Azoria Suluban

Да, хотя и не в полную собственность (freehold). Иностранцы владеют недвижимостью на Бали через три юридических маршрута: аренду (Hak Sewa) сроком примерно до 80 лет, титул права пользования Hak Pakai или компанию с иностранным участием PT PMA, владеющую титулом HGB. Аренда подходит для отдельных вилл для жизни или сдачи; PT PMA подходит инвесторам, покупающим несколько активов или ведущим арендный бизнес.

Купите или разместите на депозите не менее USD 130,000 (около IDR 2 миллиарда), чтобы претендовать на индонезийскую визу Second Home Visa, дающую 5 лет проживания с возможностью продления ещё на 5. В качестве альтернативы, Investor KITAS через долю в PT PMA (примерно от IDR 1 миллиарда) даёт продлеваемое проживание на 2 года плюс право работать и напрямую владеть титулом Hak Pakai.

Покупатели платят пошлину за приобретение (BPHTB) в размере 5% от стоимости сделки, плюс нотариальные и юридические сборы. Существенного ежегодного налога на арендуемую недвижимость нет. При продаже продавец платит 2,5% от валовой цены продажи. Заложите в бюджет общие издержки на приобретение примерно 5–8% в зависимости от структуры и юридического оформления.

Бали обеспечивает валовую доходность от аренды 10–12% — одну из самых высоких среди всех премиальных рынков. Хорошо управляемые виллы обычно дают чистыми 7–12%, тогда как брендированный фонд под управлением курорта нацелен примерно на 13%+ смешанной доходности. Рост капитала составляет 6–8% в год, а стоимость земли в Canggu выросла примерно на 50% с 2019 года на фоне неослабевающего туристического спроса.

Доход от аренды облагается как финальный налог: 10%, если у вас есть вид на жительство KITAS, или 20% без него. Поскольку это финальный налог, дополнительный подоходный налог с этой арендной платы не взимается. Таким образом, наличие KITAS вдвое снижает ваш налог на аренду, а также позволяет открыть местный банковский счёт и получить налоговый идентификатор NPWP.

Покупки off-plan осуществляются поэтапно: вы подписываете нотариально заверенный договор купли-продажи, затем оплачиваете платежами, привязанными к строительству, вплоть до передачи объекта. Иностранцы обычно закрепляют за собой землю через долгосрочную аренду (сроком примерно до 80 лет) или через PT PMA, владеющую титулом HGB. Привлеките независимого нотариуса (PPAT) для проверки земельного сертификата, зонирования и репутации застройщика, прежде чем принимать обязательства.

Canggu лидирует по доходности от аренды и росту капитала: стоимость земли выросла примерно на 50% с 2019 года на фоне высокого спроса со стороны цифровых кочевников и туристов. Berawa, Pererenan и Uluwatu быстро набирают популярность для брендированных вилл и курортного фонда, тогда как Seminyak предлагает устоявшийся спрос на краткосрочную аренду с высокой заполняемостью. Villa Santai Sereno от INOVO расположена внутри этого премиального южного пояса.