Immobilien im Ausland kaufen: Der komplette Investorenleitfaden 2026

Wie kauft man als Ausländer Schritt für Schritt eine Immobilie im Ausland?

Der Immobilienkauf im Ausland als Nicht-Ansässiger folgt einem achtstufigen Prozess, der über die Märkte hinweg weitgehend einheitlich ist, ob Sie in Dubai, Zypern oder Bali kaufen.

• Wählen Sie zuerst den Markt und klären Sie die Regeln für ausländisches Eigentum — Freehold gegenüber Leasehold, Ausländerquoten und etwaige erforderliche behördliche Genehmigungen.
• Beauftragen Sie einen unabhängigen Anwalt, der ausschließlich für Sie tätig ist, niemals für den Bauträger oder Verkäufer.
• Beschaffen Sie die lokale Steuer- oder Identifikationsnummer und, falls erforderlich, ein lokales Bankkonto (Spaniens NIE ist ein gängiges Beispiel).
• Führen Sie eine Due Diligence durch: Titelprüfung im Grundbuch, Baugenehmigungen, Erfolgsbilanz des Bauträgers und Treuhandschutz.
• Unterzeichnen Sie einen Reservierungs- oder Vorvertrag und zahlen Sie eine Anzahlung — typischerweise 5-10% — auf ein Treuhand- oder Anderkonto Ihres Anwalts.
• Regeln Sie Finanzierung und Währung vor der Verpflichtung: sichern Sie sich die Hypothekenzusage und legen Sie einen Devisenplan fest.
• Zahlen Sie ausschließlich über regulierte Kanäle — Treuhand beim Wiederverkauf, gestaffelte Raten beim Off-Plan-Kauf.
• Lassen Sie das Eigentum (oder das Leasehold) im Grundbuch eintragen und begleichen Sie jede Übertragungsteuer und Gebühr.

Off-Plan-Käufe fügen bei Fertigstellung eine Übergabe- und Mängelprüfungsphase hinzu. Halten Sie die Gelder durchgehend über ein reguliertes Treuhand- oder Anderkonto in Bewegung — zahlen Sie niemals direkt an eine Einzelperson.

Welches ist 2026 das beste Land für einen Immobilienkauf im Ausland?

Es gibt nicht das eine beste Land — der richtige Markt hängt davon ab, ob Sie steuerfreie Erträge, Wertsteigerung, Mietrendite, EU-Zugang oder einen Weg zur Aufenthaltsgenehmigung priorisieren. So schneiden die sieben Märkte von INOVO im Jahr 2026 im Vergleich ab.

• VAE (Dubai, Abu Dhabi, RAK): 0% Einkommen-, Miet- und Kapitalertragsteuer für Privatpersonen; Volleigentum (Freehold) für Ausländer in ausgewiesenen Zonen; rund 7-10% Gesamterwerbsnebenkosten; ab AED 2 Millionen erhalten Sie ein 10-jähriges Golden Visa.
• Zypern: EU-Mitglied, 20% Kapitalertragsteuer auf Immobilien, keine jährliche Grundsteuer und beschleunigte Daueraufenthaltsgenehmigung ab 300,000 Euro zuzüglich MwSt. beim Kauf einer Neubauimmobilie.
• Spanien: reifer Markt mit 10-14% Gesamtnebenkosten und 19-24% Steuern für Nichtansässige, doch das Golden Visa endete am 3. April 2025, sodass kein Weg mehr von der Immobilie zur Aufenthaltsgenehmigung besteht.
• Montenegro: niedrige Grunderwerbsteuer von 3-6%, 15% pauschale Kapitalertragsteuer und Aufenthaltsrecht über Immobilienbesitz; EU-Beitrittskandidat, aber noch kein Mitglied.
• Bali (Indonesien): hohe Renditen, aber kein Volleigentum für Ausländer — der Zugang erfolgt über 25-30-jährige Pachtrechte (Leasehold) oder einen Hak-Pakai-Nutzungstitel.
• Thailand (Phuket): Eigentumswohnungen im Volleigentum bis zur Ausländerquote von 49% eines Gebäudes; Grundstücke und Villen nur über Pacht oder eine thailändische Gesellschaft.
• Vereinigtes Königreich: tief und liquide, aber hohe Transaktionssteuern für Nichtansässige (bis zu 19% SDLT) und seit 2022 kein Golden Visa mehr.

Richten Sie den Markt an Ihrem Ziel aus, statt Schlagzeilenpreisen hinterherzujagen.

Wie viel kostet der Kauf einer Immobilie im Ausland, einschließlich versteckter Gebühren?

Rechnen Sie zusätzlich zum Kaufpreis mit 7-15% für die Transaktionskosten im Ausland. Grunderwerbsteuer oder Mehrwertsteuer, Anwaltskosten, Eintragung und Maklerprovision sind die wichtigsten Posten, und sie variieren stark von Land zu Land.

• VAE: etwa 7-10% insgesamt — eine 4%ige Übertragungsgebühr des Dubai Land Department, rund 2% Maklerprovision, dazu Eintragungs- und Titelgebühren; keine Stempelsteuer, und neue Wohnimmobilienverkäufe sind von der Mehrwertsteuer befreit.
• Zypern: Übertragungsgebühren von 3-8% nach einer gleitenden Skala (durch eine dauerhafte 50%ige Ermäßigung halbiert und vollständig erlassen, wenn beim Neubau 19% Mehrwertsteuer gezahlt wird); die Vertragsstempelsteuer wurde in der Reform 2026 abgeschafft.
• Spanien: etwa 10-14% — die ITP-Übertragungsteuer beim Wiederverkauf ist regional (6% Madrid, 7% Andalusien, bis zu 13% Katalonien); Neubauten unterliegen 10% Mehrwertsteuer plus rund 1.5% Stempelsteuer, dazu 2-3% Notar und Recht.
• Montenegro: progressive Wiederverkaufs-Übertragungsteuer von 3-6%; Neubauten haben keine Übertragungsteuer, aber 21% Mehrwertsteuer sind im Preis enthalten.
• Vereinigtes Königreich: SDLT bis zu 12%, plus einem 5%igen Zuschlag für Zweitwohnungen und einem 2%igen Zuschlag für Nicht-Ansässige, die sich in der obersten Stufe auf bis zu 19% summieren.
• Bali: eine 5%ige BPHTB-Erwerbssteuer plus rund 1-2% Notar; neue Bauträgerimmobilien tragen effektiv 11% Mehrwertsteuer.
• Thailand: etwa 2-4% bei einer Eigentumswohnung — eine 2%ige Übertragungsgebühr plus entweder 3.3% Gewerbesteuer oder 0.5% Stempelsteuer.

Rechnen Sie stets die Währungsumrechnungsspanne und unabhängige Anwaltskosten (typischerweise 1-2%) in Ihr Budget ein.

Können Ausländer eine Hypothek erhalten, und wie funktionieren Off-Plan-Zahlungspläne?

Ja, Nichtansässige können in vielen Märkten eine Immobilienfinanzierung erhalten, allerdings mit niedrigerem Beleihungsauslauf und höheren Zinsen als Einheimische; Zahlungspläne der Bauträger im Off-Plan-Bereich sind häufig die günstigere, zinsfreie Alternative.

• Finanzierungen für Nichtansässige: Spanien vergibt an Nichtansässige in der Regel 60-70% LTV; die VAE bieten Nichtansässigen bis zu rund 50% LTV (mehr für Ansässige); Banken in Zypern und Portugal finanzieren auch Nichtansässige, verlangen jedoch ein lokales Konto und einen Einkommensnachweis.
• Off-Plan-Zahlungspläne: Sie zahlen in Raten, die an Baufortschritte gekoppelt sind, und verteilen die Kosten zinsfrei über die Bauzeit, anstatt einen Kredit aufzunehmen.
• Eine typische Struktur in Dubai: 10-20% Anzahlung bei der Reservierung, gestaffelte Zahlungen bis zur Übergabe und zunehmend ein Anteil nach der Übergabe, der über 1-5 Jahre nach Fertigstellung gezahlt wird.
• Anzahlungen und Raten sollten auf ein reguliertes Treuhandkonto (Escrow) fließen — in Dubai für Off-Plan-Käufe über DLD-registrierte Treuhandkonten verpflichtend — und nicht direkt an den Bauträger.
• Off-Plan und das Golden Visa: In den VAE qualifiziert sich seit dem föderalen Rundschreiben vom Februar 2026 auch eine finanzierte und/oder im Off-Plan erworbene Einheit für das Golden Visa, sofern der von der DLD festgestellte Wert mindestens AED 2 Millionen beträgt und Sie eine Unbedenklichkeitsbescheinigung (No Objection Certificate) der finanzierenden Bank vorlegen; lassen Sie sich den aktuellen Stand von GDRFA oder ICP bestätigen, da die Regelung noch neu ist.

Ein Zahlungsplan ist eine Finanzierung, kein Rabatt. Kalkulieren Sie Währungsschwankungen über eine zwei- bis dreijährige Bauzeit ein und klären Sie, welcher Schutz greift, wenn der Bauträger ins Stocken gerät.

Sollten Sie eine Immobilie im Ausland im eigenen Namen oder über eine Gesellschaft kaufen?

Für ein einzelnes Ferienhaus oder eine einzelne Mietimmobilie ist der eigene Name meist am einfachsten und günstigsten; eine Gesellschaft, SPV, ein Trust oder eine Stiftung lohnt sich nur bei Portfolios, Nachfolgeplanung oder zur Haftungsabschottung — und kann steuerlich nach hinten losgehen.

• Eigener Name: geringste Kosten und keine Gesellschaftsbuchführung, aber persönliche Besteuerung (oft zu höheren Sätzen für Gebietsfremde), vollständig dem lokalen Nachlassverfahren und dem Pflichtteilsrecht ausgesetzt, ohne Haftungsschutz.
• Lokale Gesellschaft: kann hohe persönliche Sätze für Gebietsfremde auf Mieteinnahmen unterbieten, und Sie übertragen Anteile statt Grundbesitz — verursacht aber Körperschaftsteuer (Spanien rund 25%, Zypern 15% ab 2026, VAE 9% über AED 375,000) und Compliance-Kosten.
• Offshore-SPV (BVI, Jersey): saubere Übertragung und Haftungsabschottung, doch bei britischen Wohnimmobilien löst sie eine strafende pauschale SDLT von 17% zuzüglich der jährlichen ATED und die zwingende Offenlegung im Register of Overseas Entities aus.
• Trust: stark für die dynastische Nachfolge und die Vermeidung des Nachlassverfahrens, doch Länder des Civil Law (Spanien, Portugal, Montenegro) erkennen Trusts oft nicht an und besteuern sie mitunter strafend.
• Stiftung (VAE): das führende Nachfolgevehikel für HNWI — wird im nächsten Abschnitt behandelt.

Jede Struktur ist für Ihre heimische Steuerbehörde im Rahmen des CRS sichtbar, und CFC- sowie Missbrauchsvermeidungsregeln können die Mieteinnahmen einer niedrig besteuerten ausländischen Gesellschaft direkt Ihnen zurechnen. Die richtige Wahl hängt von Ihrer Staatsangehörigkeit und Ihrem steuerlichen Wohnsitz ab — holen Sie vor dem Kauf zugelassene Beratung ein.

Kann eine VAE-Familienstiftung Auslandsimmobilien besitzen und Steuern senken?

Ja — eine VAE-Familienstiftung (ADGM, DIFC oder RAK ICC) kann Anteile an Immobiliengesellschaften in mehreren Ländern halten und bei der Federal Tax Authority beantragen, als steuerlich transparent behandelt zu werden. Die Erträge werden dann dem Stifter und den Begünstigten zugerechnet, die als natürliche Personen 0% VAE-Einkommensteuer zahlen. Deshalb kann eine Stiftung besser abschneiden als eine gewöhnliche Gesellschaft, die auf Mieteinnahmen über AED 375,000 9% VAE-Körperschaftsteuer zahlen müsste.

• Steuerliche Transparenz: Nach Artikel 17 des VAE-Körperschaftsteuergesetzes wird eine anerkannte Familienstiftung wie eine nicht rechtsfähige Personengesellschaft behandelt; die FTA-Leitlinien vom Juni 2026 haben diesen Rahmen bestätigt.
• Voraussetzungen: Der Hauptzweck muss die Verwaltung von Familienvermögen, die Nachfolgeplanung oder die Gemeinnützigkeit sein — keine aktive gewerbliche Tätigkeit — und die Begünstigten müssen überwiegend natürliche Personen sein, die mit dem Stifter verwandt sind, oder gemeinnützige Organisationen.
• Nachfolge: Das Vermögen geht nach der Satzung der Stiftung über, nicht über die Gerichte, wodurch das Nachlassverfahren und — über den Common-Law-Rahmen — das Pflichtteilsrecht umgangen werden; ADGM und RAK ICC führen kein öffentliches Begünstigtenregister.
• Grenzen: Eine LLC kann sich nicht als Stiftung qualifizieren, und die Transparenz gilt nie automatisch — sie muss beantragt werden.

CRS und FATCA gelten weiterhin, und ein im Vereinigten Königreich oder in der EU ansässiger Stifter kann im Heimatland einer Durchgriffsbesteuerung unterliegen, bei der die dortige Behörde die Stiftung als Trust behandelt und Settlor- oder CFC-Regeln anwendet. Transparenz in den VAE garantiert keine Transparenz im Heimatland.

Wie werden Auslandsimmobilien besteuert — Mieteinkünfte, Veräußerungsgewinne und Doppelbesteuerung?

Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne werden fast immer zuerst im Belegenheitsstaat der Immobilie besteuert und anschließend gegebenenfalls erneut im Heimatland — ein Doppelbesteuerungsabkommen und die Anrechnung ausländischer Steuern verhindern jedoch in der Regel, dass Sie dieselben Einkünfte in voller Höhe zweimal versteuern.

• Mieteinnahmen (nicht ansässig): Spanien 24% auf die Bruttomiete für Nicht-EU-Eigentümer (19% auf den Nettobetrag für EU-Ansässige); Großbritannien behält im Rahmen des Non-Resident Landlord Scheme 20% ein; Zypern besteuert Mieten im Rahmen der Einkommensteuer mit progressiven Sätzen bis 35% (nach einem gesetzlichen Abzug von 20% und dem Freibetrag von 19,500 Euro), und ab 2026 sind Non-Doms von der Special Defence Contribution auf Mieten befreit, zahlen aber weiterhin zusätzlich die GESY-Gesundheitsabgabe von 2.65%; die VAE 0%; Bali rund 10-20% Quellensteuer.
• Veräußerungsgewinne beim Verkauf: Zypern 20%, Spanien pauschal 19% für Nicht-Ansässige (mit einem vom Käufer einbehaltenen Sicherheitseinbehalt von 3%), Großbritannien 24% Spitzensatz auf Wohnimmobilien, Montenegro 15% und die VAE 0%.
• Vermeidung der Doppelbesteuerung: Nach einem Abkommen zahlen Sie typischerweise die Steuer im Belegenheitsstaat und rechnen die bereits gezahlte Steuer anschließend im Heimatland an, sodass Sie mit dem höheren der beiden Sätze besteuert werden und nicht mit beiden in voller Höhe.
• Die Falle der immobilienlastigen Gesellschaft: Zypern erhebt 20% Veräußerungsgewinnsteuer auf Anteile an Gesellschaften, die bereits ab 20% ihres Vermögens in zyprischen Immobilien halten, und Spanien wie Großbritannien besteuern Nicht-Ansässige auf Gewinne aus immobilienlastigen Gesellschaften — der Verkauf der SPV entgeht der Besteuerung im Belegenheitsstaat also nicht immer.

Ihr Heimatstaat besteuert Ihr Welteinkommen, wenn Sie dort ansässig sind, und aufgrund der CRS-Meldungen sind die Mieteinnahmen und das dahinterstehende Konto ohnehin bereits sichtbar.

Drohen Ihrer Auslandsimmobilie Erbschaftsteuer und Nachlassverfahren in zwei Ländern?

Möglicherweise ja — ausländische Immobilien unterliegen in der Regel dem Erbrecht und dem Nachlassverfahren des Belegenheitsstaats und zusätzlich der Erbschaftsteuer Ihres Heimatlands, wenn Sie dort Ihr Domizil (Domicile) haben oder langjährig ansässig sind. Genau wegen dieser doppelten Belastung kommt es auf die Strukturierung an.

• Nachlassverfahren am Belegenheitsort: Eine auf Ihren eigenen Namen gehaltene Immobilie durchläuft in der Regel in jedem Land, in dem Sie Eigentum besitzen, ein eigenes Nachlassverfahren — langsam, öffentlich und kostspielig; zudem können Pflichtteils- bzw. Noterbenrechte des zivilrechtlichen Rechtskreises unabhängig von Ihrem Testament vorgeben, wer erbt.
• Doppelte Erbschaftsteuerbelastung: Großbritannien erhebt Erbschaftsteuer auf den weltweiten Nachlass jeder Person mit britischem Domicile oder langjähriger Ansässigkeit (seit dem 6. April 2025 wohnsitzbasiert), während der ausländische Staat denselben Vermögenswert ebenfalls besteuern kann.
• Anteile statt Grundbesitz halten: Beim Eigentum über eine Gesellschaft, ein SPV, einen Trust oder eine Stiftung erben die Erben Anteile oder eine wirtschaftliche Berechtigung, wodurch sich das Nachlassverfahren am Belegenheitsort und das Pflichtteilsrecht umgehen lassen.
• Stiftungslösung: Eine Stiftung in den VAE schüttet nach ihrer Satzung aus, vermeidet damit das Nachlassverfahren vollständig und schirmt das Vermögen gegenüber künftigen persönlichen Gläubigern ab.

Einige Länder erkennen Trusts nicht an, und Erbschaftsteuerabkommen sind nur begrenzt vorhanden, sodass das Zusammenspiel zweier Systeme einen grenzüberschreitend tätigen Spezialisten erfordert. Es gibt keine allgemeingültige Lösung — die Antwort hängt von Ihrem Domicile, der Lage der Immobilie und der Eigentumsform ab.

Welche Golden Visas kann man 2026 noch über eine Immobilieninvestition erhalten?

2026 sind die wichtigsten Wege zur Aufenthaltsgenehmigung über Immobilien die VAE (AED 2 Millionen), Zypern (300,000 Euro zuzüglich MwSt.) und Griechenland (800,000 Euro in Gebieten mit hoher Nachfrage, 400,000 Euro in den übrigen Regionen oder 250,000 Euro bei der Umwandlung von Gewerbe- in Wohnimmobilien und bei denkmalgeschützten Gebäuden), während Spanien, Portugal für Immobilien, das Vereinigte Königreich und Montenegros Staatsbürgerschaftsprogramm allesamt geschlossen wurden.

• VAE Golden Visa (10 Jahre): Immobilie im Wert von AED 2 Millionen; seit Februar 2026 qualifizieren sich sowohl finanzierte als auch Off-Plan-Immobilien zum DLD-Bewertungswert, ohne Hürde einer Mindestanzahlung — eine Einheit, die zugleich finanziert und Off-Plan ist, kann sich qualifizieren, sofern der vom DLD festgestellte Wert mindestens AED 2 Millionen beträgt und der Kreditgeber ein No Objection Certificate ausstellt.
• Zypern Fast-Track-Daueraufenthalt: 300,000 Euro zuzüglich MwSt. in neu gebaute Wohnimmobilien von einem Bauträger sowie 50,000 Euro gesicherte jährliche Einkünfte aus dem Ausland; die Immobilie muss lebenslang gehalten werden.
• Griechenland Golden Visa (5 Jahre, verlängerbar): 800,000 Euro in Gebieten mit hoher Nachfrage (Attika, Thessaloniki, Mykonos, Santorin und Inseln mit über 3,100 Einwohnern), 400,000 Euro in den übrigen Regionen für eine einzelne Einheit von mindestens 120 m², oder 250,000 Euro bei der Umwandlung von Gewerbe- in Wohnimmobilien und der Sanierung denkmalgeschützter Gebäude — deutlich über den Einstiegsprogrammen, neben denen es steht.
• Spanien: Golden Visa am 3. April 2025 durch das Organgesetz 1/2025 abgeschafft — kein Immobilienweg; Alternativen sind das Nicht-Erwerbsvisum (non-lucrative) oder das Digital-Nomad-Visum.
• Portugal: Das Golden Visa besteht weiterhin, verfügt jedoch seit Oktober 2023 über keinen Immobilienweg mehr (verbleibende Wege sind 500,000 Euro in Fonds, Spenden oder Arbeitsplatzschaffung).
• Vereinigtes Königreich: kein Golden Visa — das Tier-1-(Investor)-Visum wurde am 17. Februar 2022 eingestellt, und ein Immobilienkauf verleiht keinen Aufenthaltsstatus.
• Montenegro: Die Staatsbürgerschaft durch Investition endete am 31. Dezember 2022, der Aufenthalt über Immobilienbesitz besteht jedoch weiter ab rund 150,000 Euro Schätzwert.
• Indonesien: Ein Kauf allein gewährt kein Visum, doch das Second Home Visa (5/10 Jahre) erfordert eine Einlage von IDR 2 Milliarden (etwa USD 130,000) oder eine qualifizierende Immobilie.

Was sind die größten Risiken und Fehler beim Immobilienkauf im Ausland?

Die teuersten Fehler sind, auf eine unabhängige rechtliche Due Diligence zu verzichten, davon auszugehen, Land erwerben zu können, das man nicht erwerben darf, und einen Bauträger direkt außerhalb eines Treuhandkontos zu bezahlen.

• Den Anwalt des Bauträgers oder Verkäufers nutzen: Beauftragen Sie stets Ihren eigenen unabhängigen, zugelassenen Anwalt vor Ort, der Eigentumstitel, Genehmigungen und Verträge prüft.
• Eigentumsrechte falsch einschätzen: Ausländer können in Thailand kein Volleigentum an Land erwerben (nur Eigentumswohnungen, bis zu einer Quote von 49%), in Indonesien ebenfalls nicht (nur Erbpacht oder Hak Pakai) — prüfen Sie genau, welchen Titel Sie kaufen.
• Off-Plan ohne Absicherung: Vergewissern Sie sich, dass die Gelder auf ein reguliertes Treuhand- oder Anderkonto fließen, und prüfen Sie die Fertigstellungsbilanz des Bauträgers; ein Zahlungsplan ist keine Garantie gegen Verzögerung oder Insolvenz.
• Die Eigentumsstruktur auf später verschieben: Die Übertragung einer bereits erworbenen Immobilie in eine Zweckgesellschaft kann erneut Grunderwerbsteuer und Kapitalertragsteuer auslösen — entscheiden Sie daher vor dem Kauf.
• Annehmen, eine Struktur bedeute Verschwiegenheit oder Steuerersparnis: Der CRS meldet sie, und CFC-Regeln, Missbrauchsvorschriften sowie Transparenzregister können den Vorteil zunichtemachen.
• Währung und Gesamtkosten vergessen: Wechselkursschwankungen über die Bauzeit und Transaktionskosten von 7-15% können ein rechnerisches Schnäppchen aufzehren.

Betrachten Sie grenzüberschreitende Steuer- und Rechtsberatung als Teil des Kaufpreises, nicht als optionalen Zusatz. INOVO kuratiert die Immobilie und vermittelt Kunden an zugelassene Steuer- und Rechtsspezialisten, agiert selbst aber weder als Rechtsanwalts- noch als Steuerkanzlei.