Comprar una propiedad en el extranjero siendo no residente sigue casi en todas partes la misma secuencia básica: elegir un mercado, designar a un abogado local independiente, obtener el número fiscal y (por lo general) una cuenta bancaria local, realizar la diligencia debida sobre la titularidad y el promotor y, después, pagar a través de una cuenta de garantía (escrow) o de un plan de pagos escalonados sobre plano. Las dos decisiones más importantes son dónde compra — los siete mercados que INOVO selecciona (EAU, Chipre, España, Montenegro, Bali, Tailandia y el Reino Unido) difieren notablemente en fiscalidad, rentabilidad y normas de propiedad extranjera — y cómo lo posee, ya que mantener el activo a título personal, mediante una sociedad, un trust o una fundación familiar de los EAU modifica su exposición fiscal, sucesoria y testamentaria. Esta guía de 2026 recorre todo el proceso y señala las normas que han cambiado este año. Se trata de información general, no de asesoramiento fiscal o legal; la estructura adecuada depende siempre de su nacionalidad y de su residencia fiscal, y las normas de su país de origen (CFC, información CRS, antielusión) pueden prevalecer sobre el tratamiento local.
Comprar una propiedad en el extranjero siendo no residente sigue un proceso de ocho pasos que es prácticamente el mismo en todos los mercados, tanto si compra en Dubái como en Chipre o en Bali.
Las compras sobre plano añaden una fase de entrega y de revisión de repasos al finalizar la obra. Mantenga los fondos siempre dentro de una cuenta de garantía regulada o de una cuenta de clientes — nunca pague directamente a un particular.
No existe un único país mejor: el mercado adecuado depende de si usted prioriza ingresos libres de impuestos, revalorización del capital, rentabilidad del alquiler, acceso a la UE o una vía de residencia. Así se comparan los siete mercados de INOVO en 2026.
Ajuste el mercado a su objetivo en lugar de perseguir los precios de titular.
Prevea un 7-15% del precio de compra por encima de la cifra anunciada para los costes de transacción en el extranjero. El impuesto de transmisiones o el IVA, los honorarios legales, el registro y la agencia son las partidas principales, y varían mucho de un país a otro.
Añada siempre a su presupuesto el diferencial de cambio de divisa y los honorarios legales independientes (normalmente un 1-2%).
Sí, los no residentes pueden obtener hipotecas en muchos mercados, aunque con un menor porcentaje de financiación (loan-to-value) y tipos de interés más altos que los locales; los planes de pago sobre plano de los promotores suelen ser la alternativa más económica y sin intereses.
Un plan de pago es financiación, no un descuento. Tenga en cuenta las variaciones de divisa a lo largo de una obra de dos a tres años y confirme qué protección se aplica si el promotor paraliza el proyecto.
Para una única segunda residencia o un solo alquiler, su propio nombre suele ser lo más sencillo y económico; una sociedad, un SPV, un trust o una fundación solo compensan en carteras, planificación sucesoria o para acotar la responsabilidad — y pueden resultar contraproducentes en materia fiscal.
Toda estructura es visible para la administración tributaria de su país de residencia en virtud del CRS, y las normas de CFC y antielusión pueden atribuirle directamente el alquiler de una entidad extranjera con baja tributación. La elección correcta depende de su nacionalidad y de su residencia fiscal — obtenga asesoramiento profesional autorizado antes de comprar.
Sí — una fundación familiar de los EAU (ADGM, DIFC o RAK ICC) puede mantener participaciones en sociedades inmobiliarias de varios países y puede solicitar a la Autoridad Fiscal Federal que se la trate como fiscalmente transparente, de modo que las rentas se atribuyen al fundador y a los beneficiarios, quienes, como personas físicas, tributan al 0% en el impuesto personal de los EAU. Por eso una fundación puede superar a una sociedad ordinaria, que pagaría un 9% de impuesto de sociedades de los EAU sobre los alquileres superiores a AED 375,000.
El CRS y la FATCA siguen siendo aplicables, y un fundador residente en el Reino Unido o la UE puede enfrentarse a la transparencia fiscal en su país de residencia, donde su administración trata la fundación como un trust y aplica las normas sobre el settlor o de CFC. La transparencia en los EAU no la garantiza en su país.
Las rentas del alquiler y las ganancias patrimoniales tributan casi siempre primero en el país donde se encuentra el inmueble y, potencialmente, después de nuevo en su país de residencia — pero un convenio de doble imposición y el crédito por impuestos extranjeros suelen evitar que pague dos veces por completo sobre la misma renta.
Su país de residencia grava su renta mundial si usted reside allí, y la información reportada bajo el CRS implica que tanto el alquiler como la cuenta que hay detrás ya son visibles.
Potencialmente sí — la propiedad en el extranjero suele quedar sujeta a las normas sucesorias del país donde está situada y a su procedimiento sucesorio local, y de nuevo al impuesto sobre sucesiones de su país de origen si usted tiene allí su domicilio o reside de forma prolongada. Esa doble exposición es precisamente el motivo por el que la estructuración importa.
Algunos países no reconocen los trusts y los convenios en materia de impuesto sobre sucesiones son limitados, por lo que la interacción de dos sistemas requiere un especialista transfronterizo. No existe una solución universal — la respuesta depende de su domicilio, de la ubicación del inmueble y de la forma en que se posea.
En 2026, las principales vías de residencia por inversión inmobiliaria son los EAU (AED 2 millones), Chipre (300,000 euros más IVA) y Grecia (800,000 euros en zonas de alta demanda, 400,000 euros en el resto del país, o 250,000 euros para conversiones de uso comercial a residencial y edificios catalogados), mientras que España, Portugal en su vía inmobiliaria, el Reino Unido y la vía de ciudadanía de Montenegro se han cerrado.
Los errores más costosos son prescindir de una diligencia debida legal independiente, dar por hecho que se puede ser propietario de un terreno que en realidad no se puede, y pagar directamente al promotor fuera de una cuenta de garantía (escrow).
Considere el asesoramiento fiscal y legal transfronterizo como parte del precio de compra, no como un extra opcional. INOVO selecciona la propiedad y pone a los clientes en contacto con especialistas fiscales y legales acreditados, en lugar de actuar ella misma como bufete de abogados o firma fiscal.
Normalmente sí para el número de identificación fiscal, y a menudo también para una cuenta bancaria local. España exige el NIE, el número de identificación fiscal de extranjeros, antes de poder formalizar la compra, y la mayoría de los países requieren un identificador fiscal local para pagar los impuestos de transmisión e inscribir la titularidad; una cuenta local suele ser necesaria para pagar los suministros y, en algunos mercados, para recibir los fondos de la hipoteca. Los EAU son una excepción destacada: allí no se exige una cuenta de residente para comprar en una zona de pleno dominio (freehold).
La compra sobre plano puede ofrecer precios de entrada más bajos, planes de pago escalonados sin intereses y revalorización hasta la entrega, pero conlleva riesgo de construcción y de promotor. Las dos protecciones clave son una cuenta escrow o fiduciaria regulada (obligatoria en la compra sobre plano en Dubái) y un promotor con un historial de entregas probado. En los mercados sin escrow obligatorio, exija que su abogado independiente confirme exactamente dónde se custodia su dinero antes de pagar cualquier señal.
Para una única vivienda o un solo alquiler, su propio nombre suele ser lo más barato y sencillo; una sociedad solo tiene sentido para carteras, sucesión o protección frente a responsabilidades. Una sociedad añade impuesto de sociedades — España alrededor del 25%, Chipre 15% desde 2026 y los EAU 9% por encima de AED 375,000 — y, en el residencial del Reino Unido por encima de 500,000 libras, una sociedad offshore activa un SDLT fijo del 17% más el ATED anual. Asesórese antes de dar por hecho que una estructura ahorra impuestos.
Rara vez dos veces por completo. El país donde se encuentra el inmueble grava primero la renta y, si usted es residente fiscal en otro lugar, su país de residencia también puede gravarla, pero un convenio de doble imposición le permite aplicar un crédito por el impuesto ya pagado en el extranjero, de modo que en la práctica paga el mayor de los dos tipos. Tenga en cuenta que el intercambio automático de información del CRS entre más de 120 jurisdicciones implica que su administración tributaria ya ve esos ingresos.
Los EAU (inmueble de AED 2 millones, visado de 10 años), Chipre (300,000 euros más IVA en obra nueva, residencia permanente por vía rápida) y Grecia (desde 400,000 euros, hasta 800,000 euros en zonas de alta demanda) siguen siendo las principales vías inmobiliarias en 2026. España suprimió su Golden Visa el 3 de abril de 2025, Portugal eliminó la vía inmobiliaria en octubre de 2023 y el Reino Unido cerró su visado de inversor Tier 1 en febrero de 2022. Montenegro puso fin a la ciudadanía por inversión en 2022, pero sigue ofreciendo residencia por inmueble.
No — los extranjeros no pueden ser propietarios de terrenos en pleno dominio en ninguno de los dos países. En Tailandia, los extranjeros pueden adquirir unidades de condominio en pleno dominio hasta el cupo extranjero del 49% de un edificio, pero los terrenos y las villas requieren un arrendamiento de larga duración o una sociedad tailandesa. En Bali, los extranjeros recurren a un arrendamiento (leasehold) de 25-30 años, a un título de derecho de uso Hak Pakai (con un permiso de residencia válido) o a una sociedad de capital extranjero PT PMA.
Pague únicamente a una cuenta escrow regulada o a una cuenta fiduciaria del promotor, de modo que los fondos se liberen contra hitos de construcción en lugar de ir directamente al promotor o a un particular. En Dubái, los pagos de la compra sobre plano deben pasar legalmente por cuentas escrow registradas ante el DLD; en otros mercados, su abogado independiente debe confirmar una protección equivalente antes de que usted firme. Compruebe también el historial de entregas del promotor y la existencia de cualquier garantía bancaria o aval de terminación de obra.
Comparta sus datos y un asesor privado le conectará con el especialista en estructuración adecuado en un plazo de 24 horas.