srážková daň v rámci Non-Resident Landlord Scheme — a země vaší daňové rezidence pak zpravidla přizná zápočet zahraniční daně podle smlouvy o zamezení dvojího zdanění. Zahraniční nájemné obvykle stále musíte přiznat i doma a díky automatické výměně informací CRS jej váš finanční úřad již vidí.

Bude moje zahraniční nemovitost zatížena dědickou daní ve dvou zemích?

Může být, protože dědická daň se často vybírá jak tam, kde nemovitost leží (situs), tak tam, kde máte domicil nebo daňovou rezidenci, a Spojené království od 6. dubna 2025 přešlo na systém dědické daně založený na rezidenci. Smlouvy o zamezení dvojího zdanění a struktury, jako je rodinná nadace v SAE nebo společnost, která převádí podíly namísto pozemku, mohou snížit vystavení místnímu dědickému řízení a nuceným dědickým podílům, avšak protizneužívací pravidla domovské země je mohou prohlédnout.