Immobilien in Indonesia · Bali

Ja, allerdings nicht als Freehold. Ausländer halten Immobilien in Bali über drei rechtliche Wege: ein Leasehold (Hak Sewa) von bis zu rund 80 Jahren, ein Hak Pakai Nutzungsrecht oder eine PT PMA – eine in ausländischem Besitz befindliche Gesellschaft, die einen HGB-Titel hält. Leasehold eignet sich für einzelne Lifestyle- oder Mietvillen; eine PT PMA eignet sich für Investoren, die mehrere Objekte erwerben oder ein Vermietungsgeschäft betreiben.

Kaufen oder hinterlegen Sie mindestens USD 130.000 (etwa IDR 2 Milliarden), um sich für Indonesiens Second Home Visa zu qualifizieren, das eine 5-jährige Aufenthaltsgenehmigung gewährt, verlängerbar um weitere 5 Jahre. Alternativ verleiht ein Investor-KITAS über eine PT-PMA-Beteiligung (ab rund IDR 1 Milliarde) eine 2-jährige verlängerbare Aufenthaltsgenehmigung sowie das Recht zu arbeiten und einen Hak-Pakai-Titel direkt zu halten.

Käufer zahlen eine Erwerbsabgabe von 5% (BPHTB) auf den Transaktionswert zuzüglich Notar- und Rechtskosten. Auf Leasehold fällt keine nennenswerte jährliche Grundsteuer an. Beim Verkauf zahlt der Verkäufer 2,5% auf den Bruttoverkaufspreis. Kalkulieren Sie insgesamt einen Erwerbsaufwand von rund 5-8%, je nach Struktur und rechtlicher Gestaltung.

Bali liefert Brutto-Mietrenditen von 10-12% und gehört damit zu den höchsten aller Prime-Märkte. Gut verwaltete Villen erzielen typischerweise 7-12% netto, während gebrandete, resortverwaltete Objekte auf gemischte Renditen von rund 13%+ abzielen. Die Wertsteigerung liegt bei 6-8% pro Jahr, und die Grundstückswerte in Canggu sind seit 2019 aufgrund der unermüdlichen Tourismusnachfrage um rund 50% gestiegen.

Mieteinkünfte werden als Abgeltungssteuer besteuert: 10%, wenn Sie eine KITAS-Aufenthaltsgenehmigung besitzen, oder 20% ohne diese. Da es sich um eine Abgeltungssteuer handelt, fällt auf diese Miete keine weitere Einkommensteuer an. Der Besitz einer KITAS halbiert somit Ihre Mietsteuer und ermöglicht zugleich ein lokales Bankkonto sowie eine NPWP-Steuernummer.

Off-Plan-Käufe erfolgen gestaffelt: Sie unterzeichnen einen notariell beurkundeten Kaufvertrag und zahlen dann in baufortschrittsgebundenen Raten bis zur Übergabe. Ausländer sichern sich das zugrunde liegende Grundstück üblicherweise über ein langfristiges Leasehold (bis zu ~80 Jahre) oder eine PT PMA, die einen HGB-Titel hält. Beauftragen Sie einen unabhängigen Notar (PPAT), um vor der Verpflichtung das Grundstückszertifikat, die Widmung und die Erfolgsbilanz des Entwicklers zu prüfen.

Canggu führt bei Mietrenditen und Wertsteigerung, mit Grundstückswerten, die seit 2019 aufgrund der starken Nachfrage von Digital Nomads und Touristen um rund 50% gestiegen sind. Berawa, Pererenan und Uluwatu steigen bei gebrandeten Villen und Resort-Objekten rasch auf, während Seminyak eine etablierte Kurzzeitvermietungsnachfrage mit hoher Auslastung bietet. INOVOs Villa Santai Sereno liegt in diesem erstklassigen südlichen Gürtel.

Ja, aber nicht in Ihrem eigenen Namen. Die Pondok-Wisata-Lizenz für Gästehäuser ist indonesischen Staatsangehörigen vorbehalten; ausländische Eigentümer müssen daher über eine indonesische Gesellschaft (PT PMA) mit der Villenklassifikation KBLI 55193 tätig werden, mit touristischer Registrierung und verifizierter Betriebsnummer über das OSS-System, oder die Villa an einen lizenzierten indonesischen Betreiber verpachten. Indonesiens Tourismusministerium gleicht Inserate inzwischen mit diesem Register ab: Rund 1.600 nicht lizenzierte Anbieter wurden zur Entfernung von neun Plattformen gemeldet, darunter Airbnb und Booking.com, ab dem 1. August 2026. Gäste zahlen zudem Balis Tourismusabgabe von IDR 150.000, die 2026 unverändert bleibt.

Prüfen Sie die Ausweisung des Grundstücks im Raumordnungsplan und die Genehmigungsklasse des Gebäudes, bevor Sie sich binden. Die Zonierung ist auf GISTARU einsehbar, dem nationalen Raumordnungsportal des indonesischen Ministeriums ATR/BPN: Touristische Beherbergung ist in ausgewiesenen Tourismuszonen zulässig, auf landwirtschaftlichen und geschützten Flächen dagegen nicht, und eine Wohnnutzung begründet keinen automatischen Anspruch. Das Gebäude benötigt eine PBG-Genehmigung für gewerbliche oder touristische Nutzung sowie ein SLF-Tauglichkeitszertifikat. Die Übereinstimmung mit dem Raumordnungsplan ist die erste Hürde in der OSS-Lizenzkette, sodass ein Grundstück in der falschen Zone nicht lizenziert werden kann. Im Juli 2025 ließ Bali am Bingin Beach 48 Bauten abreißen, denen nach Angaben der Behörden Genehmigungen fehlten.

Sichern Sie sich ein schriftliches, preislich festgelegtes Verlängerungsrecht direkt in der ursprünglichen notariellen Pachturkunde, denn das indonesische Recht kennt keine automatische Verlängerung. Hak Sewa, das Pachtrecht nach den Artikeln 44–45 des Agrargrundgesetzes von 1960, ist ein Vertrag mit dem Grundeigentümer und kein eingetragenes Eigentumsrecht; die Verlängerungsklausel schützt daher Ihren Restwert. Bestehen Sie auf einer garantierten Verlängerung statt eines Vorkaufsrechts, auf einem festen Preis oder einer objektiven Formel statt des jeweiligen Marktpreises und auf einer bindenden Formulierung, die Ehepartner, Erben und Rechtsnachfolger des Eigentümers einschließt. Endet die Laufzeit ohne vereinbarte Verlängerung, fallen Grundstück und alle Aufbauten an den Eigentümer zurück.

Sie übertragen die verbleibende Pachtlaufzeit per notarieller Übertragungsurkunde auf den nächsten Käufer – was nur funktioniert, wenn Ihr ursprünglicher Pachtvertrag die Abtretung zulässt. Prüfen Sie diese Klausel und eine etwaige Zustimmungspflicht des Grundeigentümers vor dem Kauf, nicht erst beim Verkauf: Andernfalls sind Sie darauf angewiesen, dass der Eigentümer neue Konditionen gewährt, was ihm die Verhandlungsmacht gibt. Wert und Liquidität sinken mit kürzerer Restlaufzeit, da der Käufer nur die verbleibenden Jahre erwirbt; viele Eigentümer vereinbaren die Verlängerung deshalb vor der Vermarktung. Liegt die Villa in einer PT PMA, ist der Verkauf der Gesellschaftsanteile die Alternative. Rechnen Sie eher mit Monaten als mit Wochen.