Der Immobilienkauf im Ausland als Nicht-Ansässiger folgt fast überall derselben Kernabfolge: einen Markt wählen, einen unabhängigen lokalen Anwalt beauftragen, Ihre Steuernummer und (in der Regel) ein lokales Bankkonto besorgen, eine Due Diligence zu Titel und Bauträger durchführen und dann über ein Treuhandkonto oder einen gestaffelten Off-Plan-Zahlungsplan zahlen. Die beiden wichtigsten Entscheidungen sind, wo Sie kaufen — die sieben von INOVO kuratierten Märkte (VAE, Zypern, Spanien, Montenegro, Bali, Thailand und das Vereinigte Königreich) unterscheiden sich stark bei Steuern, Rendite und Regeln für ausländisches Eigentum — und wie Sie es besitzen, denn ob Sie im eigenen Namen, über eine Gesellschaft, einen Trust oder eine VAE-Familienstiftung halten, verändert Ihre Belastung bei Steuern, Nachfolge und Nachlass. Dieser Leitfaden 2026 begleitet den gesamten Prozess und weist auf die Regeln hin, die sich in diesem Jahr geändert haben. Es handelt sich um allgemeine Informationen, nicht um Steuer- oder Rechtsberatung; die richtige Struktur hängt stets von Ihrer Staatsangehörigkeit und Ihrem steuerlichen Wohnsitz ab, und die Regeln Ihres Heimatlandes (CFC, CRS-Meldung, Missbrauchsbekämpfung) können die lokale Behandlung außer Kraft setzen.
Der Immobilienkauf im Ausland als Nicht-Ansässiger folgt einem achtstufigen Prozess, der über die Märkte hinweg weitgehend einheitlich ist, ob Sie in Dubai, Zypern oder Bali kaufen.
Off-Plan-Käufe fügen bei Fertigstellung eine Übergabe- und Mängelprüfungsphase hinzu. Halten Sie die Gelder durchgehend über ein reguliertes Treuhand- oder Anderkonto in Bewegung — zahlen Sie niemals direkt an eine Einzelperson.
Es gibt nicht das eine beste Land — der richtige Markt hängt davon ab, ob Sie steuerfreie Erträge, Wertsteigerung, Mietrendite, EU-Zugang oder einen Weg zur Aufenthaltsgenehmigung priorisieren. So schneiden die sieben Märkte von INOVO im Jahr 2026 im Vergleich ab.
Richten Sie den Markt an Ihrem Ziel aus, statt Schlagzeilenpreisen hinterherzujagen.
Rechnen Sie zusätzlich zum Kaufpreis mit 7-15% für die Transaktionskosten im Ausland. Grunderwerbsteuer oder Mehrwertsteuer, Anwaltskosten, Eintragung und Maklerprovision sind die wichtigsten Posten, und sie variieren stark von Land zu Land.
Rechnen Sie stets die Währungsumrechnungsspanne und unabhängige Anwaltskosten (typischerweise 1-2%) in Ihr Budget ein.
Ja, Nichtansässige können in vielen Märkten eine Immobilienfinanzierung erhalten, allerdings mit niedrigerem Beleihungsauslauf und höheren Zinsen als Einheimische; Zahlungspläne der Bauträger im Off-Plan-Bereich sind häufig die günstigere, zinsfreie Alternative.
Ein Zahlungsplan ist eine Finanzierung, kein Rabatt. Kalkulieren Sie Währungsschwankungen über eine zwei- bis dreijährige Bauzeit ein und klären Sie, welcher Schutz greift, wenn der Bauträger ins Stocken gerät.
Für ein einzelnes Ferienhaus oder eine einzelne Mietimmobilie ist der eigene Name meist am einfachsten und günstigsten; eine Gesellschaft, SPV, ein Trust oder eine Stiftung lohnt sich nur bei Portfolios, Nachfolgeplanung oder zur Haftungsabschottung — und kann steuerlich nach hinten losgehen.
Jede Struktur ist für Ihre heimische Steuerbehörde im Rahmen des CRS sichtbar, und CFC- sowie Missbrauchsvermeidungsregeln können die Mieteinnahmen einer niedrig besteuerten ausländischen Gesellschaft direkt Ihnen zurechnen. Die richtige Wahl hängt von Ihrer Staatsangehörigkeit und Ihrem steuerlichen Wohnsitz ab — holen Sie vor dem Kauf zugelassene Beratung ein.
Ja — eine VAE-Familienstiftung (ADGM, DIFC oder RAK ICC) kann Anteile an Immobiliengesellschaften in mehreren Ländern halten und bei der Federal Tax Authority beantragen, als steuerlich transparent behandelt zu werden. Die Erträge werden dann dem Stifter und den Begünstigten zugerechnet, die als natürliche Personen 0% VAE-Einkommensteuer zahlen. Deshalb kann eine Stiftung besser abschneiden als eine gewöhnliche Gesellschaft, die auf Mieteinnahmen über AED 375,000 9% VAE-Körperschaftsteuer zahlen müsste.
CRS und FATCA gelten weiterhin, und ein im Vereinigten Königreich oder in der EU ansässiger Stifter kann im Heimatland einer Durchgriffsbesteuerung unterliegen, bei der die dortige Behörde die Stiftung als Trust behandelt und Settlor- oder CFC-Regeln anwendet. Transparenz in den VAE garantiert keine Transparenz im Heimatland.
Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne werden fast immer zuerst im Belegenheitsstaat der Immobilie besteuert und anschließend gegebenenfalls erneut im Heimatland — ein Doppelbesteuerungsabkommen und die Anrechnung ausländischer Steuern verhindern jedoch in der Regel, dass Sie dieselben Einkünfte in voller Höhe zweimal versteuern.
Ihr Heimatstaat besteuert Ihr Welteinkommen, wenn Sie dort ansässig sind, und aufgrund der CRS-Meldungen sind die Mieteinnahmen und das dahinterstehende Konto ohnehin bereits sichtbar.
Möglicherweise ja — ausländische Immobilien unterliegen in der Regel dem Erbrecht und dem Nachlassverfahren des Belegenheitsstaats und zusätzlich der Erbschaftsteuer Ihres Heimatlands, wenn Sie dort Ihr Domizil (Domicile) haben oder langjährig ansässig sind. Genau wegen dieser doppelten Belastung kommt es auf die Strukturierung an.
Einige Länder erkennen Trusts nicht an, und Erbschaftsteuerabkommen sind nur begrenzt vorhanden, sodass das Zusammenspiel zweier Systeme einen grenzüberschreitend tätigen Spezialisten erfordert. Es gibt keine allgemeingültige Lösung — die Antwort hängt von Ihrem Domicile, der Lage der Immobilie und der Eigentumsform ab.
2026 sind die wichtigsten Wege zur Aufenthaltsgenehmigung über Immobilien die VAE (AED 2 Millionen), Zypern (300,000 Euro zuzüglich MwSt.) und Griechenland (800,000 Euro in Gebieten mit hoher Nachfrage, 400,000 Euro in den übrigen Regionen oder 250,000 Euro bei der Umwandlung von Gewerbe- in Wohnimmobilien und bei denkmalgeschützten Gebäuden), während Spanien, Portugal für Immobilien, das Vereinigte Königreich und Montenegros Staatsbürgerschaftsprogramm allesamt geschlossen wurden.
Die teuersten Fehler sind, auf eine unabhängige rechtliche Due Diligence zu verzichten, davon auszugehen, Land erwerben zu können, das man nicht erwerben darf, und einen Bauträger direkt außerhalb eines Treuhandkontos zu bezahlen.
Betrachten Sie grenzüberschreitende Steuer- und Rechtsberatung als Teil des Kaufpreises, nicht als optionalen Zusatz. INOVO kuratiert die Immobilie und vermittelt Kunden an zugelassene Steuer- und Rechtsspezialisten, agiert selbst aber weder als Rechtsanwalts- noch als Steuerkanzlei.
In der Regel ja für die Steuernummer und häufig auch für ein lokales Konto. Spanien verlangt vor dem Abschluss eine NIE-Ausländersteuernummer, und die meisten Länder benötigen eine lokale Steuer-ID, um Grunderwerbsteuern zu zahlen und den Eigentumstitel eintragen zu lassen; ein lokales Konto ist üblicherweise für die Zahlung von Nebenkosten und in manchen Märkten für den Empfang von Hypothekengeldern erforderlich. Die VAE sind eine bemerkenswerte Ausnahme: Für den Kauf in einer Freehold-Zone ist kein Konto als Ansässiger erforderlich.
Der Kauf vor Fertigstellung (Off-Plan) kann niedrigere Einstiegspreise, zinsfreie Ratenzahlungspläne und Wertsteigerung bis zur Übergabe bieten, birgt jedoch Bau- und Bauträgerrisiken. Die beiden wichtigsten Absicherungen sind ein reguliertes Treuhand- bzw. Escrow-Konto (in Dubai bei Off-Plan-Käufen zwingend vorgeschrieben) und ein Bauträger mit nachgewiesener Fertigstellungsbilanz. In Märkten ohne verpflichtendes Treuhandkonto sollten Sie darauf bestehen, dass Ihr unabhängiger Anwalt genau bestätigt, wo Ihr Geld verwahrt wird, bevor Sie eine Anzahlung leisten.
Für eine einzelne Immobilie oder eine einzelne Mietimmobilie ist der eigene Name meist am günstigsten und einfachsten; eine Gesellschaft ist nur bei Portfolios, Nachfolge oder Haftungsschutz sinnvoll. Eine Gesellschaft verursacht Körperschaftsteuer — Spanien rund 25%, Zypern 15% ab 2026 und die VAE 9% über AED 375,000 — und bei britischen Wohnimmobilien über 500,000 Pfund löst eine Offshore-Gesellschaft eine pauschale SDLT von 17% zuzüglich der jährlichen ATED aus. Holen Sie Beratung ein, bevor Sie annehmen, dass eine Struktur Steuern spart.
Selten in voller Höhe doppelt. Zuerst besteuert der Belegenheitsstaat der Immobilie die Miete, und wenn Sie anderswo steuerlich ansässig sind, kann auch Ihr Heimatstaat sie besteuern; ein Doppelbesteuerungsabkommen erlaubt jedoch die Anrechnung der bereits gezahlten ausländischen Steuer, sodass Sie effektiv den höheren der beiden Sätze zahlen. Zu beachten ist: Durch den automatischen CRS-Informationsaustausch zwischen über 120 Jurisdiktionen sieht Ihre heimische Steuerbehörde die Einkünfte ohnehin bereits.
Die VAE (Immobilie im Wert von AED 2 Millionen, 10-Jahres-Visum), Zypern (300,000 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer im Neubau, beschleunigte Daueraufenthaltsgenehmigung) und Griechenland (ab 400,000 Euro, in Gebieten mit hoher Nachfrage ansteigend auf 800,000 Euro) bleiben 2026 die wichtigsten Immobilienrouten. Spanien schaffte sein Golden Visa am 3. April 2025 ab, Portugal strich den Immobilienweg im Oktober 2023, und Großbritannien beendete sein Tier-1-Investorenvisum im Februar 2022. Montenegro stellte die Staatsbürgerschaft durch Investition 2022 ein, bietet aber weiterhin die Aufenthaltsgenehmigung über Immobilienbesitz.
Nein — in keinem der beiden Länder können Ausländer Grundstücke im Volleigentum (Freehold) erwerben. In Thailand können Ausländer Eigentumswohnungen im Volleigentum halten, solange die 49%-Ausländerquote eines Gebäudes nicht überschritten wird; Grundstücke und Villen erfordern jedoch eine langfristige Pacht oder eine thailändische Gesellschaft. Auf Bali nutzen Ausländer eine Pacht (Leasehold) von 25-30 Jahren, ein Hak-Pakai-Nutzungsrecht (mit gültiger Aufenthaltsgenehmigung) oder eine PT PMA, eine Gesellschaft in ausländischem Besitz.
Zahlen Sie ausschließlich auf ein reguliertes Escrow-Konto oder ein Treuhandkonto des Bauträgers, damit die Mittel gegen Baufortschritte freigegeben werden und nicht direkt an den Bauträger oder eine Privatperson fließen. In Dubai müssen Off-Plan-Zahlungen gesetzlich über beim DLD registrierte Treuhandkonten laufen; in anderen Märkten sollte Ihr unabhängiger Anwalt vor der Unterzeichnung einen gleichwertigen Schutz bestätigen. Prüfen Sie außerdem die Fertigstellungsbilanz des Bauträgers sowie etwaige Bankgarantien oder Fertigstellungsbürgschaften.
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