L'achat d'un bien immobilier à l'étranger en tant que non-résident suit presque partout la même séquence fondamentale : choisir un marché, mandater un avocat local indépendant, obtenir son numéro fiscal et (le plus souvent) un compte bancaire local, mener une due diligence sur le titre et le promoteur, puis payer via un compte séquestre ou un échéancier de paiement sur plan. Les deux décisions les plus importantes sont le lieu d'achat — les sept marchés sélectionnés par INOVO (Émirats arabes unis, Chypre, Espagne, Monténégro, Bali, Thaïlande et Royaume-Uni) diffèrent fortement en matière de fiscalité, de rendement et de règles de propriété étrangère — et le mode de détention, car détenir en nom propre, via une société, un trust ou une fondation familiale émirienne modifie votre exposition fiscale, successorale et en matière d'homologation. Ce guide 2026 détaille l'ensemble du processus et signale les règles qui ont changé cette année. Il s'agit d'informations générales et non de conseils fiscaux ou juridiques ; la structure adaptée dépend toujours de votre nationalité et de votre résidence fiscale, et les règles de votre pays d'origine (CFC, déclaration CRS, dispositifs anti-abus) peuvent primer sur le traitement local.
L'achat d'un bien immobilier à l'étranger en tant que non-résident suit un processus en huit étapes, globalement identique d'un marché à l'autre, que vous achetiez à Dubaï, à Chypre ou à Bali.
Les achats sur plan ajoutent une étape de livraison et de levée des réserves à l'achèvement. Faites transiter les fonds par un compte séquestre réglementé ou un compte client tout au long de l'opération — ne payez jamais directement un particulier.
Il n'existe pas de meilleur pays universel — le bon marché dépend de ce que vous privilégiez : des revenus non imposés, la croissance du capital, le rendement locatif, l'accès à l'UE ou une voie vers la résidence. Voici comment les sept marchés d'INOVO se comparent en 2026.
Adaptez le marché à votre objectif plutôt que de courir après les prix affichés.
Prévoyez 7-15% du prix d'achat en sus du montant affiché pour couvrir les frais de transaction à l'étranger. Droits de mutation ou TVA, honoraires juridiques, frais d'enregistrement et commissions d'agence en constituent les principaux postes, et ils varient fortement d'un pays à l'autre.
Ajoutez toujours à votre budget le spread de conversion de devises et les honoraires d'un conseil juridique indépendant (généralement 1-2%).
Oui, les non-résidents peuvent obtenir un crédit immobilier sur de nombreux marchés, mais avec une quotité de financement plus faible et des taux plus élevés que les acheteurs locaux ; les plans de paiement proposés par les promoteurs pour les achats sur plan constituent souvent l'alternative la moins coûteuse, et sans intérêts.
Un plan de paiement est un financement, pas une remise. Tenez compte des variations de change sur un chantier de deux à trois ans et vérifiez quelles protections s'appliquent si le promoteur prend du retard.
Pour une simple résidence secondaire ou un unique bien locatif, la détention en nom propre est généralement la solution la plus simple et la moins coûteuse ; une société, un SPV, un trust ou une fondation ne se justifient que pour un portefeuille, une planification successorale ou un cloisonnement des responsabilités — et peuvent se retourner contre vous sur le plan fiscal.
Toute structure est visible par l'administration fiscale de votre pays de résidence au titre du CRS, et les règles CFC et anti-abus peuvent vous réattribuer directement les loyers d'une entité étrangère faiblement imposée. Le bon choix dépend de votre nationalité et de votre résidence fiscale — faites-vous conseiller par un professionnel agréé avant d'acheter.
Oui — une fondation familiale émirienne (ADGM, DIFC ou RAK ICC) peut détenir des parts de sociétés immobilières dans plusieurs pays et peut demander à la Federal Tax Authority d'être traitée comme fiscalement transparente : les revenus sont alors attribués par transparence au fondateur et aux bénéficiaires qui, en tant que personnes physiques, sont imposés à 0% aux Émirats arabes unis. C'est pourquoi une fondation peut l'emporter sur une société ordinaire, laquelle acquitterait l'impôt sur les sociétés émirien de 9% sur les loyers dépassant AED 375,000.
La CRS et la FATCA restent applicables, et un fondateur résident du Royaume-Uni ou de l'UE peut être confronté à la transparence imposée par son pays de résidence, dont l'administration traite alors la fondation comme un trust et applique les règles relatives au constituant ou celles des sociétés étrangères contrôlées (SEC). La transparence aux Émirats arabes unis ne la garantit pas dans votre pays de résidence.
Les revenus locatifs et les plus-values sont presque toujours imposés d'abord dans le pays où se situe le bien, puis potentiellement une seconde fois dans votre pays de résidence — mais une convention de non-double imposition et un crédit d'impôt étranger vous évitent généralement de payer deux fois en totalité sur le même revenu.
Votre pays de résidence impose vos revenus mondiaux si vous y êtes résident, et la déclaration CRS fait que le loyer, comme le compte qui le reçoit, y est déjà visible.
Potentiellement oui — un bien situé à l'étranger relève généralement des règles successorales du pays de situation et de la procédure successorale locale, puis, à nouveau, des droits de succession de votre pays d'origine si vous y êtes domicilié ou y résidez de longue date. C'est précisément cette double exposition qui rend le structurage indispensable.
Certains pays ne reconnaissent pas les trusts et les conventions fiscales en matière de succession sont peu nombreuses : l'articulation de deux systèmes exige donc un spécialiste des questions transfrontalières. Il n'existe pas de solution universelle — la réponse dépend de votre domicile, de la localisation du bien et de son mode de détention.
En 2026, les principales voies de résidence par l'immobilier sont les Émirats arabes unis (2 millions AED), Chypre (300,000 euros plus TVA) et la Grèce (800,000 euros dans les zones à forte demande, 400,000 euros ailleurs, ou 250,000 euros pour les conversions de locaux commerciaux en logements et les bâtiments classés), tandis que l'Espagne, le Portugal pour l'immobilier, le Royaume-Uni et la voie de citoyenneté du Monténégro ont tous fermé.
Les erreurs les plus coûteuses consistent à faire l'impasse sur une due diligence juridique indépendante, à présumer que l'on peut détenir un terrain qui ne peut pas l'être, et à payer un promoteur en direct, en dehors d'un compte séquestre.
Considérez les conseils fiscaux et juridiques transfrontaliers comme faisant partie du prix d'achat, et non comme une option. INOVO sélectionne les biens et met ses clients en relation avec des spécialistes fiscaux et juridiques agréés, sans agir elle-même comme cabinet d'avocats ou d'expertise fiscale.
En général oui pour le numéro fiscal, et souvent pour un compte bancaire local. L'Espagne exige un NIE, le numéro fiscal des étrangers, avant de pouvoir signer l'acte définitif, et la plupart des pays demandent un identifiant fiscal local pour acquitter les droits de mutation et enregistrer le titre de propriété ; un compte local est couramment nécessaire pour régler les charges et, sur certains marchés, pour recevoir les fonds d'un prêt hypothécaire. Les Émirats arabes unis constituent une exception notable : un compte de résident n'y est pas requis pour acheter dans une zone de pleine propriété.
L'achat sur plan peut offrir des prix d'entrée plus bas, des échéanciers de paiement échelonnés sans intérêts et une plus-value d'ici la livraison, mais il comporte un risque de construction et un risque promoteur. Les deux protections essentielles sont un compte séquestre ou un compte de cantonnement réglementé (obligatoire pour la vente sur plan à Dubaï) et un promoteur au historique de livraison éprouvé. Sur les marchés où le séquestre n'est pas obligatoire, exigez que votre avocat indépendant confirme précisément où votre argent est conservé avant de verser le moindre acompte.
Pour un bien unique ou un seul locatif, la détention en nom propre est généralement la solution la moins coûteuse et la plus simple ; une société ne se justifie que pour un portefeuille, une transmission ou une protection de responsabilité. Une société ajoute un impôt sur les sociétés — Espagne environ 25%, Chypre 15% à partir de 2026 et Émirats arabes unis 9% au-delà de AED 375,000 — et, pour un bien résidentiel britannique de plus de 500,000 livres sterling, une société offshore déclenche un SDLT forfaitaire de 17% ainsi que l'ATED annuel. Faites-vous conseiller avant de supposer qu'une structure permet d'économiser de l'impôt.
Rarement deux fois en totalité. Le pays où se situe le bien impose le loyer en premier et, si vous êtes résident fiscal ailleurs, votre pays de résidence peut également l'imposer ; mais une convention de non-double imposition vous permet de demander un crédit d'impôt étranger au titre de l'impôt déjà payé, si bien qu'en pratique vous supportez le plus élevé des deux taux. À noter : l'échange automatique CRS entre plus de 120 juridictions signifie que votre administration fiscale voit déjà ces revenus.
Les Émirats arabes unis (AED 2 millions d'immobilier, visa de 10 ans), Chypre (300,000 euros hors TVA dans le neuf, résidence permanente accélérée) et la Grèce (à partir de 400,000 euros, et jusqu'à 800,000 euros dans les zones très demandées) restent les principales voies immobilières en 2026. L'Espagne a supprimé son Golden Visa le 3 avril 2025, le Portugal a retiré la voie immobilière en octobre 2023 et le Royaume-Uni a fermé son visa investisseur Tier 1 en février 2022. Le Monténégro a mis fin à la citoyenneté par investissement en 2022, mais propose toujours la résidence par l'immobilier.
Non — les étrangers ne peuvent détenir de terrain en pleine propriété dans aucun des deux pays. En Thaïlande, les étrangers peuvent détenir des appartements en copropriété en pleine propriété dans la limite du quota étranger de 49% d'un immeuble, mais les terrains et les villas exigent un bail de longue durée ou une société thaïlandaise. À Bali, les étrangers recourent à un bail de 25-30 ans, à un titre de droit d'usage Hak Pakai (avec un permis de séjour valide) ou à une société à capitaux étrangers PT PMA.
Ne versez de fonds que sur un compte séquestre réglementé ou un compte de cantonnement du promoteur, afin que les sommes soient libérées au fur et à mesure de l'avancement des travaux plutôt que versées directement au promoteur ou à une personne physique. À Dubaï, les paiements en vente sur plan doivent légalement transiter par des comptes séquestres enregistrés auprès du DLD ; sur d'autres marchés, votre avocat indépendant doit confirmer l'existence d'une protection équivalente avant que vous ne signiez. Vérifiez également l'historique d'achèvement du promoteur ainsi que toute garantie bancaire ou caution d'achèvement.
Communiquez vos coordonnées et un conseiller privé vous mettra en relation avec le spécialiste en structuration approprié sous 24 heures.