Immobilien in Thailand · Phuket

Ja. Ausländer können Eigentumswohnungen als Freehold auf ihren eigenen Namen besitzen, sofern nicht mehr als 49% der Gesamtwohnfläche eines Gebäudes in ausländischem Besitz sind (die Ausländerquote). Villen stehen auf thailändischem Grund, sodass Ausländer stattdessen typischerweise ein langfristig registriertes Leasehold übernehmen. In Phuket sind Freehold-Strandkondos und Leasehold-Poolvillen die beiden Standardwege für ausländische Investoren.

Die Transaktionskosten sind niedrig und liegen bei rund 2-3% des Preises. Die Hauptgebühr ist eine Übertragungsgebühr von 2% auf den vom Land Department festgesetzten Schätzwert, zuzüglich einer moderaten Stempelsteuer oder einer 3,3%-igen speziellen Geschäftssteuer bei Wiederverkauf innerhalb von fünf Jahren. Auf Wohnimmobilien fällt keine Mehrwertsteuer an, wodurch die Einstiegskosten in Phuket zu den niedrigsten in Asien gehören.

Mieteinkünfte Nichtansässiger werden pauschal mit 15% besteuert (in der Regel als Quellensteuer erhoben), deutlich unter den meisten europäischen Sätzen. Eigentümer zahlen zudem eine geringe jährliche Grund- und Gebäudesteuer von nur 0,02-0,1% bei Wohnnutzung. Thailand hat keine separate Kapitalertragsteuer; stattdessen fällt beim Verkauf eine Quellensteuer an, berechnet auf den Schätzwert.

Immobilienbesitz allein gewährt keine Aufenthaltsgenehmigung, doch der Kauf eines Freehold-Kondos im Wert von mindestens 3 Millionen Baht (etwa $85.000) kann Ihnen helfen, sich für das 10-jährige Long-Term-Resident-(LTR-)Visum zu qualifizieren. Alternativ beginnt das Thailand-Privilege-(Elite-)Visum bei 650.000 Baht (rund $18.700) für fünf Jahre und bietet einen Langzeitaufenthalt unabhängig von einem Kauf.

Phuket liefert typischerweise 6-8% Bruttorenditen bei Langzeitvermietungen und 8-15% bei Kurzzeit-Ferienvermietungen, mit einer Wertsteigerung von rund 8-10% pro Jahr. Gut geführte Poolvillen erzielen netto rund 8%, und die Auslastung bei Kurzzeitvermietung liegt über 70%. Für Phuket wird prognostiziert, dass es Bangkok übertrifft, getrieben von der Nachfrage nach Fünf-Sterne-Resorts und stetigem internationalem Tourismus.

Off-Plan-Käufe erfolgen gestaffelt: Sie reservieren eine Einheit, unterzeichnen den Kaufvertrag und zahlen dann in Raten, die an Baufortschritte gekoppelt sind, wobei die Restzahlung bei Fertigstellung und Eigentumsübertragung fällig wird. Ausländische Kondo-Käufer müssen Gelder aus dem Ausland in Fremdwährung überweisen, um den Freehold-Titel zu sichern. Zu INOVOs Projekten in Phuket gehören Sudara Residences, Serenity Naiyang, Cielo Rawai und Casa de Monte.

Nicht auf Tages- oder Wochenbasis, sofern das Gebäude keine Hotellizenz besitzt. Nach dem thailändischen Hotel Act erfordern Vermietungen von weniger als 30 Tagen diese Lizenz, und Phuket setzt dies durch - die Sanktionen beginnen bei THB 20,000 zuzüglich einer täglichen Geldbuße für die Dauer des Verstoßes. Die beiden legalen Wege sind der Kauf in einem Projekt, das ein lizenziertes Hotel- oder Resort-Vermietungsprogramm betreibt, oder die Vermietung ab 30 Tagen.

Ein Pachtvertrag kann für maximal 30 Jahre gegen den Titel eingetragen werden, und diese eingetragene Laufzeit ist tatsächlich belastbar. Die verbreitete Verlängerung '30+30' ist ein vertragliches Versprechen des Verkäufers und kein automatischer Anspruch; thailändische Gerichte haben vorab vereinbarte Verlängerungen gegenüber einem späteren Grundeigentümer nicht verlässlich durchgesetzt. Betrachten Sie die ersten 30 Jahre als den Vermögenswert, den Sie erwerben, lassen Sie den Pachtvertrag beim Land Office eintragen und prüfen Sie, wer die grundbesitzende Gesellschaft kontrolliert.

Von einer thailändischen Inlandsbank nur selten. Eine kleine Zahl von Kreditgebern bietet Nichtansässigen Fremdwährungsdarlehen an, in der Regel über Auslandsniederlassungen und mit konservativem Beleihungsauslauf. Hinzu kommt eine praktische Hürde: Der Erwerb von Volleigentum an einem Condo setzt voraus, dass das Geld in Fremdwährung aus dem Ausland nach Thailand überwiesen und auf dem FET-Formular nachgewiesen wird, sodass jede Finanzierung darauf abgestimmt sein muss. Die meisten Käufer nutzen Eigenkapital oder den Ratenzahlungsplan des Entwicklers.

Zwei wiederkehrende Positionen, dazu eine beim Kauf. Die Gebühr für die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen wird pro Quadratmeter und Monat berechnet und steigt mit dem Ausstattungsniveau, sodass eine Markenanlage in Resort-Qualität im Unterhalt erheblich teurer ist als ein Objekt im mittleren Segment. Die Land and Building Tax auf Wohnnutzung beträgt 0.02-0.1% pro Jahr. Bei der Übertragung leisten Sie zudem eine einmalige Einlage in die Instandhaltungsrücklage für künftige größere Reparaturen.

Das hängt davon ab, ob Sie einen sauberen Eigentumstitel oder einen höheren Nettoertrag höher gewichten. Ein Condo innerhalb der 49% Ausländerquote steht als Volleigentum auf Ihren eigenen Namen, lässt sich einfacher an einen anderen Ausländer weiterverkaufen und erzielt bei Langzeitvermietung typischerweise 6-8%. Eine Poolvilla wird in der Regel im Pachtmodell gehalten und ist im Unterhalt teurer; gut geführt kann sie bei einer Kurzzeitauslastung über 70% netto rund 8% erreichen, spricht beim Wiederverkauf jedoch einen kleineren Käuferkreis an. Die meisten Erstkäufer im Ausland beginnen mit dem Condo.