Пхукет — самый развитый международный рынок недвижимости в Юго-Восточной Азии, но при этом рынок, на котором правила о том, чем на самом деле может владеть иностранец, широко понимаются неверно. Правильно выстройте структуру владения — и кондоминиум на Пхукете станет одним из очень немногих настоящих активов freehold, которыми иностранец может владеть в Таиланде; ошибитесь — и вы можете остаться с обещанием, не подлежащим принудительному исполнению, или с незаконной компанией.
Это руководство простыми словами объясняет, чем зарубежный покупатель может и не может владеть на Пхукете в 2026, какие налоги и сборы вы действительно платите, реалистичную доходность от аренды (не маркетинговую), лучшие районы для покупки и процесс покупки шаг за шагом — чётко указывая, где закон устоялся, а где это серая зона (grey area). Это общая информация, а не юридическая или налоговая консультация; всегда получайте независимую тайскую консультацию, прежде чем покупать. Наши текущие проекты на Пхукете и в Таиланде можно посмотреть на странице рынка Таиланда.
Чёткий ответ — кондоминиум. Согласно Condominium Act B.E. 2522 (1979, с поправками), иностранец может владеть юнитом в кондоминиуме напрямую — это настоящий freehold — при условии, что иностранным владельцам в совокупности принадлежит не более 49% общей площади здания. Порог в 49% установлен поправкой 1999 года. Это самый простой и безопасный путь к freehold для иностранца, поэтому большинство международных покупателей выбирают брендированные резиденции-кондоминиумы, такие как PEYLAA Phuket или Sudara Residences.
Чего иностранец сделать не может — это владеть землёй, а значит, не может оформить в freehold виллу с землёй. Есть два распространённых обходных пути, и вам следует понимать риск в каждом из них:
Иностранная квота измеряется по всему зданию, а не по вашему юниту, поэтому у проекта может закончиться иностранное пространство freehold. Прежде чем брать на себя обязательства — особенно при перепродаже — получите письменное подтверждение того, что в здании ещё есть свободная иностранная квота. Если оно уже достигло 49% иностранного владения, вы сможете купить только на условиях leasehold, а не freehold, сколько бы вы ни заплатили. При новом запуске запросите у застройщика текущее состояние иностранной квоты по вашему корпусу.
Чтобы зарегистрировать кондоминиум на своё имя как иностранец, вы должны доказать, что деньги на покупку поступили из-за рубежа в иностранной валюте и были конвертированы в баты тайским банком. Подтверждением служит форма Foreign Exchange Transaction (FET), выдаваемая банком-получателем; для переводов свыше USD 50,000 банк выдаёт полную форму FET, а для меньших сумм — кредитовое авизо или подтверждающее письмо, которое принимает Земельное управление. В переводе должно быть указано ваше имя и заявлена цель — покупка кондоминиума. Без этих документов юнит не может быть зарегистрирован на имя иностранца — планируйте свои переводы соответственно.
Налоги со сделки начисляются на оценочную стоимость Земельного управления или на заявленную цену — в зависимости от того, что выше:
Совокупные государственные издержки по сделке обычно составляют около 2.5%–6.3% от стоимости. На запусках off-plan застройщик обычно сам определяет, кто что несёт, поэтому уточняйте распределение в вашем договоре купли-продажи. Стимулирующая мера 2024–25 по сниженному transfer fee применяется только к гражданам Таиланда — иностранные покупатели платят по стандартным ставкам.
Хорошая новость — ежегодные издержки на владение. Согласно Land and Building Tax Act B.E. 2562 (2019), инвестиционный кондоминиум облагается налогом примерно 0.02% от оценочной стоимости в год — около THB 2,000 в год на каждые THB 10 million стоимости. По международным меркам это ничтожно мало.
Доход от аренды, полученный в Таиланде, облагается налогом в Таиланде. Если вы налоговый резидент (183 days или более в году в стране), он облагается по прогрессивным личным ставкам от 0% до 35%, при этом вместо детализации расходов доступен стандартный вычет 30%. Если вы нерезидент, обязательство обычно закрывается единым налогом у источника 15% с валовой аренды; когда вашу аренду выплачивает управляющая компания, обычно применяется удержание 5% в качестве зачёта против налога по итогам года. Владельцы, участвующие в гостиничной или застройщической программе аренды, обычно получают аренду за вычетом управленческих сборов и удержанного налога.
Достоверные диапазоны для Phuket на 2026 год составляют около 5–8% валовой и 4–6% чистой доходности для кондоминиумов и 6–10% валовой доходности для вилл при сильном управлении. Чистая доходность обычно на 1.5–3.5 пункта ниже валовой после учёта управления, комиссий платформ, уборки, обслуживания, платежей за общие зоны, простоя и налогов — набор издержек краткосрочной аренды, который обычно съедает 20–35% выручки.
Три предостережения, которые стоит высказать прямо. Во-первых, гарантированной доходности не существует: относитесь скептически к рекламным заявлениям о «гарантированных 8–10%», поскольку они часто субсидируются застройщиком на фиксированный начальный период, а затем возвращаются к рыночному уровню. Во-вторых, стройте расчёты на среднегодовых показателях, а не на пиках высокого сезона — низкий сезон может сократить заполняемость на 30–50%. В-третьих, и это чаще всего упускают из виду: краткосрочная аренда на срок менее 30 дней по закону требует гостиничной лицензии, поэтому убедитесь, что здание имеет гостиничную лицензию или управляется соответствующим требованиям арендным оператором, прежде чем полагаться на доход от посуточной аренды. Волна нового предложения кондоминиумов в 2025–26 годах также давит на среднерыночные арендные ставки.
Пляжный коридор западного побережья Phuket сосредотачивает большую часть активности иностранных покупателей; юг предлагает самый дешёвый вход.
Резиденции под гостиничными и lifestyle-брендами переживают бум на Phuket, среди брендов — Autograph Collection от Marriott, Banyan, Anantara и Rosewood. Покупатели обычно платят премию порядка 25–30% по сравнению с сопоставимым небрендированным предложением. То, что даёт эта премия, вполне реально: доверие к бренду, управление гостиничного уровня, более высокие стандарты дизайна и удобств, а также программа управления арендой «под ключ», в которой оператор управляет юнитом за долю от выручки. Чего эта премия не даёт — так это гарантированно более высокой чистой доходности после вычета платы за управление: аргумент в пользу брендированного жилья — это удобство, стабильность и более выгодная история перепродажи, а не обещанная доходность. Наши резиденции PEYLAA Phuket, управляемые Marriott International, — пример этой категории.
Обычная последовательность такова: договор резервирования и депозит (часто THB 100k–200k, как правило невозвратный, закрепляющий за вами юнит на три-пять недель); юридическая проверка (проверка титульного документа на обременения, подтверждение свободной иностранной квоты, изучение послужного списка застройщика и разрешений — обратите внимание, что страхование титула в Таиланде не является стандартом); договор купли-продажи, обычно примерно в течение 30 days, с графиком платежей off-plan, привязанным к строительству; перевод средств в иностранной валюте для получения формы FET; и регистрация передачи в Land Office, где уплачиваются налоги и титул на юнит оформляется на ваше имя.
Самый большой риск, которым нужно управлять, — то, что в Таиланде нет обязательного режима escrow для застройщиков — в отличие от ОАЭ, средства обычно поступают напрямую застройщику. Снизьте его: пользуйтесь услугами собственного независимого юриста, а не юриста застройщика; проверяйте завершённые проекты застройщика; отдавайте предпочтение застройщикам, которые предлагают escrow или банковскую гарантию; и привязывайте платежи к реальным этапам строительства. Другие риски, которые следует держать в уме, — это задержка off-plan, ограниченная возможность принудительного исполнения продлений leasehold, незаконность номинальных (nominee) компаний и исчерпание иностранной квоты при перепродажах. При правильном подходе ни один из них не является причиной не покупать — это причины покупать с хорошим сопровождением.
Да — иностранец может владеть юнитом в кондоминиуме как настоящим freehold при условии, что иностранным владельцам принадлежит не более 49% общей площади здания (Condominium Act B.E. 2522/1979, с поправками). Иностранцы не могут владеть землёй и потому не могут оформить freehold на виллу с землёй; виллы обычно оформляются на 30-year зарегистрированный leasehold или, менее безопасно, через тайскую компанию.
Зарегистрированное здание кондоминиума может продать иностранным владельцам в собственность (freehold) не более 49% своей общей площади; оставшийся 51% должен принадлежать гражданам Таиланда. Поскольку лимит измеряется по всему зданию, у проекта может закончиться доступная иностранцам площадь во freehold — поэтому всегда получайте письменное подтверждение того, что в вашем здании ещё есть свободная иностранная квота, прежде чем платить, особенно при перепродаже.
Freehold на землю — нет. Иностранец может владеть строением дома, но не землёй под ним, поэтому виллы обычно оформляются на 30-year зарегистрированный leasehold (продлеваемый по соглашению, но продление — это личное обещание, которое может не связывать будущих владельцев) или через настоящую тайскую компанию. Номинальная (nominee) компания — тайские акционеры, держащие акции от вашего имени, — незаконна и находится под активным правоприменением в 2026 году; никогда не рассматривайте её как безопасный путь.
При покупке ожидайте transfer fee (сбор за передачу) 2% (часто делится с продавцом) плюс, на стороне продавца, либо specific business tax 3.3%, либо stamp duty 0.5% и withholding tax (налог у источника) — примерно 2.5%–6.3% от стоимости в сумме, при этом распределение закреплено в вашем договоре. Ежегодно Land and Building Tax на инвестиционный кондоминиум очень низкий — около 0.02% от оценочной стоимости, примерно THB 2,000 в год на каждые THB 10 million стоимости.
Достоверные диапазоны на 2026 год — около 5–8% брутто и 4–6% нетто для кондоминиумов, у вилл выше. Это прогнозы, а не гарантии — стройте расчёты на среднегодовых значениях, а не на пиках высокого сезона, и игнорируйте заявления о 'guaranteed 8–10%', которые обычно субсидируются на фиксированный период. Учтите также, что краткосрочная сдача сроком менее 30 дней по закону требует гостиничной лицензии, поэтому убедитесь, что здание имеет гостиничную лицензию или профессионально управляется, прежде чем полагаться на доход от посуточной аренды.
Нет — в Таиланде нет обязательного режима escrow для застройщиков, поэтому средства по off-plan обычно поступают напрямую застройщику. Защитите себя, привлекая собственного независимого юриста, проверяя завершённые проекты застройщика, отдавая предпочтение застройщикам, предлагающим escrow или банковскую гарантию, и привязывая платежи к реальным этапам строительства.
Стартовые цены, чистая доходность, налоги и пороги для получения резидентства на девяти рынках — а также актуальное наличие и прайс-листы по рынкам, которые вы рассматриваете. Отправим на вашу почту, обычно в течение часа.
Оставьте свои данные, и персональный консультант свяжет вас с подходящим специалистом по структурированию — обычно в течение часа.