Недвижимость в Maldives

Не в полную собственность (freehold). Конституция Мальдив запрещает иностранное владение землей, а поправка 2015 года, создавшая узкое исключение для полной собственности, была отменена с 23 апреля 2019 года. Вместо этого иностранные покупатели приобретают долгосрочное право аренды (leasehold): государство предоставляет девелоперу курорта головной договор аренды (head lease) — как правило, на 50 лет с возможностью продления максимум до 99 лет, — а покупатель получает зарегистрированную субаренду отдельной виллы (strata sub-lease) в рамках этого договора.

На основании Maldives Tourism Act (Law No. 2/99) и Regulation on Long Term Strata Leasing of Villas or Rooms (Regulation No. 2023/R-154, вступило в силу 5 сентября 2023 года). Договор strata-аренды подлежит регистрации в Министерстве туризма, которое вносит запись в Strata Title Registry. Аренда привязана к объекту и не может быть отделена от него, а сам объект не может передаваться в дальнейшую субаренду. Мальдивская компания по закону не требуется — иностранный гражданин может заключить договор напрямую.

Гербового сбора нет (Revenue Stamp Act был отменен), как и ежегодного налога на недвижимость для собственника виллы в режиме strata — регулярным земельным платежом является туристическая земельная рента, которую платит курорт как головной арендатор (head lessee) и которая доходит до собственников косвенно, через сервисный сбор. Регистрация strata стоит MVR 5,000. Режим GST/TGST в отношении самой цены покупки действительно не урегулирован и зависит от конкретного проекта, поэтому до подписания получите письменную консультацию по мальдивскому налогообложению.

Отдельного режима налога на прирост капитала не существует. Прежний 15-процентный налог с продажи земли был отменён 1 января 2020 года, и прирост теперь подпадает под действие Закона о подоходном налоге (Income Tax Act). Реально бьёт при выходе именно налог на прирост капитала, удерживаемый у источника: с продавца-нерезидента удерживается 10% с ВАЛОВОЙ суммы продажи — то есть с полной цены продажи, а не с прибыли, — поэтому он взимается даже если вы продаёте по прежней цене, без прироста, или с убытком; при этом мальдивские правила противодействия уклонению от налогообложения прямо охватывают и продажу холдинговой компании вместо самого объекта. Широко тиражируемый «10-процентный налог на передачу недвижимости» — это искажённая отсылка именно к этому удержанию, и как пошлина за передачу недвижимости он не существует.

Нет. Владение виллой в режиме strata не дает вообще никакого права на проживание. В июле 2025 года правительство подписало партнерское соглашение с Henley & Partners о разработке программы получения вида на жительство за инвестиции, и запуск намечался начиная с апреля 2026 года, но на данный момент прием заявлений не открыт и порог инвестиций официально не опубликован. Любую заявленную в рекламе цифру следует считать неподтвержденной.

Мальдивы — эталонный по тарифам рынок Индийского океана: за 2025 год курорты показали загрузку около 67%, среднюю цену за номер в сутки US$558 и RevPAR US$360 против RevPAR US$221 на Маврикии и US$58 на Шри-Ланке. Однако ни один мальдивский девелопер не публикует доходность резиденций, и доход полностью зависит от опциональной арендной программы оператора — при этом распределение выручки, лимиты на ночи для собственника и условия закрытых (blackout) периодов обычно не раскрываются. Запросите их в письменном виде до покупки.

Выделяются три. Около 80% мальдивских островов находятся менее чем в метре над уровнем моря, поэтому эрозия, береговая защита и стоимость страхования напрямую влияют на аренду сроком от 50 до 99 лет. Экономика зависит от туризма — примерно 21% ВВП — и World Bank понизил прогноз роста на 2026 год примерно до 0.7% при госдолге около 137% ВВП. Наконец, доступ к иностранной валюте и репатриация прибыли зависят от сохранения привязки руфии к доллару, поэтому уточните, как именно будет фактически выплачиваться ваш арендный доход.

Ответа, подкреплённого доказательствами, не существует, и мы бы с осторожностью отнеслись к любому, кто даст вам уверенный ответ. На Мальдивах не публикуется индекс цен на жилую недвижимость — МВФ рекомендовал его создать, но он до сих пор не существует, — и по брендированным резиденциям на этом рынке нет сколько-нибудь значимой истории перепродаж, поэтому громко заявляемый рост на 8–10% в год невозможно соотнести ни с одним статистическим рядом. Собственные финансовые модели девелоперов, как правило, вообще не закладывают никакого прироста капитальной стоимости. Проводите андеррайтинг исходя из назначения объекта, дохода и ковенанта (надёжности договорных обязательств контрагента), а прирост капитала рассматривайте как потенциальную выгоду, не поддающуюся количественной оценке: премию за бренд, уплаченную при покупке, договор аренды (лизхолд), срок которого сокращается с каждым годом, растущий объём заявленного конкурирующего брендированного предложения и 10-процентный налог, удерживаемый у источника с валовой суммы продажи (то есть с полной цены продажи, а не с прибыли), — всё это необходимо преодолеть, прежде чем номинальный рост превратится в реализованную прибыль.

Вилла возвращается. Субаренда в режиме strata не может пережить основной договор аренды, полученный курортом от государства, поэтому на деле вы приобретаете оставшийся срок этого основного договора — обычно предоставляемого на 50 лет с возможностью продления максимум до 99. Отсюда два следствия. Запросите фактическую дату истечения основного договора и точные условия продления: кто платит премию за продление и предоставлено ли продление уже или лишь допускается — право подать заявление не равнозначно праву его получить. И будьте готовы к тому, что в последние десятилетия актив ведёт себя как истощаемый: каждый год сокращает срок, который достанется будущему покупателю, а мальдивского аналога законных прав на продление, которыми обладает арендатор в Великобритании, не существует. При длинном остаточном сроке это почти не влияет на стоимость; при двадцати пяти оставшихся годах — определяет её.

Через передачу прав аренды с согласия Министерства туризма, а не обычной частной сделкой. Договоры аренды вилл strata регистрируются в Министерстве, и передача этих прав требует заявления в Министерство и его одобрения, прежде чем вступит в силу, — плюс любое согласие, которого требуют документы оператора курорта. Прочитайте пункт о передаче до покупки, а не тогда, когда захотите выйти: ограничения на то, кто может стать приобретателем, права оператора на одобрение или преимущественную покупку и возможные комиссии за передачу — всё это сужает ваш выход. Коммерческое препятствие серьёзнее юридического: круг покупателей на одну виллу на одном курортном острове узок и целиком международен, поэтому закладывайте длительный срок экспозиции и помните, что удержание 10 % с валовой суммы продажи применяется независимо от достигнутой цены.

Как правило, да, но на условиях оператора — и именно эти условия и составляют суть сделки. Брендированная резиденция на курорте обычно включается в добровольную арендную программу оператора, которая, как правило, предоставляет владельцу ограниченное число ночей в году, часто исключая высокий сезон и требуя заблаговременного бронирования. Ничего из этого не установлено законом: всё содержится в договоре управления арендой и существенно различается от курорта к курорту. До подписания запросите письменно: сколько ночей полагается владельцу, закрыты ли они на Рождество и Новый год, платите ли вы льготные курортные тарифы за питание, напитки и трансфер гидросамолётом во время пребывания, как рассчитывается распределение выручки и кто устанавливает стоимость ночи. Чего нет в договоре, того вам не обещали.

Сервисный сбор — и это та цифра, которую следует проверять тщательнее всего. Ежегодного налога на имущество для виллы strata нет, как нет и гербового сбора, но курорт взимает сервисный или эксплуатационный сбор, покрывающий общие расходы острова: выработку электроэнергии, опреснение воды, персонал, защиту берега, страхование и периодическое обновление общих зон. Поскольку остров всё завозит катером или гидросамолётом и содержит собственную инфраструктуру, эти расходы высоки в абсолютном выражении и следуют за ценами на топливо. Спросите, как рассчитывается сбор, есть ли у него потолок или индексация, кто его аудирует, как формируется фонд на обновление и вычитается ли он из арендного дохода или выставляется отдельным счётом в долларах. Резиденция с реальным арендным доходом в слабый год всё равно может оказаться убыточной по денежному потоку после уплаты сервисного сбора.