Für eine EU-Aufenthaltsberechtigung durch Immobilienerwerb im Jahr 2026 ist Cyprus zwischen diesen beiden die klare und faktisch einzige Wahl, denn Portugal hat Immobilien im October 2023 aus seinem Golden Visa gestrichen, und der Kauf einer Immobilie dort verschafft heute überhaupt keine Aufenthaltsberechtigung mehr. Cyprus gewährt Käufern aus Nicht-EU-Ländern dagegen weiterhin eine beschleunigte Daueraufenthaltsberechtigung, wenn sie mindestens €300,000 (zuzüglich VAT) in eine Neubau-Wohnimmobilie investieren, mit Genehmigung in rund zwei bis drei Monaten und ohne die Verpflichtung, auf der Insel zu wohnen.
Das Fazit: Diese beiden Länder sind als Immobilienwege nicht mehr vergleichbar. Der ehrliche Vergleich stellt Cyprus' aktive, immobiliengebundene Daueraufenthaltsberechtigung den nicht immobiliengestützten Golden-Visa-Optionen Portugals (Investmentfonds ab €500,000) und den sehr unterschiedlichen Steuersystemen der beiden Länder gegenüber. Dieser Leitfaden legt die Schwellenwerte dar, was jeder Status gewährt, die Zeiträume bis zur Staatsbürgerschaft und den steuerlichen Aspekt, wobei jede Zahl für Mitte 2026 geprüft wurde.
Nein. Portugal bietet seit Oktober 2023 keinen immobilienbasierten Aufenthaltsweg mehr an, als Immobilien und Immobilienfonds aus dem Golden-Visa-Programm gestrichen wurden. Der Kauf eines Hauses, einer Wohnung oder einer Villa in Portugal im Jahr 2026 verschafft Ihnen keinerlei Aufenthaltsrechte.
Das Golden Visa selbst besteht weiterhin, jedoch nur über Investitionen außerhalb von Immobilien. Die qualifizierenden Wege im Jahr 2026 sind:
Wenn Sie gezielt eine Aufenthaltsberechtigung wünschen, die an Immobilieneigentum geknüpft ist, kommt Portugal nicht infrage. Innerhalb der EU bleiben damit Cyprus (ab €300,000) und Greece (ab €250,000 bis €800,000 je nach Gebiet) als die wichtigsten immobiliengebundenen Wege im Jahr 2026. Spain hat sein Golden Visa am 3. April 2025 vollständig eingestellt, sodass es ebenfalls keine Option mehr ist.
Zypern gewährt Nicht-EU-Bürgern, die eine qualifizierende Immobilieninvestition tätigen, einen beschleunigten Daueraufenthalt (Fast-Track) nach Regelung 6(2) (Kategorie 6.2) seiner Einwanderungsvorschriften. Es bleibt 2026 ein echter Weg, bei dem ein Immobilienkauf zum Aufenthaltsrecht führt.
Die Kernanforderungen sind:
Die Bearbeitung dauert in der Regel etwa zwei bis drei Monate. Die Genehmigung wird auf Lebenszeit erteilt, läuft nicht ab und deckt den Hauptantragsteller, den Ehepartner und die unterhaltsberechtigten Kinder ab. Um sie zu behalten, muss der Inhaber Zypern lediglich einmal alle zwei Jahre besuchen; der Status geht nur durch freiwilligen Verzicht oder eine Abwesenheit von mehr als zwei aufeinanderfolgenden Jahren verloren.
Zwei praktische Hinweise. Der Daueraufenthalt der Kategorie 6.2 erlaubt für sich genommen keine lokale Erwerbstätigkeit, wobei Inhaber jedoch ein zyprisches Unternehmen besitzen und Dividenden beziehen dürfen. Bei der VAT beträgt der Standardsatz auf Neubauten 19%; ein ermäßigter Satz von 5% gilt für die ersten 130m²/€350,000 einer qualifizierenden Haupt- und Dauerwohnung (sofern die Gesamtfläche 190m² und der Gesamtwert €475,000 nicht übersteigt, oberhalb dessen 19% auf den übersteigenden Betrag anfallen), reine Investitionskäufer zahlen jedoch in der Regel 19%.
Zypern gewährt sofort einen Daueraufenthalt, während das Golden Visa Portugals nur eine verlängerbare befristete Aufenthaltsgenehmigung gewährt, die nach fünf Jahren dauerhaft wird. Dies ist einer der größten praktischen Unterschiede.
Auch die Mobilität unterscheidet sich. Eine portugiesische Aufenthaltsgenehmigung ermöglicht visumfreies Reisen innerhalb des Schengen-Raums. Zypern ist vollwertiges EU-Mitglied, gehört aber noch nicht zu Schengen; es strebt einen Beitritt 2026 oder 2027 an, hatte aber Mitte 2026 noch kein bestätigtes Ratsdatum, sodass eine zyprische Aufenthaltsgenehmigung derzeit keine Schengen-Freizügigkeit gewährt. Wichtig ist, dass keine der beiden Genehmigungen das automatische EU-weite Recht verleiht, in anderen Mitgliedstaaten zu leben und zu arbeiten; dieses Recht ergibt sich erst mit der Staatsbürgerschaft.
Die Anforderungen an die physische Anwesenheit sind bei beiden gering. Zypern verlangt lediglich einen Besuch alle zwei Jahre. Das Golden Visa Portugals erfordert etwa sieben Tage im ersten Jahr und 14 Tage in jedem darauffolgenden Zweijahreszeitraum, eine der niedrigsten Aufenthaltsanforderungen in Europa.
Hier der direkte Vergleich, basierend auf den Mitte 2026 geltenden Regeln.
Fazit: Cyprus gewinnt eindeutig als schneller, dauerhafter, immobiliengebundener Weg; Portugal ist inzwischen eine Fonds- und Steueroption, keine Immobilienoption.
Beide Wege zur Staatsbürgerschaft sind 2026 lange Reisen, und Portugals Zeitplan hat sich dieses Jahr stark verlängert. Keiner der beiden ist ein schneller Pass.
Die zypriotische Staatsbürgerschaft durch Einbürgerung setzt acht Jahre rechtmäßigen Aufenthalt voraus, bestehend aus sieben Jahren innerhalb der vorangegangenen zehn Jahre plus durchgehenden letzten 12 Monaten vor der Antragstellung. Der entscheidende Haken: Dies erfordert einen echten physischen Aufenthalt in Zypern. Die passive Fast-Track-Daueraufenthaltsberechtigung, die nur einen Besuch alle zwei Jahre verlangt, sammelt die erforderliche Anwesenheit nicht an, sodass Immobilieninvestoren, die nicht tatsächlich in Zypern leben, allein durch das Halten der Daueraufenthaltsberechtigung einem Pass nicht näherkommen.
Portugal bot historisch den schnellsten EU-Pass, fünf Jahre Aufenthalt mit minimaler Verweildauer. Das änderte sich am 19. Mai 2026, als die Lei Orgânica n.º 1/2026 die Anforderung für die meisten Antragsteller auf zehn Jahre rechtmäßigen Aufenthalt anhob, und auf sieben Jahre für Staatsangehörige von EU- und CPLP-Ländern (portugiesischsprachig). Antragsteller müssen zudem einen Portugiesisch-Sprachtest auf A2-Niveau bestehen. Die Einbürgerungsuhr beginnt nun mit der Ausstellung der ersten Aufenthaltskarte statt mit der Einreichung des Antrags, was angesichts von Bearbeitungsverzögerungen weitere Zeit hinzufügen kann. Anträge, die am oder vor dem 18. Mai 2026 eingereicht wurden, fallen weiterhin unter die alte Fünfjahresregelung.
Für passive Kapitalerträge und Ruheständler ist der zyprische Non-Dom-Status das stärkere Regime; Portugals Nachfolger des NHR belohnt vor allem qualifizierte Fachkräfte, nicht passive Anleger.
Der zyprische Non-Dom-Status bietet:
Portugals gefeiertes NHR-Regime ist für Neuzuzügler geschlossen und wurde durch IFICI, informell NHR 2.0, ersetzt. IFICI gewährt einen pauschalen Satz von 20% auf qualifizierende portugiesische Einkünfte aus nichtselbstständiger und selbstständiger Tätigkeit sowie eine Befreiung für die meisten ausländischen Einkünfte, und zwar für zehn Jahre. Allerdings müssen Sie in einem förderfähigen hochqualifizierten oder innovationsorientierten Beruf tätig sein und dürfen in den vorangegangenen fünf Jahren nicht in Portugal steuerlich ansässig gewesen sein. Passive Anleger sowie Ruheständler, die von Dividenden oder Renten leben, qualifizieren sich in der Regel überhaupt nicht für IFICI.
Fazit: Wählen Sie den zyprischen Non-Dom-Status für Dividenden-, Zins- und Kapitalerträge; ziehen Sie das portugiesische IFICI nur in Betracht, wenn Sie eine qualifizierte Fachkraft in Wissenschaft, Technologie oder einem ähnlichen Bereich sind.
Mehrere wesentliche Änderungen haben diesen Vergleich 2026 neu geformt, die allesamt Zypern bei der Frage des Aufenthalts durch Immobilienerwerb begünstigen.
Zur Einordnung des größeren europäischen Bildes: Spanien beendete seinen Golden Visa am 3. April 2025 (kein Immobilienweg), Portugals Immobilienweg ist seit Oktober 2023 geschlossen, während der immobilienbasierte Golden Visa Griechenlands mit den Schwellenwerten von 2024 aktiv bleibt — €800,000 in Gebieten mit hoher Nachfrage, €400,000 anderswo und €250,000 für Umnutzungen und denkmalgeschützte Gebäude.
Wählen Sie Zypern, wenn Sie eine Aufenthaltsberechtigung möchten, die tatsächlich an Immobilieneigentum gekoppelt ist, schnell und dauerhaft gewährt wird, mit einer geringen Anwesenheitspflicht und einem überzeugenden steuerlichen Vorteil.
Wenn Ihre Priorität speziell ein immobiliengebundener Weg ist und Zypern nicht passt, lohnt es sich, andere Märkte abzuwägen. Griechenland bietet nach wie vor einen aktiven Immobilienweg (€250,000 bis €800,000). Die VAE gewähren ein zehnjähriges Golden Visa auf eine Immobilie im Wert von AED 2 million, mit 0% persönlicher Einkommensteuer, Kapitalgewinnsteuer und Grundsteuer, wenngleich es keine EU-Option ist. Diese zählen zu den neun Märkten, in denen INOVO berät, was es Käufern ermöglicht, eine zypriotische EU-Daueraufenthaltslösung mit griechischen, VAE- und anderen Wegen auf einer echten Vergleichsbasis zu vergleichen, statt anzunehmen, dass ein Land jedem Ziel gerecht wird.
Ja, das Golden Visa Portugals ist 2026 weiterhin verfügbar, jedoch nicht für Immobilien. Der Immobilienweg wurde im Oktober 2023 abgeschafft, sodass der Kauf eines Eigenheims keinerlei Aufenthaltsberechtigung mehr verschafft. Qualifizierende Investitionen umfassen nun €500,000 in einen portugiesischen Fonds, €500,000 in Forschung und Entwicklung, eine Unternehmensinvestition mit Schaffung von Arbeitsplätzen oder eine kulturelle Spende von €250,000.
Die zypriotische Fast-Track-Daueraufenthaltsberechtigung erfordert eine Mindestimmobilieninvestition von €300,000 (ohne VAT) in neu gebaute Wohnimmobilien, die direkt von einem Bauträger gekauft werden. Sie müssen zudem ein gesichertes Jahreseinkommen von mindestens €50,000 von außerhalb Zyperns nachweisen, plus €15,000 für einen Ehepartner und €10,000 pro Kind. Die Mittel müssen aus dem Ausland überwiesen und vor der Antragstellung vollständig bezahlt werden.
Nein. Die zyprische Daueraufenthaltsberechtigung ist ein nationaler Status; sie verleiht nicht das Recht, in anderen EU-Mitgliedstaaten zu leben oder zu arbeiten, was nur mit der Staatsbürgerschaft einhergeht. Zypern gehört zudem Stand Mitte 2026 noch nicht zum Schengen-Raum, sodass die Genehmigung derzeit kein visumfreies Reisen im Schengen-Raum ermöglicht. Dieser Mobilitätsvorteil ist erst zu erwarten, sobald Zypern den Schengen-Beitritt abschließt, angestrebt für 2026 oder 2027.
Nein. Die zyprische Daueraufenthaltsberechtigung im Schnellverfahren wird auf Lebenszeit gewährt und erfordert lediglich einen Besuch in Zypern mindestens einmal alle zwei Jahre. Der Status geht nur durch freiwilligen Verzicht oder eine Abwesenheit von mehr als zwei aufeinanderfolgenden Jahren verloren. Diese minimale Präsenz zählt jedoch nicht für die Staatsbürgerschaft, die einen echten langfristigen Aufenthalt erfordert.
Das NHR-Regime Portugals ist für Neuankömmlinge geschlossen und wurde durch IFICI ersetzt, informell NHR 2.0 genannt. IFICI bietet für zehn Jahre einen pauschalen Steuersatz von 20% auf qualifizierende portugiesische Berufseinkünfte und eine Befreiung für die meisten ausländischen Einkünfte. Anders als das alte NHR verlangt es, dass Sie in einem berechtigten hochqualifizierten oder innovationsorientierten Beruf tätig sind, sodass passive Investoren und Ruheständler in der Regel nicht in Frage kommen.
2026 sind Cyprus und Greece die wichtigsten EU-Wege, die einen an den Immobilienkauf gebundenen Aufenthalt bieten. Cyprus gewährt einen Daueraufenthalt ab €300,000 zuzüglich VAT, und das Golden Visa von Greece reicht je nach Region von €250,000 bis €800,000. Portugal hat seinen Immobilienweg im Oktober 2023 abgeschafft, und Spain hat sein Golden Visa am 3. April 2025 vollständig beendet.
Keine der beiden ist 2026 schnell. Die zyprische Staatsbürgerschaft durch Einbürgerung erfordert acht Jahre echten Aufenthalt, sodass passive Immobilieninvestoren, die dort nicht tatsächlich leben, ihr nicht näherkommen. Portugal hat seine Staatsbürgerschaftsvoraussetzung zum 19. Mai 2026 von fünf auf zehn Jahre (sieben für Staatsangehörige der EU und der CPLP) angehoben, wobei die Frist nun zu laufen beginnt, wenn die erste Aufenthaltskarte ausgestellt wird.
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