يواجه مشتري العقار الأجنبي عادةً ما يصل إلى خمس ضرائب: ضريبة شراء أو نقل ملكية تُدفع مرة واحدة، وضريبة عقارية سنوية، وضريبة دخل على الإيجار، وضريبة أرباح رأسمالية عند البيع، وبصورة متزايدة رسم ميراث — ويتراوح العبء بين شبه المعدوم والعقابي. فالإمارات تفرض على الأفراد 0% على الإيجار والأرباح والتملك (باستثناء رسم نقل ملكية في دبي بنحو 4%)، بينما تفرض المملكة المتحدة وإسبانيا والبرتغال ضريبة على الأرباح بنسبة 19%–28% وعلى إيجار غير المقيمين بما يصل إلى 24% من الإجمالي. يعرض هذا الدليل الأرقام الدقيقة لعام 2026 دولةً بدولة عبر الإمارات وقبرص وإسبانيا والبرتغال والجبل الأسود وتايلاند وإندونيسيا والمملكة المتحدة، مع الزاوية الرئيسية لهيكلة التملك في كل منها؛ وهو معلومات عامة وليس استشارة، لأن قواعد الشركات الأجنبية الخاضعة للسيطرة (CFC) ومعيار الإبلاغ المشترك (CRS) وقواعد مكافحة التهرب الضريبي في بلد إقامتك قد تَعلو على أي معاملة محلية موصوفة هنا.
الإمارات هي الولاية القضائية الأدنى ضريبياً بين الثماني: يدفع الأفراد 0% على الدخل الإيجاري والأرباح الرأسمالية، ولا توجد ضريبة عقارية سنوية، مقابل ضريبة أرباح رأسمالية تتراوح بين 19%–28% ودخل إيجاري خاضع للضريبة في معظم أنحاء أوروبا. وبعد المعدلات المعلنة، يأتي إجمالي تكاليف الشراء لمرة واحدة كعامل التمييز الكبير التالي.
الأرقام تخصّ عام 2026 وتختلف بحسب الولاية القضائية؛ ويتوقف معدلك الفعلي على الإقامة وشريحة السعر والهيكل.
تفرض الإمارات على الأفراد 0% — لا ضريبة على دخل الإيجار، ولا ضريبة أرباح رأسمالية، ولا ضريبة عقارية سنوية. والتكلفة الجوهرية الوحيدة هي رسم النقل لمرة واحدة الذي تتقاضاه دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD).
زاوية الهيكلة: يمكن للمؤسسة العائلية الإماراتية (ADGM أو DIFC أو RAK ICC) أن تختار معاملتها كياناً شفافاً ضريبياً بموجب المادة 17 من قانون ضريبة الشركات، فيُنظر إلى الدخل على أنه عائد مباشرةً للأفراد بنسبة 0% — متفوقة بذلك على نسبة 9% التي كانت ستتحملها شركة قابضة عادية.
لا تفرض قبرص ضريبة عقارية سنوية، وبعد إصلاح 2026 لم تعد تفرض ضريبة دمغة على عقد الشراء — لكنها تفرض ضريبة أرباح رأسمالية بنسبة 20% على العقارات، وتُخضع دخل الإيجار لضريبة دخل تصاعدية.
الإقامة: تتطلب الإقامة الدائمة بالمسار السريع (الفئة 6.2) استثمار 300,000 يورو زائد ضريبة القيمة المضافة في عقار سكني جديد، إضافة إلى 50,000 يورو من الدخل السلبي الأجنبي المضمون.
يواجه المشترون من خارج الاتحاد الأوروبي أقسى معاملة ضريبية على الإيجار في إسبانيا — ضريبة 24% على إجمالي الإيجار دون أي خصومات — في حين تبلغ تكاليف الشراء الإجمالية نحو 10%–14%، وتُفرض على الأرباح الرأسمالية ضريبة ثابتة بنسبة 19%.
الإقامة: أُلغيت التأشيرة الذهبية في 3 أبريل 2025 — ولم يعد هناك أي مسار للحصول على الإقامة عبر العقار، أما ما تناقلته التقارير على نطاق واسع عن «ضريبة 100% على المشترين من خارج الاتحاد الأوروبي» فهو مقترح متوقف وليس قانونًا.
اعتبارًا من 1 سبتمبر 2026، يدفع المشترون من غير المقيمين ضريبيًا ضريبة نقل ملكية IMT بنسبة ثابتة قدرها 7.5% على العقارات السكنية بموجب المرسوم بقانون 97/2026 — أي نحو ضعف المعدل الفعلي السابق بالنسبة لكثيرين — إضافة إلى 0.8% رسم دمغة ونحو 1% تكاليف أخرى.
الإقامة: لا تزال التأشيرة الذهبية قائمة لكنها لم تعد تتضمن مسارًا عقاريًا منذ أكتوبر 2023؛ كما أُغلق نظام NHR أمام المنضمين الجدد واستُبدل به نظام IFICI الأضيق نطاقًا.
الجبل الأسود ولاية ضريبية بمعدل ثابت 15% — 15% على دخل الإيجار و15% على الأرباح الرأسمالية — مع ضريبة نقل ملكية تتراوح بين 3%–6% على عمليات إعادة البيع، بينما تتضمّن العقارات الجديدة بدلًا من ذلك ضريبة قيمة مضافة بنسبة 21% مدرجة ضمن السعر.
الإقامة: لا يوجد برنامج جنسية مقابل الاستثمار (أُغلق في نهاية 2022). ولا يزال مسار الإقامة عبر العقار قائمًا، ومنذ 17 يناير 2026 يشترط قيمة مقدّرة ضريبيًا لا تقل عن 150,000 يورو — تحدّدها هيئة الضرائب وليس سعر الشراء — لمواطني الدول من خارج الاتحاد الأوروبي، ويمنح تصريحًا لمدة سنة قابلًا للتجديد مع إقامة دائمة بعد خمس سنوات.
لا يمكن للأجانب تملّك الأراضي ملكية حرة في تايلاند، لكن يمكنهم تملّك الوحدات السكنية (الكوندو) ملكية حرة ضمن حصة الأجانب البالغة 49% من المبنى؛ وتكاليف شراء الكوندو منخفضة (نحو 2%–4%) ولا توجد ضريبة منفصلة على الأرباح الرأسمالية.
الإقامة: لا يمنح شراء العقار أي تأشيرة أو أولوية ضمن حصة الأجانب؛ ويلجأ المستثمرون إلى تأشيرة المقيم طويل الأمد (LTR) أو تأشيرة Thailand Privilege (Elite) بشكل منفصل.
لا يمكن للأجانب تملّك الأراضي ملكية حرة في إندونيسيا، وعادةً ما يشترون فلل بالي بنظام حق الانتفاع طويل الأجل لمدة 25–30 سنة؛ وتبلغ ضريبة الاقتناء على المشتري (BPHTB) نسبة 5%، بينما يخضع دخل الإيجار لغير المقيمين لضريبة قدرها 20% من الإجمالي، تُخفَّض غالبًا إلى نحو 10% بموجب اتفاقية ضريبية.
الإقامة: يمكن الحصول على تأشيرة المنزل الثاني (5+5 سنوات) عبر أحد مسارين — وديعة مصرفية بقيمة IDR 2bn (نحو USD 130,000) مودعة في مصرف حكومي إندونيسي، أو تملّك عقار إندونيسي بقيمة لا تقل عن USD 1 million تحت سند Hak Pakai. ومسار العقار هو الأعلى عتبةً بفارق كبير.
يدفع غير المقيم الذي يشتري مسكناً إضافياً في المملكة المتحدة ما يصل إلى 19% ضريبة دمغة عند الشريحة العليا — إذ تتراكم الرسوم الإضافية البالغة 5% للمسكن الإضافي و2% لغير المقيمين فوق المعدلات القياسية — إضافةً إلى ضريبة الدخل على الإيجار و24% ضريبة أرباح رأسمالية على مكاسب العقارات السكنية.
الإقامة: لا توجد تأشيرة ذهبية — فقد أُغلقت تأشيرة الفئة الأولى (المستثمر) في 17 فبراير 2022، وشراء العقار لا يمنح أي وضع هجرة.
بالنسبة لمنزل واحد، يعتمد معظم المشترين التملك الشخصي (الأبسط والأقل كلفة، ودون طبقة ضريبة شركات)؛ وتناسب الشركة أو الشركة ذات الغرض الخاص (SPV) المحافظ العقارية ونقل الحصص بسلاسة؛ أما المؤسسة العائلية الإماراتية أو الصندوق الاستئماني فهي أداة انتقال الملكية للورثة — لكن الخيار الصحيح يعتمد على جنسيتك وإقامتك الضريبية، وقد تَجُبّ قواعد بلد إقامتك المعالجة الضريبية المحلية.
تُعرّف INOVO عملاءها بمختصين ضريبيين وقانونيين مرخّصين؛ ولا شيء هنا يُعدّ استشارة شخصية.
تتصدّر الإمارات بوضوح: يدفع الأفراد 0% على الدخل الإيجاري والأرباح الرأسمالية، ولا توجد ضريبة عقارية سنوية، بل يقتصر الأمر على رسم نقل ملكية لمرة واحدة بنحو 4% لصالح دائرة الأراضي والأملاك في دبي، ورسم سكن بلدي بنسبة 5% من قيمة الإيجار يدفعه شاغلو العقار. كما لا تفرض قبرص ضريبة عقارية سنوية بعد إلغائها عام 2017، لكنها لا تزال تفرض ضريبة أرباح رأسمالية بنسبة 20% على العقارات. أما معظم الأسواق الأخرى فتفرض رسماً سنوياً وضريبة أرباح رأسمالية معاً.
عادةً نعم. يدفع غير المقيمين نسبة ثابتة 19% في إسبانيا، و18% أو 24% على العقارات السكنية في المملكة المتحدة، و20% في قبرص، و15% في الجبل الأسود، بينما تفرض البرتغال الضريبة على 50% من الربح بمعدلات تصاعدية. والاستثناء الرئيسي هو الإمارات، حيث يدفع الأفراد 0%؛ أما تايلاند وإندونيسيا فتفرضان الضريبة على الربح عبر ضريبة استقطاع مرتبطة بنقل الملكية بدلًا من ضريبة أرباح رأسمالية منفصلة.
تظل الإمارات (تأشيرة ذهبية لعشر سنوات مقابل عقار بقيمة AED 2M) وقبرص (إقامة دائمة بمسار سريع مقابل 300,000 يورو زائد ضريبة القيمة المضافة في العقارات الجديدة) واليونان مسارات عقارية فاعلة. وقد انتهت التأشيرة الذهبية الإسبانية في 3 أبريل 2025، ولم يعد لدى البرتغال مسار عقاري منذ أكتوبر 2023، وأُغلقت تأشيرة المستثمر البريطانية من الفئة الأولى (Tier 1) في فبراير 2022، كما أُغلق برنامج الجنسية مقابل الاستثمار في الجبل الأسود في نهاية 2022، مع أن الإقامة مقابل العقار ما زالت متاحة اعتباراً من قيمة مقدَّرة تبلغ 150,000 يورو.
يعتمد ذلك على الدولة. فالشركة تتيح لك نقل حصص بدلًا من نقل الأرض، وهو ما يسهّل التوريث، لكنها تضيف ضريبة شركات تبلغ نحو 9% (الإمارات، على ما يتجاوز 375,000 AED) أو 15% (قبرص) أو 19% (البرتغال) أو 25% (إسبانيا). أما بالنسبة للعقارات السكنية في المملكة المتحدة فالشركة عادةً خيار مُكلف: ضريبة SDLT ثابتة بنسبة 17% على ما يتجاوز 500,000 جنيه إسترليني إضافة إلى رسم ATED سنوي يتراوح بين 4,600 و303,450 جنيه إسترليني. وفي الإمارات، عادةً ما تتفوّق الملكية الشخصية بنسبة 0% على شركة تخضع لضريبة 9%.
ليس الأراضي. ففي تايلاند يمكن للأجانب تملّك وحدات الكوندومينيوم ملكية حرة ضمن حصة الأجانب البالغة 49% من المبنى، لكن الأراضي والفلل تتطلب عقد إيجار طويل الأمد لمدة 30 عامًا أو شركة مملوكة فعليًا لتايلانديين. وفي بالي بإندونيسيا، لا يمكن للأجانب التملّك الحر للأراضي (Hak Milik)، ويلجؤون عادةً إلى عقد إيجار طويل الأمد لمدة 25–30 عامًا (Hak Sewa)، أو سند حق الاستخدام Hak Pakai، أو شركة PT PMA مملوكة للأجانب.
عادةً لا تُفرض الضريبة مرتين على الدخل نفسه. فبلد العقار يفرض الضريبة على الإيجار أولًا — مثل 24% على الدخل الإجمالي للمالكين من خارج الاتحاد الأوروبي في إسبانيا، أو استقطاع بنسبة 20% في المملكة المتحدة بموجب نظام المالك غير المقيم — ثم يمنحك بلد إقامتك الضريبية عادةً خصمًا ائتمانيًا عن الضريبة الأجنبية بموجب اتفاقية تجنب الازدواج الضريبي. ومع ذلك يتعين عليك عادةً الإفصاح عن الإيجار الأجنبي في بلدك، كما أن التبادل التلقائي للمعلومات بموجب CRS يعني أن سلطتك الضريبية تراه بالفعل.
قد يكون كذلك، لأن ضريبة الميراث تُفرض غالبًا في موقع العقار (situs) وفي بلد الموطن أو الإقامة الضريبية معًا، كما انتقلت المملكة المتحدة إلى نظام ضريبة ميراث قائم على الإقامة اعتبارًا من 6 أبريل 2025. ويمكن لاتفاقيات تجنّب الازدواج الضريبي ولهياكل مثل المؤسسة العائلية في الإمارات أو الشركة التي تنقل حصصًا بدلًا من الأرض أن تقلّل التعرّض لإجراءات تصفية التركة المحلية ولقواعد الإرث الجبري، غير أن قواعد مكافحة التهرّب في بلد الإقامة قد تنظر إلى ما وراء هذه الهياكل.
شارك تفاصيلك وسيصلك مستشار خاص بالمتخصّص المناسب في الهيكلة خلال 24 ساعة.