Лучшие страны для покупки недвижимости за рубежом в 2026 году: доходность, налоги и ВНЖ

Рынок	От	Расходы на покупку	Чистая доходность	Рост стоимости	Налог на арендный доход	Прирост капитала	Ежегодный налог	Резидентство через недвижимость
ОАЭПолная собственность (freehold) только в специально отведённых инвестиционных зонах	$200k	~7-10%	5-7%	5-8%	0% для физических лиц; 9% корпоративного налога только при владении через компанию	Нет (0% для физических лиц)	Нет	10-летняя «золотая виза» при покупке недвижимости от AED 2M (~$545k)
КипрДля ускоренного получения ПМЖ требуется новостройка от застройщика	€200k	~2-5% вторичный рынок; +19% VAT на новостройки	4-6%	3-7%	Шкала подоходного налога (0% до €22,000) + 2.65% GESY; SDC отменён в 2026	20% по плоской ставке (первые ~€30k освобождены)	Нет (только небольшие муниципальные сборы)	Ускоренный ПМЖ: €300k+НДС, новостройка от застройщика
ИспанияПолная собственность (freehold); проверьте региональные правила лицензирования краткосрочной аренды	€165k	~10-14%	3-5%	4-8%	19% для резидентов ЕС/ЕЭЗ с чистого дохода; 24% для нерезидентов ЕС с валового	19% (для нерезидентов)	IBI ~0.4-1.1% от кадастровой стоимости	Нет программы ВНЖ за инвестиции (Golden Visa закрыта 3 апр 2025)
ЧерногорияКвартиры — свободное владение; для земли может потребоваться компания; программа гражданства за инвестиции закрыта в 2022	€150k	~4-7% вторичный рынок (на новостройки — 21% VAT)	4-6%	2-6%	9-15% с чистого арендного дохода	15% с прироста стоимости	~0.25-1% от стоимости (муниципальный)	Продлеваемый вид на жительство на 1 год; новый минимальный порог €150k (январь 2026)
ТаиландТолько кондоминиумы, в пределах 49% квоты для иностранцев; земля — нет	$120k	~2-6% (фрихолд, сборы часто делятся между сторонами)	5-7%	3-6%	Прогрессивный НДФЛ; эффективная ставка ~5-15%	Отдельного налога на прирост капитала нет; для физлиц: прогрессивный налог у источника с оценочной стоимости + 3.3% SBT при продаже <5 лет (иначе гербовый сбор 0.5%); для компаний — единый налог у источника ~1%	Налог на землю и строения ~0.02-0.3%	Нет варианта через недвижимость (визы Elite/LTR — отдельные программы)
Бали (Индонезия)Фрихолд для иностранцев недоступен; лизхолд/Hak Pakai/PT PMA; номинальное владение незаконно	$160k	~2-4% лизхолд; 10-15% через PT PMA	~6-9% чистыми (8-12% в лучшем случае — премиальная краткосрочная аренда)	~5-10% (премиальные участки)	10% окончательный налог у источника с аренды (через PT PMA)	2.5% окончательный налог со стоимости продажи	PBB ~0.1-0.3%	Нет варианта через недвижимость (KITAS через инвестиции/работу)
ВеликобританияКвартиры обычно в лизхолде; проверьте плату за землю и сервисный сбор	£120k	~6-12% (вкл. надбавки 5% BTL + 2% SDLT для нерезидентов)	5-6% Север; 3-4% Лондон/Юг	2-4%	Подоходный налог 20-45% с чистой прибыли (нерезиденты — по схеме NRL)	18% / 24% с прироста по жилой недвижимости	Муниципальный налог council tax (обычно платит арендатор); ATED при владении через компанию	Нет программы ВНЖ за инвестиции (виза Tier 1 Investor закрыта в фев 2022)

В какой стране лучше всего покупать недвижимость в 2026 году?

Единой «лучшей» страны не существует — правильный выбор зависит от того, что для вас важнее: доходность, рост капитала, налоговая эффективность, вид на жительство или образ жизни. Как показывает сравнительная таблица выше, каждый из семи рынков INOVO выигрывает по своему параметру.

Фавориты по целям:

Самая высокая арендная доходность: Бали (смешанная валовая ~8.5%, виллы в краткосрочной аренде 10-18%) и Дубай (~6.7-7.1% валовой, при ставке налога 0%).
Максимальная налоговая эффективность: ОАЭ — 0% подоходного налога, налога на прирост капитала и налога на недвижимость.
Самый простой путь к резидентству через недвижимость: «золотая виза» ОАЭ (AED 2M / ~£430k) и ускоренное постоянное резидентство Кипра (€300,000 + НДС при покупке новостройки).
Самый сильный рост капитала за последнее время: Дубай, где темпы сейчас замедляются по мере выхода нового предложения; Черногория — как развивающийся рынок в расчёте на вступление в ЕС.
Европейский образ жизни и доступ в ЕС: Испания и Кипр.
Самый низкий порог входа: Черногория, Пхукет и лизхолд на Бали.

Загвоздка в том, что заявленные цифры редко выдерживают столкновение с местными налогами, ограничениями на владение недвижимостью иностранцами и структурой владения. Читайте таблицу вместе с разделами ниже, где объясняются оговорки, стоящие за каждой цифрой. Данные актуальны на середину 2026 года.

Сколько стоит покупка недвижимости за рубежом в 2026 году?

Совокупные расходы по сделке составляют от примерно 2% от цены (квартира в Таиланде) до 19% (покупка на британскую компанию или покупателем-нерезидентом), поэтому закладывайте расходы сверх цены объекта. Порог входа различается столь же сильно — от примерно USD 100k за квартиру на Пхукете до AED 2M за жильё в Дубае под «золотую визу».

Типичные совокупные расходы на покупку (2026):

Таиланд: ~2-4% за квартиру в кондоминиуме — 2% сбора за переход права плюс либо 3.3% специального налога на бизнес, либо 0.5% гербового сбора (но никогда оба сразу).
ОАЭ (Дубай): ~7-10% — 4% сбора Земельного департамента Дубая, ~2% агентского вознаграждения, плюс регистрационные сборы и пошлины за оформление титула. Гербового сбора нет.
Бали (Индонезия): ~6-7% — 5% налога на приобретение BPHTB плюс ~1-2% нотариальных и регистрационных расходов.
Кипр: сборы за переход права 3/5/8% по скользящей шкале, снижаемые на 50% или отменяемые полностью, если при покупке новостройки уплачен НДС 19%/5%.
Черногория: на вторичном рынке налог на переход права 3/5/6%; в новостройке вместо него в цену уже включён НДС 21%.
Испания: ~10-14% — 10% НДС плюс ~1.5% гербового сбора в новостройке либо 6-13% регионального налога ITP на вторичном рынке.
Великобритания: к SDLT добавляются надбавка 2% для нерезидентов и 5% за дополнительное жильё; компании платят фиксированные 17% при цене свыше £500,000.

В какой стране самая высокая арендная доходность в 2026 году?

Бали демонстрирует самую высокую арендную доходность среди наших семи рынков в 2026 году, за ним следуют Дубай и Пхукет, тогда как европейские рынки держатся в диапазоне 5-6%. Все показатели — валовые: чистая доходность снижается после вычета налогов, комиссий и расходов на управление, а на Бали долгосрочную картину ограничивает истекающий срок лизхолда.

Ориентировочная валовая арендная доходность (2026):

Бали: ~8.5% в среднем по рынку; краткосрочная аренда вилл в туристических локациях 10-18% (чистыми обычно 7-12%).
Дубай: ~6.7-7.1% по квартирам — и, что принципиально, при ставке 0% для физических лиц.
Пхукет: ~6.5-8.5% валовыми по кондоминиумам, но ~4-5% чистыми после расходов.
Испания: ~6.1% (медиана), в Барселоне около 7.4%, в курортных городах Балеарских островов ближе к 4.4%.
Черногория: обычно ~5-6% валовыми на побережье.
Кипр: ~5.1-5.4% валовыми.
Великобритания: ~5-6% в среднем по стране, выше (7-8%) в северных городах, ниже (3-4%) в Лондоне.

Решающая переменная — налог. Валовая доходность Дубая, выраженная средними однозначными процентами, фактически является чистой, поскольку подоходного налога нет, тогда как арендодатель из-за пределов ЕС в Испании теряет 24% валовой аренды, а британский арендодатель с повышенной ставкой — до 45%.

Где недвижимость будет дорожать быстрее всего — сравнение роста капитала

Дубай показал самый сильный рост стоимости среди наших рынков в 2021-2024 годах, но сейчас темпы замедляются по мере ввода крупного объёма нового предложения; наиболее убедительные истории роста на 2026 год — это развивающиеся рынки, такие как Черногория, а также ориентированные на туризм Бали и Пхукет. Прошлые результаты не гарантируют будущей доходности.

Ориентировочный прогноз по рынкам:

ОАЭ (Дубай): многолетний бум переходит к однозначным темпам роста или к стагнации по мере того, как сдача объектов в 2025-2027 годах увеличивает предложение; выбор застройщика и локации важнее среднего показателя по городу.
Черногория: ставка на развивающийся рынок, связанная с курсом страны на вступление в ЕС (ориентир — около 2028 года), при ограниченном предложении на побережье (Бока-Которская бухта, Тиват).
Бали и Пхукет: спрос, обусловленный туризмом, поддерживает цены, но сокращение срока лизхолда ограничивает долгосрочный прирост стоимости по сравнению с рынками фрихолда.
Кипр: стабильный рост во главе с Лимассолом, опирающийся на релокацию и ограниченный объём премиального предложения.
Испания: продолжающийся рост на побережьях (costas) и островах, где предложение ограничено, хотя доступность жилья и регуляторные факторы сдерживают темпы.
Великобритания: в целом по стране динамика сдержанная, при этом отдельные регионы и зоны реновации опережают невыразительный общий показатель.

Покупатели на этапе строительства могут получить прирост цены на стадии стройки, но это вознаграждение за принятие рисков строительства и сдачи объекта — всегда проверяйте защиту через эскроу-счёт и репутацию застройщика.

Как облагается налогом зарубежная недвижимость в 2026 году (доход, прирост капитала и ежегодные налоги)?

Именно в налогообложении рейтинг перестраивается: безусловный лидер — ОАЭ с 0% личных налогов, тогда как Испания и Великобритания наиболее обременительны для иностранных арендодателей. Сколько вы реально оставите себе, зависит от подоходного налога с аренды, налога на прирост капитала при продаже и любых ежегодных сборов.

Основные параметры налогообложения (2026):

ОАЭ: 0% личного подоходного налога, налога на прирост капитала и ежегодного налога на недвижимость. Федеральный корпоративный налог 9% применяется к компаниям с прибылью свыше AED 375,000 — поэтому покупка на обычную компанию может создать издержки, которых нет при владении как физическое лицо.
Кипр: аренда облагается прогрессивным подоходным налогом (0% до €22,000, максимальная ставка 35% свыше €72,001 с 1 января 2026 года); 20% налога на прирост капитала при продаже недвижимости; ежегодный налог на недвижимость отсутствует; Специальный оборонный взнос (SDC) с аренды отменён реформой 2026 года.
Черногория: единая ставка 15% с чистого арендного дохода и 15% налога на прирост капитала; небольшой ежегодный налог порядка 0.25-1%.
Таиланд: 15% налога у источника с валовой аренды нерезидентов; отдельного налога на прирост капитала нет; очень низкий ежегодный налог на землю и строения.
Бали: нерезиденты платят 20% налога у источника с валовой аренды (часто ~10% по соглашению); прирост капитала фактически изымается через 2.5% налога на передачу права, уплачиваемого продавцом.
Испания: арендодатели из стран вне ЕС платят 24% с валовой аренды без вычетов, 19% налога на прирост капитала, плюс ежегодный налог IBI и возможный налог на состояние при стоимости свыше €700,000.
Великобритания: аренда облагается по ставкам 20/40/45%, налог на прирост капитала по жилой недвижимости 18/24%, а также 20% удержания у нерезидентных арендодателей.

Какие страны в 2026 году всё ещё дают ВНЖ или «золотую визу» за покупку недвижимости?

Лишь часть наших рынков в 2026 году по-прежнему предоставляет резидентство через недвижимость — а испанский маршрут закрыт. Действующие варианты «недвижимость → резидентство» — это ОАЭ, Кипр, Бали (Индонезия) и, на уровне вида на жительство (не гражданства), Черногория.

По-прежнему доступно через недвижимость (2026):

ОАЭ: 10-летняя «золотая виза» при стоимости недвижимости AED 2M (~£430k). Циркуляр от февраля 2026 года смягчил правила — объекты на стадии строительства и в ипотеке теперь дают право при оценке DLD в AED 2M, а прежнее требование минимального первоначального взноса (50% собственных средств) отменено; однако при ипотеке или финансировании объекта на стадии строительства по-прежнему требуется сертификат об отсутствии возражений (NOC) от банка-кредитора.
Кипр: ускоренное постоянное место жительства (категория 6.2) при покупке у застройщика новой жилой недвижимости на €300,000 + НДС, плюс €50,000 подтверждённого годового дохода из-за рубежа; срок оформления ~2-3 месяца.
Бали (Индонезия): виза Second Home (5+5 лет), получаемая либо путём размещения IDR 2bn (~USD 130k) в индонезийском государственном банке, либо через владение соответствующей недвижимостью стоимостью примерно USD 1,000,000 по титулу Hak Pakai — покупка объекта стоимостью IDR 2bn сама по себе права не даёт; отдельно существует «золотая виза» с более высокими порогами.
Черногория: вид на жительство (не гражданство), привязанный к недвижимости с налоговой оценочной стоимостью не менее €150,000; программа гражданства за инвестиции закрыта в конце 2022 года.

Закрыто или никогда не существовало:

Испания: «золотая виза» отменена 3 апреля 2025 года (Органический закон 1/2025); маршрута через недвижимость не осталось.
Великобритания: «золотой визы» нет — виза Tier 1 (Investor) закрыта в феврале 2022 года.
Таиланд: резидентства за недвижимость нет; покупатели отдельно оформляют визу LTR или Privilege (Elite).

Где иностранцы действительно могут владеть недвижимостью в полную собственность (freehold) — оговорки по праву собственности

Иностранцы могут свободно покупать недвижимость во фрихолд в специально отведённых зонах ОАЭ, на Кипре, в Испании, Черногории и Великобритании, но вообще не могут владеть землёй во фрихолд в Таиланде и Индонезии. Это главная структурная оговорка на азиатских рынках, и она определяет, как именно вам следует оформлять актив.

Правила владения по рынкам:

Таиланд: фрихолд на землю для иностранцев недоступен; квартиры в кондоминиумах можно оформить во фрихолд в пределах 49% иностранной квоты по зданию; виллы оформляются через 30-летний лизхолд или через действительно тайскую компанию (номинальные схемы незаконны).
Индонезия (Бали): фрихолд (Hak Milik) для иностранцев недоступен; доступны лизхолд (Hak Sewa, 25-30 лет, с возможностью продления), разрешение на пользование Hak Pakai, привязанное к KITAS/KITAP, либо компания с иностранным участием PT PMA.
Кипр: покупателям из стран, не входящих в ЕС, требуется разрешение Совета министров (выдаётся в стандартном порядке), и, как правило, они ограничены одним объектом.
ОАЭ: фрихолд только в специально отведённых фрихолд-зонах; в остальных районах — лизхолд.
Черногория: квартиры и здания находятся в свободном владении, но отдельные сельскохозяйственные, лесные и приграничные земли должны оформляться через местную компанию.
Великобритания: ограничений на владение нет, но любая иностранная структура, владеющая землёй в Великобритании, обязана раскрыть своих бенефициарных владельцев в Register of Overseas Entities.
Испания: общих ограничений для иностранных покупателей нет.

Стоит ли покупать за рубежом на своё имя, на компанию или на фонд?

То, как оформлено владение зарубежной недвижимостью, может иметь не меньшее значение, чем то, где вы покупаете, — выбор лежит между собственным именем, компанией или SPV и трастом либо фондом. Подходящая структура зависит от вашего гражданства и налогового резидентства; правила страны вашего резидентства (правила КИК, отчётность CRS, антиуклонительные нормы, обязательная доля в наследстве) могут перевесить описанный ниже местный режим. INOVO не является юридической или налоговой фирмой и направляет клиентов к лицензированным специалистам.

Основные варианты:

На собственное имя: самый простой и дешёвый вариант, но налог платится как физическим лицом — часто по повышенным ставкам для нерезидентов — и он же худший с точки зрения наследственного производства и передачи по наследству.
Компания или SPV: позволяет передавать доли, а не сам объект, но добавляет уровень корпоративного налога (Испания ~25%, Кипр 15%, ОАЭ 9%), а для жилой недвижимости в Великобритании дороже £500,000 — штрафную единую ставку гербового сбора SDLT 17% плюс ежегодный ATED. Кипр также облагает налогом прирост от продажи акций компаний, основной актив которых — недвижимость.
Холдинговая компания в свободной зоне ОАЭ: заявленные 0% обычно не защищают арендный доход, поскольку доход от недвижимого имущества, как правило, не относится к квалифицируемому.
Семейный фонд в ОАЭ: может подать заявление по статье 17 на признание фискально прозрачным (согласно разъяснениям FTA от июня 2026 года), и тогда доход относится напрямую на физических лиц, которые платят 0% личного подоходного налога в ОАЭ, — сильное решение для наследования и обхода наследственного производства. Такой статус нужно запрашивать, автоматически он не предоставляется, а учредитель — налоговый резидент Великобритании или ЕС — всё равно может столкнуться с правилом «просмотра насквозь» в своей стране.

Как выбрать подходящую страну под свою цель в 2026 году?

Подбирайте рынок под свою главную цель, а затем проверяйте его на прочность с точки зрения налоговых правил и правил владения. Как показывает сравнительная таблица выше, ни один рынок не выигрывает по всем параметрам, поэтому определите приоритеты до составления шорт-листа.

Лучший выбор в зависимости от цели инвестора (2026):

Доходность: Бали (самая высокая валовая) и Дубай (высокая доходность, 0% налога) возглавляют таблицу.
Рост капитала: Дубай как созревающий рынок, Черногория как ставка на вступление в ЕС, Пхукет как рынок спроса, движимого туризмом.
Налоговая эффективность: ОАЭ — 0% подоходного налога, налога на прирост капитала и налога на недвижимость.
ВНЖ или «золотая виза»: ОАЭ (AED 2M) для 10-летней визы; Кипр (€300k + НДС) для постоянного вида на жительство в ЕС.
Европейский образ жизни и доступ: Испания и Кипр.
Минимальный порог входа и потенциал развивающихся рынков: Черногория, Пхукет и лизхолд на Бали.
Наследование и холдинговый хаб: ОАЭ через семейный фонд, независимо от того, где находятся сами активы.

Распространённая комбинация — покупать ради доходности или роста на одном рынке, владея активом через структуру в ОАЭ ради налоговой эффективности и наследственного планирования. Поскольку итог зависит от вашего собственного резидентства, уточните детали у квалифицированного консультанта по международному налогообложению, прежде чем принимать решение.

Ответы

Владение & структурирование, ответы на вопросы

В какой стране самые низкие налоги на недвижимость в 2026 году?

Самые низкие налоги — в ОАЭ: 0% подоходного налога для физических лиц, 0% налога на прирост капитала и полное отсутствие ежегодного налога на недвижимость для частных владельцев. Основная статья расходов — разовый сбор Земельного департамента Дубая в размере 4% при покупке. Федеральный корпоративный налог 9% применяется только к компаниям и только к прибыли свыше AED 375,000 — именно поэтому физические лица обычно оформляют недвижимость в Дубае на собственное имя или на семейный фонд, а не на обычную компанию.

Могут ли иностранцы владеть недвижимостью во фрихолд в Таиланде и на Бали?

Нет — иностранцы не могут владеть землёй в полную собственность ни в Таиланде, ни в Индонезии. В Таиланде иностранцы могут владеть квартирами в кондоминиумах в полную собственность в пределах 49% иностранной квоты здания, тогда как виллы оформляются в аренду на 30 лет или через тайскую компанию. На Бали (Индонезия) иностранцы используют аренду на 25-30 лет, разрешение на право пользования Hak Pakai или иностранную компанию PT PMA.

Доступна ли ещё золотая виза Испании через недвижимость в 2026 году?

Нет. Испания отменила «золотую визу» 3 апреля 2025 года на основании Органического закона 1/2025, полностью закрыв путь через инвестиции в недвижимость на €500,000. Действующие держатели по-прежнему могут продлевать статус, но получить новый вид на жительство за покупку испанской недвижимости уже нельзя; альтернативы — некоммерческая виза (non-lucrative) или виза цифрового кочевника. Среди наших рынков ОАЭ (AED 2M) и Кипр (€300,000 + НДС) остаются самыми понятными маршрутами от недвижимости к резидентству.

В какой стране самая высокая арендная доходность для иностранных покупателей в 2026 году?

Бали обеспечивает самую высокую валовую доходность от аренды — около 8.5% в среднем и 10-18% для вилл посуточной аренды в туристических районах, однако это валовые показатели по объектам в лизхолде. Далее следует Дубай с 6.7-7.1% по апартаментам, и, поскольку в ОАЭ подоходный налог составляет 0%, валовая цифра близка к чистой доходности. Европейские рынки, такие как Испания (~6%) и Кипр (~5%), приносят меньше и облагаются налогом.

Плачу ли я налог дважды с дохода от аренды недвижимости за рубежом?

Как правило, с одного и того же дохода — нет: у большинства стран есть соглашения об избежании двойного налогообложения, позволяющие зачесть дома налог, уже уплаченный за рубежом. Первой арендный доход облагает страна нахождения объекта — например, 24% для арендодателей из стран вне ЕС в Испании или 20% налога у источника в Великобритании, — а затем страна вашего резидентства также облагает его, но засчитывает иностранный налог. Точный результат зависит от конкретного соглашения и вашего налогового резидентства, поэтому уточните его у консультанта по трансграничному налогообложению.

Покупать недвижимость за границей на своё имя или через компанию?

Это зависит от страны и ваших целей, но компания не всегда обходится дешевле. В ОАЭ физические лица платят 0%, тогда как обычная компания платит корпоративный налог 9% с прибыли свыше AED 375,000; в Великобритании компания, покупающая жилую недвижимость дороже £500,000, платит SDLT по единой ставке 17% плюс ежегодный ATED. Компании удобны для наследования и передачи долей, однако правила противодействия уклонению и правила КИК в стране вашего резидентства часто сводят выгоду на нет.

Может ли семейный фонд в ОАЭ владеть зарубежной недвижимостью и помочь с наследованием?

Да — семейный фонд в ОАЭ (в ADGM, DIFC или RAK ICC) может владеть долями в компаниях, держащих недвижимость в разных странах, и передавать их наследникам по своему уставу, минуя местную процедуру probate. Согласно разъяснениям FTA от июня 2026 года он может подать заявление на налоговую прозрачность по статье 17, и тогда инвестиционный доход относится напрямую на физических лиц, которые в ОАЭ облагаются по ставке 0%. Однако учредитель — налоговый резидент Великобритании или ЕС — всё же может столкнуться с правилами «просмотра насквозь» в своей стране, и такая структура не устраняет налог на наследство на сами активы в каждой из стран.