مشاريع
العنوان الأكثر حمايةً في جبال الألب — حيث يتيح إعفاء فيدرالي نادر للمشترين الدوليين تملّك ملكية حرة داخل منتجع Andermatt Swiss Alps، بمنأى عن التصريح والحصة اللذين يقيّدان الشراء الأجنبي في كل مكان آخر في سويسرا.
يُمنَع المشترون الأجانب عادةً من تملّك العقارات السكنية السويسرية بموجب قانون Lex Koller. ويتمتّع منتجع Andermatt Swiss Alps بإعفاءٍ اتحاديّ — ساري المفعول حتى 31 ديسمبر 2040 (محدَّد المدة، وليس “دائماً”) — يتيح للأجانب شراء الملكية الحرة وإعادة بيعها دون تصريح أو حصة. تأكَّد من أن أيّ مبنى بعينه يقع ضمن النطاق المُعفى قبل الالتزام.
تُحدَّد الأسعار بالفرنك السويسري، وهو من أقوى العملات الصعبة في العالم ومخزنٌ للقيمة تعزّز أمام اليورو والدولار والجنيه على مدى عقود.
لا يفرض كانتون أوري أيّ ضريبة على نقل الملكية العقارية ولا ضريبة عقارية سنوية، وهو كانتون منخفض الضريبة على الثروة — ما يُبقي تكاليف الدخول والاحتفاظ منخفضةً معاً.
المنازل الثانية مُقيَّدة بسقفٍ في جميع أنحاء سويسرا، وأراضي البناء في جبال الألب محدودة بشدّة، ما يجعل المعروض من المساكن الفاخرة الجديدة نادراً بنيوياً.
العقارات الألبية الفاخرة في سويسرا سوقٌ لحفظ القيمة، لا سوقُ عوائد مرتفعة: فقوة الفرنك والندرة الهيكلية تدعمان القيم، في حين أن عوائد الإيجار الإجمالية عادةً ما تكون متواضعة عند 2–3%. وقد أُعيد تقييم أسعار Andermatt صعوداً منذ إطلاق منتجع Andermatt Swiss Alps، لكن تعامل مع النمو الماضي بوصفه تاريخاً لا توقعاً.
كم يكلّفك الشراء والتملّك هنا فعلياً.
لا يفرض كانتون أوري ضريبة على نقل الملكية العقارية، ولذا فإن الشراء خفيف التكلفة بدرجة غير معتادة — عادةً 1–2% في أتعاب كاتب العدل والسجل العقاري، ولا توجد كذلك ضريبة عقارية سنوية. والأسعار والرهون العقارية والتكاليف كلها مُقوَّمة بالفرنك السويسري، ولذلك يتحمّل المشتري الأجنبي مخاطرة العملة في الاتجاهين.
يُفرَض على المُلّاك ضريبة على قيمة إيجارية تقديرية تُسمّى “القيمة الإيجارية الافتراضية” باعتبارها دخلاً حتى نهاية عام 2028؛ واعتباراً من 1 يناير 2029 يُلغى ذلك بالنسبة للمنازل الرئيسية والثانية على حدٍّ سواء، وإن كانت معظم خصومات فوائد الرهن العقاري والصيانة ستزول وقد تضيف الكانتونات ضريبة عقارية على المنازل الثانية. وتترتّب على إعادة البيع ضريبة أرباح عقارية تتناقص كلما طالت مدة التملّك. ولا يمنح الشراء أي حق إقامة سويسري — فلا وجود لتأشيرة ذهبية.
الأرقام إرشادية مجمّعة من مصادر عامة وليست استشارة ضريبية — تأكّد من وضعك مع مستشار مؤهّل.
ما يسألنا عنه المستثمرون أكثر شيء بشأن هذا السوق.
عادةً لا، ليس بحرية. يمنع قانون Lex Koller الفيدرالي معظم الأجانب غير المقيمين من شراء العقارات السكنية السويسرية، ولا يسمح إلا بمنازل العطلات في مناطق سياحية محددة ضمن حصة وطنية مُقيَّدة (نحو 1,500 تصريح سنوياً، ويجري خفضها حالياً)، محصورة في نحو 200 m² وللاستخدام الشخصي. والاستثناء الرئيسي هو منتجع Andermatt Swiss Alps، الذي يحمل إعفاءً فيدرالياً يتيح للأجانب شراء الملكية الحرة وإعادة بيعها دون تصريح أو حصة. ولأن الإعفاء مرتبط بمحيط محدد، تأكّد من أن أي مبنى بعينه يقع داخله قبل الالتزام.
لا. لقد منحه المجلس الفيدرالي عام 2006، وكان سارياً في الأصل حتى نهاية عام 2030، ثم مُدِّد عام 2021 حتى 31 ديسمبر 2040. وهو محدود المدة، لذا اعتبر أي تسويق يصفه بأنه “دائم” غير دقيق. أما كيفية التعامل مع إعادة بيعه للأجانب بعد عام 2040 فلم تُحسم بعد، والقانون الفيدرالي السويسري بشأن التملّك الأجنبي يخضع حالياً للتشديد.
لا. لا توجد تأشيرة ذهبية ولا إقامة عبر الاستثمار؛ فالملكية ووضع الهجرة منفصلان تماماً، ويبقى المشتري غير المقيم زائراً بموجب حدّ شنغن البالغ 90/180 يوماً. أما الأجانب الأثرياء الراغبون في العيش في سويسرا فيلجؤون إلى مسار الضريبة الجزافية (forfait) المنفصل، وهو ترتيب تفاوضي للإقامة الضريبية لا علاقة له بامتلاك منزل بعينه.
كانتون أوري خفيف الأعباء بدرجة غير معتادة. فهو لا يفرض ضريبة على نقل الملكية العقارية، ولذا تبلغ تكاليف الشراء الإجمالية عادةً 1–2% فقط في أتعاب كاتب العدل والسجل العقاري، ولا توجد ضريبة عقارية سنوية. كما أن أوري كانتون منخفض الضريبة على الثروة. كل شيء مُسعّر بالفرنك السويسري، ولذلك يتحمّل المشتري الأجنبي مخاطرة العملة. هذه معلومات عامة وليست استشارة ضريبية — احصل على استشارة سويسرية بشأن وضعك الخاص.
يُفرَض على المُلّاك حالياً ضريبة على قيمة إيجارية تقديرية تُسمّى “القيمة الإيجارية الافتراضية” (Eigenmietwert) باعتبارها دخلاً، مع إمكانية خصم فوائد الرهن العقاري ونفقات الصيانة. وقد صوّتت سويسرا في سبتمبر 2025 على إلغاء ذلك، وسينتهي في 1 يناير 2029 بالنسبة للمنازل الرئيسية والثانية على حدٍّ سواء — لكن معظم تلك الخصومات ستزول أيضاً، وقد تُدخِل الكانتونات ضريبة عقارية على المنازل الثانية لتعويض الإيرادات المفقودة.
تفرض سويسرا ضريبةً على أرباح العقارات عبر ضريبة Grundstückgewinnsteuer الكانتونية التي تتناقص كلما طالت مدة احتفاظك بالعقار: فهي في أعلى مستوياتها عند البيع السريع وتنخفض كلما طالت مدة ملكيتك، وصولاً إلى حدٍّ أدنى بعد نحو عشرين عاماً. تحقّق من الجدول الدقيق الخاص بكانتون أوري لدى مكتب الضرائب الكانتوني، إذ تتفاوت المعدلات المنشورة بحسب المصدر.
العقارات الألبية الفاخرة في سويسرا سوقٌ لحفظ القيمة، لا سوقُ عوائد مرتفعة. عوائد الإيجار الإجمالية عادةً ما تكون متواضعة عند 2–3%، والنمو الرأسمالي مستقر لا سريع؛ وجزء من عائد المشتري الأجنبي هو ببساطة قوة الفرنك السويسري. وأي عائد “مضمون” ثابت يعرضه المطوّر إنما هو إضافة تعاقدية محدودة المدة، لا تزيد موثوقيتها عن موثوقية المطوّر الذي يقف خلفها — اقرأ الشروط.
شارك بياناتك وسيرسل لك مستشار خاص الموجز الكامل للسوق والضرائب خلال 24 ساعة.
