Cómo comprar propiedad en el extranjero: la guía completa del inversor 2026

¿Cómo se compra un inmueble en el extranjero siendo extranjero, paso a paso?

Comprar una propiedad en el extranjero siendo no residente sigue un proceso de ocho pasos que es prácticamente el mismo en todos los mercados, tanto si compra en Dubái como en Chipre o en Bali.

• Elija primero el mercado y confirme las normas de propiedad extranjera — pleno dominio (freehold) frente a arrendamiento (leasehold), cuotas para extranjeros y cualquier autorización gubernamental necesaria.
• Designe a un abogado independiente que actúe únicamente en su nombre, nunca en el del promotor o el vendedor.
• Obtenga el número fiscal o de identificación local y, cuando sea necesario, una cuenta bancaria local (el NIE español es un ejemplo habitual).
• Realice la diligencia debida: comprobación de la titularidad en el registro de la propiedad, licencias urbanísticas, historial del promotor y protección mediante cuenta de garantía (escrow).
• Firme un contrato de reserva o preliminar y abone un depósito — normalmente del 5-10% — en una cuenta de garantía o en la cuenta de clientes de su abogado.
• Organice la financiación y la divisa antes de comprometerse: asegure la aprobación de la hipoteca y fije un plan de cambio de divisas (FX).
• Pague únicamente a través de canales regulados — cuenta de garantía en la segunda mano y pagos escalonados en la obra sobre plano.
• Inscriba la titularidad (o el arrendamiento) en el registro de la propiedad y liquide todos los impuestos y tasas de transmisión.

Las compras sobre plano añaden una fase de entrega y de revisión de repasos al finalizar la obra. Mantenga los fondos siempre dentro de una cuenta de garantía regulada o de una cuenta de clientes — nunca pague directamente a un particular.

¿Cuál es el mejor país para comprar una propiedad en el extranjero en 2026?

No existe un único país mejor: el mercado adecuado depende de si usted prioriza ingresos libres de impuestos, revalorización del capital, rentabilidad del alquiler, acceso a la UE o una vía de residencia. Así se comparan los siete mercados de INOVO en 2026.

• EAU (Dubái, Abu Dabi, RAK): 0% de impuesto sobre la renta personal, sobre alquileres y sobre plusvalías; propiedad en pleno dominio (freehold) para extranjeros en zonas designadas; costes totales de compra de aproximadamente 7-10%; con AED 2 millones se obtiene una Golden Visa de 10 años.
• Chipre: miembro de la UE, 20% de impuesto sobre plusvalías inmobiliarias, sin impuesto anual sobre la propiedad y residencia permanente por vía rápida a partir de 300,000 euros más IVA en obra nueva.
• España: mercado maduro con costes totales del 10-14% e impuestos del 19-24% para no residentes, pero su Golden Visa finalizó el 3 de abril de 2025, por lo que ya no queda ninguna vía de residencia por inversión inmobiliaria.
• Montenegro: bajo impuesto de transmisiones del 3-6%, tipo fijo del 15% sobre plusvalías y residencia por compra de inmueble; país candidato a la UE, aún no miembro.
• Bali (Indonesia): rentabilidades elevadas pero sin pleno dominio para extranjeros: el acceso se realiza mediante arrendamiento a largo plazo (leasehold) de 25-30 años o un título de derecho de uso Hak Pakai.
• Tailandia (Phuket): apartamentos en pleno dominio hasta el 49% de cuota extranjera de cada edificio; el suelo y las villas, solo mediante leasehold o una sociedad tailandesa.
• Reino Unido: mercado profundo y líquido, pero con altos impuestos de transmisión para no residentes (hasta un 19% de SDLT) y sin golden visa desde 2022.

Ajuste el mercado a su objetivo en lugar de perseguir los precios de titular.

¿Cuánto cuesta comprar una propiedad en el extranjero, incluidos los gastos ocultos?

Prevea un 7-15% del precio de compra por encima de la cifra anunciada para los costes de transacción en el extranjero. El impuesto de transmisiones o el IVA, los honorarios legales, el registro y la agencia son las partidas principales, y varían mucho de un país a otro.

• EAU: alrededor del 7-10% todo incluido — una tasa de transmisión del 4% del Departamento de Tierras de Dubái, en torno a un 2% de agencia, más las tasas de registro y de título; sin impuesto de timbre, y las ventas residenciales de obra nueva están exentas de IVA.
• Chipre: tasas de transmisión del 3-8% en escala variable (reducidas a la mitad por una bonificación permanente del 50% y totalmente exentas cuando se paga el 19% de IVA en obra nueva); el impuesto de timbre del contrato se suprimió en la reforma de 2026.
• España: alrededor del 10-14% — el ITP de segunda mano es autonómico (6% en Madrid, 7% en Andalucía, hasta el 13% en Cataluña); la obra nueva tributa al 10% de IVA más aproximadamente un 1.5% de AJD, además de un 2-3% de notaría y honorarios legales.
• Montenegro: impuesto de transmisiones progresivo del 3-6% en segunda mano; la obra nueva no tributa por transmisiones, pero lleva incorporado un 21% de IVA en el precio.
• Reino Unido: SDLT de hasta el 12%, más un recargo del 5% por vivienda adicional y un recargo del 2% para no residentes, que se acumulan hasta un 19% en el tramo superior.
• Bali: un impuesto de adquisición BPHTB del 5% más un 1-2% aproximado de notaría; la propiedad nueva de promotor soporta un IVA efectivo del 11%.
• Tailandia: alrededor del 2-4% en un condominio — una tasa de transmisión del 2% más un 3.3% de impuesto sobre actividades económicas o bien un 0.5% de impuesto de timbre.

Añada siempre a su presupuesto el diferencial de cambio de divisa y los honorarios legales independientes (normalmente un 1-2%).

¿Pueden los extranjeros obtener una hipoteca y cómo funcionan los planes de pago sobre plano?

Sí, los no residentes pueden obtener hipotecas en muchos mercados, aunque con un menor porcentaje de financiación (loan-to-value) y tipos de interés más altos que los locales; los planes de pago sobre plano de los promotores suelen ser la alternativa más económica y sin intereses.

• Hipotecas para no residentes: España suele financiar el 60-70% del valor (LTV) a los no residentes; los EAU ofrecen a los no residentes hasta alrededor del 50% del LTV (más a los residentes); los bancos de Chipre y Portugal conceden préstamos a no residentes, pero exigen una cuenta local y justificación de ingresos.
• Planes de pago sobre plano: se paga a plazos vinculados a los hitos de la construcción, repartiendo el coste sin intereses a lo largo de la obra en lugar de endeudarse.
• Una estructura típica en Dubái: un 10-20% de entrada en la reserva, pagos escalonados hasta la entrega y, cada vez con más frecuencia, una parte posterior a la entrega abonada a lo largo de 1-5 años tras la finalización.
• Los depósitos y los plazos deben ingresarse en una cuenta escrow regulada — obligatoria en Dubái para la compra sobre plano a través de cuentas fiduciarias registradas en el DLD — y no directamente al promotor.
• La compra sobre plano y la Golden Visa: en los EAU, desde la circular federal de febrero de 2026, una unidad hipotecada y/o sobre plano da derecho a la Golden Visa cuando el valor tasado por el DLD es de al menos 2 millones de AED, siempre que se obtenga un Certificado de No Objeción (NOC) del prestamista hipotecario; conviene confirmar la situación actual con la GDRFA o la ICP, ya que la norma es reciente.

Un plan de pago es financiación, no un descuento. Tenga en cuenta las variaciones de divisa a lo largo de una obra de dos a tres años y confirme qué protección se aplica si el promotor paraliza el proyecto.

¿Debería comprar una propiedad en el extranjero a su nombre o a través de una sociedad?

Para una única segunda residencia o un solo alquiler, su propio nombre suele ser lo más sencillo y económico; una sociedad, un SPV, un trust o una fundación solo compensan en carteras, planificación sucesoria o para acotar la responsabilidad — y pueden resultar contraproducentes en materia fiscal.

• Nombre propio: el menor coste y sin obligaciones societarias de depósito de cuentas, pero tributa como persona física (a menudo a tipos de no residente más altos), plenamente expuesto a la sucesión testamentaria local y a las legítimas, y sin escudo de responsabilidad.
• Sociedad local: puede mejorar los elevados tipos personales de no residente sobre el alquiler, y usted transmite participaciones en lugar de suelo — pero añade impuesto de sociedades (España alrededor del 25%, Chipre 15% desde 2026, EAU 9% por encima de AED 375,000) y costes de cumplimiento.
• SPV offshore (BVI, Jersey): transmisión limpia y acotamiento del riesgo, pero en el residencial del Reino Unido activa un SDLT punitivo del 17% a tipo fijo, más el ATED anual y la declaración obligatoria en el Register of Overseas Entities.
• Trust: potente para la sucesión dinástica y para evitar el probate, pero los países de derecho civil (España, Portugal, Montenegro) a menudo no reconocen los trusts y pueden gravarlos de forma punitiva.
• Fundación (EAU): el principal vehículo sucesorio para grandes patrimonios — se aborda en la siguiente sección.

Toda estructura es visible para la administración tributaria de su país de residencia en virtud del CRS, y las normas de CFC y antielusión pueden atribuirle directamente el alquiler de una entidad extranjera con baja tributación. La elección correcta depende de su nacionalidad y de su residencia fiscal — obtenga asesoramiento profesional autorizado antes de comprar.

¿Puede una fundación familiar de los EAU poseer propiedades en el extranjero y reducir impuestos?

Sí — una fundación familiar de los EAU (ADGM, DIFC o RAK ICC) puede mantener participaciones en sociedades inmobiliarias de varios países y puede solicitar a la Autoridad Fiscal Federal que se la trate como fiscalmente transparente, de modo que las rentas se atribuyen al fundador y a los beneficiarios, quienes, como personas físicas, tributan al 0% en el impuesto personal de los EAU. Por eso una fundación puede superar a una sociedad ordinaria, que pagaría un 9% de impuesto de sociedades de los EAU sobre los alquileres superiores a AED 375,000.

• Transparencia fiscal: en virtud del artículo 17 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades de los EAU, una fundación familiar aprobada se trata como una sociedad sin personalidad jurídica; la guía de la FTA de junio de 2026 confirmó el marco.
• Condiciones: el objeto principal debe ser la gestión del patrimonio familiar, la sucesión o la beneficencia — no una actividad comercial activa — y los beneficiarios deben ser predominantemente personas físicas vinculadas al fundador, o entidades benéficas.
• Sucesión: los activos se transmiten conforme a los estatutos de la fundación, no a través de los tribunales, evitando el procedimiento sucesorio y, mediante el marco de common law, la legítima forzosa; ADGM y RAK ICC no mantienen ningún registro público de beneficiarios.
• Límites: una LLC no puede calificar como fundación, y la transparencia nunca es automática — debe solicitarse.

El CRS y la FATCA siguen siendo aplicables, y un fundador residente en el Reino Unido o la UE puede enfrentarse a la transparencia fiscal en su país de residencia, donde su administración trata la fundación como un trust y aplica las normas sobre el settlor o de CFC. La transparencia en los EAU no la garantiza en su país.

¿Cómo tributa un inmueble en el extranjero — rentas de alquiler, plusvalías y doble imposición?

Las rentas del alquiler y las ganancias patrimoniales tributan casi siempre primero en el país donde se encuentra el inmueble y, potencialmente, después de nuevo en su país de residencia — pero un convenio de doble imposición y el crédito por impuestos extranjeros suelen evitar que pague dos veces por completo sobre la misma renta.

• Rentas del alquiler (no residentes): España, 24% sobre el bruto para propietarios de fuera de la UE (19% sobre el neto para los de la UE); el Reino Unido retiene un 20% bajo el Non-Resident Landlord Scheme; Chipre grava el alquiler en el impuesto sobre la renta de las personas físicas a tipos progresivos de hasta el 35% (tras una deducción legal del 20% y el tramo exento de 19,500 euros) y, desde 2026, los no domiciliados quedan exentos de la Special Defence Contribution sobre el alquiler, aunque siguen pagando además la tasa sanitaria GESY del 2.65%; los EAU, 0%; Bali, en torno a un 10-20% de retención.
• Ganancias patrimoniales en la venta: Chipre 20%, España 19% fijo para no residentes (con una retención del 3% practicada por el comprador), el Reino Unido 24% en el tipo alto para vivienda residencial, Montenegro 15% y los EAU 0%.
• Deducción por doble imposición: bajo un convenio normalmente se paga el impuesto del país donde está situado el inmueble y después se aplica en el país de residencia un crédito por lo ya pagado, de modo que tributa al mayor de los dos tipos y no a ambos por completo.
• La trampa de las sociedades con activos inmobiliarios: Chipre aplica un 20% de impuesto sobre plusvalías a las participaciones en sociedades que mantengan tan solo un 20% o más de sus activos en inmuebles chipriotas, y España y el Reino Unido gravan a los no residentes por las ganancias derivadas de sociedades ricas en inmuebles — vender la SPV no siempre evita el impuesto del país de situación.

Su país de residencia grava su renta mundial si usted reside allí, y la información reportada bajo el CRS implica que tanto el alquiler como la cuenta que hay detrás ya son visibles.

¿Se enfrentará su propiedad en el extranjero al impuesto de sucesiones y a un procedimiento sucesorio en dos países?

Potencialmente sí — la propiedad en el extranjero suele quedar sujeta a las normas sucesorias del país donde está situada y a su procedimiento sucesorio local, y de nuevo al impuesto sobre sucesiones de su país de origen si usted tiene allí su domicilio o reside de forma prolongada. Esa doble exposición es precisamente el motivo por el que la estructuración importa.

• Sucesión en el país de situación: los inmuebles poseídos a título personal suelen pasar por un procedimiento sucesorio en cada país en el que se es propietario, lo que resulta lento, público y costoso, y las normas de legítima del derecho civil pueden determinar quién hereda con independencia de su testamento.
• Doble exposición al impuesto sobre sucesiones: el Reino Unido grava con el impuesto sobre sucesiones el patrimonio mundial de toda persona domiciliada o residente de larga duración en el país (con criterio de residencia desde el 6 de abril de 2025), mientras que el país extranjero también puede gravar el mismo activo.
• Poseer participaciones, no terrenos: ser propietario a través de una sociedad, un SPV, un trust o una fundación significa que los herederos heredan participaciones o un interés beneficiario, lo que puede evitar el procedimiento sucesorio local y la legítima forzosa.
• Vía de la fundación: una fundación de los EAU distribuye conforme a su carta fundacional, evitando por completo el procedimiento sucesorio y blindando los activos frente a futuros acreedores personales.

Algunos países no reconocen los trusts y los convenios en materia de impuesto sobre sucesiones son limitados, por lo que la interacción de dos sistemas requiere un especialista transfronterizo. No existe una solución universal — la respuesta depende de su domicilio, de la ubicación del inmueble y de la forma en que se posea.

¿Qué golden visas se pueden seguir obteniendo mediante la inversión inmobiliaria en 2026?

En 2026, las principales vías de residencia por inversión inmobiliaria son los EAU (AED 2 millones), Chipre (300,000 euros más IVA) y Grecia (800,000 euros en zonas de alta demanda, 400,000 euros en el resto del país, o 250,000 euros para conversiones de uso comercial a residencial y edificios catalogados), mientras que España, Portugal en su vía inmobiliaria, el Reino Unido y la vía de ciudadanía de Montenegro se han cerrado.

• Golden Visa de los EAU (10 años): propiedad valorada en AED 2 millones; desde febrero de 2026 tanto las propiedades hipotecadas como las adquiridas sobre plano cumplen los requisitos según la valoración del DLD, sin exigencia de entrada mínima — una unidad que sea a la vez hipotecada y sobre plano puede cualificar cuando el valor tasado por el DLD sea de al menos AED 2 millones, siempre que el prestamista emita un certificado de no objeción (NOC).
• Residencia permanente acelerada de Chipre: 300,000 euros más IVA en vivienda de obra nueva adquirida a un promotor, más 50,000 euros de ingresos anuales garantizados procedentes del extranjero; la propiedad debe conservarse de por vida.
• Golden Visa de Grecia (5 años, renovable): 800,000 euros en zonas de alta demanda (Ática, Tesalónica, Miconos, Santorini e islas con más de 3,100 habitantes), 400,000 euros en el resto del país para una única unidad de al menos 120 m², o 250,000 euros para conversiones de uso comercial a residencial y rehabilitaciones de edificios catalogados — muy por encima de las vías más asequibles con las que convive.
• España: la Golden Visa quedó suprimida el 3 de abril de 2025 en virtud de la Ley Orgánica 1/2025 — no existe vía inmobiliaria; las alternativas son el visado no lucrativo o el de nómada digital.
• Portugal: la Golden Visa sigue existiendo, pero no cuenta con vía inmobiliaria desde octubre de 2023 (las vías restantes son 500,000 euros en fondos, donaciones o creación de empleo).
• Reino Unido: no hay golden visa — el visado Tier 1 (Investor) se cerró el 17 de febrero de 2022, y comprar una propiedad no otorga ningún estatus migratorio.
• Montenegro: la ciudadanía por inversión finalizó el 31 de diciembre de 2022, pero la residencia por compra de propiedad continúa a partir de unos 150,000 euros de valor tasado.
• Indonesia: la compra por sí sola no otorga visado, pero el Second Home Visa (5/10 años) exige un depósito de IDR 2 mil millones (unos USD 130,000) o una propiedad que cumpla los requisitos.

¿Cuáles son los mayores riesgos y errores al comprar una propiedad en el extranjero?

Los errores más costosos son prescindir de una diligencia debida legal independiente, dar por hecho que se puede ser propietario de un terreno que en realidad no se puede, y pagar directamente al promotor fuera de una cuenta de garantía (escrow).

• Recurrir al abogado del promotor o del vendedor: designe siempre a su propio abogado local, independiente y colegiado, para revisar el título, las licencias y los contratos.
• Interpretar mal los derechos de propiedad: los extranjeros no pueden poseer terrenos en pleno dominio en Tailandia (solo apartamentos en régimen de condominio, hasta una cuota del 49%) ni en Indonesia (arrendamiento a largo plazo o Hak Pakai) — verifique el título exacto que está comprando.
• Comprar sobre plano sin protección: confirme que los fondos se ingresan en una cuenta de garantía (escrow) o fiduciaria regulada y revise el historial de entregas del promotor; un plan de pagos no es una garantía frente a retrasos o insolvencia.
• Dejar la estructura de titularidad para más adelante: transferir a una SPV una propiedad que ya posee puede generar de nuevo el impuesto de transmisiones y el de plusvalías, así que decida antes de comprar.
• Suponer que una estructura implica confidencialidad o ahorro fiscal: el CRS la comunica, y las normas CFC, la normativa antielusión y los registros de titularidad real pueden anular el beneficio.
• Olvidar la divisa y los costes totales: las oscilaciones del tipo de cambio durante la construcción y unos costes de transacción del 7-15% pueden borrar una ganga sobre el papel.

Considere el asesoramiento fiscal y legal transfronterizo como parte del precio de compra, no como un extra opcional. INOVO selecciona la propiedad y pone a los clientes en contacto con especialistas fiscales y legales acreditados, en lugar de actuar ella misma como bufete de abogados o firma fiscal.