Immobilien in Spain

Ja. Spain erlegt ausländischem Immobilieneigentum keine Beschränkungen auf, und Nicht-EU-Käufer haben dieselben Kaufrechte wie EU-Bürger. Sie benötigen lediglich eine spanische Steuernummer (NIE), deren Beschaffung wenige Tage dauert. Eine vorgeschlagene 100%-Steuer auf nicht ansässige Nicht-EU-Käufer wurde diskutiert, ist jedoch Stand 2026 nicht in Kraft, sodass weiterhin die normalen Regeln gelten.

Nein. Spain hat sein Golden Visa am 3. April 2025 abgeschafft, sodass der Immobilienkauf für Neuantragsteller keine Aufenthaltsgenehmigung mehr gewährt. Bestehende Inhaber können weiterhin verlängern. Um langfristig in Spain zu leben, nutzen Investoren nun das Non-Lucrative Visa (Weg über passives Einkommen) oder das Digital Nomad Visa, die sich beide natürlich mit dem Besitz eines Eigenheims hier verbinden lassen.

Kalkulieren Sie zusätzlich zum Kaufwert rund 10-13% des Kaufpreises ein. Neubauten unterliegen 10% MwSt. zuzüglich rund 1,5% Stempelsteuer, während bei Wiederverkaufsobjekten eine regionale Übertragungssteuer (ITP) von 6-10% anfällt. Notar-, Grundbuch- und Rechtskosten machen den Rest aus. Dies sind die üblichen Erwerbskosten des Käufers in ganz Spain.

Spanische Wohnimmobilien erzielen eine Bruttorendite von rund 6,1%, wobei die Costa del Sol, die Costa Blanca und die Balearen den Landesdurchschnitt übertreffen. Die Kapitalwerte wachsen um etwa 5-8% pro Jahr, getrieben von Rekordtourismus, ausländischer Nachfrage und knappem Neubauangebot. Küsten- und Inselmärkte sind bis 2026 stark gestiegen und verbinden ein starkes Einkommen mit Wertsteigerungspotenzial.

Nicht ansässige Vermieter zahlen 19% auf die Netto-Mieteinkünfte, sofern sie in der EU/im EWR ansässig sind, oder 24% auf die Bruttoeinkünfte (ohne Abzüge), wenn sie außerhalb der EU ansässig sind. Eine fiktive Einkommensteuer von rund 1,1-2% des Katasterwerts fällt selbst dann an, wenn das Haus leer steht. Kapitalgewinne beim Verkauf werden mit 19-24% besteuert, wobei bei Abschluss eine Quellensteuer von 3% einbehalten wird.

Die Costa del Sol rund um Marbella und Malaga führt bei der internationalen Mietnachfrage und Preissteigerung, gefolgt von der Costa Blanca und den Balearen. Diese Küsten- und Inselmärkte übertreffen den Landesdurchschnitt sowohl bei Rendite als auch bei Wertsteigerung – dank ganzjähriger Sonne, Rekordtourismus und begrenztem Neubauangebot. Off-Plan-Projekte in diesen Hotspots ermöglichen Investoren, sich vor Fertigstellung Preise unter Marktniveau zu sichern.

Ja, mit der richtigen regionalen Lizenz — und die Regeln haben sich im vergangenen Jahr zweimal geändert, prüfen Sie also, was jetzt gilt. Spaniens nationale Vermietungsregistrierungsnummer (die NRA, seit dem 1. Juli 2025 über das digitale einheitliche Portal ausgestellt) wurde am 22. Mai 2026 vom Obersten Gerichtshof für nichtig erklärt, der entschied, dass der Zentralstaat in die Zuständigkeiten der autonomen Gemeinschaften für den Tourismus eingegriffen habe. Bestehen bleibt das regionale System, das die eigentliche Arbeit ohnehin stets geleistet hat: die VFT Andalusiens, die VT der Valencianischen Gemeinschaft, die HUT Kataloniens und ihre Entsprechungen, jeweils mit eigenem Register, eigenen Auflagen und eigener Kontrollpraxis, und jede Nummer muss in jedem Inserat auf jeder Plattform erscheinen. Das Gericht ließ das digitale einheitliche Portal und die Datenübermittlungspflichten der Plattformen bestehen, sodass Vermietungen für die Steuerbehörden in jedem Fall sichtbar bleiben.

Ja, und das ist das Risiko, das die meisten Käufer übersehen. Seit dem Inkrafttreten der Organic Law 1/2025 am 3. April 2025 kann eine spanische Eigentümergemeinschaft die touristische Vermietung im Gebäude mit einer Mehrheit von drei Fünfteln der Eigentümer, die drei Fünftel der Miteigentumsanteile repräsentieren, genehmigen, beschränken, an Bedingungen knüpfen oder vollständig verbieten — und eine neue touristische Tätigkeit bedarf nun der ausdrücklichen vorherigen Zustimmung der Gemeinschaft und nicht mehr nur ihres Schweigens. Eine bereits vor dem 3. April 2025 ausgeübte Tätigkeit genießt in der Regel Bestandsschutz. Wenn Übernachtungseinnahmen Teil Ihrer Kaufbegründung sind, lesen Sie die Gemeinschaftsordnung und die Protokolle der letzten beiden Eigentümerversammlungen vor dem Vertragsschluss, nicht danach.

Sie wurde angekündigt, aber nie gesetzlich umgesetzt. Der Ministerpräsident schlug im Januar 2025 eine staatliche Abgabe von bis zu 100% auf Käufe durch Nicht-EU-Käufer vor, die nicht in Spanien ansässig sind, und die Regierungspartei brachte sie im Mai 2025 ins Parlament ein, doch sie wurde nicht verabschiedet, es existiert kein Datum des Inkrafttretens, und das eigene Wohnungspaket der Regierung vom Januar 2026 ließ sie aus. In einem Minderheitsparlament sind neue Steuern außerordentlich schwer durchzubringen. Behandeln Sie dies als zu beobachtendes politisches Risiko und nicht als einzuplanenden Kostenfaktor — und beachten Sie, dass sich jede veröffentlichte Fassung ausschließlich an Nicht-EU-Käufer richtete, die nicht in Spanien ansässig sind.

Kalkulieren Sie mit vier wiederkehrenden Posten. IBI, die kommunale Grundsteuer, beträgt rund 0.4–1.1% des Katasterwerts — und der Katasterwert liegt in der Regel deutlich unter dem Marktpreis, sodass die tatsächliche Rechnung meist erheblich niedriger ausfällt, als dieser Prozentsatz vermuten lässt. Die Gemeinschaftskosten richten sich nach der Ausstattung der Anlage und reichen von moderat in einem schlichten Wohnblock bis zu mehreren hundert Euro im Monat in einer Resort-Anlage mit Pools, Gärten und Sicherheitsdienst. Die kommunale Müllgebühr (tasa de basura) ist ein kleiner Jahresbetrag. Und als Nichtansässiger reichen Sie jedes Jahr das Modelo 210 ein: auf die tatsächlichen Mieteinnahmen zu den oben genannten Sätzen für jeden Zeitraum, in dem die Immobilie vermietet ist, und auf einen aus dem Katasterwert berechneten fiktiven Ertrag für jeden Zeitraum, in dem sie es nicht ist.