Phuket je nejzavedenější mezinárodní realitní trh jihovýchodní Asie — je to však také trh, kde jsou pravidla o tom, co vlastně cizinec může vlastnit, široce nesprávně chápána. Nastavte vlastnickou strukturu správně a phuketský condominium je jedním z mála skutečných freehold aktiv, která cizinec může v Thajsku držet; udělejte to špatně a můžete skončit s nevymahatelným příslibem nebo nezákonnou společností.
Tento průvodce srozumitelně vysvětluje, co zahraniční kupující v Phuketu v roce 2026 může a nemůže vlastnit, jaké daně a poplatky ve skutečnosti hradíte, realistické výnosy z pronájmu (nikoli ty marketingové), nejlepší oblasti k nákupu a nákupní proces krok za krokem — s jasným upozorněním, kde je právo ustálené a kde jde o šedou zónu (grey area). Jde o obecné informace, nikoli o právní či daňové poradenství; před nákupem si vždy vyžádejte nezávislé thajské poradenství. Naše aktuální projekty v Phuketu a Thajsku si můžete prohlédnout na stránce trhu Thajsko.
Jednoznačnou odpovědí je condominium. Podle zákona Condominium Act B.E. 2522 (1979, ve znění pozdějších předpisů) může cizinec vlastnit jednotku v condominiu napřímo — jako skutečný freehold — za předpokladu, že zahraniční vlastníci dohromady drží nejvýše 49% celkové podlahové plochy v dané budově. Strop 49% pochází z novely z roku 1999. Pro cizince je to nejjednodušší a nejbezpečnější cesta k freeholdu, a proto si většina mezinárodních kupujících volí značkové condominium rezidence, jako jsou PEYLAA Phuket nebo Sudara Residences.
Co cizinec nemůže, je vlastnit půdu — a nemůže tak mít vilu s pozemkem ve freeholdu. Existují dvě běžná řešení a u každého byste měli rozumět jeho riziku:
Zahraniční kvóta se měří za celou budovu, nikoli za vaši jednotku, takže projektu může volný zahraniční freehold prostor dojít. Než se zavážete — zejména při dalším prodeji — si písemně potvrďte, že budova má stále volnou zahraniční kvótu. Pokud je již na 49% zahraničního vlastnictví, můžete koupit pouze na leasehold, nikoli freehold, ať zaplatíte cokoli. U nové nabídky si od developera vyžádejte aktuální stav zahraniční kvóty na vašem bloku.
Abyste jako cizinec zaregistrovali condo na své jméno, musíte prokázat, že kupní peníze přišly ze zahraničí v cizí měně a byly thajskou bankou převedeny na baht. Důkazem je formulář Foreign Exchange Transaction (FET), který vydává přijímající banka; u převodů nad USD 50,000 banka vydává úplný formulář FET, u nižších částek pak credit advice nebo potvrzovací dopis, který Land Office akceptuje. Z remitence by mělo být patrné vaše jméno a mělo by v ní být uvedeno, že účelem je koupě condominia. Bez této dokumentace nelze jednotku zaregistrovat na jméno cizince — podle toho své převody naplánujte.
Transakční daně se vyměřují z hodnoty odhadnuté Land Office, nebo z deklarované ceny, podle toho, která je vyšší:
Celkové státní transakční náklady se obvykle pohybují kolem 2.5%–6.3% hodnoty. Při off-plan uvedeních na trh obvykle developer určuje, kdo co nese, takže si rozdělení potvrďte ve své kupní smlouvě. Stimul snížených převodních poplatků pro roky 2024–25 se vztahuje pouze na thajské státní příslušníky — zahraniční kupující platí standardní sazby.
Dobrou zprávou jsou roční náklady na držbu. Podle Land and Building Tax Act B.E. 2562 (2019) je investiční condo zdaněno zhruba na 0.02% odhadní hodnoty ročně — asi THB 2,000 ročně na každých THB 10 milionů hodnoty. V mezinárodním srovnání je to zanedbatelné.
Příjem z pronájmu dosažený v Thajsku je zdanitelný v Thajsku. Jste-li daňovým rezidentem (183 dní nebo více v zemi za rok), zdaňuje se progresivními osobními sazbami od 0 % do 35 %, přičemž místo prokazování jednotlivých výdajů je k dispozici standardní odpočet 30 %. Jste-li nerezident, plochá 15% srážková daň z hrubého nájemného obecně vyrovná daňovou povinnost; pokud vaše nájemné vyplácí správcovská společnost, běžně se uplatňuje 5% srážka jako zápočet proti dani na konci roku. Vlastníci v hotelovém či developerském programu pronájmu obvykle dostávají nájemné po odečtení správcovských poplatků a srážkové daně.
Věrohodná rozpětí pro Phuket v roce 2026 činí přibližně 5–8% hrubého a 4–6% čistého u kondominií a 6–10% hrubého u vil se silnou správou. Čistý výnos se obvykle nachází 1.5–3.5 bodu pod hrubým, jakmile se započtou správa, poplatky platforem, úklid, údržba, poplatky za společné prostory, neobsazenost a daně — nákladová skladba krátkodobých pronájmů, která běžně spotřebuje 20–35% tržeb.
Tři upozornění, která stojí za to říci na rovinu. Za prvé, žádné výnosy nejsou zaručené: k reklamním tvrzením o 'zaručených 8–10%' přistupujte skepticky, neboť je developer často dotuje po pevně stanovené počáteční období a poté se vracejí na tržní úroveň. Za druhé, počítejte s ročními průměry, nikoli s vrcholy hlavní sezony — mimo sezonu může obsazenost klesnout o 30–50%. Za třetí, a nejvíce přehlížené: krátkodobý pronájem kratší než 30 dní ze zákona vyžaduje hotelovou licenci, takže než se spolehnete na příjmy z denního pronájmu, ověřte, že budova má hotelovou licenci nebo ji provozuje provozovatel pronájmů splňující předpisy. Vlna nové nabídky kondominií v letech 2025–26 rovněž tlačí na nájmy středního segmentu.
Pobřežní pás na západním pobřeží Phuketu soustřeďuje většinu aktivity mezinárodních kupujících; jih nabízí nejlevnější vstup.
Rezidence s hotelovými a lifestyle značkami na Phuketu zažívají rozmach, mezi značkami jsou Marriott's Autograph Collection, Banyan, Anantara a Rosewood. Kupující obvykle platí příplatek kolem 25–30% oproti srovnatelnému neznačkovému fondu. To, co si za tento příplatek koupí, je reálné: důvěra ve značku, správa na hotelové úrovni, vyšší standardy designu a vybavení a program správy pronájmů na klíč, kde operátor jednotku provozuje za podíl na tržbách. Co si za něj nekoupí, je zaručený vyšší čistý výnos po odečtení poplatků za správu — argumentem pro značkové rezidence je pohodlí, konzistence a silnější příběh pro další prodej, nikoli slíbený výnos. Naše rezidence PEYLAA Phuket, provozované společností Marriott International, jsou příkladem této kategorie.
Typický sled kroků je: rezervační smlouva a záloha (často THB 100k–200k, obvykle nevratná, blokující jednotku tři až pět týdnů); právní due diligence (kontrola listu vlastnictví na zástavní práva, potvrzení volné zahraniční kvóty, prověření dosavadních realizací a povolení developera — pozor, že pojištění právního titulu není v Thajsku standardem); kupní smlouva, obvykle zhruba do 30 dnů, s harmonogramem plateb off-plan navázaným na výstavbu; převod prostředků v cizí měně za účelem získání formuláře FET; a převod na katastrálním úřadě (Land Office), kde se hradí daně a vlastnický titul k jednotce se vydává na vaše jméno.
Jediným největším rizikem, které je třeba ošetřit, je, že Thajsko nemá povinný režim developerského escrow — na rozdíl od SAE prostředky obecně plynou přímo developerovi. Zmírněte je: využijte vlastního nezávislého právníka, nikoli developerova; ověřte dokončené projekty developera; upřednostněte developery, kteří nabízejí escrow nebo bankovní záruku; a plaťte po etapách navázaných na skutečné stavební milníky. Dalšími riziky, která je třeba mít na paměti, jsou zpoždění off-plan, omezená vymahatelnost obnovení leaseholdu, nezákonnost nominee společností a vyčerpání zahraniční kvóty při dalším prodeji. Při správném ošetření není žádné z nich důvodem nekupovat — jsou to důvody kupovat s dobrým poradenstvím.
Ano — cizinec může vlastnit jednotku condominium jako skutečný freehold za předpokladu, že zahraniční vlastníci drží nejvýše 49 % celkové podlahové plochy budovy (Condominium Act B.E. 2522/1979, ve znění pozdějších předpisů). Cizinci nemohou vlastnit pozemek, a nemohou tedy mít ve freeholdu vilu s pozemkem; vily se obvykle drží na 30-year registrovaném leaseholdu nebo, méně bezpečně, prostřednictvím thajské společnosti.
Registrovaná budova kondominia smí prodat zahraničním vlastníkům jako freehold nejvýše 49% své celkové podlahové plochy; zbývajících 51% musí být v thajských rukou. Protože se limit měří napříč celou budovou, může se v projektu vyčerpat prostor pro zahraniční freehold — proto si vždy před zaplacením písemně ověřte, že vaše budova stále má volnou zahraniční kvótu, zvláště u dalšího prodeje.
Nikoli freehold na pozemek. Cizinec může vlastnit stavbu domu, avšak nikoli pozemek pod ním, takže vily se obvykle drží na 30-year registrovaném leaseholdu (obnovitelném dohodou, ale obnovení je osobním příslibem, který nemusí zavazovat budoucí vlastníky) nebo prostřednictvím skutečné thajské společnosti. Nominee společnost — thajští akcionáři držící podíly vaším jménem — je nezákonná a v roce 2026 je aktivně stíhána; nikdy ji nepovažujte za bezpečnou cestu.
Při koupi počítejte s 2% převodním poplatkem (často děleným s prodávajícím) a dále na straně prodávajícího buď s 3.3% specific business tax, nebo s 0.5% stamp duty a srážkovou daní — dohromady zhruba 2.5%–6.3% hodnoty, přičemž rozdělení je stanoveno ve vaší smlouvě. Ročně je Land and Building Tax u investičního kondominia velmi nízká — kolem 0.02% odhadní hodnoty, tedy asi THB 2,000 ročně na každých THB 10 million hodnoty.
Věrohodná rozpětí pro rok 2026 jsou u condominií zhruba 5–8% hrubého a 4–6% čistého výnosu, u vil vyšší. Jde o projekce, nikoli záruky — modelujte na ročních průměrech, nikoli na špičkách hlavní sezóny, a ignorujte tvrzení o 'garantovaných 8–10%', která jsou obvykle dotovaná po pevně stanovenou dobu. Vezměte také na vědomí, že krátkodobý pronájem kratší než 30 dní ze zákona vyžaduje hotelovou licenci, takže než se začnete spoléhat na příjem z denního pronájmu, ověřte si, že budova má hotelovou licenci nebo je profesionálně spravovaná.
Ne — Thajsko nemá žádný povinný režim developerského escrow, takže off-plan prostředky obecně plynou přímo developerovi. Chraňte se tím, že využijete vlastního nezávislého právníka, ověříte si dokončené projekty developera, upřednostníte developery, kteří nabízejí escrow nebo bankovní záruku, a rozfázujete platby podle skutečných stavebních milníků.
Vstupní ceny, čisté výnosy, daně a prahové hodnoty pro získání pobytu napříč devíti trhy — plus aktuální dostupnost a ceníky pro trhy, které zvažujete. Zasláno do vaší schránky, obvykle do hodiny.
Zanechte nám své údaje a soukromý poradce vás spojí se správným specialistou na strukturování — obvykle do hodiny.