تعتمد أفضل دولة لشراء عقار في 2026 على هدفك، لكن الخيارات البارزة عبر أسواق INOVO السبعة واضحة: الإمارات (دبي) للعائد المعفى من الضرائب وأسهل تأشيرة ذهبية، وبالي وفوكيت لأعلى العوائد الإيجارية، وقبرص وإسبانيا لنمط الحياة والإقامة المرتبطَين بالاتحاد الأوروبي، والجبل الأسود لنمو الأسواق الناشئة بتكلفة دخول منخفضة. هذا الدليل هو الرفيق التوضيحي لجدول المقارنة أعلاه — فهو يشرح التحفّظات الكامنة خلف كل رقم، من قيود التملّك الأجنبي إلى الطريقة التي ينبغي أن تُهيكل بها الملكية. جميع الأرقام محدّثة حتى منتصف 2026، وهي معلومات عامة وليست استشارة ضريبية أو قانونية.
| السوق | ابتداءً من | تكاليف الشراء | صافي العائد | النمو الرأسمالي | ضريبة دخل الإيجار | الأرباح الرأسمالية | الضريبة السنوية | الإقامة عبر تملّك العقار |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| الإمارات العربية المتحدةملكية حرة في مناطق الاستثمار المحددة فقط | $200k | ~7-10% | 5-7% | 5-8% | 0% على الأفراد؛ و9% ضريبة شركات فقط في حال التملك عبر شركة | لا توجد (0% للأفراد) | لا يوجد | تأشيرة ذهبية لمدة 10 سنوات مقابل عقار بقيمة AED 2M (~$545k) |
| قبرصيُشترط شراء عقار جديد من مطوّر للحصول على الإقامة الدائمة بالمسار السريع | €200k | ~2-5% resale; +19% VAT on new-builds | 4-6% | 3-7% | شرائح ضريبة الدخل (معفاة حتى €22,000) + 2.65% لنظام GESY؛ وأُلغيت ضريبة SDC في 2026 | 20% بمعدل ثابت (أول ~€30k معفاة) | لا توجد (رسوم بلدية بسيطة فقط) | مسار سريع للإقامة الدائمة: €300k + ضريبة القيمة المضافة لعقار جديد من مطوّر |
| إسبانياملكية حرة؛ راجع قواعد تراخيص الإيجار السياحي الإقليمية | €165k | ~10-14% | 3-5% | 4-8% | 19% لمقيمي الاتحاد الأوروبي/المنطقة الاقتصادية الأوروبية على الصافي؛ و24% لغير الأوروبيين على الإجمالي | 19% (لغير المقيمين) | ضريبة IBI بنحو ~0.4-1.1% من القيمة الكاداسترية | لا يوجد مسار إقامة مقابل الاستثمار (انتهت التأشيرة الذهبية في 3 أبريل 2025) |
| الجبل الأسودتملك الشقق حر؛ وقد تتطلب الأراضي شركة؛ وانتهى برنامج الجنسية مقابل الاستثمار (CBI) في 2022 | €150k | ~4-7% resale (new-builds carry 21% VAT) | 4-6% | 2-6% | 9-15% على صافي الإيجار | 15% على الربح الرأسمالي | ~0.25-1% من القيمة (ضريبة بلدية) | تصريح لمدة سنة قابل للتجديد؛ حد أدنى جديد للقيمة €150k (يناير 2026) |
| تايلاندالشقق التمليك فقط، ضمن حصة الأجانب البالغة 49%؛ دون أراضٍ | $120k | ~2-6% (freehold fees often shared) | 5-7% | 3-6% | ضريبة دخل شخصي تصاعدية؛ ~5-15% فعلياً | لا توجد ضريبة أرباح رأسمالية منفصلة؛ للأفراد: ضريبة استقطاع تصاعدية على القيمة المقدّرة + 3.3% ضريبة أعمال خاصة (SBT) عند البيع خلال أقل من 5 سنوات (وإلا 0.5% رسم دمغة)؛ للشركات: ضريبة استقطاع ثابتة ~1% | ضريبة الأراضي والمباني ~0.02-0.3% | لا يوجد مسار عبر العقار (تأشيرتا Elite/LTR منفصلتان) |
| بالي (إندونيسيا)لا تملّك حرًا للأجانب؛ حق انتفاع (leasehold)/Hak Pakai/PT PMA؛ والتملّك عبر وكيل صوري غير قانوني | $160k | ~2-4% leasehold; 10-15% via PT PMA | ~6-9% net (8-12% best-case prime short-let) | ~5-10% (prime land) | 10% ضريبة استقطاع نهائية على الإيجار (عبر شركة PT PMA) | 2.5% ضريبة نهائية على قيمة البيع | ضريبة PBB ~0.1-0.3% | لا يوجد مسار عبر العقار (تصريح KITAS عبر الاستثمار/العمل) |
| المملكة المتحدةالشقق عادةً بنظام التملك المؤقت؛ تحقّق من إيجار الأرض & رسوم الخدمات | £120k | ~6-12% (incl. 5% BTL + 2% non-resident SDLT surcharges) | 5-6% North; 3-4% London/South | 2-4% | ضريبة دخل 20-45% على صافي الربح (لغير المقيمين عبر نظام NRL) | 18% / 24% على أرباح العقارات السكنية | ضريبة البلدية (يدفعها المستأجر عادةً)؛ وضريبة ATED السنوية إذا كان العقار مملوكاً لشركة | لا يوجد مسار إقامة مقابل الاستثمار (أُغلقت تأشيرة المستثمر Tier 1 في فبراير 2022) |
أرقام إرشادية للاستئناس فقط، مجمّعة من مصادر عامة — وليست مشورة ضريبية. العوائد والضرائب وقواعد التأشيرات عرضة للتغيير؛ تحقّق دائماً مما ينطبق على حالتك.
لا توجد دولة واحدة هي الأفضل — فالخيار الصحيح يتوقف على ما إذا كنت تسعى وراء العائد أو النمو الرأسمالي أو الكفاءة الضريبية أو الإقامة أو نمط الحياة. وكما يوضّح جدول المقارنة أعلاه، يتفوّق كل سوق من أسواق INOVO السبعة على محور مختلف.
أبرز الخيارات بحسب الهدف:
لكن المفارقة أن الأرقام المعلنة نادراً ما تصمد أمام الضرائب المحلية وقيود التملّك الأجنبي وهيكل الملكية. اقرأ الجدول جنباً إلى جنب مع الأقسام أدناه التي تشرح التحفّظات خلف كل رقم. الأرقام محدّثة حتى منتصف 2026.
تتراوح إجمالي تكاليف المعاملة من نحو 2% من السعر (شقة في تايلاند) إلى ما يصل إلى 19% (شركة في المملكة المتحدة أو مشترٍ غير مقيم)، لذا خصّص ميزانية للتكاليف فوق السعر المعلن. وتتباين أسعار الدخول بالقدر نفسه، من حوالي 100k USD لشقة في بوكيت إلى 2M AED لمنزل في دبي مؤهل للإقامة الذهبية.
تكاليف الشراء الإجمالية المعتادة (2026):
تحقق بالي أعلى عوائد إيجارية بين أسواقنا السبعة في 2026، تليها دبي وفوكيت، بينما تتجمع الأسواق الأوروبية حول 5-6%. وجميع الأرقام إجمالية — إذ تنخفض العوائد الصافية بعد خصم الضرائب والرسوم وتكاليف الإدارة، كما أن ساعة حق الانتفاع في بالي تحدّ من الصورة على المدى الطويل.
العوائد الإيجارية الإجمالية التقريبية (2026):
والمتغير الحاسم هو الضريبة. فالعائد الإجمالي المتوسط أحادي الرقم في دبي هو عملياً عائد صافٍ لعدم وجود ضريبة دخل، في حين يخسر المؤجِّر من خارج الاتحاد الأوروبي في إسبانيا 24% من إجمالي الإيجار، ويخسر المؤجِّر البريطاني في الشريحة الأعلى ما يصل إلى 45%.
سجّلت دبي أقوى نمو رأسمالي بين أسواقنا خلال الفترة 2021-2024، لكنها تتّجه الآن إلى الاعتدال مع اكتمال كمّ كبير من المعروض قيد الإنشاء؛ أما قصص النمو الأكثر ترجيحاً لعام 2026 فهي الأسواق الناشئة مثل الجبل الأسود، والأسواق المدفوعة بالسياحة مثل بالي وبوكيت. الأداء السابق ليس ضماناً للعوائد المستقبلية.
النظرة الاتجاهية حسب السوق:
يستطيع مشترو العقارات على الخارطة اقتناص ارتفاع السعر خلال مراحل التطوير، لكن ذلك هو العائد مقابل تحمّل مخاطر الإنشاء والتسليم — تحقّق دائماً من حماية حساب الضمان ومن السجل السابق للمطوّر.
المعاملة الضريبية هي النقطة التي يُعاد عندها ترتيب التصنيف: الإمارات هي الفائز الواضح بضريبة شخصية 0%، بينما تُعد إسبانيا والمملكة المتحدة الأثقل على الملّاك الأجانب. وما تحتفظ به فعلياً يتوقف على ضريبة الدخل على الإيجار، وضريبة الأرباح الرأسمالية عند البيع، وأي رسم سنوي.
أبرز ملامح المعاملة الضريبية (2026):
لا تمنح سوى بعض أسواقنا الإقامة عبر العقار في 2026 — وقد أُغلق المسار الإسباني. والخيارات المتاحة فعليًا للحصول على الإقامة عبر العقار هي الإمارات، وقبرص، وبالي (إندونيسيا)، وعلى مستوى الإقامة (لا الجنسية) الجبل الأسود.
لا تزال متاحة عبر العقار (2026):
مغلقة أو لم تكن متاحة أصلًا:
يستطيع الأجانب الشراء بالتملك الحر بحرية في المناطق المخصّصة بالإمارات، وفي قبرص وإسبانيا والجبل الأسود والمملكة المتحدة، لكن لا يمكنهم تملّك الأراضي ملكية حرة إطلاقاً في تايلاند أو إندونيسيا. وهذا هو أكبر تحفّظ هيكلي منفرد في الأسواق الآسيوية، وهو يحدّد الطريقة التي ينبغي أن تحتفظ بها بالأصل.
قواعد التملك حسب السوق:
قد تكون طريقة تملّكك للعقار في الخارج بأهمية مكان الشراء نفسه — والخيار يقع بين التملّك باسمك الشخصي، أو عبر شركة أو شركة ذات غرض خاص (SPV)، أو عبر صندوق ائتماني أو مؤسسة. ويعتمد الهيكل الصحيح على جنسيتك وإقامتك الضريبية؛ فقواعد بلد إقامتك (إسناد دخل الشركات الأجنبية الخاضعة للسيطرة CFC، والإبلاغ وفق معيار CRS، وقواعد مكافحة التهرّب، والميراث الجبري) قد تتجاوز المعالجة المحلية الواردة أدناه. وإنوفو ليست شركة محاماة أو استشارات ضريبية، وهي تعرّف عملاءها بمختصين مرخّصين.
الخيارات الرئيسية:
اختر السوق بما يتوافق مع هدفك الأساسي، ثم اختبره في ضوء قواعد الضرائب والتملّك. وكما يلخّص جدول المقارنة أعلاه، لا يتفوّق أي سوق في كل المعايير، لذا حدّد الأهم بالنسبة إليك قبل وضع قائمتك المختصرة.
أفضل خيار بحسب هدف المستثمر (2026):
ومن المزيج الشائع الشراء بهدف العائد أو النمو في سوق ما مع الاحتفاظ بالأصل عبر هيكل إماراتي لتحقيق الكفاءة الضريبية وتسهيل التوريث. ولأن النتيجة تتوقف على إقامتك أنت، تحقّق من التفاصيل مع مستشار مؤهّل في الشؤون الضريبية العابرة للحدود قبل الالتزام.
تُعدّ الإمارات الأدنى على الإطلاق، إذ تفرض 0% ضريبة دخل شخصي، و0% ضريبة أرباح رأسمالية، ولا توجد ضريبة عقارية سنوية على الأفراد. والتكلفة الرئيسية هي رسم نقل الملكية لمرة واحدة بنسبة 4% لصالح دائرة الأراضي والأملاك في دبي عند الشراء. أما ضريبة الشركات الاتحادية البالغة 9% فلا تُطبَّق إلا على الشركات وعلى الأرباح التي تتجاوز AED 375,000، وهو ما يفسّر لجوء الأفراد عادةً إلى تملّك عقارات دبي بأسمائهم الشخصية أو عبر مؤسسة عائلية بدلاً من شركة اعتيادية.
لا — لا يمكن للأجانب تملّك الأراضي ملكية حرة سواء في تايلاند أو إندونيسيا. ففي تايلاند، يمكن للأجانب تملّك وحدات الكوندومينيوم ملكية حرة ضمن حصة الأجانب البالغة 49% من المبنى، بينما تُملك الفلل بعقد إيجار طويل الأمد لمدة 30 عامًا أو عبر شركة تايلاندية. وفي بالي (إندونيسيا)، يستخدم الأجانب عقد إيجار طويل الأمد لمدة 25-30 عامًا، أو تصريح حق الاستخدام Hak Pakai، أو شركة PT PMA مملوكة للأجانب.
لا. ألغت إسبانيا تأشيرتها الذهبية في 3 أبريل 2025 بموجب القانون الأساسي 1/2025، لتُنهي تمامًا مسار الاستثمار العقاري البالغ €500,000. ولا يزال بإمكان الحاملين الحاليين تجديدها، لكن لم يعد ممكنًا الحصول على إقامة جديدة عبر شراء عقار في إسبانيا؛ والبدائل هي تأشيرة الإقامة غير المربحة أو تأشيرة الرحّالة الرقمي. ومن بين أسواقنا، تظل الإمارات (AED 2M) وقبرص (€300,000 + ضريبة القيمة المضافة) أوضح مسارات الحصول على الإقامة عبر العقار.
تقدّم بالي أعلى عوائد إيجارية إجمالية، بنحو 8.5% كمتوسط مركّب و10-18% للفلل المؤجَّرة لفترات قصيرة في المناطق السياحية، وإن كانت هذه أرقاماً إجمالية على عقارات بحق انتفاع (ملكية مؤجَّرة). تليها دبي بنحو 6.7-7.1% للشقق، ولأن الإمارات لا تفرض ضريبة دخل (0%) فإن هذا الرقم الإجمالي قريب من العائد الصافي. أما الأسواق الأوروبية مثل إسبانيا (~6%) وقبرص (~5%) فتحقق عوائد أقل وتخضع للضريبة.
عادةً لا تُفرض الضريبة مرتين على الدخل نفسه، لأن معظم الدول لديها اتفاقيات لتجنب الازدواج الضريبي تتيح لك المطالبة بخصم ائتماني في بلدك عن الضريبة المدفوعة بالفعل في الخارج. فبلد العقار يفرض الضريبة على الإيجار أولًا — مثل 24% للمالكين من خارج الاتحاد الأوروبي في إسبانيا أو استقطاع 20% في المملكة المتحدة — ثم يفرض بلد إقامتك الضريبة عليه لكنه يمنحك خصمًا عن الضريبة الأجنبية. وتعتمد النتيجة الدقيقة على الاتفاقية المحددة وعلى إقامتك الضريبية، لذا تحقق من ذلك مع مستشار مختص بالشؤون الضريبية العابرة للحدود.
يعتمد ذلك على الدولة وعلى أهدافك، لكن الشركة ليست أقل تكلفة تلقائيًا. ففي الإمارات يدفع الأفراد 0% بينما تخضع الشركة العادية لضريبة شركات بنسبة 9% على ما يتجاوز 375,000 AED؛ وفي المملكة المتحدة تدفع الشركة التي تشتري عقارًا سكنيًا تتجاوز قيمته £500,000 ضريبة الدمغة العقارية (SDLT) بمعدل ثابت 17% إضافة إلى رسم ATED السنوي. وتساعد الشركات في التوريث ونقل الحصص، لكن قواعد مكافحة التهرّب وقواعد الشركات الأجنبية الخاضعة للسيطرة (CFC) في بلد الإقامة كثيرًا ما تُقلّص هذه الميزة.
نعم — يمكن للمؤسسة العائلية الإماراتية (في ADGM أو DIFC أو RAK ICC) أن تملك حصصًا في شركات مالكة للعقارات في عدة دول وأن تنقلها إلى الورثة وفق نظامها الأساسي، متجاوزةً إجراءات تصفية التركة المحلية. وبموجب إرشادات الهيئة الاتحادية للضرائب الصادرة في يونيو 2026، يمكنها التقدّم للحصول على الشفافية الضريبية بمقتضى المادة 17، فيُنسب دخل الاستثمار مباشرةً إلى الأفراد الذين تُفرض عليهم ضريبة 0% في الإمارات. ومع ذلك، قد يظل المؤسِّس المقيم في المملكة المتحدة أو الاتحاد الأوروبي خاضعًا لقواعد النظر عبر الكيان في بلد إقامته، كما أن ذلك لا يلغي ضريبة الميراث على الأصول الأساسية في كل دولة.
شارك تفاصيلك وسيصلك مستشار خاص بالمتخصّص المناسب في الهيكلة خلال 24 ساعة.