Как купить недвижимость за рубежом: полное руководство инвестора 2026

Как иностранцу купить недвижимость за рубежом — шаг за шагом?

Покупка недвижимости за рубежом нерезидентом проходит в восемь этапов, которые в целом одинаковы на всех рынках — покупаете ли вы в Дубае, на Кипре или на Бали.

• Сначала выберите рынок и уточните правила владения для иностранцев — фрихолд или лизхолд, квоты для иностранцев и необходимость получения государственного разрешения.
• Наймите независимого юриста, который действует только в ваших интересах, а не в интересах застройщика или продавца.
• Получите местный налоговый или идентификационный номер и, если требуется, откройте счёт в местном банке (типичный пример — испанский NIE).
• Проведите due diligence: проверку титула в земельном кадастре, разрешений на строительство, репутации застройщика и защиты через эскроу.
• Подпишите договор резервирования или предварительный договор и внесите задаток — обычно 5-10% — на эскроу-счёт или клиентский счёт вашего юриста.
• Решите вопросы финансирования и валюты до принятия обязательств: получите одобрение ипотеки и зафиксируйте план по обмену валюты.
• Платите только через регулируемые каналы — эскроу при перепродаже, поэтапные платежи при покупке на стадии строительства.
• Зарегистрируйте право собственности (или аренду) в земельном кадастре и оплатите все налоги и сборы за переход права.

При покупке на стадии строительства добавляется этап передачи объекта и устранения недоделок. Все средства должны проходить через регулируемый эскроу-счёт или клиентский счёт — никогда не платите напрямую физическому лицу.

Какая страна лучше всего подходит для покупки недвижимости за рубежом в 2026 году?

Единственно лучшей страны не существует — выбор рынка зависит от того, что для вас в приоритете: доход без налогов, рост капитала, арендная доходность, доступ в ЕС или путь к резидентству. Вот как семь рынков INOVO выглядят в сравнении в 2026 году.

• ОАЭ (Дубай, Абу-Даби, Рас-эль-Хайма): 0% налога на доходы физических лиц, на арендный доход и на прирост капитала; полная собственность (freehold) для иностранцев в отведённых зонах; примерно 7-10% совокупных расходов на покупку; вложение AED 2 млн даёт 10-летнюю «золотую визу».
• Кипр: член ЕС, 20% налога на прирост капитала при продаже недвижимости, отсутствие ежегодного налога на недвижимость и ускоренное получение ПМЖ при покупке новостройки от 300,000 евро плюс НДС.
• Испания: зрелый рынок с совокупными расходами 10-14% и налогами для нерезидентов 19-24%, однако «золотая виза» была отменена 3 апреля 2025 года, поэтому пути «недвижимость в обмен на резидентство» больше нет.
• Черногория: невысокий налог на переход права собственности 3-6%, единая ставка налога на прирост капитала 15% и вид на жительство при покупке недвижимости; страна — кандидат в ЕС, но пока не член.
• Бали (Индонезия): высокая доходность, но полная собственность для иностранцев недоступна — вход возможен через долгосрочную аренду (leasehold) на 25-30 лет или титул права пользования Hak Pakai.
• Таиланд (Пхукет): квартиры в кондоминиумах — в полную собственность в пределах 49% иностранной квоты здания; земля и виллы — только через долгосрочную аренду или тайскую компанию.
• Великобритания: глубокий и ликвидный рынок, но высокие налоги на сделки для нерезидентов (гербовый сбор SDLT до 19%) и отсутствие «золотой визы» с 2022 года.

Подбирайте рынок под свою цель, а не гонитесь за привлекательными ценами из заголовков.

Сколько стоит покупка недвижимости за рубежом с учётом скрытых расходов?

Закладывайте 7-15% от цены покупки сверх заявленной стоимости на сопутствующие расходы за рубежом. Основные статьи — налог на переход права или НДС, юридические услуги, регистрация и агентская комиссия, и они существенно различаются по странам.

• ОАЭ: около 7-10% в совокупности — сбор Земельного департамента Дубая 4%, примерно 2% агентская комиссия, плюс регистрационные и титульные сборы; гербового сбора нет, а продажи новой жилой недвижимости освобождены от НДС.
• Кипр: сборы за переход права 3-8% по скользящей шкале (уменьшаются вдвое действующей 50% скидкой и полностью не взимаются, если по новостройке уплачен НДС 19%); гербовый сбор по договору отменён реформой 2026 года.
• Испания: около 10-14% — налог на переход права ITP при перепродаже устанавливается на уровне регионов (6% Мадрид, 7% Андалусия, до 13% Каталония); для новостроек — НДС 10% плюс примерно 1.5% гербовый сбор, плюс 2-3% нотариус и юристы.
• Черногория: при перепродаже прогрессивный налог на переход права 3-6%; для новостроек налога на переход права нет, но в цену заложен НДС 21%.
• Великобритания: SDLT до 12%, плюс надбавка 5% за дополнительное жильё и надбавка 2% для нерезидентов, которые в сумме доходят до 19% в верхней ставке.
• Бали: налог на приобретение BPHTB 5% плюс примерно 1-2% нотариус; новая недвижимость от застройщика облагается эффективным НДС 11%.
• Таиланд: около 2-4% для кондоминиума — сбор за переход права 2% плюс либо налог на бизнес 3.3%, либо гербовый сбор 0.5%.

Всегда добавляйте в бюджет спред на конвертацию валюты и услуги независимых юристов (обычно 1-2%).

Могут ли иностранцы получить ипотеку и как работают планы рассрочки на стадии строительства?

Да, нерезиденты могут получить ипотеку на многих рынках, though — правда, с более низким соотношением кредита к стоимости (LTV) и по более высоким ставкам, чем местные покупатели; рассрочка от застройщика на объекты на стадии строительства зачастую оказывается более дешёвой беспроцентной альтернативой.

• Ипотека для нерезидентов: в Испании нерезидентам обычно выдают 60-70% LTV; в ОАЭ нерезидентам доступно примерно до 50% LTV (резидентам — больше); банки Кипра и Португалии кредитуют нерезидентов, но требуют местный счёт и подтверждение дохода.
• Рассрочка на объекты в стадии строительства: вы платите частями, привязанными к этапам строительной готовности, распределяя стоимость без процентов на весь период стройки вместо привлечения кредита.
• Типичная схема в Дубае: 10-20% первого взноса при бронировании, поэтапные платежи до передачи ключей и всё чаще часть суммы с оплатой в течение 1-5 лет после сдачи объекта.
• Задатки и платежи по рассрочке должны поступать на регулируемый эскроу-счёт — для строящихся объектов в Дубае это обязательно и осуществляется через трастовые счета, зарегистрированные в DLD, — а не напрямую застройщику.
• Строящиеся объекты и «золотая виза»: в ОАЭ, начиная с федерального циркуляра от февраля 2026 года, объект в ипотеке и/или на стадии строительства даёт право на «золотую визу», если оценочная стоимость по данным DLD составляет не менее AED 2 млн, при условии получения сертификата об отсутствии возражений (NOC) от банка-кредитора; уточните актуальный порядок в GDRFA или ICP, поскольку правило появилось недавно.

Рассрочка — это форма финансирования, а не скидка. Учитывайте колебания валютных курсов за два-три года строительства и выясните, какая защита предусмотрена, если застройщик приостановит работы.

Стоит ли покупать недвижимость за рубежом на своё имя или через компанию?

Для одного дома для отдыха или единственного арендного объекта владение на своё имя обычно проще и дешевле всего; компания, SPV, траст или фонд оправдывают себя только при портфеле объектов, планировании наследования или обособлении рисков — и могут обернуться налоговыми потерями.

• Собственное имя: минимальные затраты и отсутствие корпоративной отчётности, но налогообложение как физического лица (часто по более высоким ставкам для нерезидентов), полная подчинённость местной наследственной процедуре и правилам обязательной доли, без защиты от ответственности.
• Местная компания: позволяет обойти высокие ставки для физических лиц-нерезидентов по аренде, и вы передаёте доли, а не землю, — но добавляет корпоративный налог (Испания около 25%, Кипр 15% с 2026 года, ОАЭ 9% с прибыли свыше AED 375,000) и расходы на комплаенс.
• Офшорная SPV (BVI, Джерси): удобная передача и обособление активов, но для жилой недвижимости в Великобритании влечёт карательный SDLT по единой ставке 17%, ежегодный налог ATED и обязательное раскрытие в Register of Overseas Entities.
• Траст: эффективен для династической передачи и обхода наследственной процедуры, но страны континентального права (Испания, Португалия, Черногория) часто не признают трасты и могут облагать их по карательным ставкам.
• Фонд (ОАЭ): ведущий инструмент наследования для HNWI — рассматривается в следующем разделе.

Любая структура видна налоговому органу страны вашего резидентства в рамках CRS, а правила КИК и антиуклонительные нормы могут отнести арендный доход низконалоговой иностранной структуры напрямую на вас. Правильный выбор зависит от вашего гражданства и налогового резидентства — до покупки получите консультацию лицензированного специалиста.

Может ли семейный фонд в ОАЭ владеть зарубежной недвижимостью и снизить налоги?

Да — семейный фонд в ОАЭ (ADGM, DIFC или RAK ICC) может владеть долями в компаниях, держащих недвижимость в разных странах, и может обратиться в Федеральное налоговое управление за статусом налогово прозрачной структуры: тогда доход относится напрямую на учредителя и бенефициаров, которые как физические лица платят 0% личного налога в ОАЭ. Именно поэтому фонд может оказаться выгоднее обычной компании, которая заплатила бы 9% корпоративного налога ОАЭ с арендного дохода свыше AED 375,000.

• Налоговая прозрачность: согласно статье 17 Закона ОАЭ о корпоративном налоге одобренный семейный фонд приравнивается к товариществу без образования юридического лица; разъяснения FTA от июня 2026 года подтвердили эту конструкцию.
• Условия: основной целью должно быть управление семейным капиталом, наследственное планирование или благотворительность — а не активная коммерческая деятельность, — а бенефициарами должны выступать преимущественно физические лица, связанные с учредителем, либо благотворительные организации.
• Наследование: активы переходят по уставу фонда, а не через суд, что позволяет обойти процедуру probate и, благодаря конструкции общего права, правила обязательной доли наследников; ADGM и RAK ICC не ведут публичного реестра бенефициаров.
• Ограничения: LLC не может квалифицироваться как фонд, а прозрачность никогда не предоставляется автоматически — за ней нужно обращаться.

CRS и FATCA продолжают действовать, и учредитель — налоговый резидент Великобритании или ЕС — может столкнуться с «просмотром насквозь» в своей стране, когда местный налоговый орган рассматривает фонд как траст и применяет правила об учредителе (settlor) или правила КИК. Прозрачность в ОАЭ не гарантирует её у вас дома.

Как облагается налогом зарубежная недвижимость — арендный доход, прирост капитала и двойное налогообложение?

Арендный доход и прирост капитала почти всегда облагаются налогом сначала в стране, где находится недвижимость, а затем, возможно, ещё раз в стране вашего резидентства, — но соглашение об избежании двойного налогообложения и зачёт иностранного налога обычно не позволяют облагать один и тот же доход дважды в полном объёме.

• Арендный доход (для нерезидентов): Испания — 24% с валового дохода для владельцев из стран вне ЕС (19% с чистого дохода для резидентов ЕС); Великобритания удерживает 20% в рамках Non-Resident Landlord Scheme; Кипр облагает аренду подоходным налогом с физических лиц по прогрессивным ставкам до 35% (после установленного законом вычета 20% и необлагаемого порога в 19,500 евро), а с 2026 года лица со статусом non-dom освобождены от Специального оборонного взноса с аренды, но по-прежнему платят сверху 2.65% медицинского сбора GESY; ОАЭ — 0%; Бали — примерно 10-20% налога у источника.
• Прирост капитала при продаже: Кипр 20%, Испания 19% по единой ставке для нерезидентов (плюс 3% удержания, перечисляемые покупателем), Великобритания 24% по повышенной ставке для жилой недвижимости, Черногория 15%, ОАЭ 0%.
• Устранение двойного налогообложения: по соглашению вы, как правило, платите налог в стране местонахождения объекта, а затем заявляете дома зачёт уже уплаченного иностранного налога, так что итоговая нагрузка равна более высокой из двух ставок, а не сумме обеих.
• Ловушка компаний, богатых недвижимостью: Кипр взимает 20% налога на прирост капитала при продаже акций компаний, у которых всего 20% и более активов приходится на кипрскую недвижимость, а Испания и Великобритания облагают нерезидентов налогом с прибыли от продажи долей в таких компаниях, — продажа SPV не всегда позволяет уйти от налога по месту нахождения объекта.

Страна вашего резидентства облагает налогом ваш общемировой доход, а отчётность по CRS означает, что и арендный доход, и стоящий за ним счёт уже видны налоговым органам.

Столкнётся ли ваша зарубежная недвижимость с налогом на наследство и процедурой наследования сразу в двух странах?

Потенциально да — зарубежная недвижимость обычно подпадает под наследственное право страны её местонахождения (situs) и местную процедуру probate, а затем ещё раз под налог на наследство вашей страны, если вы имеете там домициль или длительно в ней проживаете. Именно это двойное обременение и делает структурирование настолько важным.

• Probate по месту нахождения актива: недвижимость, оформленная на ваше собственное имя, как правило, проходит процедуру probate в каждой стране, где вы ею владеете, — это медленно, публично и дорого, а нормы обязательной доли в странах континентального права могут определять наследников независимо от вашего завещания.
• Двойное обременение налогом на наследство: Великобритания взимает налог на наследство со всего всемирного имущества лица с британским домицилем или длительным проживанием (с 6 апреля 2025 года — по критерию резидентства), при этом иностранное государство может облагать тот же актив.
• Владение долями, а не землёй: владение через компанию, SPV, траст или фонд означает, что наследники получают доли или бенефициарный интерес, что позволяет обойти probate по месту нахождения актива и правила обязательной доли.
• Вариант с фондом: фонд в ОАЭ распределяет активы согласно своему уставу, полностью избегая probate и защищая активы от будущих личных кредиторов.

Некоторые страны не признают трасты, а соглашений о налогообложении наследства немного, поэтому взаимодействие двух систем требует специалиста по трансграничному планированию. Универсального решения не существует — ответ зависит от вашего домициля, местонахождения недвижимости и способа владения ею.

Какие «золотые визы» ещё можно получить за инвестиции в недвижимость в 2026 году?

В 2026 году основные программы резидентства через покупку недвижимости — это ОАЭ (AED 2 млн), Кипр (300,000 евро плюс НДС) и Греция (800,000 евро в районах повышенного спроса, 400,000 евро в остальных регионах либо 250,000 евро при переводе коммерческих объектов в жилые и покупке зданий-памятников), тогда как Испания, Португалия в части недвижимости, Великобритания и черногорская программа гражданства закрылись.

• Золотая виза ОАЭ (на 10 лет): недвижимость стоимостью AED 2 млн; с февраля 2026 года подходит как ипотечная, так и строящаяся недвижимость по оценке DLD, без требования к минимальному первоначальному взносу — объект, который одновременно куплен в ипотеку и находится на стадии строительства, может подойти, если оценочная стоимость по DLD составляет не менее AED 2 млн и кредитор выдаёт сертификат об отсутствии возражений (No Objection Certificate).
• Ускоренный ПМЖ Кипра: 300,000 евро плюс НДС в новой жилой недвижимости от застройщика, а также подтверждённый годовой доход из-за рубежа в размере 50,000 евро; недвижимость необходимо сохранять в собственности пожизненно.
• Золотая виза Греции (на 5 лет, с продлением): 800,000 евро в районах повышенного спроса (Аттика, Салоники, Миконос, Санторини и острова с населением более 3,100 человек), 400,000 евро в остальных регионах за один объект площадью не менее 120 кв. м либо 250,000 евро при переводе коммерческих объектов в жилые и реставрации зданий-памятников — заметно выше соседних программ начального уровня.
• Испания: золотая виза отменена 3 апреля 2025 года органическим законом 1/2025 — программы через недвижимость нет; альтернативы — виза без права работы (non-lucrative) или виза цифрового кочевника.
• Португалия: золотая виза сохраняется, но с октября 2023 года в ней нет варианта с недвижимостью (остаются 500,000 евро в фонды, пожертвования или создание рабочих мест).
• Великобритания: золотой визы нет — виза Tier 1 (Investor) закрыта 17 февраля 2022 года, а покупка недвижимости не даёт никакого иммиграционного статуса.
• Черногория: программа гражданства за инвестиции завершилась 31 декабря 2022 года, но резидентство через недвижимость сохраняется — примерно от 150,000 евро оценочной стоимости.
• Индонезия: сама по себе покупка визы не даёт, но Second Home Visa (на 5/10 лет) требует депозита в IDR 2 млрд (около USD 130,000) либо недвижимости, отвечающей требованиям.

Каковы главные риски и ошибки при покупке недвижимости за рубежом?

Самые дорогостоящие ошибки — отказ от независимой юридической проверки, уверенность в праве владеть землёй, которой владеть нельзя, и оплата напрямую застройщику в обход эскроу-счёта.

• Обращение к юристу застройщика или продавца: всегда нанимайте собственного независимого лицензированного местного юриста для проверки титула, разрешений и договоров.
• Неверное понимание прав собственности: иностранцы не могут владеть землёй на праве полной собственности (freehold) в Таиланде (только квартиры в кондоминиумах, в пределах квоты 49%) и в Индонезии (только долгосрочная аренда или Hak Pakai) — уточняйте, какой именно титул вы приобретаете.
• Покупка на этапе строительства без защиты: убедитесь, что средства поступают на регулируемый эскроу- или трастовый счёт, и проверьте историю сдачи объектов застройщиком; рассрочка платежа не является гарантией от задержек или банкротства.
• Откладывание вопроса о структуре владения на потом: перевод уже принадлежащей вам недвижимости в SPV может повлечь повторный налог на передачу и налог на прирост капитала, поэтому решение нужно принимать до покупки.
• Уверенность, что структура означает секретность или экономию на налогах: сведения передаются по стандарту CRS, а правила КИК, антиуклонительные нормы и реестры бенефициарных владельцев способны свести выгоду к нулю.
• Игнорирование валютных рисков и полной стоимости: колебания курса за период строительства и 7-15% транзакционных издержек могут полностью съесть выгоду, кажущуюся на бумаге.

Относитесь к международным налоговым и юридическим консультациям как к части цены покупки, а не как к необязательной опции. INOVO подбирает объекты и знакомит клиентов с лицензированными налоговыми и юридическими специалистами, но сама не является юридической или налоговой фирмой.