Pour une résidence dans l'UE fondée sur l'immobilier en 2026, la Grèce est la réponse évidente : c'est le seul des deux pays à proposer un Golden Visa immobilier actif, au prix de €250,000, €400,000 ou €800,000 selon le bien et sa localisation. Le Golden Visa du Portugal existe toujours, mais il ne comporte plus de voie immobilière depuis octobre 2023 — vous ne pouvez désormais y prétendre que par des fonds, des dons culturels, la recherche ou la création d'emplois — et en 2026 son délai d'accès à la citoyenneté a doublé pour atteindre 10 ans, le privant d'une grande partie de son attrait historique.
La comparaison est donc réellement une question d'intention. Si vous souhaitez spécifiquement posséder un bien immobilier et obtenir une résidence dans l'UE, c'est la Grèce contre rien du côté portugais. Si vous êtes disposé à investir dans un fonds réglementé et pouvez attendre une décennie pour un passeport, le Portugal reste une option crédible et peu contraignante en matière de présence.
Ce guide présente les seuils de 2026, ce que chaque visa confère, les règles de présence physique et de citoyenneté, l'aspect fiscal, et la place qu'occupe une alternative axée sur l'immobilier telle que Chypre. INOVO ne commercialise pas les programmes grec ou portugais, de sorte que les conseils fournis ici sont neutres.
La Grèce l'emporte pour quiconque souhaite une résidence dans l'UE par l'immobilier, car c'est le seul des deux pays à disposer d'une voie immobilière active. Le Golden Visa du Portugal est toujours ouvert, mais l'immobilier a cessé d'y être éligible le 7 octobre 2023, de sorte qu'un achat immobilier n'ouvre plus du tout droit à la résidence portugaise.
En bref :
Les deux programmes accordent l'accès à l'espace Schengen et couvrent le conjoint et les enfants à charge de l'investisseur. La question décisive est de savoir si vous souhaitez spécifiquement détenir un bien immobilier. Si tel est le cas, la comparaison revient en pratique à la Grèce contre rien du côté portugais.
Non. Le Portugal a retiré toutes les options immobilières de son Golden Visa le 7 octobre 2023, et aucune n'est revenue en 2026. Cela inclut les achats résidentiels et commerciaux directs, les biens de réhabilitation, les fonds d'investissement liés à l'immobilier et l'ancienne voie de transfert de capital de €1.5 million.
Ce qui reste ouvert en 2026 :
Le programme conserve une obligation de séjour très légère : une moyenne d'environ sept jours par an (sept jours la première année, puis 14 jours sur chaque période de renouvellement biennale suivante). La résidence permanente est accessible après cinq ans de résidence légale, à condition que l'investissement et les autres conditions soient maintenus.
Le Golden Visa de la Grèce est un programme immobilier actif en 2026, avec trois seuils immobiliers fixés par la loi 5100/2024. Le montant dépend de l'emplacement du bien et de l'usage que vous en faites.
Conditions clés à connaître :
En contrepartie, l'investisseur et sa famille reçoivent un titre de séjour de cinq ans, renouvelable tant que le bien est conservé, ainsi que la libre circulation dans tout l'espace Schengen. Aucune durée de séjour minimale n'est requise pour conserver le titre.
Voici le face-à-face pour 2026. La différence de fond est simple : la Grèce vous permet d'investir dans l'immobilier, le Portugal non.
Golden Visa du Portugal (2026) :
Golden Visa de la Grèce (2026) :
En résumé : choisissez la Grèce pour un titre adossé à l'immobilier et une résidence Schengen sans tracas ; choisissez le Portugal uniquement si vous préférez un investissement en fonds et pouvez accepter un délai d'accès à la citoyenneté bien plus long.
Pour conserver le titre de séjour, Portugal est plus souple ; pour accéder à la citoyenneté, les deux sont désormais de longs parcours. Aucun des deux ne doit être considéré comme un passeport rapide en 2026.
Maintien de la résidence :
Accès à la citoyenneté :
À retenir en pratique : Portugal est plus facile à conserver depuis l'étranger, mais sa voie vers la citoyenneté est aujourd'hui la plus longue de son histoire. Greece exige une véritable installation si l'objectif est un passeport, mais se montre peu exigeant si vous souhaitez simplement un titre de séjour renouvelable dans l'UE et l'accès à l'espace Schengen.
L'impôt n'a d'importance que si vous devenez effectivement résident fiscal ; un Golden Visa à lui seul ne fait pas de vous un résident fiscal dans l'un ou l'autre pays. Si vous vous relocalisez effectivement, les deux offrent des régimes spéciaux pour les nouveaux arrivants, mais ils visent des profils différents.
Grèce :
Portugal :
Aucun de ces régimes spéciaux n'est automatique, et tous deux comportent des conditions et peuvent évoluer, de sorte qu'une prudence YMYL s'impose : prenez un conseil fiscal qualifié et propre à chaque pays avant de vous fier à un quelconque chiffre indiqué ici.
Le grand changement de 2026 tient au calendrier d'accès à la citoyenneté portugaise, qui rend désormais la Grèce relativement plus attrayante pour ceux qui planifient à long terme. Plusieurs programmes européens se sont également durcis.
Effet net : la Grèce est désormais le Golden Visa immobilier actif de référence dans l'UE, tandis que le Portugal est devenu un programme de fonds et de patience.
Si votre objectif est la résidence dans l'UE adossée à l'immobilier, choisissez la Grèce. C'est le seul Golden Visa immobilier actif des deux, et en pratique le principal restant dans l'UE après la fermeture de celui de l'Espagne. Prévoyez à partir de €400,000 pour un achat standard sur le continent ou dans une zone à plus faible demande, €800,000 à Athènes, Thessalonique ou les principales îles, ou €250,000 pour une conversion éligible ou la restauration d'un bâtiment classé.
Ne choisissez le Portugal que si vous êtes à l'aise avec l'idée d'investir €500,000 dans un fonds réglementé plutôt que dans l'immobilier, si vous accordez de la valeur à l'exigence de séjour très légère et si vous pouvez accepter un horizon de dix ans pour la citoyenneté.
Si l'objectif réel est un titre de séjour adossé à l'immobilier avec un point d'entrée plus rapide et moins coûteux, il vaut la peine de regarder au-delà de ces deux options :
INOVO ne vend pas de Golden Visa grec ou portugais, cette orientation est donc neutre : si vous voulez spécifiquement le programme grec, faites appel à un prestataire grec agréé. Là où INOVO peut aider, c'est sur les alternatives axées sur l'immobilier qu'elle couvre directement, y compris Chypre et les Émirats arabes unis, où l'achat d'un logement fait aussi office de voie vers la résidence.
Non. L'immobilier n'ouvre plus droit au Golden Visa du Portugal depuis le 7 octobre 2023, et cela n'a pas changé en 2026. Pour obtenir le programme portugais aujourd'hui, vous devez emprunter une voie non immobilière, le plus souvent un investissement de €500,000 dans un fonds réglementé, ou un don culturel de €250,000.
Le ticket d'entrée le plus bas est de €250,000, disponible pour la transformation d'un bien commercial en usage résidentiel ou la rénovation d'un bâtiment classé/patrimonial, sans exigence de surface minimale. Les acquisitions standard coûtent €400,000 dans la majeure partie de la Grèce, montant à €800,000 dans les zones très demandées telles qu'Athènes, Thessalonique, Mykonos et Santorin, où un bien unique d'au moins 120 mètres carrés est requis.
Aucune des deux n'est rapide en 2026. Le Portugal exige désormais 10 ans de résidence légale pour la plupart des demandeurs (sept ans pour les ressortissants de l'UE et de la CPLP), tandis que la Grèce exige sept ans de résidence effective continue, plus des examens de langue et d'éducation civique. Le Portugal est plus facile à conserver depuis l'étranger, mais la Grèce peut mener plus vite à la citoyenneté si vous vous relocalisez réellement.
Pas pour conserver le titre de séjour. La Grèce n'impose aucune durée de séjour minimale pour maintenir le permis, et le Portugal ne demande qu'une moyenne d'environ sept jours par an. La présence physique ne devient essentielle que si vous souhaitez demander la citoyenneté, laquelle exige une résidence effective dans les deux pays.
Non. Détenir un Golden Visa ne fait pas automatiquement de vous un résident fiscal ; la résidence fiscale découle généralement du fait de passer 183 jours ou plus par an dans le pays ou d'y avoir son foyer principal. Si vous vous y installez effectivement, la Grèce propose un régime non-dom à imposition forfaitaire de €100,000 et un régime pour retraités de 7%, tandis que le régime IFICI du Portugal est plus restreint et vise des professions spécifiques.
Pour une voie purement immobilière, la réponse est en pratique oui parmi les grands programmes. Spain a mis fin à son Golden Visa dans son intégralité le 3 avril 2025, et Portugal a retiré l'immobilier en 2023, laissant Greece comme le principal Golden Visa immobilier encore actif dans l'UE. Cyprus constitue une alternative solide, accordant une résidence permanente à partir de €300,000 hors VAT dans un bien neuf, bien qu'il s'agisse d'un dispositif de résidence national plutôt que d'un Golden Visa valable dans tout l'espace Schengen.
Cyprus et les UAE sont les options phares liées à la propriété. Cyprus propose une résidence permanente par voie accélérée à partir de €300,000 plus VAT dans un logement neuf, permanente dès le premier jour, tandis que les UAE accordent un Golden Visa de 10 ans à partir de AED 2 million de biens immobiliers, dans un environnement à 0% d'impôt sur le revenu. Les deux permettent qu'un seul achat immobilier serve également de voie vers la résidence, ce qui correspond exactement au type de structuration que conseille INOVO.
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