Недвижимость в United Arab Emirates

Да. Иностранные граждане могут приобретать недвижимость в полную собственность (freehold) с полными правами владения в специально отведённых freehold-зонах по всему Дубаю, Абу-Даби и Рас-эль-Хайме, включая остров Al Marjan. Право собственности регистрируется напрямую в земельном департаменте эмирата, не имеет ограничений по гражданству, и для зарубежных покупателей не предусмотрено никаких дополнительных налогов на передачу по сравнению с резидентами.

Приобретите недвижимость стоимостью не менее AED 2 миллиона (около $545,000) в специально отведённой freehold-зоне, чтобы претендовать на 10-летнюю продлеваемую Golden Visa. Объекты на стадии строительства (off-plan), жильё в ипотеке и несколько объединённых объектов — всё это засчитывается. Прежнее правило, требовавшее оплаты 50% авансом, было отменено в начале 2026 года, поэтому право на визу теперь зависит исключительно от подтверждённой стоимости.

Никаких — ни на доход, ни на прирост капитала. В ОАЭ нет личного подоходного налога, нет налога на доход от аренды и нет налога на прирост капитала, поэтому прибыль от аренды и доход от перепродажи сохраняются полностью. Также отсутствует НДС на жилую недвижимость. Владельцы оплачивают только ежегодные сервисные сборы плюс единовременные транзакционные издержки в размере примерно 2–7% при покупке.

Заложите в бюджет примерно 6–8% от цены в общей сложности. В Дубае основной сбор — это пошлина Dubai Land Department в размере 4%, плюс около 2% агентской комиссии и регистрационные сборы. В Абу-Даби и Рас-эль-Хайме издержки заметно ниже. Многие застройщики off-plan отменяют пошлину DLD в качестве стимула при старте продаж — об этом стоит спросить заранее.

Рассчитывайте на валовую доходность аренды около 5–7 % в Дубае и в среднем 5,3 % по апартаментам и виллам фрихолда Рас-эль-Хаймы. Рост капитальной стоимости в 2026 году замедлился: Дубай возглавлял мировой рост цен в премиальном сегменте примерно на +224 % за пять лет, но во 2-м квартале 2026 года был практически на уровне прошлого года, тогда как Абу-Даби прибавил 17,8 %, а Рас-эль-Хайма — 5,4 %, во главе с апартаментами на Аль-Марджане (+9,4 %, ValuStrat, 2-й кв. 2026). Цифры — это прогнозы, а не обещания, но нулевой налог ОАЭ на арендный доход и прирост капитала распространяется на всё перечисленное.

Вы бронируете объект, подписываете договор купли-продажи и оплачиваете поэтапными платежами, привязанными к этапам строительства, часто с небольшим депозитом и остатком при передаче ключей. Объекты off-plan регистрируются в земельном департаменте и засчитываются в порог AED 2 миллиона для Golden Visa. В число проектов INOVO входят Wyndham Residences и Palazzo Al Marjan в Рас-эль-Хайме.

Да, но при наличии лицензии. Любая сдача на срок менее одного года требует разрешения holiday home от дубайского Department of Economy and Tourism (ранее DTCM), объект должен сдаваться целиком одной группе гостей одновременно и соответствовать стандартам DET по безопасности и меблировке. Владельцы подают заявку через портал holiday homes DET либо работают через лицензированного оператора. Сдача без лицензии грозит штрафами в десятки тысяч дирхамов.

Да, но круг банков уже, а условия жёстче. Нерезидентам обычно предлагают около 50-60% от стоимости готового объекта и меньше по объектам на стадии строительства, тогда как резидентам — до 80%, при ставках в целом в диапазоне 4.5-6.5% в зависимости от кредитора и срока. Большинство покупателей на стадии строительства вовсе отказываются от финансирования и используют беспроцентную рассрочку застройщика.

Сервисные сборы покрывают обслуживание здания, охрану и инфраструктуру. Они устанавливаются по каждому зданию и ежегодно утверждаются Dubai Land Department через систему Mollak, поэтому продавец не может назвать их произвольно. Для апартаментов типичный уровень составляет около AED 10-30 за кв. фут в год, в премиальных башнях с обширной инфраструктурой — выше, в виллах — существенно ниже. Уточняйте утверждённую ставку по конкретному зданию до принятия обязательств, поскольку это постоянная нагрузка на чистую доходность.

Цены выросли резко — премиальный сегмент Дубая прибавил примерно 224% за пять лет — и ни один рынок не растёт такими темпами бесконечно. Рост нормализуется по мере ввода значительного объёма строящегося предложения, и ослабление в отдельных сегментах — реалистичный, а не алармистский сценарий. Разумный подход — считать экономику по арендному денежному потоку, а не по динамике роста, отдавать предпочтение действительно дефицитным локациям и первой линии у воды и планировать владение на несколько лет, а не быструю перепродажу.

Да. Фрихолд может быть оформлен на физическое лицо, на компанию в ОАЭ (onshore) или на офшорные структуры, признаваемые земельным департаментом: JAFZA Offshore — давно устоявшийся маршрут для титула в Дубае, а компании RAK ICC допущены после соглашения с DLD в 2019 году. Структурирование может помочь в вопросах наследования, конфиденциальности и совместных инвестиций, однако владение через компанию может повлечь применение 9% корпоративного налога ОАЭ, тогда как физическое лицо, владеющее недвижимостью лично, под него не подпадает. Получите консультацию до оформления титула на актив.