Inmuebles en Thailand · Phuket

Sí. Los extranjeros pueden poseer condominios en pleno dominio (freehold) a su propio nombre, siempre que no más del 49% de la superficie total construida de un edificio esté en manos extranjeras (la cuota extranjera). Las villas se asientan sobre suelo tailandés, por lo que los extranjeros suelen optar en su lugar por un arrendamiento registrado de larga duración. En Phuket, los condominios freehold frente a la playa y las villas con piscina en arrendamiento son las dos vías habituales para los inversores extranjeros.

Los costes de transacción son bajos, en torno al 2-3% del precio. La carga principal es una tasa de transmisión del 2% sobre el valor tasado por el Land Department, más un modesto impuesto de actos jurídicos documentados o un impuesto específico sobre actividades económicas del 3,3% en caso de reventa dentro de los cinco años. No hay IVA sobre la propiedad residencial, lo que mantiene los costes de entrada de Phuket entre los más bajos de Asia.

Los ingresos por alquiler de no residentes tributan a un tipo fijo del 15% (normalmente recaudado como retención), muy por debajo de la mayoría de los tipos europeos. Los propietarios también pagan un pequeño impuesto anual sobre suelo y edificaciones (Land & Building Tax) de tan solo el 0,02-0,1% para uso residencial. Thailand no tiene un impuesto separado sobre las ganancias de capital; en su lugar se aplica una retención en el momento de la venta, calculada sobre el valor tasado.

La propiedad por sí sola no otorga la residencia, pero comprar un condominio freehold por un valor mínimo de 3 millones de baht (unos $85.000) puede ayudarle a cumplir los requisitos del visado Long-Term Resident (LTR) de 10 años. Alternativamente, el visado Thailand Privilege (Elite) parte de 650.000 baht (alrededor de $18.700) por cinco años, ofreciendo residencia de larga estancia con independencia de cualquier compra.

Phuket suele ofrecer rentabilidades brutas del 6-8% en alquileres de larga estancia y del 8-15% en alquileres vacacionales de corta duración, con una revalorización del capital de en torno al 8-10% anual. Las villas con piscina bien gestionadas rinden neto aproximadamente un 8%, y la ocupación de corta estancia supera el 70%. Se prevé que Phuket supere a Bangkok, impulsada por la demanda de resorts de cinco estrellas y un turismo internacional estable.

Las compras sobre plano son escalonadas: usted reserva una unidad, firma el contrato de compraventa y luego paga en cuotas vinculadas a hitos de construcción, con el saldo a pagar a la finalización y la transmisión del título. Los compradores extranjeros de condominios deben remitir los fondos desde el extranjero en divisa para asegurar el título freehold. Los proyectos de INOVO en Phuket incluyen Sudara Residences, Serenity Naiyang, Cielo Rawai y Casa de Monte.

No con carácter diario o semanal, salvo que el edificio disponga de licencia hotelera. Conforme a la Hotel Act de Tailandia, los alquileres inferiores a 30 días requieren dicha licencia, y Phuket la hace cumplir: las sanciones parten de THB 20,000 más una multa diaria mientras persista la infracción. Las dos vías legales son comprar en un proyecto que opere un programa de alquiler hotelero o de resort con licencia, o alquilar por 30 días o más.

Un arrendamiento puede inscribirse en el título de propiedad por un máximo de 30 años, y ese plazo inscrito es realmente sólido. La habitual renovación «30+30» es un compromiso contractual del vendedor y no un derecho automático, y los tribunales tailandeses no han hecho cumplir de forma fiable las renovaciones pactadas de antemano frente a un propietario posterior del terreno. Considere los primeros 30 años como el activo que está comprando, inscriba el arrendamiento en la Oficina de Tierras (Land Office) y compruebe quién controla la entidad titular del terreno.

Rara vez a través de un banco tailandés nacional. Un número reducido de entidades ofrece préstamos en divisa a no residentes, normalmente a través de sucursales en el extranjero y con ratios préstamo-valor conservadores. Existe además un condicionante práctico: la compra de apartamentos en pleno dominio exige que el dinero se remita a Tailandia desde el extranjero en divisa y quede acreditado en el formulario FET, por lo que cualquier financiación debe estructurarse en torno a ello. La mayoría de los compradores recurre al efectivo o al plan de pagos escalonados del promotor.

Dos partidas recurrentes, más una en el momento de la compra. La cuota de mantenimiento de zonas comunes se cobra por metro cuadrado y mes y varía según el nivel de servicios, de modo que un complejo de marca con categoría de resort resulta bastante más caro de mantener que un bloque de gama media. El impuesto sobre suelo y edificación de uso residencial es del 0.02-0.1% anual. En la transmisión se abona además una aportación única al fondo de reserva destinado a futuras reparaciones importantes.

Depende de si prioriza un título limpio o unos ingresos netos más altos. Un apartamento dentro de la cuota extranjera del 49% es de pleno dominio a su nombre, resulta más sencillo de revender a otro extranjero y suele rendir un 6-8% en alquiler de larga duración. Una villa con piscina normalmente se adquiere en régimen de arrendamiento y su mantenimiento es más caro, pero una bien gestionada puede rendir en torno al 8% neto con una ocupación en alquiler de corta duración superior al 70%, si bien se dirige a un mercado de reventa más reducido. La mayoría de los compradores internacionales primerizos empiezan por el apartamento.