مشاريع
أحد أسرع أسواق السياحة نمواً في العالم — حيث تحقق فيلات الإيجار طويل الأمد الراقية والمنتجعات ذات العلامات عوائد إيجارية بخانتين.
تحقق فيلات تشانغو الراقية والمنتجعات ذات العلامات عوائد إجمالية 10–13% من السنة الأولى.
تستقبل بالي أكثر من 16 مليون زائر سنوياً، مع ارتفاع قيم أراضي تشانغو نحو 50% منذ 2019.
الفلل الجاهزة للتسليم مع إدارة تأجير احترافية تدرّ دخلاً سلبياً بأقل قدر من المشاركة اليومية من جانبك.
ارتفعت قيم الأراضي في تشانغو نحو 50% منذ 2019؛ وتحقق الفيلات المُدارة جيداً 7–12%، فيما تستهدف وحدات المنتجعات ذات العلامات عوائد مختلطة ~13%+.
كم يكلّفك الشراء والتملّك هنا فعلياً.
يدفع المشترون رسم اقتناء 5% (BPHTB). يملك الأجانب عادةً عبر الإيجار طويل الأمد (حتى ~80 عاماً) أو حق الاستخدام Hak Pakai أو هيكل شركة PT PMA.
دخل الإيجار ضريبة نهائية — 10% للمُلّاك الأجانب الحاملين لتصريح KITAS، و20% بدونه — دون ضريبة عقارية سنوية تُذكر على الإيجار طويل الأمد. ويدفع البائعون 2.5% على إجمالي المعاملة.
الأرقام إرشادية مجمّعة من مصادر عامة وليست استشارة ضريبية — تأكّد من وضعك مع مستشار مؤهّل.
ما يسألنا عنه المستثمرون أكثر شيء بشأن هذا السوق.
نعم، وإن لم يكن على أساس التملك الحر. يملك الأجانب عقارات بالي عبر ثلاثة مسارات قانونية: حق الإيجار (Hak Sewa) لمدة تصل إلى نحو 80 عاماً، أو سند حق الانتفاع (Hak Pakai)، أو شركة مملوكة للأجانب (PT PMA) تحمل سند (HGB). يناسب حق الإيجار الفلل الفردية للسكن أو التأجير؛ بينما تناسب شركة PT PMA المستثمرين الذين يشترون أصولاً متعددة أو يديرون نشاط تأجير.
اشترِ أو أودِع ما لا يقل عن 130,000 دولار أمريكي (نحو 2 مليار روبية إندونيسية) لتكون مؤهلاً لتأشيرة المنزل الثاني الإندونيسية، التي تمنح إقامة لمدة 5 سنوات قابلة للتجديد لمدة 5 سنوات أخرى. أو بدلاً من ذلك، يمنح تصريح الإقامة للمستثمر (Investor KITAS) عبر مساهمة في شركة PT PMA (اعتباراً من نحو 1 مليار روبية إندونيسية) إقامة قابلة للتجديد لمدة عامين إضافةً إلى حق العمل وحيازة سند (Hak Pakai) مباشرةً.
يدفع المشترون رسم اكتساب بنسبة 5% (BPHTB) على قيمة المعاملة، إضافةً إلى أتعاب الكاتب العدل والأتعاب القانونية. لا توجد ضريبة عقارية سنوية ذات شأن على حق الإيجار. عند البيع، يدفع البائع 2.5% على إجمالي سعر البيع. خصّص إجمالي تكاليف الاكتساب بنحو 5 إلى 8% حسب الهيكلة والإعداد القانوني.
تحقّق بالي عوائد إيجارية إجمالية بنسبة 10 إلى 12%، من بين الأعلى في أي سوق راقٍ. تحقّق الفلل المُدارة جيداً عادةً صافياً بنسبة 7 إلى 12%، بينما تستهدف الأصول المُدارة كمنتجعات ذات علامة تجارية عوائد مجمّعة تناهز 13%+. يسير النمو الرأسمالي بنسبة 6 إلى 8% سنوياً، وارتفعت قيم الأراضي في كانغو بنحو 50% منذ 2019 على خلفية طلب سياحي لا يتوقف.
يُفرض على دخل الإيجار ضريبة نهائية: 10% إذا كنت تحمل تصريح إقامة KITAS، أو 20% من دونه. ولأنها ضريبة نهائية، لا تُستحق أي ضريبة دخل إضافية على ذلك الإيجار. لذا فإن حيازة KITAS تقلّص ضريبة الإيجار إلى النصف، إلى جانب تمكينك من فتح حساب مصرفي محلي ورقم تعريف ضريبي (NPWP).
تكون عمليات الشراء على المخطط مرحلية: توقّع اتفاقية بيع وشراء موثّقة لدى الكاتب العدل، ثم تدفع على أقساط مرتبطة بالإنشاء حتى التسليم. عادةً ما يؤمّن الأجانب الأرض الأساسية عبر إيجار طويل (يصل إلى نحو 80 عاماً) أو عبر شركة PT PMA تحمل سند (HGB). استعن بكاتب عدل مستقل (PPAT) للتحقق من شهادة الأرض والتقسيم العمراني وسجل أداء المطوّر قبل الالتزام.
تتصدّر كانغو من حيث العوائد الإيجارية والنمو الرأسمالي، مع ارتفاع قيم الأراضي بنحو 50% منذ 2019 على خلفية طلب قوي من الرحّالة الرقميين والسياحة. تشهد بيراوا وبيريرينان وأولوواتو صعوداً سريعاً للفلل ذات العلامات التجارية وأصول المنتجعات، بينما تقدّم سمينياك طلباً راسخاً وعالي الإشغال على الإيجارات قصيرة الأجل. تقع فيلا Villa Santai Sereno التابعة لـ INOVO ضمن هذا الحزام الجنوبي الراقي.
نعم، لكن ليس باسمك الشخصي. رخصة الإقامة Pondok Wisata مقصورة على المواطنين الإندونيسيين، لذا يجب على المالك الأجنبي العمل عبر شركة إندونيسية (PT PMA) مسجلة تحت تصنيف الفلل KBLI 55193، مع تسجيل سياحي ورقم نشاط موثّق يصدر عبر نظام OSS، أو تأجير الفيلا لمشغّل إندونيسي مرخّص. وتقوم وزارة السياحة الإندونيسية الآن بمطابقة الإعلانات مع هذا السجل: إذ جرى تحديد نحو 1,600 مشغّل غير مرخّص لإزالتهم من تسع منصات، من بينها Airbnb وBooking.com، اعتباراً من 1 أغسطس 2026. ويدفع النزلاء بشكل منفصل رسم السياحة في بالي البالغ IDR 150,000، دون تغيير في 2026.
تحقّق من تصنيف قطعة الأرض في المخطط المكاني ومن فئة ترخيص المبنى قبل الالتزام. يُنشر التقسيم على بوابة GISTARU، البوابة الوطنية للتخطيط المكاني التابعة لوزارة ATR/BPN الإندونيسية: يُسمح بالإقامة السياحية في المناطق السياحية المخصصة، ولا يُسمح بها على الأراضي الزراعية والمحمية، كما أن التصنيف السكني لا يمنح أي حق تلقائي. ويحتاج المبنى إلى موافقة PBG للاستخدام التجاري أو السياحي، إضافة إلى شهادة صلاحية SLF. ومطابقة المخطط المكاني هي البوابة الأولى في سلسلة التراخيص عبر نظام OSS، لذا لا يمكن ترخيص أرض تقع في منطقة غير مناسبة. وفي يوليو 2025 هدمت بالي 48 منشأة في شاطئ بينجين قالت السلطات إنها بلا تراخيص.
احرص على تضمين حق تمديد مكتوب ومحدد السعر داخل عقد الإيجار الموثق الأصلي، لأن القانون الإندونيسي لا ينص على تجديد تلقائي. فحق الانتفاع Hak Sewa، بموجب المادتين 44 و45 من قانون الزراعة الأساسي لعام 1960، هو عقد مع مالك الأرض وليس سنداً مسجلاً، ومن ثم فإن بند التمديد هو ما يحمي قيمتك النهائية. اشترط تمديداً مضموناً بدلاً من حق أولوية، وسعراً محدداً أو معادلة موضوعية بدلاً من سعر السوق وقتها، وصياغة ملزِمة لزوج المالك وورثته وخلفائه. وإذا انتهت المدة دون تمديد متفق عليه، تعود الأرض وكل ما بُني عليها إلى المالك.
تنقل المدة المتبقية من الإيجار إلى المشتري التالي بعقد نقل موثق، وهو ما لا يصح إلا إذا كان عقد إيجارك الأصلي يجيز التنازل. راجع هذا البند وأي شرط لموافقة مالك الأرض قبل الشراء لا عند العرض للبيع: فبدونه تعتمد على منح المالك شروطاً جديدة، وهو ما يمنحه موقف التفاوض. وتنخفض القيمة والسيولة كلما قصرت المدة، لأن المشتري يرث السنوات المتبقية فقط، لذا يتفق كثير من الملاك على التمديد قبل التسويق. وإذا كانت الفيلا مملوكة عبر PT PMA، فالبديل هو بيع حصص الشركة. توقّع أن تستغرق العملية شهوراً لا أسابيع.
شارك بياناتك وسيرسل لك مستشار خاص الإحاطة الكاملة عن السوق والضرائب — عادةً خلال ساعة.
