Nejlepší země pro koupi nemovitosti v zahraničí v roce 2026: výnos, daně a rezidence

Ve které zemi je v roce 2026 nejlepší koupit nemovitost?

Neexistuje jediná nejlepší země — správná volba závisí na tom, zda usilujete o výnos, kapitálový růst, daňovou efektivitu, pobyt nebo životní styl. Jak ukazuje výše uvedená srovnávací tabulka, každý z devíti trhů INOVO vítězí v jiné ose.

Nejvýraznější volby podle cíle:

• Nejvyšší výnos z pronájmu: Bali (smíšeně v hrubém ~8.5%, krátkodobě pronajímané vily 10-18%) a Dubai (~6.7-7.1% hrubého, zdaněno 0%).
• Daňově nejefektivnější: UAE — 0% daň z příjmu fyzických osob, daň z kapitálových výnosů i daň z nemovitosti.
• Nejsnazší pobyt za nemovitost: UAE Golden Visa (AED 2M / ~£430k) a cyperský zrychlený trvalý pobyt (€300,000 + DPH v novostavbě).
• Nejsilnější nedávný kapitálový růst: Dubai, nyní zmírňující s příchodem nové nabídky; Montenegro jako rozvíjející se příležitost v souvislosti se vstupem do EU.
• Životní styl a přístup do EU: Spain a Cyprus.
• Nejnižší vstupní cena: Montenegro, Phuket a leasehold na Bali.

Háček je v tom, že hlavní čísla jen zřídka přežijí střet s místními daněmi, omezeními zahraničního vlastnictví a vlastnickou strukturou. Čtěte tabulku spolu s níže uvedenými sekcemi, které vysvětlují výhrady za každým údajem. Údaje jsou aktuální k polovině roku 2026.

Kolik stojí koupě nemovitosti v zahraničí v roce 2026?

Celkové transakční náklady se pohybují zhruba od 2% ceny (thajský byt) až po 19% (britská společnost nebo kupující-nerezident), počítejte proto s náklady nad rámec uváděné ceny. Vstupní ceny se liší stejně výrazně, od zhruba USD 100k za byt na Phuketu po AED 2M za dubajskou nemovitost pro zlaté vízum.

Typické celkové náklady na koupi (2026):

• Thajsko: ~2-4% u bytu — 2% poplatek za převod plus buď 3.3% Specific Business Tax, nebo 0.5% kolkovné (nikdy obojí).
• SAE (Dubaj): ~7-10% — 4% poplatek za převod pro Dubai Land Department, ~2% provize realitní kanceláře plus poplatky za registraci a vlastnický list. Žádné kolkovné.
• Bali (Indonésie): ~6-7% — 5% akviziční daň BPHTB plus ~1-2% na notáře a registraci.
• Kypr: poplatky za převod ve výši 3/5/8% podle klouzavé stupnice, snížené o 50% nebo zcela prominuté tam, kde je u novostavby zaplaceno 19%/5% DPH.
• Černá Hora: u starších nemovitostí daň z převodu 3/5/6%; novostavba místo toho nese 21% DPH zahrnutou v ceně.
• Španělsko: ~10-14% — 10% DPH plus ~1.5% kolkovné u novostavby, nebo 6-13% regionální daň ITP u starší nemovitosti.
• Spojené království: SDLT sčítá 2% příplatek pro nerezidenty a 5% příplatek za další nemovitost k bydlení; společnosti platí paušálních 17% nad £500,000.

Která země má v roce 2026 nejvyšší výnosy z pronájmu?

Bali dosahuje v roce 2026 nejvyšších výnosů z pronájmu ze všech našich devíti trhů, následují Dubai a Phuket, zatímco evropské trhy se pohybují kolem 5-6%. Všechny údaje jsou v hrubém vyjádření — čisté výnosy klesají po odečtení daní, poplatků a správy a dlouhodobý výhled u Bali omezuje ubíhající doba trvání leaseholdu.

Orientační hrubé výnosy z pronájmu (2026):

• Bali: ~8.5% smíšeně; krátkodobé pronájmy vil v turistických lokalitách 10-18% (čistý výnos běžně 7-12%).
• Dubai: ~6.7-7.1% u bytů — a, což je zásadní, pro fyzické osoby zdaněno 0%.
• Phuket: ~6.5-8.5% hrubého u kondominií, ale ~4-5% čistého po nákladech.
• Spain: ~6.1% medián, přičemž Barcelona kolem 7.4% a rekreační města na Baleárech blíže 4.4%.
• Montenegro: obvykle ~5-6% hrubého na pobřeží.
• Cyprus: ~5.1-5.4% hrubého.
• UK: ~5-6% celostátně, více (7-8%) v severních městech, méně (3-4%) v Londýně.

Rozhodující proměnnou je daň. Hrubý výnos Dubaje v pásmu jednotek procent je fakticky čistým výnosem, protože zde není žádná daň z příjmu, zatímco pronajímatel ze zemí mimo EU ve Spain přijde o 24% hrubého nájmu a britský pronajímatel v nejvyšším daňovém pásmu až o 45%.

Kde porostou hodnoty nemovitostí nejrychleji — srovnání růstu kapitálové hodnoty

Dubaj vykázala v letech 2021-2024 nejsilnější růst hodnoty ze všech našich trhů, nyní však zpomaluje, protože se dokončuje rozsáhlá zásoba nové nabídky; přesvědčivější příběhy růstu pro rok 2026 představují rozvíjející se trhy jako Černá Hora a turismem tažené Bali a Phuket. Minulá výkonnost není zárukou budoucích výnosů.

Směrový výhled podle trhů:

• SAE (Dubaj): několikaletý boom se nyní normalizuje do jednociferného či plochého růstu, jak předávané projekty z let 2025-2027 přidávají nabídku; výběr developera a lokality je důležitější než celoměstský průměr.
• Černá Hora: sázka na rozvíjející se trh navázaná na cestu ke vstupu do EU (cíl kolem roku 2028), s omezenou nabídkou na pobřeží (Boka Kotorská, Tivat).
• Bali a Phuket: poptávka tažená turismem podporuje ceny, ale ubývající doba nájemního práva (leasehold) omezuje dlouhodobé zhodnocení oproti trhům s plným vlastnictvím (freehold).
• Kypr: stabilní růst tažený Limassolem, opřený o relokace a omezenou nabídku prémiových nemovitostí.
• Španělsko: pokračující růst na costách a ostrovech, kde je nabídka napjatá, byť dostupnost bydlení a nepříznivý regulatorní vývoj tempo mírní.
• Velká Británie: celostátně utlumený trh, přičemž regionální a revitalizační lokality překonávají plochý celkový údaj.

Kupující v předprodeji (off-plan) mohou zachytit cenový nárůst mezi fázemi výstavby, to je však odměna za podstoupení rizika výstavby a dodání — vždy prověřte ochranu escrow účtem a historii developera.

Jak se v roce 2026 zdaňuje zahraniční nemovitost (příjmy, zisky a roční daně)?

Daňový režim je bodem, kde se pořadí přeskupuje: jasným vítězem jsou SAE s 0% osobní daní, zatímco Španělsko a Velká Británie patří pro zahraniční pronajímatele k nejtvrdším. Kolik vám nakonec skutečně zůstane, závisí na dani z příjmu z nájmu, na dani z kapitálových výnosů při prodeji a na případném ročním poplatku.

Přehled daňového režimu (2026):

• SAE: 0% daň z příjmu fyzických osob, 0% daň z kapitálových výnosů i žádná roční daň z nemovitosti. Federální korporátní daň 9% se vztahuje na společnosti se ziskem nad AED 375,000 — nákup přes běžnou společnost tak může vytvořit náklad, kterému se osobní vlastnictví vyhne.
• Kypr: nájem zdaněn progresivní daní z příjmu (0% do €22,000, nejvyšší sazba 35% nad €72,001 od 1. ledna 2026); 20% daň z kapitálových výnosů z nemovitostí; žádná roční daň z nemovitosti; SDC z nájmu zrušen reformou z roku 2026.
• Černá Hora: jednotných 15% z čistého nájmu a 15% daň z kapitálových výnosů; malá roční daň zhruba 0.25-1%.
• Thajsko: 15% srážková daň z hrubého nájmu nerezidentů; žádná samostatná daň z kapitálových výnosů; velmi nízká roční daň z pozemků a staveb.
• Bali: nerezidenti čelí 20% srážkové dani z hrubého nájmu (podle smlouvy často ~10%); zisky zachycuje 2.5% převodní daň hrazená prodávajícím.
• Španělsko: pronajímatelé mimo EU platí 24% z hrubého nájmu bez možnosti odpočtů, 19% daň z kapitálových výnosů, plus roční daň IBI a případnou majetkovou daň nad €700,000.
• Velká Británie: nájem zdaněn sazbami 20/40/45%, daň z kapitálových výnosů u rezidenčních nemovitostí 18/24% a 20% srážková daň u nerezidentních pronajímatelů.

Které země v roce 2026 stále nabízejí pobyt nebo zlaté vízum prostřednictvím nemovitosti?

Pobyt prostřednictvím nemovitosti poskytuje v roce 2026 už jen část našich trhů — a španělská cesta se uzavřela. Aktuálně živými možnostmi, jak od nemovitosti dojít k pobytu, jsou SAE, Kypr, Bali (Indonésie) a na úrovni pobytu (nikoli občanství) Černá Hora.

Stále dostupné prostřednictvím nemovitosti (2026):

• SAE: 10leté Golden Visa při hodnotě nemovitosti AED 2M (~£430k). Oběžník z února 2026 pravidla uvolnil — nárok nyní zakládají i nemovitosti od stolu a zatížené hypotékou při hodnotě AED 2M stanovené DLD a dřívější podmínka minimální akontace (50% vlastního podílu) odpadla; pokud je však nemovitost zatížena hypotékou nebo financována v režimu off-plan, je stále vyžadováno potvrzení o nezávadnosti (No-Objection Certificate) od úvěrující banky.
• Kypr: zrychlený trvalý pobyt (kategorie 6.2) za €300,000 + DPH v nové rezidenční výstavbě zakoupené od developera, plus €50,000 zajištěného ročního příjmu ze zahraničí; vyřízení za ~2-3 měsíce.
• Bali (Indonésie): Second Home Visa (5+5 let), které lze získat buď složením IDR 2bn (~USD 130k) v indonéské státní bance, nebo vlastnictvím kvalifikované nemovitosti v hodnotě zhruba USD 1,000,000 na titulu Hak Pakai — koupě nemovitosti v hodnotě IDR 2bn sama o sobě nárok nezakládá; samostatně existuje Golden Visa s vyššími prahovými hodnotami.
• Černá Hora: povolení k pobytu (nikoli občanství) vázané na nemovitost s daňově stanovenou hodnotou nejméně €150,000; občanství za investici bylo ukončeno na konci roku 2022.

Uzavřené nebo nikdy nedostupné:

• Španělsko: Golden Visa zrušena 3. dubna 2025 (organický zákon 1/2025); žádná cesta přes nemovitost nezůstala.
• Spojené království: žádné golden visa — vízum Tier 1 (Investor) bylo ukončeno v únoru 2022.
• Thajsko: pobyt na základě nemovitosti neexistuje; kupující využívají samostatně vízum LTR nebo Privilege (Elite).

Kde mohou cizinci skutečně vlastnit nemovitost ve freeholdu — úskalí vlastnictví

Cizinci mohou volně nabývat plné vlastnictví (freehold) v určených zónách SAE, na Kypru, ve Španělsku, v Černé Hoře a ve Velké Británii, v Thajsku ani v Indonésii však nemohou vlastnit pozemek ve freeholdu vůbec. To je zdaleka největší strukturální omezení na asijských trzích a určuje, jak byste měli aktivum držet.

Pravidla vlastnictví podle trhů:

• Thajsko: žádné pozemky ve freeholdu pro cizince; byty v kondominiích lze vlastnit ve freeholdu až do 49% zahraniční kvóty budovy; vily se drží prostřednictvím 30letého leaseholdu nebo skutečně thajsky vlastněné společnosti (nominee struktury jsou nezákonné).
• Indonésie (Bali): žádné plné vlastnictví (Hak Milik) pro cizince; přístup vede přes leasehold (Hak Sewa, 25-30 let, s možností prodloužení), právo užívání Hak Pakai navázané na KITAS/KITAP, nebo zahraničně vlastněnou společnost PT PMA.
• Kypr: kupující mimo EU potřebují povolení Rady ministrů (běžně udělované) a jsou zpravidla omezeni na jednu nemovitost.
• SAE: freehold pouze v určených freeholdových zónách; jinde leasehold.
• Černá Hora: byty a budovy lze vlastnit volně, ale určité zemědělské, lesní a pohraniční pozemky musí být drženy prostřednictvím místní společnosti.
• Velká Británie: žádné omezení vlastnictví, avšak každá zahraniční entita vlastnící britské pozemky musí zveřejnit své skutečné majitele v Register of Overseas Entities.
• Španělsko: žádné obecné omezení pro zahraniční kupující.

Máte kupovat v zahraničí na své jméno, na společnost, nebo na nadaci?

Způsob, jakým zahraniční nemovitost vlastníte, může být stejně důležitý jako to, kde ji kupujete — na výběr je vlastní jméno, společnost či SPV, anebo trust či nadace. Správná struktura závisí na vaší státní příslušnosti a daňové rezidenci; pravidla vaší domovské země (přičítání příjmů podle pravidel CFC, oznamovací povinnost CRS, opatření proti vyhýbání se daním, povinné dědické podíly) mohou níže popsaný místní režim překonat. INOVO není advokátní ani daňová kancelář a klienty propojuje s licencovanými specialisty.

Hlavní možnosti:

• Vlastní jméno: nejjednodušší a nejlevnější, ale zdaňuje se u fyzické osoby — často vyššími sazbami pro nerezidenty — a je nejhorší z hlediska dědického řízení a nástupnictví.
• Společnost nebo SPV: umožňuje převádět podíly namísto samotné nemovitosti, ale přidává vrstvu daně z příjmu právnických osob (Španělsko ~25%, Kypr 15%, SAE 9%) a u britských rezidenčních nemovitostí nad £500,000 sankční jednotnou sazbu SDLT 17% plus roční ATED. Kypr navíc zdaňuje zisky z podílů ve společnostech bohatých na nemovitosti.
• Holdingová společnost ve free zone v SAE: deklarovaná sazba 0% obvykle nekryje příjmy z nájmu, protože příjem z nemovitého majetku zpravidla není kvalifikovaným příjmem.
• Rodinná nadace v SAE: může podle článku 17 požádat o zacházení jako s daňově transparentní entitou (podle pokynů FTA z června 2026), takže se příjem přiřazuje přímo fyzickým osobám, které v SAE platí 0% daň z příjmu fyzických osob — silné řešení pro nástupnictví a vyhnutí se dědickému řízení. Je nutné o ně požádat, není automatické, a zakladatel s daňovou rezidencí ve Velké Británii nebo v EU může i tak čelit přiřazení příjmů podle pravidel domovské země.

Jak si v roce 2026 vybrat správnou zemi podle svého cíle?

Vyberte trh podle svého hlavního cíle a poté jej prověřte z hlediska daňových a vlastnických pravidel. Jak shrnuje srovnávací tabulka výše, žádný trh nevítězí ve všech ohledech, proto si před sestavením užšího výběru ujasněte, na čem vám záleží nejvíce.

Nejlepší volba podle cíle investora (2026):

• Výnos: Bali (nejvyšší hrubý výnos) a Dubaj (vysoký výnos, 0% daň) vedou tabulku.
• Růst hodnoty: Dubaj jako zrající trh, Černá Hora jako sázka na vstup do EU, Phuket pro poptávku taženou turismem.
• Daňová efektivita: SAE — 0% daň z příjmu fyzických osob, ze zisků i z nemovitostí.
• Pobyt nebo zlaté vízum: SAE (AED 2M) pro desetileté vízum; Kypr (€300k + DPH) pro trvalý pobyt v EU.
• Životní styl a přístup v rámci EU: Španělsko a Kypr.
• Nejnižší vstupní náklady a rozvíjející se potenciál: Černá Hora, Phuket a leasehold na Bali.
• Nástupnictví a holdingové centrum: SAE prostřednictvím rodinné nadace, bez ohledu na to, kde se podkladová aktiva nacházejí.

Běžnou kombinací je nakoupit kvůli výnosu nebo růstu na jednom trhu a držet aktivum prostřednictvím struktury v SAE kvůli daňové efektivitě a nástupnictví. Protože výsledek závisí na vaší vlastní daňové rezidenci, ověřte si podrobnosti u kvalifikovaného poradce na přeshraniční problematiku dříve, než se zavážete.