Für eine immobilienbasierte EU-Aufenthaltsberechtigung im Jahr 2026 ist Griechenland die klare Antwort: Es hat als einziges der beiden ein noch aktives immobilienbasiertes Golden Visa, mit Preisen von €250,000, €400,000 oder €800,000 je nach Immobilie und Lage. Portugals Golden Visa existiert weiterhin, doch es hat seit Oktober 2023 keine Immobilienoption mehr — Sie qualifizieren sich nun nur noch über Fonds, kulturelle Spenden, Forschung oder Arbeitsplatzschaffung — und 2026 hat sich sein Zeitrahmen bis zur Staatsbürgerschaft auf 10 Jahre verdoppelt, was ihm viel von seiner historischen Attraktivität nimmt.
Es geht bei dem Vergleich also im Grunde um die Absicht. Wenn Sie speziell Immobilieneigentum erwerben und eine EU-Aufenthaltsberechtigung erlangen möchten, steht Griechenland einem Nichts auf portugiesischer Seite gegenüber. Wenn Sie bereit sind, in einen regulierten Fonds zu investieren, und ein Jahrzehnt auf einen Pass warten können, bleibt Portugal eine glaubwürdige Option mit geringer Anwesenheitspflicht.
Dieser Leitfaden legt die Schwellenwerte für 2026 dar, was jedes Visum gewährt, die Regeln zu physischer Anwesenheit und Staatsbürgerschaft, den steuerlichen Aspekt und wo eine immobilienorientierte Alternative wie Zypern hineinpasst. INOVO verkauft weder das griechische noch das portugiesische Programm, sodass die Hinweise hier neutral sind.
Griechenland gewinnt für jeden, der eine EU-Aufenthaltsberechtigung über Immobilien möchte, denn es ist das einzige der beiden Länder mit einem noch aktiven Immobilienweg. Portugals Golden Visa ist weiterhin offen, doch Immobilien sind seit dem 7. Oktober 2023 nicht mehr anrechenbar, sodass ein Immobilienkauf überhaupt keine portugiesische Aufenthaltsberechtigung mehr begründet.
Kurz gesagt:
Beide Programme gewähren Schengen-Zugang und schließen den Ehegatten sowie die unterhaltsberechtigten Kinder des Investors ein. Die entscheidende Frage ist, ob Sie speziell Immobilien halten möchten. Falls ja, ist der Vergleich faktisch Griechenland gegen nichts auf portugiesischer Seite.
Nein. Portugal hat am 7. Oktober 2023 jede Immobilienoption aus seinem Golden Visa gestrichen, und im Jahr 2026 ist keine davon zurückgekehrt. Dazu zählen direkte Wohn- und Gewerbekäufe, Sanierungsimmobilien, immobiliengebundene Investmentfonds sowie die frühere Kapitaltransfer-Route über €1.5 Millionen.
Was im Jahr 2026 offen bleibt:
Das Programm behält eine sehr geringe Aufenthaltsanforderung bei: durchschnittlich etwa sieben Tage pro Jahr (sieben Tage im ersten Jahr, danach 14 Tage in jedem folgenden zweijährigen Verlängerungszeitraum). Eine dauerhafte Aufenthaltsberechtigung ist nach fünf Jahren rechtmäßigen Aufenthalts möglich, sofern die Investition und die übrigen Bedingungen aufrechterhalten werden.
Griechenlands Golden Visa ist 2026 ein aktives Immobilienprogramm mit drei durch das Gesetz 5100/2024 festgelegten Immobilienschwellen. Der Betrag hängt davon ab, wo sich die Immobilie befindet und was Sie mit ihr tun.
Wichtige Bedingungen:
Im Gegenzug erhalten der Investor und seine Familie eine fünfjährige Aufenthaltserlaubnis, die verlängerbar ist, solange die Immobilie gehalten wird, sowie uneingeschränktes Reisen im Schengen-Raum. Es gibt keine Mindestaufenthaltspflicht, um die Erlaubnis zu behalten.
Hier ist der direkte Vergleich für 2026. Der wichtigste Unterschied ist einfach: Griechenland lässt Sie in Immobilien investieren, Portugal nicht.
Portugal Golden Visa (2026):
Griechenland Golden Visa (2026):
Fazit: Wählen Sie Griechenland für eine immobilienbasierte Erlaubnis und unkomplizierten Schengen-Aufenthalt; wählen Sie Portugal nur, wenn Sie eine Fondsinvestition bevorzugen und einen deutlich längeren Weg zur Staatsbürgerschaft akzeptieren können.
Um den Aufenthaltstitel zu behalten, ist Portugal weniger anspruchsvoll; beim Erreichen der Staatsbürgerschaft sind beide inzwischen langwierige Prozesse. Keines der beiden sollte 2026 als schneller Pass betrachtet werden.
Aufrechterhaltung der Aufenthaltsberechtigung:
Erreichen der Staatsbürgerschaft:
Die praktische Erkenntnis: Portugal lässt sich aus dem Ausland leichter halten, doch sein Weg zur Staatsbürgerschaft ist jetzt so lang wie nie zuvor. Greece verlangt einen echten Umzug, wenn ein Pass das Ziel ist, ist aber anspruchslos, wenn Sie einfach nur einen verlängerbaren EU-Aufenthaltstitel und Schengen-Zugang möchten.
Steuern sind nur dann relevant, wenn Sie tatsächlich steuerlich ansässig werden; ein Golden Visa allein macht Sie in keinem der beiden Länder steuerlich ansässig. Wenn Sie tatsächlich umziehen, bieten beide Sonderregelungen für Neuankömmlinge, die jedoch auf unterschiedliche Personengruppen abzielen.
Griechenland:
Portugal:
Keines der beiden Sonderregime gilt automatisch, und beide sind an Bedingungen geknüpft und können sich ändern, sodass YMYL-Vorsicht geboten ist: Holen Sie qualifizierten, länderspezifischen Steuerrat ein, bevor Sie sich auf eine der hier genannten Zahlen verlassen.
Die große Verschiebung im Jahr 2026 ist Portugals Zeitplan zur Staatsbürgerschaft, der Griechenland nun für langfristig planende Investoren relativ attraktiver macht. Mehrere europäische Programme wurden ebenfalls verschärft.
Nettoeffekt: Griechenland ist nun das herausragende aktive Immobilien-Golden-Visa in der EU, während Portugal zu einem Fonds-und-Geduld-Programm geworden ist.
Wenn Ihr Ziel ein durch Immobilien gestützter EU-Aufenthalt ist, wählen Sie Greece. Es ist von beiden das einzige aktive immobilienbasierte Golden Visa und faktisch das wichtigste, das in der EU verblieben ist, nachdem Spain sein Programm geschlossen hat. Kalkulieren Sie ab €400,000 für einen Standardkauf auf dem Festland oder in nachfrageschwächeren Lagen, €800,000 in Athens, Thessaloniki oder den Top-Inseln, oder €250,000 für eine qualifizierende Umwidmung oder die Restaurierung eines denkmalgeschützten Gebäudes.
Wählen Sie stattdessen Portugal nur, wenn Sie damit einverstanden sind, €500,000 in einen regulierten Fonds statt in Immobilien zu investieren, die sehr geringe Aufenthaltspflicht schätzen und einen Zeithorizont von 10 Jahren bis zur Staatsbürgerschaft akzeptieren können.
Wenn das eigentliche Ziel eine immobilienbasierte Aufenthaltsgenehmigung mit einem schnelleren, günstigeren Einstieg ist, lohnt sich ein Blick über diese beiden hinaus:
INOVO verkauft keine griechischen oder portugiesischen Golden Visas, daher ist diese Einschätzung neutral: Wenn Sie gezielt das griechische Programm möchten, wenden Sie sich an einen lizenzierten griechischen Anbieter. Wo INOVO helfen kann, sind die immobiliengeführten Alternativen, die es direkt abdeckt, einschließlich Cyprus und der UAE, wo ein Immobilienkauf zugleich als Aufenthaltsweg dient.
Nein. Immobilien qualifizieren sich seit dem 7. Oktober 2023 nicht mehr für das portugiesische Golden Visa, und daran hat sich 2026 nichts geändert. Um das portugiesische Programm heute zu erhalten, müssen Sie einen immobilienfremden Weg nutzen, am häufigsten eine Investition von €500,000 in einen regulierten Fonds oder eine Kulturspende von €250,000.
Der niedrigste Einstiegspunkt liegt bei €250,000 und ist für die Umwandlung einer Gewerbeimmobilie in Wohnnutzung oder die Restaurierung eines denkmalgeschützten Gebäudes verfügbar, ohne Mindestgrößenanforderung. Standardkäufe kosten €400,000 im Großteil Griechenlands und steigen in stark nachgefragten Gebieten wie Athen, Thessaloniki, Mykonos und Santorini auf €800,000, wo eine einzelne Immobilie von mindestens 120 Quadratmetern erforderlich ist.
Keine der beiden ist 2026 schnell. Portugal verlangt nun 10 Jahre legalen Aufenthalt für die meisten Antragsteller (sieben für Staatsangehörige der EU und der CPLP), während Griechenland sieben Jahre ununterbrochenen echten Aufenthalt zuzüglich Sprach- und Staatsbürgerkundeprüfungen verlangt. Portugal lässt sich aus dem Ausland leichter aufrechterhalten, aber Griechenland kann schneller zur Staatsbürgerschaft führen, wenn man tatsächlich umzieht.
Nicht, um den Aufenthaltstitel zu behalten. Greece verlangt keinen Mindestaufenthalt für den Erhalt des Titels, und Portugal fordert lediglich durchschnittlich etwa sieben Tage pro Jahr. Physische Anwesenheit wird erst dann unerlässlich, wenn Sie die Staatsbürgerschaft anstreben, die in beiden Ländern einen echten Aufenthalt voraussetzt.
Nein. Der Besitz eines Golden Visa macht Sie nicht automatisch steuerlich ansässig; die Steueransässigkeit richtet sich in der Regel danach, ob Sie 183 oder mehr Tage pro Jahr im Land verbringen oder dort Ihren Hauptwohnsitz haben. Wenn Sie tatsächlich umziehen, bietet Greece ein Non-dom-Regime mit einer Pauschalsteuer von €100,000 sowie ein 7%-Regime für Rentner, während das portugiesische IFICI-Regime enger gefasst und auf bestimmte Berufe ausgerichtet ist.
Für einen reinen Immobilienweg lautet die Antwort unter den großen Programmen effektiv ja. Spain hat sein Golden Visa am 3 April 2025 vollständig beendet, und Portugal hat Immobilien 2023 gestrichen, womit Greece das wichtigste aktive immobilienbasierte Golden Visa in der EU bleibt. Cyprus ist eine starke Alternative und gewährt eine Daueraufenthaltsberechtigung ab €300,000 plus VAT in einer Neubauimmobilie, ist jedoch ein nationales Aufenthaltsprogramm und kein Schengen-weites Golden Visa.
Zypern und die VAE sind die herausragenden immobiliengebundenen Optionen. Zypern bietet eine Fast-Track-Daueraufenthaltsberechtigung ab €300,000 zuzüglich VAT in einem Neubau, dauerhaft ab dem ersten Tag, während die VAE ein 10-jähriges Golden Visa ab AED 2 million in Immobilien in einem Umfeld mit 0% Einkommensteuer gewähren. Beide lassen einen einzigen Immobilienkauf zugleich als Ihren Aufenthaltsweg fungieren, was genau die Art von Strukturierung ist, zu der INOVO berät.
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