Если говорить о ВНЖ в ЕС через недвижимость в 2026 году, Греция — очевидный ответ: из этих двух стран только она сохраняет действующую Golden Visa на основе недвижимости стоимостью €250,000, €400,000 или €800,000 в зависимости от объекта и его расположения. Golden Visa Португалии по-прежнему существует, но с октября 2023 года в ней нет варианта с недвижимостью — теперь право на неё дают только фонды, культурные пожертвования, научные исследования или создание рабочих мест, — а в 2026 году срок до получения гражданства удвоился до 10 лет, что лишило программу значительной части её исторической привлекательности.
Так что сравнение на самом деле сводится к вашей цели. Если вы хотите именно владеть недвижимостью и получить ВНЖ в ЕС, то это выбор между Грецией и отсутствием такой возможности у Португалии. Если же вы готовы вложиться в регулируемый фонд и подождать десять лет ради паспорта, Португалия остаётся надёжным вариантом с минимальным требованием к присутствию.
В этом руководстве изложены пороги 2026 года, что даёт каждая виза, правила фактического присутствия и получения гражданства, налоговый аспект, а также место такой ориентированной на недвижимость альтернативы, как Кипр. INOVO не продаёт греческую или португальскую программы, поэтому изложенное здесь нейтрально.
Греция выигрывает для всех, кому нужен ВНЖ в ЕС через недвижимость, поскольку из этих двух стран только у неё есть действующий маршрут на основе недвижимости. Golden Visa Португалии по-прежнему открыта, но недвижимость перестала давать право на неё 7 октября 2023 года, так что покупка недвижимости больше вообще не даёт португальского ВНЖ.
Коротко:
Обе программы дают доступ в Шенгенскую зону и охватывают супруга инвестора и его несовершеннолетних детей на иждивении. Решающий вопрос — хотите ли вы именно владеть недвижимостью. Если да, то сравнение фактически сводится к выбору между Грецией и отсутствием такой возможности у Португалии.
Нет. Португалия исключила все варианты, связанные с недвижимостью, из своей Golden Visa 7 октября 2023 года, и ни один из них не вернулся в 2026 году. Сюда входят прямые покупки жилой и коммерческой недвижимости, объекты под реновацию, связанные с недвижимостью инвестиционные фонды и прежний путь через перевод капитала на €1.5 million.
Что остаётся доступным в 2026 году:
Программа сохраняет очень мягкое требование к пребыванию: в среднем около семи дней в год (семь дней в первый год, затем 14 дней за каждый последующий двухлетний период продления). Постоянное резидентство доступно после пяти лет законного проживания при условии сохранения инвестиций и других условий.
Golden Visa Греции — это действующая в 2026 году программа с привязкой к недвижимости, с тремя порогами по недвижимости, установленными Законом 5100/2024. Сумма зависит от того, где находится объект и что вы с ним делаете.
Ключевые условия, которые важно знать:
Взамен инвестор и его семья получают вид на жительство сроком на пять лет, продлеваемый на время владения объектом, плюс полное право поездок по Шенгену. Требования к минимальному сроку пребывания для сохранения разрешения нет.
Ниже — прямое сопоставление на 2026 год. Главное различие простое: Греция позволяет инвестировать в недвижимость, а Португалия — нет.
Golden Visa Португалии (2026):
Golden Visa Греции (2026):
Итог: выбирайте Грецию ради разрешения, обеспеченного недвижимостью, и необременительного резидентства с доступом в Шенген; выбирайте Португалию только если предпочитаете инвестицию в фонд и готовы смириться с гораздо более долгим сроком до гражданства.
Что касается сохранения вида на жительство, Португалия мягче; что касается получения гражданства, обе страны теперь — это долгая игра. Ни одну из них не стоит рассматривать как быстрый паспорт в 2026 году.
Поддержание резидентства:
Получение гражданства:
Практический вывод: Португалию проще удерживать из-за рубежа, но её путь к гражданству сейчас самый длинный за всю историю. Греция требует реального переезда, если цель — паспорт, но необременительна, если вам просто нужен продлеваемый вид на жительство ЕС и доступ в Шенген.
Налоги имеют значение только в том случае, если вы действительно становитесь налоговым резидентом; Golden Visa сама по себе не делает вас налоговым резидентом ни в одной из этих стран. Если вы всё же переезжаете, обе страны предлагают специальные режимы для вновь прибывших, но они рассчитаны на разных людей.
Греция:
Португалия:
Ни один из специальных режимов не предоставляется автоматически, оба сопряжены с условиями и могут измениться, поэтому в этих вопросах, затрагивающих финансы и право, необходима особая осмотрительность: получите квалифицированную налоговую консультацию с учётом конкретной страны, прежде чем полагаться на любую приведённую здесь цифру.
Главное изменение 2026 года — сроки получения гражданства в Португалии, из-за которых Греция теперь выглядит относительно более привлекательной для тех, кто планирует надолго. Ряд европейских программ также ужесточился.
Итоговый эффект: Греция теперь — это выдающаяся действующая Golden Visa на основе недвижимости в ЕС, тогда как Португалия превратилась в программу, где нужны инвестиционные фонды и терпение.
Если ваша цель — резидентство в ЕС на основе недвижимости, выбирайте Грецию. Это единственная из двух действующая Golden Visa через недвижимость и, по сути, основная оставшаяся в ЕС после того, как Испания закрыла свою программу. Рассчитывайте на бюджет от €400,000 для стандартной покупки на материке или в районе с меньшим спросом, €800,000 в Афинах, Салониках или на самых востребованных островах, либо €250,000 для квалифицируемой реконструкции под жильё или реставрации здания, внесённого в список охраняемых.
Выбирайте Португалию только в том случае, если вас устраивает вложение €500,000 в регулируемый фонд, а не в недвижимость, если вы цените очень мягкое требование к пребыванию и готовы принять 10-летний горизонт до гражданства.
Если реальная цель — вид на жительство на основе недвижимости с более быстрым и дешёвым входом, стоит посмотреть за пределы этих двух вариантов:
INOVO не продаёт греческие или португальские Golden Visa, поэтому эта рекомендация нейтральна: если вам нужна именно греческая программа, обратитесь к лицензированному греческому провайдеру. INOVO может помочь с альтернативами на основе недвижимости, которыми занимается напрямую, включая Кипр и ОАЭ, где покупка жилья одновременно служит путём к резидентству.
Нет. Недвижимость не соответствует условиям Golden Visa Португалии с 7 октября 2023 года, и в 2026 году это не изменилось. Чтобы получить португальскую программу сейчас, вы должны использовать вариант, не связанный с недвижимостью, чаще всего инвестиции в размере €500,000 в регулируемый фонд или пожертвование на культуру в размере €250,000.
Самый низкий порог входа — €250,000; он доступен при переводе коммерческой недвижимости в жилую или реставрации памятника архитектуры / здания из охранного реестра, без требования к минимальной площади. Стандартная покупка обойдётся в €400,000 в большинстве районов Греции и вырастает до €800,000 в районах высокого спроса, таких как Афины, Салоники, Миконос и Санторини, где требуется единый объект площадью не менее 120 кв. м.
Ни один из путей не является быстрым в 2026 году. Португалия теперь требует 10 лет легального проживания для большинства заявителей (семь для граждан ЕС и стран CPLP), тогда как Греция требует семи лет непрерывного подлинного проживания плюс экзамены по языку и основам гражданства. Португалию легче поддерживать, находясь за рубежом, но Греция может быть быстрее в отношении гражданства, если вы действительно переедете.
Не для того, чтобы сохранить вид на жительство. Греция не устанавливает минимального срока пребывания для поддержания разрешения, а Португалия требует лишь в среднем около семи дней в год. Физическое присутствие становится необходимым только если вы хотите получить гражданство, которое требует реального проживания в обеих странах.
Нет. Наличие Golden Visa не делает вас автоматически налоговым резидентом; налоговое резидентство обычно наступает при проведении 183 или более дней в году в стране либо при наличии там основного жилья. Если вы всё же переезжаете, Греция предлагает режим non-dom с фиксированным налогом €100,000 и режим 7% для пенсионеров, тогда как португальский режим IFICI более узкий и нацелен на определённые профессии.
Если говорить о варианте исключительно через недвижимость, то среди крупных программ — по сути да. Испания полностью закрыла свою Golden Visa 3 апреля 2025 года, а Португалия убрала недвижимость в 2023 году, в результате чего Греция осталась основной действующей Golden Visa на основе недвижимости в ЕС. Кипр — сильная альтернатива: он предоставляет постоянное резидентство от €300,000 плюс VAT в недвижимости-новостройке, хотя это национальная схема резидентства, а не общешенгенская Golden Visa.
Кипр и ОАЭ — выдающиеся варианты, связанные с недвижимостью. Кипр предлагает ускоренное постоянное резидентство от €300,000 плюс VAT в новостройке, постоянное с первого дня, тогда как ОАЭ предоставляют 10-летнюю Golden Visa от AED 2 million в недвижимости в условиях нулевого подоходного налога. Оба варианта позволяют одной покупке недвижимости одновременно служить и вашим маршрутом к резидентству, что как раз и есть тот вид структурирования, по которому консультирует INOVO.
Оставьте свои контакты, и персональный консультант свяжет вас с подходящим специалистом по структурированию в течение 24 часов.