Le meilleur pays où acheter un bien en 2026 dépend de votre objectif, mais parmi les neuf marchés d'INOVO les choix qui se démarquent sont clairs : les UAE (Dubai) pour un rendement défiscalisé et le golden visa le plus facile, Bali et Phuket pour les rendements locatifs les plus élevés, Cyprus et Spain pour un mode de vie et une résidence tournés vers l'UE, et le Montenegro pour une croissance de marché émergent à faible ticket d'entrée. Ce guide est le compagnon humain du tableau comparatif ci-dessus — il explique les réserves derrière chaque chiffre, des limites de propriété étrangère à la manière dont vous devriez structurer la détention. Tous les chiffres sont à jour à la mi-2026, et ceci constitue une information générale, non un conseil fiscal ou juridique.
| Marché | À partir de | Frais d'acquisition | Rendement net | Valorisation du capital | Impôt sur les revenus locatifs | Plus-values | Impôt annuel | Résidence par l'immobilier |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Émirats arabes unisPleine propriété uniquement dans les zones d'investissement désignées | $200k | ~7-10 % | 5-7% | 5-8% | 0% à titre personnel ; 9% d'impôt sur les sociétés uniquement en cas de détention via une société | Aucun (0% pour les particuliers) | Aucun | Golden Visa de 10 ans pour un bien de AED 2M (~$545k) |
| ChypreAchat d'un logement neuf auprès d'un promoteur exigé pour la résidence permanente accélérée | €200k | ~2-5% en revente ; +19% VAT sur le neuf | 4-6% | 3-7% | Tranches d'impôt sur le revenu (nul jusqu'à €22,000) + 2.65% GESY ; SDC supprimée en 2026 | 20% forfaitaire (premiers ~€30k exonérés) | Aucun (uniquement de faibles taxes municipales) | Résidence permanente accélérée : €300k+TVA, bien neuf acheté auprès d'un promoteur |
| EspagnePleine propriété ; vérifier les règles régionales de licence de location saisonnière | €165k | ~10-14 % | 3-5% | 4-8% | 19% UE/EEE sur le net ; 24% hors UE sur le brut | 19% (non-résident) | IBI ~0.4-1.1% de la valeur cadastrale | Pas de voie de résidence par investissement (Golden Visa clos le 3 avr. 2025) |
| MonténégroAppartements détenus librement ; les terrains peuvent nécessiter une société ; programme de citoyenneté par investissement (CBI) clos en 2022 | €150k | ~4-7% en revente (le neuf est soumis à 21% VAT) | 4-6% | 2-6% | 9-15% sur les loyers nets | 15% sur la plus-value | ~0.25-1 % de la valeur (municipale) | Permis d'1 an renouvelable ; nouvelle valeur minimale de €150k (janv. 2026) |
| ThaïlandeCondominiums uniquement, dans la limite du quota étranger de 49% ; pas de terrain | $120k | ~2-6% (frais souvent partagés en pleine propriété) | 5-7% | 3-6% | Impôt sur le revenu progressif ; ~5-15% effectif | Pas d'impôt distinct sur les plus-values ; particulier : retenue à la source progressive sur la valeur d'expertise + 3.3% de SBT en cas de revente <5 ans (sinon 0.5% de droit de timbre) ; société : retenue à la source forfaitaire d'environ 1% | Taxe sur les terrains & bâtiments ~0.02-0.3% | Pas de voie par l'immobilier (les visas Elite/LTR sont distincts) |
| Bali (Indonésie)Pas de pleine propriété pour les étrangers ; leasehold/Hak Pakai/PT PMA ; prête-noms illégaux | $160k | ~2-4% en bail emphytéotique ; 10-15% via PT PMA | ~6-9% net (8-12% au mieux en courte durée haut de gamme) | ~5-10% (terrains de premier ordre) | 10% de retenue à la source libératoire sur les loyers (via une PT PMA) | 2.5% d'impôt libératoire sur la valeur de vente | PBB ~0.1-0.3% | Pas de voie par l'immobilier (KITAS via investissement/travail) |
| Royaume-UniAppartements généralement en leasehold ; vérifiez le ground rent et les charges | £120k | ~6-12% (dont surtaxes SDLT : 5% BTL + 2% non-résident) | 5-6% Nord ; 3-4% Londres/Sud | 2-4% | Impôt sur le revenu 20-45% sur le bénéfice net (non-résidents via le régime NRL) | 18% / 24% sur les plus-values résidentielles | Council tax (généralement à la charge du locataire) ; ATED en cas de détention par une société | Pas de voie de résidence par investissement (visa Tier 1 Investor clos en fév. 2022) |
| SuisseLes étrangers n'achètent en pleine propriété que dans le cadre de l'exemption Lex Koller d'Andermatt (jusqu'en 2040) | $5.58M | ~1-2% (Uri : aucun droit de mutation) | 2-3% | Stable, faible | Impôt sur le revenu ; Eigenmietwert jusqu'en 2028 | Impôt sur les gains immobiliers, dégressif selon la durée de détention | Aucun dans le Canton Uri | Aucune voie (l'achat n'en octroie aucune) |
| MaldivesBail emphytéotique uniquement — un sous-bail en copropriété enregistré, jamais la pleine propriété | $4.75M | Faible ; traitement GST incertain | 6-9% (géré) | Non démontré | 10% de retenue à la source sur le brut (non-résident) | 10% de retenue à la source sur la vente brute | Aucun | Pearl Residence de 5 ans à partir de 250 000 $ (leasehold), nouveauté 2026 |
Chiffres indicatifs donnés à titre d'information uniquement, compilés à partir de sources publiques — ne constituent pas un conseil fiscal. Les rendements, les impôts et les règles de visa évoluent ; vérifiez toujours ce qui s'applique à votre situation.
Il n'existe pas de meilleur pays unique — le bon choix dépend de si vous recherchez le rendement, la croissance du capital, l'efficience fiscale, la résidence ou le cadre de vie. Comme le montre le tableau comparatif ci-dessus, chacun des neuf marchés d'INOVO l'emporte sur un axe différent.
Choix qui se démarquent par objectif :
Le piège, c'est que les chiffres affichés survivent rarement au contact des impôts locaux, des limites de propriété étrangère et de la structure de détention. Lisez le tableau en parallèle des sections ci-dessous, qui expliquent les réserves derrière chaque chiffre. Les chiffres sont à jour à la mi-2026.
Le coût total d'une transaction va d'environ 2 % du prix (un appartement en Thaïlande) jusqu'à 19 % (une société britannique ou un acheteur non-résident) : prévoyez donc ces frais en plus du prix affiché. Les prix d'entrée varient tout autant, d'environ 100k USD pour un appartement à Phuket à 2M AED pour un bien ouvrant droit au golden visa à Dubaï.
Frais d'acquisition tout compris typiques (2026) :
Bali offre les rendements locatifs les plus élevés de nos neuf marchés en 2026, suivi de Dubai et Phuket, tandis que les marchés européens se regroupent autour de 5-6%. Tous les chiffres sont bruts — les rendements nets diminuent une fois déduits l'impôt, les frais et la gestion, et le compte à rebours du bail emphytéotique de Bali plafonne la perspective à long terme.
Rendements locatifs bruts approximatifs (2026) :
La variable décisive est la fiscalité. Le rendement brut de Dubai, à un chiffre et en milieu de fourchette, équivaut en pratique à un rendement net car il n'y a pas d'impôt sur le revenu, tandis qu'un bailleur non-UE en Spain perd 24% du loyer brut et un bailleur UK au taux marginal supérieur jusqu'à 45%.
Dubaï a enregistré la plus forte croissance en capital de nos marchés sur la période 2021-2024, mais elle se modère désormais à mesure qu'un important volume de livraisons arrive sur le marché ; les perspectives de croissance les plus convaincantes pour 2026 se trouvent sur des marchés émergents comme le Monténégro, ainsi qu'à Bali et Phuket, portées par le tourisme. Les performances passées ne préjugent pas des rendements futurs.
Perspectives générales par marché :
Les acquéreurs sur plan peuvent capter la revalorisation des prix pendant la phase de construction, mais c'est la contrepartie du risque de construction et de livraison assumé — vérifiez toujours la protection par compte séquestre et les antécédents du promoteur.
C'est la fiscalité qui rebat les cartes du classement : les Émirats arabes unis l'emportent nettement avec 0% d'imposition personnelle, tandis que l'Espagne et le Royaume-Uni sont les plus lourds pour les bailleurs étrangers. Ce que vous conservez réellement dépend de l'impôt sur les loyers, de l'impôt sur les plus-values à la revente et des éventuelles charges annuelles.
Fiscalité en résumé (2026) :
Seuls certains de nos marchés accordent encore la résidence par l'immobilier en 2026 — et la voie espagnole s'est refermée. Les options actives d'immobilier vers la résidence sont les Émirats arabes unis, Chypre, Bali (Indonésie) et, au niveau de la résidence (et non de la citoyenneté), le Monténégro.
Toujours accessible via l'immobilier (2026) :
Fermé ou jamais disponible :
Les étrangers peuvent acheter librement en pleine propriété dans les zones désignées des Émirats arabes unis, à Chypre, en Espagne, au Monténégro et au Royaume-Uni, mais ne peuvent en aucun cas détenir de terrain en pleine propriété en Thaïlande ou en Indonésie. C'est la plus importante réserve structurelle des marchés asiatiques et elle détermine la manière dont vous devez détenir l'actif.
Règles de propriété par marché :
La manière dont vous détenez un bien immobilier à l'étranger peut compter autant que le lieu où vous l'achetez — le choix se situe entre la détention en nom propre, une société ou un SPV, et un trust ou une fondation. La structure adaptée dépend de votre nationalité et de votre résidence fiscale ; les règles de votre pays de résidence (attribution CFC, déclaration CRS, dispositifs anti-abus, réserve héréditaire) peuvent primer sur le traitement local décrit ci-dessous. INOVO n'est ni un cabinet d'avocats ni un cabinet fiscal et met ses clients en relation avec des spécialistes agréés.
Les principales options :
Choisissez le marché en fonction de votre objectif principal, puis confrontez-le aux règles fiscales et de propriété. Comme le résume le tableau comparatif ci-dessus, aucun marché ne l'emporte sur tous les critères : déterminez donc ce qui compte le plus avant d'établir votre sélection.
Le meilleur choix selon l'objectif de l'investisseur (2026) :
Une combinaison fréquente consiste à acheter pour le rendement ou la croissance sur un marché, tout en détenant l'actif via une structure émirienne pour l'efficacité fiscale et la transmission. Le résultat dépendant de votre propre résidence, validez les détails avec un conseiller qualifié en fiscalité internationale avant de vous engager.
Les Émirats arabes unis affichent la fiscalité la plus légère, avec 0% d'impôt sur le revenu des personnes physiques, 0% d'impôt sur les plus-values et aucune taxe foncière annuelle pour les particuliers. Le principal coût est un droit de mutation unique de 4% versé au Dubai Land Department lors de l'achat. Un impôt fédéral sur les sociétés de 9% ne s'applique qu'aux entreprises, sur les bénéfices supérieurs à AED 375,000, raison pour laquelle les particuliers détiennent généralement leur bien à Dubaï en nom propre ou via une fondation familiale plutôt que par une simple société.
Non — les étrangers ne peuvent détenir de terrain en pleine propriété ni en Thaïlande ni en Indonésie. En Thaïlande, les étrangers peuvent détenir des appartements en copropriété en pleine propriété dans la limite du quota étranger de 49% d'un immeuble, tandis que les villas sont détenues via un bail de 30 ans ou par l'intermédiaire d'une société thaïlandaise. À Bali (Indonésie), les étrangers recourent à un bail de 25-30 ans, à un permis de droit d'usage Hak Pakai ou à une société à capitaux étrangers PT PMA.
Non. L'Espagne a supprimé son Golden Visa le 3 avril 2025 en vertu de la loi organique 1/2025, mettant définitivement fin à la voie de l'investissement immobilier de €500,000. Les titulaires actuels peuvent toujours renouveler leur titre, mais il n'est plus possible d'obtenir une nouvelle résidence en achetant un bien immobilier espagnol ; les alternatives sont le visa non lucratif ou le visa nomade numérique. Parmi nos marchés, les Émirats arabes unis (AED 2M) et Chypre (€300,000 + TVA) restent les voies les plus claires de l'immobilier vers la résidence.
Bali offre les rendements locatifs bruts les plus élevés, soit environ 8.5% en moyenne et 10-18% pour les villas en location courte durée dans les zones touristiques, même s'il s'agit de chiffres bruts portant sur des biens détenus en leasehold (bail emphytéotique). Dubaï suit avec environ 6.7-7.1% pour les appartements et, les Émirats arabes unis n'appliquant aucun impôt sur le revenu (0%), ce rendement brut est proche du rendement net. Les marchés européens tels que l'Espagne (~6%) et Chypre (~5%) offrent des rendements plus faibles et imposés.
En général, pas sur le même revenu, car la plupart des pays ont conclu des conventions de non-double imposition qui permettent d'obtenir chez soi un crédit au titre de l'impôt déjà payé à l'étranger. Le pays où se situe le bien impose le loyer en premier — par exemple 24 % pour les bailleurs hors UE en Espagne ou une retenue à la source de 20 % au Royaume-Uni — puis votre pays de résidence l'impose à son tour mais accorde un crédit correspondant à l'impôt étranger. Le résultat exact dépend de la convention applicable et de votre résidence fiscale : faites-le confirmer par un conseiller spécialisé en fiscalité transfrontalière.
Cela dépend du pays et de vos objectifs, mais une société n'est pas automatiquement moins coûteuse. Aux Émirats arabes unis, les particuliers sont imposés à 0% tandis qu'une société ordinaire supporte un impôt sur les sociétés de 9% au-delà de AED 375,000 ; au Royaume-Uni, une société qui acquiert un bien résidentiel de plus de £500,000 acquitte un droit de mutation (SDLT) forfaitaire de 17%, auquel s'ajoute l'ATED annuelle. Les sociétés facilitent la transmission et la cession de parts, mais les règles anti-abus et les règles SEC (sociétés étrangères contrôlées) de votre pays d'origine en érodent souvent l'avantage.
Oui — une fondation familiale émirienne (à l'ADGM, au DIFC ou au RAK ICC) peut détenir des parts de sociétés de détention immobilière dans plusieurs pays et les transmettre aux héritiers selon sa charte, en évitant les procédures successorales locales. Selon les lignes directrices de la FTA de juin 2026, elle peut demander la transparence fiscale prévue à l'article 17 : les revenus d'investissement sont alors attribués par transparence à des personnes physiques imposées à 0% aux Émirats arabes unis. Toutefois, un fondateur résident du Royaume-Uni ou de l'UE peut rester soumis aux règles de transparence de son pays de résidence, et ce dispositif ne supprime pas les droits de succession sur les actifs sous-jacents dans tous les pays.
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