Недвижимость в Cyprus

Да. Граждане ЕС покупают свободно, с теми же правами, что и местные жители. Покупатели не из ЕС также могут владеть недвижимостью в полную собственность (freehold), но им требуется одобрение Совета министров — рутинная формальность, — и они, как правило, ограничены одним домом или одним участком площадью примерно до 4,000 кв. м. Кипр — полноправный член ЕС, где широко распространён английский язык и действует простая, лояльная к арендодателям правовая система.

Инвестируйте не менее €300,000 (плюс НДС) в новое жильё от застройщика и подтвердите годовой доход €50,000 из зарубежных источников. Этот ускоренный маршрут Golden Visa предоставляет постоянный вид на жительство в ЕС примерно за шесть месяцев, распространяется на супруга и несовершеннолетних детей на иждивении и требует лишь одного визита раз в два года для его поддержания. Объекты вторичного рынка не подходят.

Заложите в бюджет примерно 6–9% на новостройки. Новое жильё облагается НДС 19%, сниженным всего до 5% на первые 130 кв. м подходящего основного жилья (стоимостью до €475,000). С января 2026 года гербовый сбор равен нулю, а сборы за передачу уменьшены вдвое или полностью отменены там, где применяется НДС. На Кипре также нет ежегодного налога на недвижимость.

Ожидайте валовую доходность от аренды 5–6% и рост капитала 4–6% в год. Пафос сочетает стабильный, подкреплённый членством в ЕС рост цен с высоким спросом на курортную аренду, а отсутствие регулярного ежегодного налога на недвижимость означает, что эта доходность не размывается год за годом. Лимасол удерживает самые высокие цены и наибольший спрос на долгосрочную аренду со стороны своего делового и яхтенного сообщества.

Вы бронируете объект, подписываете договор купли-продажи и оплачиваете поэтапными платежами, привязанными к этапам строительства, обычно 30–40% авансом с остатком по завершении. Ваш договор может быть зарегистрирован в Земельном кадастре для юридической защиты вашего титула. Цены на off-plan обычно ниже стоимости готового объекта, что позволяет вам захватить 4–6% годового роста ещё до завершения сделки.

Доход от аренды облагается по прогрессивной шкале от 0% до 35%, а сбор SDC с арендной платы был отменён для резидентов в 2026 году. Ежегодного налога на недвижимость нет. Налог на прирост капитала при перепродаже составляет 20% с щедрыми пожизненными льготами, а кипрский статус non-dom предоставляет дополнительные преимущества по дивидендам и процентам для подходящих новых резидентов.

Только при наличии регистрации. Владельцы жилья с самообслуживанием обязаны зарегистрироваться в Deputy Ministry of Tourism и указывать регистрационный номер в каждом объявлении до начала рекламы или краткосрочной сдачи, а регистрация продлевается каждые три года. Сдача без регистрации влечёт штрафы до €5,000 с ежедневными санкциями при продолжении нарушения, и контроль в этой сфере ужесточился. Проверьте также внутренние правила вашего комплекса: в некоторых из них краткосрочная аренда ограничена.

Квалифицирующая инвестиция в €300,000 должна сохраняться всё время, пока вы опираетесь на это разрешение. В случае продажи её необходимо заменить другим соответствующим объектом равной или большей стоимости и продолжать соответствовать требованию о доходе из-за рубежа в €50,000, иначе разрешение может быть отозвано. Это требование отпадает только после получения гражданства или права проживания на ином законном основании.

В новостройке отдельный титул выдаётся после сертификации проекта и его юридического раздела, что может занять год и более после завершения строительства. До этого момента вашей защитой является депонирование договора купли-продажи в Land Registry в течение шести месяцев с даты подписания: это закрепляет право требовать исполнения договора в натуре, и застройщик не сможет перепродать или заложить ваш объект. Это самый важный шаг, который предпринимает ваш юрист.

Ежегодного государственного налога на недвижимость нет, но расходы на владение не нулевые. Следует ожидать муниципальные или общинные сборы, плату за канализацию, общие сервисные сборы в жилом доме или закрытом комплексе, а также страхование и коммунальные услуги. Для типичной новой квартиры они умеренны по западноевропейским меркам, и покупателям, идущим по резидентскому маршруту, следует закладывать их в бюджет наряду с требованием к годовому доходу.

Нет. Сделку можно провести дистанционно: ваш юрист действует по доверенности — подписывает договор, депонирует его в Land Registry и завершает переход права, а средства переводятся банковским платежом при обычных проверках источника происхождения средств. Тем не менее большинство покупателей всё же приезжают до принятия обязательств, а маршрут постоянного вида на жительство при инвестиции €300,000 требует личного присутствия всей семьи для сдачи биометрии, а затем посещения Кипра не реже одного раза в два года.