Immobilien in Cyprus

Ja. EU-Bürger kaufen frei und mit denselben Rechten wie Einheimische. Auch Nicht-EU-Käufer können Freehold-Eigentum erwerben, benötigen jedoch die Genehmigung des Ministerrats – eine routinemäßige Formalität – und sind in der Regel auf ein Wohnobjekt oder ein Grundstück von bis zu rund 4.000 m² beschränkt. Cyprus ist vollwertiges EU-Mitglied, Englisch ist weit verbreitet, und das Rechtssystem ist unkompliziert und vermieterfreundlich.

Investieren Sie mindestens €300.000 (zzgl. MwSt.) in ein Neubau-Objekt eines Bauträgers und weisen Sie ein jährliches Einkommen von €50.000 aus ausländischen Quellen nach. Dieser beschleunigte Golden-Visa-Weg gewährt eine dauerhafte EU-Aufenthaltsgenehmigung in etwa sechs Monaten, umfasst Ihren Ehepartner und unterhaltsberechtigte Kinder und erfordert zur Aufrechterhaltung lediglich einen Besuch alle zwei Jahre. Wiederverkaufsimmobilien qualifizieren sich nicht.

Kalkulieren Sie bei Neubauten rund 6-9%. Neubauten unterliegen 19% MwSt., die auf nur 5% für die ersten 130 m² eines qualifizierenden Hauptwohnsitzes (unter €475.000) reduziert wird. Ab Januar 2026 entfällt die Stempelsteuer, und die Übertragungsgebühren werden halbiert oder – sofern MwSt. anfällt – vollständig erlassen. Cyprus erhebt zudem keine jährliche Grundsteuer.

Rechnen Sie mit Brutto-Mietrenditen von 5-6% und einer Wertsteigerung von 4-6% pro Jahr. Paphos verbindet stetige, EU-gestützte Preissteigerungen mit starker Nachfrage nach Ferienvermietungen, während das Fehlen einer wiederkehrenden jährlichen Grundsteuer bedeutet, dass diese Erträge nicht Jahr für Jahr aufgezehrt werden. Limassol erzielt die höchsten Preise und die stärkste Nachfrage nach Langzeitvermietungen aus seiner Geschäfts- und Marina-Gemeinschaft.

Sie reservieren eine Einheit, unterzeichnen einen Kaufvertrag und zahlen in gestaffelten Raten, die an Baufortschritte gekoppelt sind, in der Regel 30-40% im Voraus mit der Restzahlung bei Fertigstellung. Ihr Vertrag kann zum rechtlichen Schutz Ihres Eigentumstitels beim Grundbuchamt (Land Registry) hinterlegt werden. Off-Plan-Preise liegen üblicherweise unter dem Wert des fertiggestellten Objekts, sodass Sie das jährliche Wachstum von 4-6% bereits vor Fertigstellung mitnehmen.

Mieteinkünfte werden progressiv von 0% bis 35% besteuert, und die SDC-Abgabe auf Mieten wurde 2026 für Ansässige abgeschafft. Es gibt keine jährliche Grundsteuer. Die Kapitalertragsteuer beim Wiederverkauf beträgt 20%, mit großzügigen lebenslangen Freibeträgen, und der Cyprus-Non-Dom-Status bietet qualifizierten Neu-Ansässigen weitere Vorteile bei Dividenden und Zinsen.

Nur wenn sie registriert ist. Eigentümer von Unterkünften mit Selbstverpflegung müssen sich beim Deputy Ministry of Tourism registrieren und die Registrierungsnummer in jedem Inserat ausweisen, bevor sie kurzfristig werben oder vermieten; die Registrierung wird alle drei Jahre erneuert. Eine Vermietung ohne Registrierung kann mit Geldbußen von bis zu €5,000 geahndet werden, bei Fortdauer mit täglichen Sanktionen, und die Durchsetzung wurde verschärft. Prüfen Sie zudem die Regeln Ihrer eigenen Anlage, da manche Kurzzeitvermietungen einschränken.

Die qualifizierende Investition von €300,000 muss so lange bestehen bleiben, wie Sie sich auf die Genehmigung stützen. Bei einem Verkauf müssen Sie sie durch eine andere qualifizierende Immobilie gleichen oder höheren Werts ersetzen und weiterhin den Nachweis über €50,000 ausländisches Einkommen erfüllen, andernfalls kann die Genehmigung entzogen werden. Diese Anforderung entfällt erst, wenn Sie die Staatsbürgerschaft oder einen Aufenthaltstitel auf einer anderen rechtlichen Grundlage besitzen.

Bei einem Neubau wird der separate Eigentumstitel erst ausgestellt, nachdem die Anlage abgenommen und rechtlich aufgeteilt wurde, was über die Fertigstellung hinaus ein Jahr oder länger dauern kann. Bis dahin beruht Ihr Schutz auf der Hinterlegung des Kaufvertrags beim Land Registry innerhalb von sechs Monaten nach Unterzeichnung, was den Anspruch auf Vertragserfüllung sichert: Der Entwickler kann die Einheit weder unter Ihren Händen weiterverkaufen noch belasten. Es ist der mit Abstand wichtigste Schritt, den Ihr Anwalt unternimmt.

Eine jährliche nationale Grundsteuer gibt es nicht, doch die Haltekosten sind nicht null. Rechnen Sie mit kommunalen Abgaben oder Gemeindesätzen, einer Gebühr der Abwasserbehörde, gemeinschaftlichen Service Charges in einer Wohnanlage oder einer geschlossenen Wohnsiedlung sowie mit Versicherung und Nebenkosten. Bei einem typischen Neubau-Apartment fallen diese nach westeuropäischen Maßstäben moderat aus, und Käufer auf dem Weg zur Aufenthaltsgenehmigung sollten sie neben der jährlichen Einkommensanforderung einplanen.

Nein. Der Erwerb kann vollständig aus der Ferne abgewickelt werden: Ihr Anwalt handelt auf Grundlage einer Vollmacht, unterzeichnet den Vertrag, hinterlegt ihn beim Land Registry und vollzieht die Übertragung, wobei die Mittel per Banküberweisung unter den üblichen Prüfungen zur Mittelherkunft fließen. Die meisten Käufer besuchen die Insel dennoch, bevor sie sich festlegen, und der Weg zur dauerhaften Aufenthaltsgenehmigung über €300,000 erfordert, dass die Familie zur biometrischen Erfassung persönlich erscheint und Zypern anschließend mindestens einmal alle zwei Jahre besucht.