Inmuebles en USA

Sí, con total libertad. No existe requisito de nacionalidad ni de residencia para poseer inmuebles en Estados Unidos, los compradores extranjeros reciben el mismo pleno dominio que los estadounidenses, y el seguro de título garantiza ese título frente a defectos, una protección que la mayoría de los mercados no ofrece. La única salvedad en Florida es la ley SB 264, que restringe las compras de personas domiciliadas en siete países listados; pida asesoramiento si pudiera afectarle. Los impuestos de compra son bajos para los estándares internacionales: el impuesto documental de Miami-Dade es del 0,6 % y en las reventas lo paga habitualmente el vendedor, y los gastos de cierre propios de un comprador al contado suelen situarse entre el 1–2 % en una reventa o el 2–3,5 % en obra nueva, incluida la comisión del promotor.

No. Es el malentendido más frecuente sobre el mercado estadounidense: la propiedad inmobiliaria no confiere ningún estatus migratorio y no prolonga ni un solo día una estancia con exención de visado o de turista. La vía inversora hacia la residencia es la EB-5, que es algo completamente distinto: un mínimo de 800.000 $ en una zona de empleo objetivo, o 1,05 millones $ fuera de ella, invertidos a riesgo en una empresa que debe crear diez empleos estadounidenses a tiempo completo. La propiedad inmobiliaria pasiva no califica, y los umbrales están indexados a la inflación y previstos al alza, así que confirme la cifra vigente antes de planificar sobre ella. Compre propiedad en Estados Unidos porque el activo funciona, no por un visado.

Presupueste en torno al 1,7–2 % del valor al año en impuesto sobre bienes inmuebles de Miami-Dade más las cuotas de la comunidad de propietarios: en este mercado la rentabilidad neta la marcan los costes de mantenimiento y no el precio de compra. Las rentas del alquiler tributan por defecto con una retención del 30 % sobre el alquiler bruto, pero casi todos los arrendadores extranjeros presentan el formulario W-8ECI para optar por la tributación sobre base neta, pagando tipos progresivos sobre el ingreso tras gastos y amortización. Florida no aplica impuesto estatal sobre la renta, ni sobre plusvalías, ni sobre sucesiones. En la venta sigue aplicándose el impuesto federal sobre plusvalías, y las herencias de no residentes se enfrentan al impuesto sucesorio estadounidense por encima de una exención de 60.000 $: estructure con asesores especializados antes de comprar, no después.

La FIRPTA obliga al comprador a retener el 15 % del precio bruto de venta cuando una persona extranjera vende un inmueble estadounidense. Es un pago a cuenta, no un impuesto: usted lo regulariza contra su deuda real en una declaración estadounidense de no residente y recupera el exceso, que con una plusvalía moderada suele ser la mayor parte. Hay dos formas de no prestarle dinero al fisco entretanto: el tipo baja al 10 % cuando el comprador va a usar la vivienda como residencia y el precio está entre 300.000 $ y 1.000.000 $, y a cero con 300.000 $ o menos sobre la misma base; o se solicita antes del cierre, mediante el formulario 8288-B, un certificado de retención que reduzca lo retenido al impuesto realmente debido.

Solo si cuatro permisos distintos coinciden al mismo tiempo. Primero, la zonificación: el alquiler de corta duración está permitido, con carácter general, en las zonas (transect zones) comerciales y de uso mixto de Miami, lo que cubre la mayoría de las torres nuevas pero no todos los distritos residenciales. Segundo, la licencia estatal: el Department of Business and Professional Regulation de Florida exige una licencia de alquiler vacacional para cualquier unidad completa alquilada más de tres veces en un año natural para estancias inferiores a 30 días, o que se ofrezca como disponible con regularidad — unos $170 al año. Tercero, el nivel local: Miami-Dade expide un Certificate of Use, de unos $140 y renovación anual, que debe estar en su poder antes de publicar o anunciar el inmueble, y la ciudad de Miami exige además un Business Tax Receipt; después recauda el 6% de Tourist Development Tax, que se suma al 6% de impuesto estatal sobre las ventas y a un recargo condal del 1%. Las multas por operar sin el conjunto completo de permisos parten de $20,000 por infracción y se incrementan a partir de ahí. Cuarto, y con independencia de todo lo anterior, el edificio: muchos condominios de Brickell imponen un mínimo de 30 días o limitan la frecuencia con la que se puede alquilar, y la ciudad ordenó a un edificio de Brickell detener los alquileres de corta duración sin licencia en agosto de 2026. Consiga por escrito la declaración de la comunidad y la política de alquiler antes de basar sus cálculos en ingresos por noche.

Las torres antiguas son más baratas por una razón que conviene entender. Florida exige ahora una inspección estructural de hito a los 30 años —a los 25 si el edificio está a menos de tres millas de la costa— y después cada diez años, además de un estudio de reservas de integridad estructural cada diez años; y las comunidades ya no pueden renunciar a dotar reservas para elementos estructurales en presupuestos aprobados a partir del 31 de diciembre de 2024. El efecto es que los edificios envejecidos afrontan derramas de reparación reales y cuotas mensuales crecientes, y por eso los compradores se han desplazado hacia producto nuevo y eficiente con reservas dotadas. Si aun así considera una reventa, lea el informe de la inspección, el estudio de reservas y las actas de la junta de los dos últimos años antes de hacer una oferta.

Mediante un calendario de pagos, y la ley de Florida protege una parte de él. Un contrato de obra nueva suele contemplar una primera entrega a la firma, plazos sucesivos vinculados a hitos de construcción y el resto en el cierre, años después. Conforme al artículo 718.202 de los estatutos de Florida, el promotor que vende una unidad que no está sustancialmente terminada debe depositar los pagos del comprador hasta el 10 % del precio en una cuenta de garantía; los pagos que superan ese 10 % van a una cuenta de garantía especial y solo pueden emplearse antes del cierre en los supuestos estrictos que permite la ley y que su contrato debe recoger expresamente. Si resuelve el contrato conforme a sus términos o a la ley, los fondos depositados se le devuelven con los intereses generados. Antes de firmar, compruebe a qué lado del umbral del 10 % queda cada plazo: ahí cambia la protección.

Sí. Existen programas para extranjeros que no exigen número de la Seguridad Social, historial crediticio estadounidense, visado ni ingresos en Estados Unidos, y que se apoyan en la renta y el patrimonio en el extranjero o, en el caso de un alquiler, en la cobertura de la cuota con los ingresos del propio inmueble mediante un préstamo DSCR. El precio es el apalancamiento y las condiciones: cuente con una aportación inicial bastante mayor que la de un residente, en torno al 30 % y más cuando la documentación es más limitada, además de un tipo de interés superior y comisiones bancarias. Prepare pronto referencias bancarias internacionales, justificación del origen de los fondos y documentación de identidad, porque tardan más que el propio préstamo. En la práctica, muchos compradores sobre plano cubren el calendario de pagos con fondos propios y solo financian el saldo en el cierre.

Decídalo antes de firmar, porque reestructurar después es en sí mismo un hecho imponible. El factor determinante es el impuesto sucesorio estadounidense: los bienes situados en Estados Unidos de una persona no residente tributan a partir de una exención de apenas 60.000 dólares, con tipos de hasta el 40 %. Una LLC estadounidense de socio único no lo resuelve: se ignora a efectos fiscales, de modo que el análisis mira directamente al inmueble estadounidense subyacente y la participación permanece en la masa hereditaria gravable. Por eso los asesores suelen recurrir a una sociedad no estadounidense, ya que las acciones de una sociedad extranjera se consideran bienes situados fuera de Estados Unidos, a veces con una entidad estadounidense por debajo; cada capa añade coste en el impuesto sobre la renta y obligaciones de información, y una LLC estadounidense en manos de un no residente debe presentar cada año el formulario 5472 junto con un formulario 1120 proforma. No hay una estructura universalmente correcta: depende de su domicilio, de la existencia de un convenio sobre sucesiones y de si piensa mantener, alquilar o revender. Busque asesoramiento estadounidense especializado antes del contrato, no después.

Porque Florida cerró dos brechas a la vez tras Surfside y las pagan los propietarios. Las comunidades ya no pueden eximir ni infradotar las reservas destinadas a elementos estructurales en los presupuestos aprobados desde el 31 de diciembre de 2024, de modo que los edificios que venían aplazando sus aportaciones tuvieron que empezar a dotarlas en serio, y aquellos en los que una inspección o un estudio de reservas detectó obras han tenido que financiarlas. Al mismo tiempo, las primas de seguro de las comunidades se han disparado, y las cuotas mensuales en las torres del condado de Miami-Dade alcanzan ya con frecuencia cuatro cifras. Para el inversor la consecuencia es una: la rentabilidad neta la decide el coste de mantenimiento, no el precio de compra. Pida el presupuesto vigente, el estudio de reservas y el histórico de renovaciones del seguro, y modele el crecimiento de las cuotas en lugar de dar por buena la cifra actual: las torres nuevas con reservas plenamente dotadas asumen un riesgo de salto mucho menor que el parque antiguo.