مشاريع
يجمع سوق فوكيت الشاطئي بين حياة المنتجعات الخمس نجوم وأحد أقوى معدلات النمو والطلب على الإيجار السياحي في آسيا.
يملك الأجانب شقق فوكيت بالكامل ضمن حصة الأجانب 49% — سند ملكية كامل باسمك.
يُتوقَّع لفوكيت نمو أسعار سنوي 8–10%، متجاوزةً بانكوك، بفضل سياحة شاطئية عالمية المستوى.
ضريبة عقارية سنوية 0.02–0.1% فقط، دون ضريبة أرباح رأسمالية منفصلة، وإشغال إيجار قصير الأمد 70%+.
يُتوقَّع أن تتفوّق فوكيت على بانكوك، إذ تحقق فيلات المسابح المُدارة جيداً نحو 8% وتتجاوز إشغالات الإيجار قصير الأمد 70%.
كم يكلّفك الشراء والتملّك هنا فعلياً.
تكاليف المعاملة منخفضة بنحو 2–3%، ورسم نقل نحو 2%. يملك الأجانب الشقق ملكية حرة ضمن حصة الأجانب البالغة 49%، أو الفيلات بإيجار طويل الأمد.
تُطبَّق ضريبة سنوية على الأرض والمباني بنسبة 0.02–0.1% فقط على الاستخدام السكني. ويُفرض على دخل إيجار غير المقيمين معدل ثابت 15%، وليس لدى تايلند ضريبة أرباح رأسمالية منفصلة (يُطبَّق استقطاع عند البيع).
الأرقام إرشادية مجمّعة من مصادر عامة وليست استشارة ضريبية — تأكّد من وضعك مع مستشار مؤهّل.
ما يسألنا عنه المستثمرون أكثر شيء بشأن هذا السوق.
نعم. يمكن للأجانب تملّك الشقق السكنية (كوندومينيوم) تملكاً حراً باسمهم، شريطة ألا تتجاوز الحصة الأجنبية 49% من إجمالي المساحة الطابقية للمبنى (الحصة الأجنبية). أما الفلل فتقع على أرض تايلاندية، لذا يأخذ الأجانب عادةً إيجاراً طويلاً مسجّلاً بدلاً من ذلك. في فوكيت، تُعدّ شقق التملك الحر المطلة على الشاطئ وفلل المسابح بنظام الإيجار المسارين المعتادين للمستثمرين من الخارج.
تكاليف المعاملات منخفضة، وتبلغ نحو 2 إلى 3% من السعر. الرسم الرئيسي هو رسم تحويل بنسبة 2% على القيمة المقدّرة من دائرة الأراضي، إضافةً إلى رسم دمغة متواضع أو ضريبة أعمال محددة بنسبة 3.3% على إعادة البيع خلال خمس سنوات. لا توجد ضريبة قيمة مضافة على العقارات السكنية، ما يبقي تكاليف الدخول في فوكيت من بين الأدنى في آسيا.
يُفرض على دخل الإيجار لغير المقيمين ضريبة ثابتة بنسبة 15% (تُحصَّل عادةً كضريبة مقتطعة)، وهي أقل بكثير من معظم المعدلات الأوروبية. يدفع الملّاك أيضاً ضريبة أرض ومبانٍ سنوية صغيرة تبلغ 0.02 إلى 0.1% فقط للاستخدام السكني. لا توجد في تايلاند ضريبة منفصلة على الأرباح الرأسمالية؛ بل تنطبق ضريبة مقتطعة عند نقطة البيع، تُحتسب على القيمة المقدّرة.
لا يمنح العقار وحده الإقامة، لكن شراء شقة بنظام التملك الحر بقيمة لا تقل عن 3 ملايين بات (نحو 85,000 دولار) يمكن أن يساعدك على التأهل لتأشيرة الإقامة طويلة الأجل (LTR) لمدة 10 سنوات. أو بدلاً من ذلك، تبدأ تأشيرة Thailand Privilege (النخبة) من 650,000 بات (نحو 18,700 دولار) لخمس سنوات، وتوفّر إقامة طويلة الأمد مستقلة عن أي عملية شراء.
تحقّق فوكيت عادةً عوائد إجمالية بنسبة 6 إلى 8% على الإيجارات طويلة الأجل و8 إلى 15% على الإيجارات السياحية قصيرة الأجل، مع نمو رأسمالي بنحو 8 إلى 10% سنوياً. تحقّق فلل المسابح المُدارة جيداً صافياً بنحو 8%، ويتجاوز إشغال الإيجارات قصيرة الأجل 70%. يُتوقّع أن تتفوّق فوكيت على بانكوك، مدفوعةً بطلب المنتجعات الخمس نجوم والسياحة الدولية الثابتة.
تكون عمليات الشراء على المخطط مرحلية: تحجز وحدة، وتوقّع عقد البيع، ثم تدفع على أقساط مرتبطة بمراحل الإنجاز الإنشائية، مع استحقاق الرصيد عند الاكتمال ونقل الملكية. يجب على مشتري الشقق الأجانب تحويل الأموال من الخارج بعملة أجنبية لتأمين سند التملك الحر. تشمل مشاريع INOVO في فوكيت كلّاً من Sudara Residences وSerenity Naiyang وCielo Rawai وCasa de Monte.
ليس على أساس يومي أو أسبوعي ما لم يكن المبنى حاصلاً على رخصة فندقية. فبموجب قانون الفنادق التايلندي (Hotel Act)، تستلزم مدد التأجير الأقل من 30 يوماً هذه الرخصة، وبوكيت تطبّق ذلك فعلياً — إذ تبدأ العقوبات من THB 20,000 إضافة إلى غرامة يومية طوال استمرار المخالفة. والمساران القانونيان هما الشراء ضمن مشروع يدير برنامج تأجير فندقياً أو منتجعياً مرخّصاً، أو التأجير لمدة 30 يوماً فأكثر.
يمكن تسجيل عقد الإيجار على سند الملكية لمدة أقصاها 30 عاماً، وتلك المدة المسجّلة قوية فعلياً. أما التجديد الشائع بصيغة «30+30» فهو التزام تعاقدي من البائع وليس حقاً تلقائياً، ولم تُنفّذ المحاكم التايلندية بشكل موثوق التجديدات المتفق عليها مسبقاً في مواجهة مالك أرض لاحق. تعامل مع الثلاثين عاماً الأولى بوصفها الأصل الذي تشتريه، وسجّل عقد الإيجار لدى مكتب الأراضي (Land Office)، وتحقّق ممن يسيطر على الكيان المالك للأرض.
نادراً من بنك تايلندي محلي. يقدّم عدد محدود من المقرضين قروضاً بالعملات الأجنبية لغير المقيمين، عادة عبر فروع خارجية وبنسبة تمويل متحفظة إلى قيمة العقار. وهناك أيضاً عقبة عملية: يستلزم شراء الشقق بالملكية الحرة تحويل الأموال إلى تايلند من الخارج بعملة أجنبية وإثبات ذلك في نموذج FET، ما يعني وجوب هيكلة أي تمويل بما يتوافق مع هذا الشرط. ولذلك يعتمد معظم المشترين على السداد النقدي أو على خطة الدفع المرحلية لدى المطوّر.
بندان متكرران، إضافة إلى بند واحد عند الشراء. فرسوم صيانة المناطق المشتركة تُحتسب لكل متر مربع شهرياً وتتصاعد مع مستوى المرافق، لذا فإن تشغيل مشروع مُدار بعلامة تجارية بمستوى المنتجعات يكلّف أكثر بكثير من مبنى متوسط الفئة. وضريبة الأراضي والمباني على الاستخدام السكني تبلغ 0.02-0.1% سنوياً. وعند نقل الملكية تدفع أيضاً مساهمة لمرة واحدة في صندوق الاحتياطي لتغطية أعمال الإصلاح الكبرى المستقبلية.
يعتمد الأمر على ما إذا كنت تعطي الأولوية لوضوح سند الملكية أم لدخل صافٍ أعلى. فالشقة (الكوندو) ضمن حصة التملّك الأجنبي البالغة 49% تكون ملكية حرة باسمك، وأسهل في إعادة البيع إلى أجنبي آخر، وتحقق عادة عائداً بين 6-8% على التأجير طويل الأجل. أما الفيلا بمسبح فتكون عادة بنظام حق الانتفاع (الإيجار طويل الأجل) وتكاليف تشغيلها أعلى، غير أن الفيلا المُدارة جيداً قد تحقق صافياً يقارب 8% مع نسبة إشغال في التأجير قصير الأجل تتجاوز 70%، مع جاذبيتها لشريحة إعادة بيع أضيق. ومعظم المشترين الدوليين لأول مرة يبدأون بالشقة.
شارك بياناتك وسيرسل لك مستشار خاص الإحاطة الكاملة عن السوق والضرائب — عادةً خلال ساعة.
