Phuket es el mercado inmobiliario internacional más consolidado del Sudeste Asiático — pero también es uno donde las normas sobre lo que un extranjero puede realmente poseer se malinterpretan ampliamente. Acierta con la estructura de propiedad y un condominio en Phuket es uno de los muy pocos activos en verdadero pleno dominio (freehold) que un extranjero puede poseer en Tailandia; equivócate y puedes acabar con una promesa no exigible o una sociedad ilegal.
Esta guía explica, en términos claros, lo que un comprador extranjero puede y no puede poseer en Phuket en 2026, los impuestos y tasas que realmente pagas, las rentabilidades de alquiler realistas (no las del marketing), las mejores zonas para comprar y el proceso de compra paso a paso — señalando claramente dónde la ley está asentada y dónde es una zona gris. Es información general, no asesoramiento legal ni fiscal; toma siempre asesoramiento independiente tailandés antes de comprar. Puedes ver nuestras promociones actuales de Phuket y Tailandia en la página del mercado de Tailandia.
La respuesta clara es un condominium. Conforme a la Condominium Act B.E. 2522 (1979, con sus modificaciones), un extranjero puede ser propietario pleno de una unidad de condominium — auténtico freehold — siempre que los propietarios extranjeros posean colectivamente no más del 49% de la superficie total construida de ese edificio. El límite del 49% procede de la modificación de 1999. Esta es la vía más sencilla y segura hacia el freehold para un extranjero, razón por la cual la mayoría de los compradores internacionales eligen residencias de condominium de marca como PEYLAA Phuket o Sudara Residences.
Lo que un extranjero no puede hacer es ser propietario de la tierra — y, por tanto, no puede tener en freehold una villa con terreno. Existen dos soluciones alternativas habituales, y conviene comprender el riesgo de cada una:
La cuota extranjera se mide sobre la totalidad del edificio, no sobre tu unidad, por lo que una promoción puede agotar el espacio de pleno dominio (freehold) para extranjeros. Antes de comprometerte — especialmente en una reventa — confirma por escrito que el edificio todavía tiene cuota extranjera libre. Si ya está al 49% de propiedad extranjera, solo puedes comprar en leasehold, no en freehold, por mucho que pagues. En un nuevo lanzamiento, pide al promotor la posición actual de la cuota extranjera de tu bloque.
Para registrar un condominium a su nombre siendo extranjero, debe demostrar que el dinero de la compra procedía del extranjero en divisa extranjera y fue convertido a baht por un banco tailandés. La prueba es el formulario Foreign Exchange Transaction (FET), emitido por el banco receptor; para transferencias superiores a USD 50,000 el banco emite un formulario FET completo, y por debajo de esa cantidad un aviso de abono o carta de confirmación que el Land Office acepta. La remesa debe mostrar su nombre e indicar que la finalidad es la compra de un condominium. Sin esta documentación la unidad no puede registrarse a nombre de un extranjero — planifique sus transferencias en consecuencia.
Los impuestos de la transacción se calculan sobre el valor tasado por el Land Office o el precio declarado, el que sea mayor:
El coste total de la transacción a favor del Estado suele rondar el 2.5%–6.3% del valor. En los lanzamientos off-plan el promotor normalmente decide quién asume qué, así que confirme el reparto en su contrato de compraventa. El estímulo de reducción del transfer fee de 2024–25 se aplica únicamente a los ciudadanos tailandeses — los compradores extranjeros pagan las tarifas estándar.
La buena noticia es el coste anual de mantenimiento. Conforme a la Land and Building Tax Act B.E. 2562 (2019), un condominium de inversión tributa a aproximadamente el 0.02% del valor tasado al año — alrededor de THB 2,000 al año por cada THB 10 millones de valor. Según los estándares internacionales, es insignificante.
Los ingresos por alquiler obtenidos en Tailandia tributan en Tailandia. Si eres residente fiscal (183 días o más al año en el país), tributan a tipos personales progresivos del 0% al 35%, con una deducción estándar del 30% disponible en lugar de detallar los gastos. Si eres no residente, una retención fija del 15% sobre el alquiler bruto generalmente liquida la obligación; cuando una empresa de gestión paga tu alquiler, comúnmente se aplica una retención del 5% como crédito frente al impuesto de fin de año. Los propietarios en un programa de alquiler de un hotel o promotor normalmente reciben el alquiler neto de comisiones de gestión y retención.
Los rangos creíbles para Phuket en 2026 son de aproximadamente un 5–8% bruto y un 4–6% neto para los condominios, y un 6–10% bruto para las villas con una gestión sólida. El neto suele situarse 1.5–3.5 puntos por debajo del bruto una vez contabilizados la gestión, las comisiones de plataforma, la limpieza, el mantenimiento, los gastos de zonas comunes, la desocupación y los impuestos — una estructura de costes de alquiler de corta estancia que habitualmente se come entre un 20–35% de los ingresos.
Tres advertencias que conviene decir con claridad. Primera, no hay rentabilidades garantizadas: trate con escepticismo las afirmaciones destacadas de 'garantizado un 8–10%', ya que a menudo están subvencionadas por el promotor durante un periodo inicial fijo y luego vuelven al mercado. Segunda, modele sobre medias anuales, no sobre los picos de temporada alta — la temporada baja puede reducir la ocupación entre un 30–50%. Tercera, y la más pasada por alto: el alquiler de corta duración inferior a 30 días exige legalmente una licencia hotelera, así que verifique que el edificio cuenta con licencia hotelera o está gestionado por un operador de alquiler que cumpla la normativa antes de contar con los ingresos por alquiler diario. Una ola de nueva oferta de condominios en 2025–26 también está presionando los alquileres de gama media.
El corredor de playas de la costa oeste de Phuket concentra la mayor parte de la actividad de compradores internacionales; el sur ofrece la entrada más barata.
Las residencias de marca hotelera y de estilo de vida están en auge en Phuket, con marcas como Autograph Collection de Marriott, Banyan, Anantara y Rosewood. Los compradores suelen pagar una prima de alrededor del 25–30% sobre el stock comparable sin marca. Lo que compra esa prima es real: confianza en la marca, gestión de nivel hotelero, mayores estándares de diseño e instalaciones, y un programa llave en mano de gestión de alquiler en el que el operador explota la unidad a cambio de una participación en los ingresos. Lo que no compra es una mayor rentabilidad neta garantizada una vez deducidas las comisiones de gestión — el argumento a favor de lo de marca es la comodidad, la consistencia y una mejor historia de reventa, no una rentabilidad prometida. Nuestras residencias PEYLAA Phuket, operadas por Marriott International, son un ejemplo de la categoría.
La secuencia habitual es: acuerdo de reserva y depósito (a menudo THB 100k–200k, normalmente no reembolsable, que retiene la unidad de tres a cinco semanas); diligencia debida legal (comprobación del título de propiedad para detectar cargas, confirmación de cuota extranjera libre, revisión del historial del promotor y de los permisos — ten en cuenta que el seguro de título no es estándar en Tailandia); el contrato de compraventa, normalmente en torno a 30 días, con un calendario de pagos sobre plano (off-plan) vinculado a la construcción; la remesa de fondos en divisa extranjera para obtener el formulario FET; y la transferencia en la Land Office, donde se pagan los impuestos y se emite el título de la unidad a tu nombre.
El mayor riesgo a gestionar es que Tailandia no tiene un régimen obligatorio de escrow del promotor — a diferencia de los EAU, los fondos generalmente van directamente al promotor. Mitígalo: utiliza tu propio abogado independiente, no el del promotor; verifica los proyectos ya completados del promotor; prefiere promotores que ofrezcan escrow o una garantía bancaria; y escalona los pagos contra hitos de construcción genuinos. Los otros riesgos a tener presentes son el retraso de la entrega sobre plano, la limitada exigibilidad de las renovaciones de leasehold, la ilegalidad de las sociedades nominee (prestanombres) y el agotamiento de la cuota extranjera en las reventas. Gestionados adecuadamente, ninguno de estos es una razón para no comprar — son razones para comprar con buen asesoramiento.
Sí — un extranjero puede poseer una unidad de condominio en verdadero pleno dominio (freehold), siempre que los propietarios extranjeros no posean más del 49% de la superficie total construida del edificio (Condominium Act B.E. 2522/1979, con sus modificaciones). Los extranjeros no pueden poseer terrenos y, por tanto, no pueden tener en pleno dominio (freehold) una villa con terreno; las villas normalmente se poseen mediante un leasehold registrado de 30 años o, de forma menos segura, a través de una sociedad tailandesa.
Un edificio de condominio registrado no puede vender más del 49% de su superficie total a propietarios extranjeros en freehold; el 51% restante debe estar en manos tailandesas. Dado que el límite se mide sobre el conjunto del edificio, un proyecto puede quedarse sin espacio de freehold para extranjeros — así que confirme siempre por escrito que su edificio aún dispone de cuota extranjera libre antes de pagar, especialmente en una reventa.
El terreno en freehold no. Un extranjero puede ser propietario de la estructura de la casa pero no del terreno que hay debajo, por lo que las villas suelen tenerse en un leasehold registrado de 30-year (renovable por acuerdo, pero la renovación es una promesa personal que puede no vincular a los futuros propietarios) o a través de una sociedad tailandesa genuina. Una sociedad nominee — accionistas tailandeses que poseen acciones en su nombre — es ilegal y está sujeta a control y sanción activos en 2026; nunca la considere una vía segura.
En la compra, cuente con una tasa de transmisión (transfer fee) del 2% (a menudo repartida con el vendedor) más, por parte del vendedor, o bien un Specific Business Tax del 3.3% o bien un impuesto de actos jurídicos (stamp duty) del 0.5% y una retención (withholding tax) — en torno al 2.5%–6.3% del valor en total, con el reparto establecido en su contrato. Anualmente, el Land and Building Tax sobre un condominio de inversión es muy bajo — alrededor del 0.02% del valor tasado, unos THB 2,000 al año por cada THB 10 million.
Los rangos creíbles para 2026 son de aproximadamente 5–8% bruto y 4–6% neto para los condominiums, y superiores en el caso de las villas. Se trata de proyecciones, no de garantías — modele sobre promedios anuales en lugar de picos de temporada alta, e ignore las afirmaciones de '8–10% garantizado', que suelen estar subvencionadas durante un periodo determinado. Tenga en cuenta además que el alquiler de corta duración inferior a 30 días requiere legalmente una licencia hotelera, así que confirme que el edificio cuenta con licencia hotelera o gestión profesional antes de depender de los ingresos por alquiler diario.
No — Tailandia no cuenta con un régimen obligatorio de escrow para promotores, por lo que los fondos off-plan generalmente van directamente al promotor. Protéjase utilizando su propio abogado independiente, verificando los proyectos ya finalizados del promotor, dando preferencia a promotores que ofrezcan escrow o una garantía bancaria, y escalonando los pagos según hitos de construcción reales.
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