بالنسبة للإقامة في الاتحاد الأوروبي القائمة على العقار في عام 2026، تُعدّ اليونان الجواب الواضح: فهي تدير التأشيرة الذهبية (Golden Visa) العقارية النشطة الوحيدة بين الاثنتين، بسعر €250,000 أو €400,000 أو €800,000 بحسب العقار وموقعه. لا تزال التأشيرة الذهبية في البرتغال قائمة، لكنها لم تعد تتضمّن مسارًا عقاريًا منذ أكتوبر 2023 — إذ تتأهل الآن فقط عبر الصناديق أو التبرعات الثقافية أو البحث أو خلق فرص العمل — وفي عام 2026 تضاعف الجدول الزمني للحصول على جنسيتها إلى 10 سنوات، مما جرّدها من كثير من جاذبيتها التاريخية.
لذا فإن المقارنة تدور في الحقيقة حول الهدف. فإذا كنت ترغب تحديدًا في امتلاك عقار والحصول على إقامة في الاتحاد الأوروبي، فالأمر هو اليونان مقابل لا شيء على الجانب البرتغالي. وإذا كنت مستعدًا للاستثمار في صندوق منظَّم وقادرًا على انتظار عقد كامل للحصول على جواز سفر، فإن البرتغال تظل خيارًا معقولًا يتطلب حضورًا محدودًا.
يوضّح هذا الدليل عتبات عام 2026، وما تمنحه كل تأشيرة، وقواعد الحضور الفعلي والجنسية، والجانب الضريبي، وموضع بديل قائم على العقار مثل قبرص. لا تبيع INOVO البرنامجين اليوناني أو البرتغالي، لذا فإن التوجيه هنا محايد.
تتفوّق اليونان لكل من يريد الإقامة في الاتحاد الأوروبي عبر العقار، لأنها الوحيدة بين الاثنتين التي لديها مسار عقاري نشط. لا تزال التأشيرة الذهبية في البرتغال مفتوحة، لكن العقارات لم تعد مؤهِّلة اعتبارًا من 7 أكتوبر 2023، لذا لم يعد شراء العقار يمنح الإقامة البرتغالية على الإطلاق.
باختصار:
يمنح كلا البرنامجين إمكانية الوصول إلى منطقة شنغن (Schengen) ويشملان زوج المستثمر وأطفاله المعالين. والسؤال الحاسم هو ما إذا كنت ترغب تحديدًا في امتلاك عقار. وإذا كان الأمر كذلك، فإن المقارنة هي فعليًا اليونان مقابل لا شيء على الجانب البرتغالي.
لا. أزالت البرتغال كل خيار عقاري من تأشيرتها الذهبية في 7 أكتوبر 2023، ولم يَعُد أي منها في 2026. ويشمل ذلك عمليات الشراء السكني والتجاري المباشر، وعقارات إعادة التأهيل، وصناديق الاستثمار المرتبطة بالعقارات، ومسار تحويل رأس المال السابق البالغ €1.5 million.
ما الذي يبقى متاحاً في 2026:
ويُبقي البرنامج على شرط إقامة خفيف جداً: بمعدل نحو سبعة أيام في السنة (سبعة أيام في السنة الأولى، ثم 14 يوماً خلال كل فترة تجديد لاحقة مدتها سنتان). وتتاح الإقامة الدائمة بعد خمس سنوات من الإقامة القانونية، شريطة الحفاظ على الاستثمار والشروط الأخرى.
التأشيرة الذهبية اليونانية برنامج عقاري ساري المفعول في 2026، بثلاث عتبات عقارية حدّدها القانون 5100/2024. ويعتمد المبلغ على موقع العقار وما تفعله به.
الشروط الأساسية التي يجب معرفتها:
في المقابل، يحصل المستثمر وأسرته على تصريح إقامة لمدة خمس سنوات، قابل للتجديد ما دام العقار محتفَظًا به، إضافة إلى حرية السفر الكاملة في منطقة شنغن. ولا يوجد شرط حد أدنى للإقامة للاحتفاظ بالتصريح.
إليك المواجهة المباشرة لعام 2026. الفارق الأبرز بسيط: اليونان تتيح لك الاستثمار في العقار، والبرتغال لا تتيحه.
التأشيرة الذهبية البرتغالية (2026):
التأشيرة الذهبية اليونانية (2026):
الخلاصة: اختر اليونان للحصول على تصريح مدعوم بعقار وإقامة شنغن قليلة المتاعب؛ واختر البرتغال فقط إذا كنت تفضّل الاستثمار في صندوق ويمكنك قبول جدول زمني أطول بكثير للحصول على الجنسية.
فيما يخص الاحتفاظ بتصريح الإقامة، فإن البرتغال أخف؛ أما بلوغ الجنسية فكلاهما بات لعبة طويلة الأمد الآن. ولا ينبغي اعتبار أيٍّ منهما جواز سفر سريعًا في 2026.
الحفاظ على الإقامة:
بلوغ الجنسية:
الخلاصة العملية: البرتغال أسهل للاحتفاظ بها من الخارج، لكن مسار جنسيتها بات الآن الأطول في تاريخها. أما اليونان فتطلب انتقالًا فعليًا للإقامة إذا كان الهدف هو جواز السفر، لكنها غير متطلِّبة إذا كنت تريد ببساطة تصريح إقامة أوروبيًا قابلًا للتجديد والوصول إلى منطقة شنغن.
الضريبة لا تهمّ إلا إذا أصبحت فعلاً مقيماً لأغراض الضريبة؛ فالـ Golden Visa وحدها لا تجعلك مقيماً ضريبياً في أيٍّ من البلدين. وإذا انتقلت فعلاً، فكلاهما يقدّم أنظمة خاصة للوافدين الجدد، لكنها تستهدف فئات مختلفة من الناس.
Greece:
Portugal:
ليس أيٌّ من النظامين الخاصين تلقائياً، وكلاهما يحمل شروطاً وقابل للتغيير، لذا ينطبق هنا الحذر الواجب في المحتوى الحساس مالياً وحياتياً (YMYL): احصل على مشورة ضريبية مؤهَّلة وخاصة بكل بلد قبل الاعتماد على أي رقم هنا.
التحول الكبير في عام 2026 هو الجدول الزمني للحصول على الجنسية في البرتغال، الذي بات يجعل اليونان أكثر جاذبية نسبياً لأصحاب التخطيط طويل الأمد. كما شدّدت عدة برامج أوروبية قواعدها.
المحصلة: باتت اليونان الآن التأشيرة الذهبية العقارية الفاعلة البارزة في الاتحاد الأوروبي، في حين تحولت البرتغال إلى برنامج قائم على الصناديق والصبر.
إذا كان هدفك الإقامة في الاتحاد الأوروبي مدعومة بعقار، فاختر اليونان. فهي التأشيرة الذهبية العقارية الحية الوحيدة من بين الاثنتين، وعمليًا الرئيسية المتبقية في الاتحاد الأوروبي بعد أن أغلقت إسبانيا. خصّص من €400,000 لشراء قياسي في البر الرئيسي أو في منطقة أقل طلبًا، و€800,000 في أثينا أو ثيسالونيكي أو الجزر الأعلى طلبًا، أو €250,000 لتحويل عقاري مؤهل أو ترميم مبنى مُدرَج ضمن التراث.
اختر البرتغال بدلًا من ذلك فقط إذا كنت مرتاحًا لاستثمار €500,000 في صندوق منظَّم بدلًا من العقار، وتقدّر شرط الإقامة الخفيف جدًا، ويمكنك قبول أفق زمني للجنسية مدته 10 سنوات.
إذا كان الهدف الحقيقي هو تصريح إقامة قائم على العقار بنقطة دخول أسرع وأرخص، فمن الجدير النظر إلى ما هو أبعد من هاتين الوجهتين:
INOVO لا تبيع التأشيرات الذهبية اليونانية أو البرتغالية، لذا فإن هذه الإرشادات محايدة: إذا كنت ترغب تحديدًا في البرنامج اليوناني، فاستعن بمزوّد يوناني مرخّص. وحيث يمكن أن تساعد INOVO فهو في البدائل القائمة على العقار التي تغطّيها مباشرةً، بما في ذلك قبرص والإمارات، حيث يكون شراء المنزل بمثابة مسار إقامة أيضًا.
لا. لم يَعُد العقار مؤهِّلاً للتأشيرة الذهبية البرتغالية منذ 7 أكتوبر 2023، ولم يتغير ذلك في 2026. وللحصول على البرنامج البرتغالي الآن، يجب أن تسلك مساراً غير عقاري، وأكثرها شيوعاً استثمار €500,000 في صندوق خاضع للرقابة، أو تبرّع ثقافي بقيمة €250,000.
أدنى نقطة دخول هي €250,000، وتتاح لتحويل عقار تجاري إلى استخدام سكني أو ترميم مبنى مُدرج/تراثي، دون حد أدنى للمساحة. أما عمليات الشراء الاعتيادية فتكلّف €400,000 في معظم أنحاء اليونان، وترتفع إلى €800,000 في المناطق ذات الطلب المرتفع مثل أثينا وتسالونيكي وميكونوس وسانتوريني، حيث يُشترط عقار واحد بمساحة لا تقل عن 120 متراً مربعاً.
لا أحد منهما سريع في 2026. فالبرتغال تشترط الآن 10 سنوات من الإقامة القانونية لمعظم المتقدمين (سبع سنوات لمواطني الاتحاد الأوروبي ودول CPLP)، بينما تشترط اليونان سبع سنوات من الإقامة الفعلية المتواصلة إضافةً إلى امتحانات في اللغة والتربية المدنية. والبرتغال أسهل في الحفاظ عليها من الخارج، لكن اليونان قد تكون أسرع للوصول إلى الجنسية إذا انتقلت للعيش فيها فعليًا.
ليس للحفاظ على تصريح الإقامة. فاليونان لا تفرض حداً أدنى للإقامة للحفاظ على التصريح، والبرتغال لا تطلب سوى بمعدل نحو سبعة أيام في السنة. ولا يصبح الحضور الفعلي ضرورياً إلا إذا رغبت في السعي للحصول على الجنسية، الأمر الذي يتطلب إقامة حقيقية في كلا البلدين.
لا. لا يجعلك حصولك على التأشيرة الذهبية مقيماً ضريبياً بشكل تلقائي؛ فالإقامة الضريبية تنشأ عموماً عن قضاء 183 يوماً أو أكثر في السنة داخل البلد أو عن وجود مسكنك الرئيسي فيه. وإذا انتقلت فعلاً للعيش هناك، تقدّم اليونان نظام غير المُوطَّن (non-dom) بضريبة ثابتة قدرها €100,000 ونظاماً للمتقاعدين بنسبة 7%، في حين أن نظام IFICI في البرتغال أضيق نطاقاً ويستهدف مهناً محددة.
بالنسبة لمسار عقاري خالص، فالجواب عمليًا نعم بين البرامج الكبرى. أنهت إسبانيا تأشيرتها الذهبية (Golden Visa) بالكامل في 3 أبريل 2025، وأزالت البرتغال العقارات في 2023، ما ترك اليونان بوصفها التأشيرة الذهبية العقارية الرئيسية القائمة في الاتحاد الأوروبي. وتُعد قبرص بديلًا قويًا، إذ تمنح إقامة دائمة بدءًا من €300,000 زائد ضريبة القيمة المضافة (VAT) في عقار حديث البناء، وإن كانت نظام إقامة وطنيًا وليست تأشيرة ذهبية على مستوى منطقة شنغن بأكملها.
قبرص والإمارات هما الخياران البارزان المرتبطان بالعقار. تقدّم قبرص إقامة دائمة عبر مسار سريع من €300,000 زائداً ضريبة القيمة المضافة (VAT) في مسكن جديد، دائمة من اليوم الأول، بينما تمنح الإمارات تأشيرة ذهبية (Golden Visa) لمدة 10-year من AED 2 million في العقار في بيئة ضريبة دخل نسبتها 0%. وكلاهما يتيح لشراء عقار واحد أن يكون في الوقت نفسه مسار إقامتك، وهو تحديداً نوع الهيكلة التي تقدّم INOVO المشورة بشأنها.
شارك تفاصيلك وسيصلك مستشار خاص بالمتخصّص المناسب في الهيكلة خلال 24 ساعة.