Immobilier à Maldives

Pas en pleine propriété. La constitution maldivienne interdit la propriété foncière étrangère, et l'amendement de 2015 qui avait créé une étroite exception de pleine propriété a été abrogé avec effet au 23 avril 2019. Les acheteurs étrangers acquièrent à la place une propriété à bail de longue durée : l'État accorde un bail principal (head lease) au promoteur du resort (généralement 50 ans, prolongeable jusqu'à un maximum de 99), et l'acheteur souscrit, sous ce bail, un sous-bail de lot en copropriété (strata sub-lease) enregistré portant sur une villa individuelle.

En vertu du Maldives Tourism Act (Law No. 2/99) et du Regulation on Long Term Strata Leasing of Villas or Rooms (Regulation No. 2023/R-154, en vigueur depuis le 5 septembre 2023). Le bail de lot (strata) doit être enregistré auprès du Ministry of Tourism, qui délivre une inscription au Strata Title Registry. Le bail est attaché à l'unité et ne peut en être dissocié, et l'unité ne peut faire l'objet d'aucune sous-location ultérieure. Aucune société maldivienne n'est légalement requise — un ressortissant étranger peut contracter directement.

Il n'existe pas de droit de timbre (le Revenue Stamp Act a été abrogé) ni d'impôt foncier annuel à la charge du propriétaire d'une villa en copropriété (strata) — la charge foncière récurrente est le loyer foncier touristique payé par le resort en tant que titulaire du bail principal (head lessee), qui atteint indirectement les propriétaires par le biais des charges (service charge). L'enregistrement du lot (strata) coûte MVR 5,000. Le traitement du prix d'achat lui-même au regard de la GST/TGST est véritablement incertain et propre à chaque projet ; obtenez donc un avis fiscal maldivien écrit avant de signer.

Il n'existe pas de régime distinct d'imposition des plus-values. L'ancienne taxe de 15 % sur les ventes de terrains a été abrogée le 1er janvier 2020 et les plus-values relèvent désormais de l'Income Tax Act. Ce qui pèse réellement à la sortie, c'est la retenue à la source sur les plus-values : un vendeur non-résident se voit prélever 10 % sur le produit BRUT de la vente — c'est-à-dire sur l'intégralité du prix de vente, et non sur le bénéfice — de sorte qu'elle s'applique même si vous vendez sans plus-value ou à perte, et les règles anti-abus maldiviennes visent expressément la cession de la société holding en lieu et place du bien lui-même. La « taxe de mutation immobilière de 10 % » largement répétée est une référence déformée à cette retenue et n'existe pas en tant que droit de mutation.

Non. La propriété d'une villa en copropriété (strata) ne confère absolument aucun droit de résidence. Le gouvernement a signé un partenariat avec Henley & Partners en juillet 2025 en vue de développer un programme de résidence par investissement, et un lancement est visé depuis avril 2026, mais à ce jour il n'est pas ouvert aux candidatures et aucun seuil n'a été officiellement publié. Considérez tout montant annoncé comme non confirmé.

Les Maldives constituent le marché de référence de l'Indian Ocean en matière de tarifs : les resorts y ont affiché un taux d'occupation d'environ 67%, un tarif journalier moyen de US$558 et un RevPAR de US$360 sur l'ensemble de 2025, contre un RevPAR de US$221 à Mauritius et de US$58 au Sri Lanka. Cependant, aucun promoteur maldivien ne publie de rendement pour les résidences, et les rendements dépendent entièrement du programme locatif facultatif de l'exploitant — dont la répartition des revenus, les plafonds de nuitées réservées au propriétaire et les conditions de périodes d'exclusion (blackout) ne sont généralement pas publics. Demandez-les par écrit avant d'acheter.

Trois se démarquent. Environ 80% des îles maldiviennes se situent à moins d'un mètre au-dessus du niveau de la mer : l'érosion, la protection du littoral et les coûts d'assurance pèsent donc directement sur un bail de 50 à 99 ans. L'économie dépend du tourisme — environ 21% du PIB — et la World Bank a abaissé la croissance 2026 à environ 0.7%, avec une dette publique proche de 137% du PIB. Enfin, l'accès aux devises étrangères et le rapatriement des bénéfices dépendent du maintien de l'ancrage de la rufiyaa au dollar ; vérifiez donc comment vos revenus locatifs seront effectivement versés.

Il n'existe aucune réponse étayée par des preuves, et nous nous méfierions de quiconque vous en donnerait une avec assurance. Les Maldives ne publient aucun indice des prix de l'immobilier résidentiel — le FMI a recommandé d'en créer un et il n'existe toujours pas — et il n'existe aucun historique de reventes significatif pour les résidences de marque sur ce marché : les affirmations mises en avant d'une croissance annuelle de 8–10 % ne peuvent donc être rattachées à aucune série statistique. Les modèles financiers des promoteurs eux-mêmes ne retiennent couramment aucune appréciation du capital. Évaluez le risque sur la base de l'usage, des revenus et de la solidité des engagements contractuels (covenant), et considérez la plus-value comme un potentiel de hausse non quantifié : une prime de marque payée à l'achat, un bail dont la durée résiduelle se réduit chaque année, un pipeline croissant d'offre concurrente de résidences de marque et une retenue à la source de 10 % sur le produit brut de la vente doivent tous être surmontés avant que la croissance nominale ne se traduise en plus-value réalisée.

La villa revient au bailleur. Une sous-location en régime strata ne peut survivre au bail principal consenti au resort par l'État : ce que vous achetez, en réalité, c'est la durée résiduelle de ce bail principal — accordé en général pour 50 ans et prorogeable jusqu'à 99 ans au maximum. Deux conséquences en découlent. Demandez la date d'expiration réelle du bail principal et les modalités précises de prorogation : qui acquitte la prime de prorogation, et si celle-ci est déjà accordée ou seulement permise — un droit de demander n'est pas un droit d'obtenir. Et attendez-vous à ce que le bien se comporte, dans ses dernières décennies, comme un actif qui s'épuise : chaque année raccourcit la durée dont héritera l'acquéreur suivant, et il n'existe aux Maldives aucun équivalent des droits légaux de prorogation dont bénéficie un preneur britannique. Avec une longue durée résiduelle, cela ne déplace guère la valeur ; avec vingt-cinq ans restants, cela la détermine.

Par cession du bail avec l'autorisation du ministère du Tourisme, et non par une simple vente de gré à gré. Les baux de villas strata sont enregistrés auprès du ministère, et la cession de ces droits suppose une demande au ministère et son approbation avant de prendre effet, outre tout consentement exigé par les documents de l'exploitant du resort. Lisez la clause de cession avant d'acheter, et non le jour où vous voudrez sortir : les restrictions sur l'identité du cessionnaire, les droits d'agrément ou de préemption de l'exploitant et d'éventuels frais de cession réduisent tous votre porte de sortie. L'obstacle commercial dépasse l'obstacle juridique : le vivier d'acquéreurs pour une villa donnée sur une seule île-resort est étroit et entièrement international ; prévoyez donc une longue période de commercialisation, et rappelez-vous que la retenue de 10 % sur le produit brut de la vente s'applique quel que soit le prix obtenu.

En principe oui, mais aux conditions de l'exploitant — et ce sont ces conditions qui font le contrat. Une résidence de marque au sein d'un resort est habituellement intégrée à un programme locatif facultatif géré par l'exploitant, qui accorde généralement au propriétaire un nombre plafonné de nuits par an, souvent hors haute saison et sous réserve d'une réservation anticipée. Rien de tout cela n'est fixé par la loi : cela figure dans le contrat de gestion locative et varie fortement d'un resort à l'autre. Demandez par écrit avant de signer : combien de nuits pour le propriétaire, si elles sont bloquées à Noël et au Nouvel An, si vous réglez des tarifs réduits pour la restauration, les boissons et les transferts en hydravion pendant votre séjour, comment se calcule le partage des recettes et qui fixe le prix de la nuitée. Ce qui ne figure pas au contrat n'est pas une promesse.

Une charge de service — et c'est le chiffre à examiner le plus attentivement. Il n'existe ni taxe foncière annuelle sur une villa strata, ni droit de mutation, mais le resort perçoit une charge de service ou d'entretien couvrant les coûts communs de l'île : production d'électricité, dessalement de l'eau, personnel, protection du littoral, assurances et rénovation périodique des espaces partagés. Comme une île importe tout par bateau ou par hydravion et exploite ses propres réseaux, ces coûts sont élevés en valeur absolue et suivent le prix des carburants. Demandez comment la charge est calculée, si elle est plafonnée ou indexée, qui l'audite, comment se constitue un fonds de rénovation, et si elle est prélevée sur les revenus locatifs ou facturée séparément en dollars. Une résidence produisant de véritables revenus locatifs peut néanmoins présenter un flux de trésorerie négatif une année faible, une fois la charge de service acquittée.