Immobilier à Maldives

Pas en pleine propriété. La constitution maldivienne interdit la propriété foncière étrangère, et l'amendement de 2015 qui avait créé une étroite exception de pleine propriété a été abrogé avec effet au 23 avril 2019. Les acheteurs étrangers acquièrent à la place une propriété à bail de longue durée : l'État accorde un bail principal (head lease) au promoteur du resort (généralement 50 ans, prolongeable jusqu'à un maximum de 99), et l'acheteur souscrit, sous ce bail, un sous-bail de lot en copropriété (strata sub-lease) enregistré portant sur une villa individuelle.

En vertu du Maldives Tourism Act (Law No. 2/99) et du Regulation on Long Term Strata Leasing of Villas or Rooms (Regulation No. 2023/R-154, en vigueur depuis le 5 septembre 2023). Le bail de lot (strata) doit être enregistré auprès du Ministry of Tourism, qui délivre une inscription au Strata Title Registry. Le bail est attaché à l'unité et ne peut en être dissocié, et l'unité ne peut faire l'objet d'aucune sous-location ultérieure. Aucune société maldivienne n'est légalement requise — un ressortissant étranger peut contracter directement.

Il n'existe pas de droit de timbre (le Revenue Stamp Act a été abrogé) ni d'impôt foncier annuel à la charge du propriétaire d'une villa en copropriété (strata) — la charge foncière récurrente est le loyer foncier touristique payé par le resort en tant que titulaire du bail principal (head lessee), qui atteint indirectement les propriétaires par le biais des charges (service charge). L'enregistrement du lot (strata) coûte MVR 5,000. Le traitement du prix d'achat lui-même au regard de la GST/TGST est véritablement incertain et propre à chaque projet ; obtenez donc un avis fiscal maldivien écrit avant de signer.

Il n'existe pas de régime distinct d'imposition des plus-values. L'ancienne taxe de 15 % sur les ventes de terrains a été abrogée le 1er janvier 2020 et les plus-values relèvent désormais de l'Income Tax Act. Ce qui pèse réellement à la sortie, c'est la retenue à la source sur les plus-values : un vendeur non-résident se voit prélever 10 % sur le produit BRUT de la vente — c'est-à-dire sur l'intégralité du prix de vente, et non sur le bénéfice — de sorte qu'elle s'applique même si vous vendez sans plus-value ou à perte, et les règles anti-abus maldiviennes visent expressément la cession de la société holding en lieu et place du bien lui-même. La « taxe de mutation immobilière de 10 % » largement répétée est une référence déformée à cette retenue et n'existe pas en tant que droit de mutation.

Non. La propriété d'une villa en copropriété (strata) ne confère absolument aucun droit de résidence. Le gouvernement a signé un partenariat avec Henley & Partners en juillet 2025 en vue de développer un programme de résidence par investissement, et un lancement est visé depuis avril 2026, mais à ce jour il n'est pas ouvert aux candidatures et aucun seuil n'a été officiellement publié. Considérez tout montant annoncé comme non confirmé.

Les Maldives constituent le marché de référence de l'Indian Ocean en matière de tarifs : les resorts y ont affiché un taux d'occupation d'environ 67%, un tarif journalier moyen de US$558 et un RevPAR de US$360 sur l'ensemble de 2025, contre un RevPAR de US$221 à Mauritius et de US$58 au Sri Lanka. Cependant, aucun promoteur maldivien ne publie de rendement pour les résidences, et les rendements dépendent entièrement du programme locatif facultatif de l'exploitant — dont la répartition des revenus, les plafonds de nuitées réservées au propriétaire et les conditions de périodes d'exclusion (blackout) ne sont généralement pas publics. Demandez-les par écrit avant d'acheter.

Trois se démarquent. Environ 80% des îles maldiviennes se situent à moins d'un mètre au-dessus du niveau de la mer : l'érosion, la protection du littoral et les coûts d'assurance pèsent donc directement sur un bail de 50 à 99 ans. L'économie dépend du tourisme — environ 21% du PIB — et la World Bank a abaissé la croissance 2026 à environ 0.7%, avec une dette publique proche de 137% du PIB. Enfin, l'accès aux devises étrangères et le rapatriement des bénéfices dépendent du maintien de l'ancrage de la rufiyaa au dollar ; vérifiez donc comment vos revenus locatifs seront effectivement versés.

Il n'existe aucune réponse étayée par des preuves, et nous nous méfierions de quiconque vous en donnerait une avec assurance. Les Maldives ne publient aucun indice des prix de l'immobilier résidentiel — le FMI a recommandé d'en créer un et il n'existe toujours pas — et il n'existe aucun historique de reventes significatif pour les résidences de marque sur ce marché : les affirmations mises en avant d'une croissance annuelle de 8–10 % ne peuvent donc être rattachées à aucune série statistique. Les modèles financiers des promoteurs eux-mêmes ne retiennent couramment aucune appréciation du capital. Évaluez le risque sur la base de l'usage, des revenus et de la solidité des engagements contractuels (covenant), et considérez la plus-value comme un potentiel de hausse non quantifié : une prime de marque payée à l'achat, un bail dont la durée résiduelle se réduit chaque année, un pipeline croissant d'offre concurrente de résidences de marque et une retenue à la source de 10 % sur le produit brut de la vente doivent tous être surmontés avant que la croissance nominale ne se traduise en plus-value réalisée.