El mejor país para comprar propiedad en 2026 depende de su objetivo, pero entre los siete mercados de INOVO las opciones destacadas son claras: los EAU (Dubái) por su rentabilidad libre de impuestos y la golden visa más sencilla, Bali y Phuket por las mayores rentabilidades de alquiler, Chipre y España por el estilo de vida y la residencia orientados a la UE, y Montenegro por el crecimiento de mercado emergente con una barrera de entrada baja. Esta guía es el complemento humano a la tabla comparativa anterior — explica las salvedades que hay detrás de cada cifra, desde los límites a la propiedad extranjera hasta cómo debería estructurar la titularidad. Todas las cifras están actualizadas a mediados de 2026 y constituyen información general, no asesoramiento fiscal ni legal.
| Mercado | Desde | Costes de compra | Rentabilidad neta | Revalorización del capital | Impuesto sobre las rentas del alquiler | Ganancias de capital | Impuesto anual | Residencia mediante inversión inmobiliaria |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| EAUPleno dominio solo en zonas de inversión designadas | $200k | ~7-10% | 5-7% | 5-8% | 0% a título personal; 9% de impuesto de sociedades solo si se posee a través de una sociedad | Ninguno (0% para personas físicas) | Ninguno | Golden Visa de 10 años con inmueble de AED 2M (~$545k) |
| ChipreSe exige obra nueva de promotor para la residencia permanente acelerada | €200k | ~2-5% en reventa; +19% VAT en obra nueva | 4-6% | 3-7% | Tramos del impuesto sobre la renta (tipo cero hasta €22,000) + 2.65% de GESY; SDC suprimido en 2026 | 20% fijo (primeros ~€30k exentos) | Ninguno (solo pequeñas tasas municipales) | Vía rápida a la residencia permanente: obra nueva de €300k+IVA comprada al promotor |
| EspañaPleno dominio; consulte la normativa regional de licencias de alquiler vacacional | €165k | ~10-14% | 3-5% | 4-8% | 19% UE/EEE sobre el neto; 24% no UE sobre el bruto | 19% (no residente) | IBI ~0.4-1.1% del valor catastral | Sin vía de residencia por inversión (la Golden Visa finalizó el 3 abr 2025) |
| MontenegroApartamentos de libre adquisición; el suelo puede requerir una sociedad; la CBI finalizó en 2022 | €150k | ~4-7% en reventa (la obra nueva conlleva un 21% VAT) | 4-6% | 2-6% | 9-15% sobre el alquiler neto | 15% sobre la ganancia | ~0.25-1% del valor (municipal) | Permiso de 1 año renovable; nuevo valor mínimo de €150k (enero de 2026) |
| TailandiaSolo condominios, dentro de la cuota extranjera del 49%; sin terrenos | $120k | ~2-6% (los honorarios en propiedad plena suelen compartirse) | 5-7% | 3-6% | IRPF progresivo; ~5-15% efectivo | Sin impuesto separado sobre plusvalías; persona física: retención progresiva sobre el valor tasado + 3.3% de SBT si se vende <5 años (en caso contrario, 0.5% de timbre); sociedades: retención fija ~1% | Impuesto sobre terrenos y edificaciones ~0.02-0.3% | Sin vía por inversión inmobiliaria (los visados Elite/LTR son independientes) |
| Bali (Indonesia)Sin pleno dominio para extranjeros; leasehold/Hak Pakai/PT PMA; testaferros ilegales | $160k | ~2-4% en arrendamiento (leasehold); 10-15% vía PT PMA | ~6-9% neto (8-12% en el mejor de los casos, alquiler de corta duración prime) | ~5-10% (suelo prime) | 10% de retención final sobre el alquiler (vía PT PMA) | 2.5% de impuesto final sobre el valor de venta | PBB ~0.1-0.3% | Sin vía por inversión inmobiliaria (KITAS por inversión/trabajo) |
| Reino UnidoLos pisos suelen ser leasehold; revise el ground rent y los gastos de comunidad | £120k | ~6-12% (incl. recargos de SDLT: 5% BTL + 2% para no residentes) | 5-6% Norte; 3-4% Londres/Sur | 2-4% | Impuesto sobre la renta del 20-45% sobre el beneficio neto (no residentes mediante el régimen NRL) | 18% / 24% sobre ganancias en residencial | Council tax (normalmente a cargo del inquilino); ATED si la titularidad es de una sociedad | Sin vía de residencia por inversión (el visado Tier 1 Investor cerró en feb 2022) |
Cifras indicativas, solo a título orientativo, recopiladas de fuentes públicas — no constituyen asesoramiento fiscal. Las rentabilidades, los impuestos y las normas de visado cambian; verifíquelo siempre para su situación concreta.
No existe un único mejor país — la elección correcta depende de si busca rentabilidad, revalorización del capital, eficiencia fiscal, residencia o estilo de vida. Como muestra la tabla comparativa anterior, cada uno de los siete mercados de INOVO gana en un eje distinto.
Opciones destacadas según el objetivo:
El problema es que las cifras principales rara vez sobreviven al contacto con los impuestos locales, los límites a la propiedad extranjera y la estructura de titularidad. Lea la tabla junto con las secciones siguientes, que explican las salvedades que hay detrás de cada cifra. Las cifras están actualizadas a mediados de 2026.
Los costes totales de la transacción van desde aproximadamente el 2% del precio (un apartamento en Tailandia) hasta el 19% (una sociedad británica o un comprador no residente), así que presupueste esos costes por encima del precio de venta. Los precios de entrada varían igual de ampliamente, desde unos USD 100k por un apartamento en Phuket hasta AED 2M por una vivienda con golden visa en Dubái.
Costes totales de compra habituales (2026):
Bali ofrece las rentabilidades de alquiler más altas de nuestros siete mercados en 2026, seguida de Dubái y Phuket, mientras que los mercados europeos se agrupan en torno al 5-6%. Todas las cifras son brutas — los rendimientos netos bajan una vez deducidos impuestos, comisiones y gestión, y el reloj del leasehold de Bali limita el panorama a largo plazo.
Rentabilidades brutas de alquiler aproximadas (2026):
La variable decisiva son los impuestos. La rentabilidad bruta de un dígito medio de Dubái es, en la práctica, una rentabilidad neta porque no hay impuesto sobre la renta, mientras que un arrendador de fuera de la UE en España pierde el 24% del alquiler bruto y un arrendador británico de tipo alto hasta el 45%.
Dubái ha registrado la mayor revalorización de todos nuestros mercados entre 2021-2024, pero ahora se está moderando a medida que se completa una amplia cartera de nueva oferta; las historias de crecimiento con mayor convicción para 2026 son mercados emergentes como Montenegro y destinos impulsados por el turismo como Bali y Phuket. Las rentabilidades pasadas no garantizan rendimientos futuros.
Perspectiva direccional por mercado:
Los compradores sobre plano pueden captar la revalorización de la fase de promoción, pero esa es la recompensa por asumir el riesgo de construcción y entrega — compruebe siempre la protección mediante cuenta escrow y el historial del promotor.
El tratamiento fiscal es donde la clasificación se reordena: los EAU son el claro ganador con un 0% de impuesto personal, mientras que España y el Reino Unido son los más gravosos para los arrendadores extranjeros. Lo que realmente conserva depende del impuesto sobre la renta del alquiler, del impuesto sobre plusvalías en la venta y de cualquier carga anual.
Tratamiento fiscal principal (2026):
Solo algunos de nuestros mercados siguen concediendo la residencia a través de la compra de vivienda en 2026 — y la vía española se ha cerrado. Las opciones vigentes de propiedad a residencia son los EAU, Chipre, Bali (Indonesia) y, a nivel de residencia (no de ciudadanía), Montenegro.
Todavía disponibles mediante propiedad (2026):
Cerradas o nunca disponibles:
Los extranjeros pueden comprar en pleno dominio (freehold) sin restricciones en las zonas designadas de los EAU, Chipre, España, Montenegro y el Reino Unido, pero no pueden ser propietarios de suelo en pleno dominio en Tailandia ni en Indonesia. Esta es la mayor salvedad estructural de los mercados asiáticos y determina cómo debe mantener el activo.
Normas de propiedad por mercado:
La forma en que se posee una propiedad en el extranjero puede importar tanto como el lugar donde se compra — la elección está entre su propio nombre, una sociedad o SPV, y un trust o una fundación. La estructura adecuada depende de su nacionalidad y de su residencia fiscal; las normas de su país de residencia (atribución de rentas de sociedades extranjeras controladas o CFC, reporte CRS, normativa antielusión, legítimas hereditarias) pueden prevalecer sobre el tratamiento local que se describe a continuación. INOVO no es un despacho jurídico ni fiscal y pone a sus clientes en contacto con especialistas colegiados.
Las principales opciones:
Ajuste el mercado a su objetivo principal y, a continuación, sométalo a prueba frente a las normas fiscales y de titularidad. Como resume la tabla comparativa anterior, ningún mercado gana en todos los ejes, así que decida qué es lo más importante antes de elaborar su lista corta.
Mejor opción según el objetivo del inversor (2026):
Una combinación habitual consiste en comprar buscando rentabilidad o crecimiento en un mercado y mantener el activo a través de una estructura de los EAU por eficiencia fiscal y sucesión. Dado que el resultado depende de su propia residencia, confirme los detalles con un asesor transfronterizo cualificado antes de comprometerse.
Los EAU tienen la más baja, con un 0% de impuesto sobre la renta de las personas físicas, un 0% de impuesto sobre las plusvalías y ningún impuesto anual sobre la propiedad para particulares. El principal coste es una tasa única de transmisión del 4% del Departamento de Tierras de Dubái en el momento de la compra. Un impuesto federal de sociedades del 9% se aplica únicamente a las empresas sobre beneficios superiores a AED 375,000, razón por la cual los particulares suelen mantener la propiedad en Dubái a su propio nombre o a través de una fundación familiar, en lugar de una sociedad ordinaria.
No — los extranjeros no pueden ser propietarios de terrenos en pleno dominio ni en Tailandia ni en Indonesia. En Tailandia, los extranjeros pueden adquirir unidades de condominio en pleno dominio hasta el cupo extranjero del 49% de un edificio, mientras que las villas se poseen mediante un arrendamiento de 30 años o a través de una sociedad tailandesa. En Bali (Indonesia), los extranjeros recurren a un arrendamiento de 25-30 años, a un permiso de derecho de uso Hak Pakai o a una sociedad de capital extranjero PT PMA.
No. España suprimió su Golden Visa el 3 de abril de 2025 mediante la Ley Orgánica 1/2025, poniendo fin por completo a la vía de inversión inmobiliaria de €500,000. Los titulares actuales aún pueden renovar, pero ya no se puede obtener una nueva residencia comprando vivienda en España; las alternativas son el visado no lucrativo o el de nómada digital. Entre nuestros mercados, los EAU (AED 2M) y Chipre (€300,000 + IVA) siguen siendo las vías más claras de propiedad a residencia.
Bali ofrece las rentabilidades brutas por alquiler más altas, en torno al 8.5% combinado y del 10-18% en villas de alquiler de corta estancia en zonas turísticas, si bien se trata de cifras brutas sobre propiedad en régimen de arrendamiento (leasehold). Le sigue Dubái, con alrededor del 6.7-7.1% en apartamentos y, dado que los EAU aplican un 0% de impuesto sobre la renta, esa cifra bruta se aproxima a la rentabilidad neta. Los mercados europeos como España (~6%) y Chipre (~5%) rinden menos y están sujetos a tributación.
Normalmente no sobre la misma renta, porque la mayoría de los países tienen convenios de doble imposición que le permiten aplicar en su país un crédito por el impuesto ya pagado en el extranjero. El país donde se sitúa el inmueble grava primero el alquiler —por ejemplo, un 24% para arrendadores no comunitarios en España o una retención del 20% en el Reino Unido— y su país de residencia lo grava después, pero descontando el impuesto extranjero. El resultado exacto depende del convenio concreto y de su residencia fiscal, así que confírmelo con un asesor especializado en fiscalidad internacional.
Depende del país y de sus objetivos, pero una sociedad no es automáticamente más barata. En los EAU, las personas físicas pagan 0%, mientras que una sociedad ordinaria soporta un 9% de impuesto de sociedades por encima de AED 375,000; en el Reino Unido, una sociedad que compra vivienda residencial por más de £500,000 paga un SDLT fijo del 17% más el ATED anual. Las sociedades ayudan en la sucesión y en la transmisión de participaciones, pero las normas antielusión y las normas CFC de transparencia fiscal internacional del país de origen suelen erosionar la ventaja.
Sí — una fundación familiar de los EAU (en ADGM, DIFC o RAK ICC) puede mantener participaciones en sociedades tenedoras de inmuebles en varios países y transmitirlas a los herederos conforme a sus estatutos, evitando el procedimiento sucesorio local. Conforme a la guía de la FTA de junio de 2026, puede solicitar la transparencia fiscal del artículo 17, de modo que las rentas de inversión se atribuyen a personas físicas que tributan al 0% en los EAU. No obstante, un fundador residente en el Reino Unido o la UE puede seguir sujeto a las normas de transparencia de su país de residencia, y ello no elimina el impuesto de sucesiones sobre los activos subyacentes en todos los países.
Comparta sus datos y un asesor privado le conectará con el especialista en estructuración adecuado en un plazo de 24 horas.