يتبع شراء عقار في الخارج بصفتك غير مقيم التسلسل الأساسي نفسه في كل مكان تقريباً: اختيار السوق، وتعيين محامٍ محلي مستقل، والحصول على رقمك الضريبي و(عادةً) حساب مصرفي محلي، وإجراء العناية الواجبة على سند الملكية والمطوّر، ثم الدفع عبر حساب ضمان أو خطة أقساط مرحلية للشراء على الخارطة. وأهم قرارين هما: أين تشتري — إذ تتباين الأسواق السبعة التي تنتقيها INOVO (الإمارات وقبرص وإسبانيا والجبل الأسود وبالي وتايلاند والمملكة المتحدة) تبايناً حاداً في الضرائب والعائد وقواعد التملّك الأجنبي — وكيف تملك العقار، لأن الاحتفاظ به باسمك الشخصي أو عبر شركة أو صندوق ائتماني (trust) أو مؤسسة عائلية إماراتية يغيّر مدى تعرّضك للضريبة ومسائل التوريث وإجراءات تصفية التركة. ويستعرض دليل 2026 هذا العملية كاملة ويسلّط الضوء على القواعد التي تغيّرت هذا العام. وهو معلومات عامة وليس استشارة ضريبية أو قانونية؛ فالهيكل الصحيح يعتمد دائماً على جنسيتك وإقامتك الضريبية، كما أن قواعد بلدك الأصلي (الشركات الأجنبية الخاضعة للسيطرة CFC، والإفصاح بموجب CRS، وقواعد مكافحة التهرّب) قد تَجُبّ المعاملة المحلية.
يمرّ شراء عقار في الخارج بصفتك غير مقيم بعملية من ثماني خطوات متسقة إلى حد كبير عبر مختلف الأسواق، سواء اشتريت في دبي أو قبرص أو بالي.
وتضيف عمليات الشراء على الخارطة مرحلة تسليم ومعاينة عيوب عند الإنجاز. واحرص طوال الوقت على تحريك الأموال عبر حساب ضمان منظّم أو حساب عملاء — ولا تدفع لأي شخص بصفته الفردية مطلقاً.
لا يوجد بلد واحد هو الأفضل للجميع — فالسوق المناسب يعتمد على ما إذا كنت تعطي الأولوية للدخل المعفى من الضرائب، أو النمو الرأسمالي، أو العائد الإيجاري، أو الوصول إلى الاتحاد الأوروبي، أو مسار الإقامة. وفيما يلي مقارنة بين أسواق INOVO السبعة في 2026.
اختر السوق بما يناسب هدفك بدلًا من ملاحقة الأسعار المعلنة.
خصّص ما بين 7-15% من سعر الشراء فوق السعر المعلن لتغطية تكاليف المعاملة في الخارج. وتشكّل ضريبة نقل الملكية أو ضريبة القيمة المضافة، والأتعاب القانونية، ورسوم التسجيل، وعمولة الوساطة البنود الرئيسية، وهي تتفاوت تفاوتاً كبيراً من دولة إلى أخرى.
أضِف دائماً إلى ميزانيتك فارق سعر تحويل العملة والأتعاب القانونية المستقلة (عادةً 1-2%).
نعم، يمكن لغير المقيمين الحصول على تمويل عقاري في العديد من الأسواق، وإن كان بنسبة تمويل أقل من قيمة العقار وبأسعار فائدة أعلى مما يحصل عليه المواطنون؛ وغالبًا ما تكون خطط السداد التي يقدّمها المطوّرون في مشاريع البيع على المخطط بديلاً أقل تكلفة وبدون فوائد.
خطة السداد تمويل وليست خصمًا. ضع في حسبانك تقلّبات العملة على مدى فترة إنشاء تمتد من سنتين إلى ثلاث سنوات، وتحقّق من الحماية التي تنطبق في حال تعثّر المطوّر.
بالنسبة لمنزل عطلات واحد أو عقار مؤجَّر واحد، يكون التملك باسمك الشخصي عادةً الأبسط والأقل كلفة؛ أما الشركة أو الشركة ذات الغرض الخاص (SPV) أو الصندوق الاستئماني أو المؤسسة فلا تؤتي ثمارها إلا مع المحافظ العقارية أو التخطيط لانتقال الملكية أو عزل المسؤولية القانونية — وقد ترتدّ سلباً من الناحية الضريبية.
كل هيكل مرئي لسلطتك الضريبية في بلدك بموجب المعيار المشترك للإبلاغ (CRS)، كما أن قواعد الشركات الأجنبية الخاضعة للسيطرة (CFC) وقواعد مكافحة التهرّب قد تنسب دخل إيجار كيان أجنبي منخفض الضريبة إليك مباشرة. ويعتمد الخيار الصحيح على جنسيتك وإقامتك الضريبية — احصل على استشارة من مختص مرخّص قبل الشراء.
نعم — يمكن للمؤسسة العائلية الإماراتية (في سوق أبوظبي العالمي ADGM أو مركز دبي المالي العالمي DIFC أو مركز رأس الخيمة الدولي للشركات RAK ICC) أن تملك حصصًا في شركات عقارية في عدة دول، وأن تتقدّم إلى الهيئة الاتحادية للضرائب لتُعامَل بوصفها كيانًا شفافًا ضريبيًا، فيُنسب الدخل مباشرةً إلى المؤسِّس والمستفيدين الذين يدفعون بصفتهم أفرادًا 0% ضريبة دخل شخصي في الإمارات. ولهذا يمكن للمؤسسة أن تتفوّق على الشركة العادية التي تدفع 9% ضريبة شركات إماراتية على الإيجار الذي يتجاوز AED 375,000.
ويظل معيار CRS وقانون FATCA سارييْن، وقد يواجه المؤسِّس المقيم في المملكة المتحدة أو الاتحاد الأوروبي قواعد النظر عبر الكيان في بلد إقامته، حيث تعامل سلطته الضريبية المؤسسة كصندوق استئماني وتطبّق قواعد المُنشئ أو قواعد الشركات الأجنبية الخاضعة للسيطرة (CFC). والشفافية في الإمارات لا تضمن الشفافية في بلد الإقامة.
يخضع دخل الإيجار والأرباح الرأسمالية في معظم الحالات للضريبة أولاً في الدولة التي يقع فيها العقار، ثم ربما مرة أخرى في بلدك — لكن اتفاقية تجنب الازدواج الضريبي والائتمان الضريبي الأجنبي يمنعان عادةً دفع الضريبة مرتين بالكامل على الدخل نفسه.
وتفرض دولة إقامتك الضريبة على دخلك العالمي إذا كنت مقيماً فيها، كما أن الإبلاغ بموجب معيار CRS يعني أن الإيجار والحساب الذي يستقبله مرئيان بالفعل.
من المحتمل نعم — إذ يخضع العقار الأجنبي عادةً لقواعد الميراث في بلد موقع العقار ولإجراءات تصفية التركة المحلية، ثم لضريبة الميراث في بلدك الأصلي إذا كان موطنك فيه أو كنت مقيمًا فيه لفترة طويلة. وهذا الازدواج في التعرّض الضريبي هو بالضبط سبب أهمية الهيكلة.
بعض الدول لا تعترف بالصناديق الائتمانية، كما أن اتفاقيات ضريبة التركات محدودة، لذا فإن تفاعل نظامين قانونيين يحتاج إلى مختص في الشؤون العابرة للحدود. ولا يوجد حل شامل واحد — فالإجابة تتوقف على موطنك، وموقع العقار، وطريقة تملّكه.
في عام 2026، تتمثّل مسارات الإقامة عبر تملّك العقار الرئيسية في الإمارات (AED 2 مليون درهم)، وقبرص (300,000 يورو زائد ضريبة القيمة المضافة)، واليونان (800,000 يورو في المناطق ذات الطلب المرتفع، و400,000 يورو في المناطق الأخرى، أو 250,000 يورو لتحويل العقارات التجارية إلى سكنية وللمباني المُدرجة ضمن التراث)، في حين أُغلقت مسارات إسبانيا، والبرتغال العقاري، والمملكة المتحدة، ومسار الجنسية في الجبل الأسود.
أغلى الأخطاء ثمناً هي تجاوز الفحص القانوني المستقل، وافتراض أنه يمكنك تملّك أرض لا يحق لك تملّكها، ودفع الأموال مباشرة إلى المطوّر خارج حساب الضمان.
تعامل مع الاستشارات الضريبية والقانونية العابرة للحدود باعتبارها جزءاً من ثمن الشراء، لا إضافة اختيارية. تتولّى INOVO انتقاء العقار وتعريف العملاء بمختصين ضريبيين وقانونيين مرخّصين، دون أن تعمل هي نفسها كشركة محاماة أو استشارات ضريبية.
عادةً نعم بالنسبة للرقم الضريبي، وغالبًا بالنسبة للحساب البنكي المحلي. فإسبانيا تشترط الحصول على رقم NIE الضريبي للأجانب قبل إتمام الشراء، ومعظم الدول تتطلب رقمًا ضريبيًا محليًا لدفع ضرائب نقل الملكية وتسجيل سند الملكية؛ كما يُطلب الحساب المحلي عادةً لدفع فواتير الخدمات، وفي بعض الأسواق لاستلام أموال التمويل العقاري. وتُعد الإمارات استثناءً بارزًا، إذ لا يُشترط وجود حساب بنكي للمقيمين للشراء في منطقة تملك حر.
قد يوفّر الشراء على الخارطة أسعار دخول أقل، وخطط سداد مجزّأة بدون فوائد، ونموًا رأسماليًا حتى التسليم، لكنه ينطوي على مخاطر البناء ومخاطر المطوّر. والحمايتان الأساسيتان هما حساب ضمان (إسكرو) أو حساب أمانة خاضع للتنظيم (إلزامي للبيع على الخارطة في دبي)، ومطوّر يتمتع بسجل تسليم مثبت. وفي الأسواق التي لا تفرض حساب ضمان إلزاميًا، أصرّ على أن يؤكد لك محاميك المستقل بدقة أين تُحفظ أموالك قبل دفع أي عربون.
بالنسبة لمنزل واحد أو عقار مؤجَّر واحد، يكون التملك باسمك الشخصي عادةً الأقل كلفة والأبسط؛ ولا تكون الشركة منطقية إلا مع المحافظ العقارية أو التخطيط لانتقال الملكية أو حماية المسؤولية. فالشركة تضيف ضريبة الشركات — إسبانيا نحو 25%، قبرص 15% اعتباراً من 2026، والإمارات 9% على ما يتجاوز AED 375,000 — وفي العقارات السكنية البريطانية التي تتجاوز 500,000 جنيه إسترليني تستوجب الشركة الخارجية ضريبة دمغة ثابتة 17% (SDLT) إضافة إلى ضريبة ATED السنوية. احصل على استشارة قبل افتراض أن الهيكل يوفّر ضرائب.
نادراً ما تُدفع مرتين بالكامل. فالدولة التي يقع فيها العقار تفرض الضريبة على الإيجار أولاً، وإذا كنت مقيماً ضريبياً في مكان آخر فقد تفرض دولتك الضريبة عليه أيضاً، لكن اتفاقية تجنب الازدواج الضريبي تتيح لك المطالبة بائتمان ضريبي أجنبي عن الضريبة المدفوعة سلفاً، فتدفع عملياً النسبة الأعلى من الاثنتين. وتجدر الإشارة إلى أن التبادل التلقائي للمعلومات بموجب معيار CRS عبر أكثر من 120 ولاية قضائية يعني أن سلطة الضرائب في بلدك ترى هذا الدخل بالفعل.
تظل الإمارات (عقار بقيمة AED 2 million، تأشيرة لعشر سنوات) وقبرص (300,000 يورو زائد ضريبة القيمة المضافة في العقارات الجديدة، إقامة دائمة بمسار سريع) واليونان (من 400,000 يورو، وترتفع إلى 800,000 يورو في المناطق ذات الطلب المرتفع) المسارات العقارية الرئيسية في 2026. وقد ألغت إسبانيا تأشيرتها الذهبية في 3 أبريل 2025، وأزالت البرتغال المسار العقاري في أكتوبر 2023، وأغلقت المملكة المتحدة تأشيرة المستثمر من الفئة الأولى (Tier 1) في فبراير 2022. وأنهى الجبل الأسود برنامج الجنسية مقابل الاستثمار في 2022 لكنه ما زال يتيح الإقامة مقابل العقار.
لا — لا يمكن للأجانب تملّك الأراضي ملكية حرة في أيٍّ من البلدين. ففي تايلاند، يمكن للأجانب تملّك وحدات الكوندومينيوم ملكية حرة ضمن حصة الأجانب البالغة 49% من المبنى، أما الأراضي والفلل فتتطلب عقد إيجار طويل الأمد أو شركة تايلاندية. وفي بالي، يعتمد الأجانب على عقد إيجار طويل الأمد لمدة 25-30 عامًا، أو سند حق الاستخدام Hak Pakai (مع تصريح إقامة ساري)، أو شركة PT PMA مملوكة للأجانب.
ادفع فقط إلى حساب ضمان (إسكرو) خاضع للتنظيم أو حساب أمانة خاص بالمطوّر، بحيث يُفرج عن الأموال مقابل مراحل الإنجاز بدلًا من تحويلها مباشرة إلى المطوّر أو إلى شخص. ففي دبي، يجب قانونًا أن تمر دفعات البيع على الخارطة عبر حسابات ضمان مسجّلة لدى دائرة الأراضي والأملاك (DLD)؛ وفي الأسواق الأخرى، ينبغي أن يؤكد محاميك المستقل وجود حماية مماثلة قبل التوقيع. تحقّق أيضًا من سجل المطوّر في إنجاز المشاريع ومن أي ضمان بنكي أو سند إنجاز.
شارك تفاصيلك وسيصلك مستشار خاص بالمتخصّص المناسب في الهيكلة خلال 24 ساعة.