Para la residencia en la UE por inversión inmobiliaria en 2026, Grecia es la respuesta clara: gestiona la única Golden Visa inmobiliaria en activo de las dos, con precios de €250,000, €400,000 u €800,000 según el inmueble y su ubicación. La Golden Visa de Portugal sigue existiendo, pero no tiene ninguna vía inmobiliaria desde octubre de 2023 — ahora solo se cumplen los requisitos a través de fondos, donaciones culturales, investigación o creación de empleo — y en 2026 su plazo hasta la ciudadanía se duplicó a 10 años, restándole buena parte de su atractivo histórico.
Así que la comparación es realmente una cuestión de intención. Si lo que quieres específicamente es poseer un inmueble y obtener la residencia en la UE, es Grecia frente a nada por el lado portugués. Si te conformas con invertir en un fondo regulado y puedes esperar una década por un pasaporte, Portugal sigue siendo una opción creíble y de baja presencia.
Esta guía expone los umbrales de 2026, lo que concede cada visado, las normas de presencia física y de ciudadanía, la perspectiva fiscal, y dónde encaja una alternativa basada en inmuebles como Chipre. INOVO no vende los programas griego ni portugués, por lo que la orientación aquí es neutral.
Grecia gana para cualquiera que quiera la residencia en la UE a través de un inmueble, porque es la única de las dos con una vía inmobiliaria en activo. La Golden Visa de Portugal sigue abierta, pero los inmuebles dejaron de cumplir los requisitos el 7 de octubre de 2023, de modo que comprar una propiedad ya no otorga en absoluto la residencia portuguesa.
En resumen:
Ambos programas conceden acceso a Schengen y cubren al cónyuge y a los hijos dependientes del inversor. La cuestión decisiva es si quieres específicamente poseer un inmueble. Si es así, la comparación es, en la práctica, Grecia frente a nada por el lado portugués.
No. Portugal eliminó todas las opciones inmobiliarias de su Golden Visa el 7 de octubre de 2023, y ninguna ha regresado en 2026. Eso incluye las compras directas residenciales y comerciales, los inmuebles de rehabilitación, los fondos de inversión vinculados a bienes inmuebles y la antigua vía de transferencia de capital de €1.5 million.
Lo que sigue abierto en 2026:
El programa mantiene un requisito de estancia muy leve: una media de unos siete días al año (siete días el primer año, y luego 14 días en cada periodo de renovación bienal posterior). La residencia permanente está disponible tras cinco años de residencia legal, siempre que se mantengan la inversión y las demás condiciones.
La Golden Visa de Grecia es un programa inmobiliario en vigor en 2026, con tres umbrales de inversión inmobiliaria fijados por la Ley 5100/2024. El importe depende de dónde se encuentre el inmueble y del uso que se le dé.
Condiciones clave que conviene conocer:
A cambio, el inversor y su familia reciben un permiso de residencia de cinco años, renovable mientras se mantenga el inmueble, además de plena movilidad por el espacio Schengen. No hay requisito de estancia mínima para conservar el permiso.
Este es el cara a cara para 2026. La diferencia de fondo es sencilla: Grecia permite invertir en inmuebles, Portugal no.
Golden Visa de Portugal (2026):
Golden Visa de Grecia (2026):
En conclusión: Grecia es la opción para un permiso respaldado por un inmueble y una residencia Schengen sin complicaciones; Portugal solo interesa si se prefiere una inversión en fondos y se puede aceptar un plazo hasta la ciudadanía mucho más largo.
Para conservar el permiso de residencia, Portugal es más ligero; para alcanzar la ciudadanía, ambos son ahora procesos largos. Ninguno debe considerarse un pasaporte rápido en 2026.
Mantenimiento de la residencia:
Obtención de la ciudadanía:
La conclusión práctica: Portugal es más fácil de mantener desde el extranjero, pero su vía hacia la ciudadanía es ahora la más larga que ha tenido nunca. Grecia exige un traslado real si el objetivo es un pasaporte, pero es poco exigente si simplemente se desea un permiso de residencia renovable en la UE y acceso a Schengen.
El impuesto solo importa si usted realmente pasa a ser residente fiscal; una Golden Visa por sí sola no le convierte en residente fiscal en ninguno de los dos países. Si efectivamente se traslada, ambos ofrecen regímenes especiales para los recién llegados, pero se dirigen a personas distintas.
Grecia:
Portugal:
Ninguno de los dos regímenes especiales es automático, y ambos conllevan condiciones y pueden cambiar, por lo que se aplica la cautela propia del contenido YMYL: busque asesoramiento fiscal cualificado y específico de cada país antes de basarse en cualquier cifra aquí indicada.
El gran cambio de 2026 es el calendario de ciudadanía de Portugal, que ahora hace que Greece resulte comparativamente más atractiva para quienes planifican a largo plazo. Varios programas europeos también se endurecieron.
Efecto neto: Greece es ahora la Golden Visa de propiedad vigente más destacada de la UE, mientras que Portugal se ha convertido en un programa de fondos y paciencia.
Si su objetivo es la residencia en la UE respaldada por una propiedad, elija Grecia. Es el único Golden Visa por propiedad activo de los dos y, en la práctica, el principal que queda en la UE tras el cierre del de España. Presupueste desde €400,000 para una compra estándar en el continente o en zonas de menor demanda, €800,000 en Atenas, Salónica o las principales islas, o €250,000 para una conversión cualificada o la restauración de un edificio protegido.
Elija Portugal en su lugar solo si le resulta cómodo invertir €500,000 en un fondo regulado en lugar de en una propiedad, valora el requisito de estancia muy ligero y puede aceptar un horizonte de 10 años para la ciudadanía.
Si el objetivo real es un permiso de residencia basado en la propiedad con un punto de entrada más rápido y económico, conviene mirar más allá de estos dos:
INOVO no vende Golden Visas griegos ni portugueses, por lo que esta orientación es neutral: si desea específicamente el programa griego, recurra a un proveedor griego autorizado. Donde INOVO puede ayudar es en las alternativas basadas en la propiedad que cubre directamente, incluidas Chipre y los EAU, donde la compra de una vivienda funciona a la vez como vía de residencia.
No. Los bienes inmuebles no dan derecho a la Golden Visa de Portugal desde el 7 de octubre de 2023, y eso no ha cambiado en 2026. Para obtener ahora el programa portugués hay que recurrir a una vía no inmobiliaria, lo más habitual una inversión de €500,000 en un fondo regulado, o una donación cultural de €250,000.
El punto de entrada más bajo es de €250,000, disponible para convertir una propiedad comercial en uso residencial o para restaurar un edificio protegido/patrimonial, sin requisito de tamaño mínimo. Las compras estándar cuestan €400,000 en la mayor parte de Grecia, subiendo a €800,000 en zonas de alta demanda como Atenas, Salónica, Mykonos y Santorini, donde se exige una única propiedad de al menos 120 metros cuadrados.
Ninguno es rápido en 2026. Portugal ahora exige 10 años de residencia legal para la mayoría de los solicitantes (siete para nacionales de la UE y de la CPLP), mientras que Grecia exige siete años de residencia genuina continua más exámenes de idioma y de conocimientos cívicos. Portugal es más fácil de mantener desde el extranjero, pero Grecia puede ser más rápida hacia la ciudadanía si te reubicas de verdad.
No para conservar el permiso de residencia. Grecia no impone ninguna estancia mínima para mantener el permiso, y Portugal solo exige una media de unos siete días al año. La presencia física únicamente resulta esencial si desea optar a la ciudadanía, que exige residencia efectiva en ambos países.
No. Tener una Golden Visa no lo convierte automáticamente en residente fiscal; la residencia fiscal suele derivarse de pasar 183 o más días al año en el país o de tener allí su vivienda principal. Si efectivamente se traslada, Grecia ofrece un régimen de no domiciliado con un impuesto fijo de €100,000 y un régimen para pensionistas del 7%, mientras que el régimen IFICI de Portugal es más restringido y está orientado a profesiones específicas.
Para una vía puramente inmobiliaria, en la práctica sí, entre los principales programas. España puso fin por completo a su Golden Visa el 3 de abril de 2025, y Portugal eliminó los bienes inmuebles en 2023, dejando a Grecia como la principal Golden Visa vigente basada en la propiedad dentro de la UE. Chipre es una alternativa sólida, que concede la residencia permanente desde €300,000 más VAT en propiedad de nueva construcción, aunque se trata de un régimen de residencia nacional y no de una Golden Visa de ámbito Schengen.
Chipre y los EAU son las opciones vinculadas a la propiedad más destacadas. Chipre ofrece residencia permanente por vía rápida a partir de €300,000 más VAT en una vivienda de obra nueva, permanente desde el primer día, mientras que los EAU conceden un Golden Visa de 10 años a partir de AED 2 million en propiedad, en un entorno con un 0% de impuesto sobre la renta. Ambos permiten que una única compra inmobiliaria sirva también como su vía de residencia, que es exactamente el tipo de estructuración sobre el que asesora INOVO.
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