Immobilier à Cyprus

Oui. Les citoyens de l'UE achètent librement, avec les mêmes droits que les résidents locaux. Les acheteurs hors UE peuvent également détenir en pleine propriété (freehold), mais doivent obtenir l'approbation du Conseil des ministres, une formalité de routine, et sont généralement limités à un seul logement ou à un seul terrain d'environ 4 000 m² maximum. Cyprus est un membre à part entière de l'UE, où l'anglais est largement parlé et où le système juridique est simple et favorable aux propriétaires.

Investissez au moins €300 000 (plus TVA) dans un logement neuf auprès d'un promoteur et justifiez de €50 000 de revenus annuels provenant de l'étranger. Cette voie accélérée de Golden Visa accorde la résidence permanente de l'UE en environ six mois, couvre votre conjoint et vos enfants à charge, et ne nécessite qu'une seule visite tous les deux ans pour être maintenue. Les biens de revente ne sont pas éligibles.

Prévoyez environ 6 à 9 % sur le neuf. Les logements neufs sont soumis à une TVA de 19 %, ramenée à seulement 5 % sur les 130 premiers m² d'une résidence principale éligible (inférieure à €475 000). À partir de janvier 2026, les droits de timbre sont nuls et les frais de transfert sont réduits de moitié, voire totalement supprimés lorsque la TVA s'applique. Cyprus ne prélève pas non plus de taxe foncière annuelle.

Attendez-vous à des rendements locatifs bruts de 5 à 6 % et à une croissance du capital de 4 à 6 % par an. Paphos allie une appréciation des prix régulière, soutenue par l'UE, à une forte demande de location saisonnière, tandis que l'absence de taxe foncière annuelle récurrente signifie que ces rendements ne sont pas érodés année après année. Limassol affiche les prix les plus élevés et la plus forte demande de location longue durée, portée par sa communauté d'affaires et de plaisance.

Vous réservez un lot, signez un contrat de vente et payez par versements échelonnés liés aux étapes de construction, généralement 30 à 40 % à l'avance et le solde à l'achèvement. Votre contrat peut être déposé au registre foncier (Land Registry) pour assurer la protection juridique de votre titre. Le prix sur plan est généralement inférieur à la valeur du bien achevé, ce qui vous permet de capter la croissance annuelle de 4 à 6 % avant même l'achèvement.

Les revenus locatifs sont imposés de manière progressive de 0 % à 35 %, et le prélèvement SDC sur les loyers a été supprimé pour les résidents en 2026. Il n'y a pas de taxe foncière annuelle. L'impôt sur les plus-values (capital gains tax) à la revente est de 20 %, assorti d'exonérations à vie généreuses, et le statut de non-dom de Cyprus offre des avantages supplémentaires sur les dividendes et les intérêts pour les nouveaux résidents éligibles.

Uniquement si elle est enregistrée. Les propriétaires d'hébergements en self-catering doivent s'enregistrer auprès du Deputy Ministry of Tourism et faire figurer le numéro d'enregistrement dans chaque annonce avant toute publicité ou location de courte durée, l'enregistrement étant renouvelé tous les trois ans. Louer sans enregistrement expose à des amendes pouvant atteindre €5,000, assorties de pénalités journalières si la situation perdure, et les contrôles se sont durcis. Vérifiez également le règlement propre à votre résidence, certaines limitant les locations de courte durée.

L'investissement éligible de €300,000 doit être maintenu aussi longtemps que vous vous prévalez du permis. Si vous vendez, vous devez le remplacer par un autre bien éligible d'une valeur égale ou supérieure et continuer de satisfaire au critère de revenus étrangers de €50,000, faute de quoi le permis peut être retiré. Cette obligation ne disparaît qu'une fois que vous détenez la citoyenneté ou un titre de séjour à un autre titre légal.

Dans le neuf, le titre de propriété individuel est délivré après la certification et la division juridique du programme, ce qui peut prendre un an ou plus au-delà de la livraison. Jusque-là, votre protection découle du dépôt du contrat de vente au Land Registry dans les six mois suivant sa signature, ce qui garantit le droit à l'exécution en nature : le promoteur ne peut ni revendre ni hypothéquer le lot à votre insu. C'est la démarche la plus importante qu'accomplit votre avocat.

Il n'existe pas d'impôt foncier national annuel, mais les coûts de détention ne sont pas nuls. Prévoyez des taxes municipales ou communautaires, une redevance d'assainissement, des charges communes dans un immeuble ou une résidence sécurisée, ainsi que l'assurance et les fluides. Sur un appartement neuf classique, ces postes restent modestes au regard des standards d'Europe occidentale, et les acquéreurs empruntant la voie de la résidence devraient les budgéter parallèlement à l'exigence de revenus annuels.

Non. L'acquisition peut se dérouler à distance : votre avocat agit en vertu d'une procuration pour signer le contrat, le déposer au Land Registry et finaliser le transfert, les fonds circulant par virement bancaire dans le cadre des vérifications habituelles sur l'origine des fonds. La plupart des acquéreurs se déplacent néanmoins avant de s'engager, et la voie de la résidence permanente à €300,000 impose bien que la famille se présente en personne pour les données biométriques, puis se rende à Chypre au moins une fois tous les deux ans.