Единственного самого налогово-эффективного способа владеть недвижимостью за рубежом не существует: подходящая структура зависит от вашего гражданства, страны налогового резидентства и места нахождения объекта. Как правило, для одного жилого объекта выигрывает владение на физическое лицо, для девелопмента или коммерческой деятельности — местная компания, а для портфеля в нескольких странах с задачами наследования — холдинговая структура или семейный фонд в ОАЭ. Принципиально важно: сегодня любая структура видна в рамках Единого стандарта отчётности (CRS), а нормы страны вашего резидентства — правила о контролируемых иностранных компаниях (КИК), антиуклонительные положения и обязательная доля наследников — могут перекрывать местный налоговый режим. Поэтому налогово-эффективное структурирование недвижимости — это про эффективность и контроль, а не про секретность.
Наиболее эффективная с налоговой точки зрения структура зависит от трёх факторов: вашего гражданства, страны налогового резидентства и места расположения объекта — универсального решения не существует. Как правило: личное имя — для единственного жилья, местная компания — для девелопмента или коммерческой деятельности, холдинговая структура или семейный фонд в ОАЭ — для портфеля в нескольких странах с задачами наследования.
Шесть основных инструментов вкратце:
Что бы вы ни выбрали, отчётность по CRS и антиуклонительные правила страны вашего резидентства продолжают действовать — структура меняет вашу эффективность и уровень контроля, но не вашу видимость для налоговых органов.
Единственный зарубежный дом держите в собственном имени; рассматривайте вариант с компанией только тогда, когда ставки корпоративного налога выгоднее личных ставок для нерезидентов, либо когда вам нужно передать актив по наследству в виде акций, а не земли.
На своё имя:
Компания (в стране нахождения объекта):
Нет — холдинговая компания в свободной зоне ОАЭ не освобождается автоматически от налога применительно к недвижимости. С июня 2023 года в ОАЭ действует федеральный корпоративный налог 9%, а нулевая ставка для свободных зон применяется только к «квалифицируемому доходу», который, как правило, не включает доход от недвижимого имущества.
Парадоксальный итог: перевод дубайского объекта под аренду на компанию может создать налоговую нагрузку 9%, которой личное владение — или фискально прозрачный семейный фонд — позволяет избежать полностью. Холдинг в свободной зоне действительно полезен для консолидации долей в иностранных компаниях, владеющих недвижимостью, а не для укрытия арендного дохода в ОАЭ.
Да — семейный фонд в ОАЭ (ADGM, DIFC или RAK ICC) может владеть недвижимостью, и если он выбирает режим налоговой прозрачности, его доход облагается на уровне учредителя и бенефициаров, а физические лица в ОАЭ платят 0%.
Оговорка: CRS и FATCA продолжают действовать, и учредитель — налоговый резидент Великобритании или ЕС — может столкнуться с «просмотром насквозь» в своей стране: его налоговый орган вправе рассматривать фонд как траст и применять правила об учредителе, правила КИК или антиуклонительные нормы.
Траст подходит семьям из юрисдикций общего права и для династической преемственности; фонд подходит тем, кому нужно самостоятельное юридическое лицо, которое владеет само собой и признаётся в странах континентального права. Обе структуры позволяют избежать процедуры наследственного утверждения и обе полностью подлежат раскрытию по CRS.
Траст:
Фонд:
В обоих случаях CRS раскрывает учредителя и бенефициаров, а правила об интересе учредителя или о КИК могут отнести доход обратно на страну его резидентства. Выбор обычно зависит от того, в каком мире находятся ваша семья и её активы — общего или континентального права.
Офшорная SPV — компания под один актив на Британских Виргинских островах, Каймановых островах или Джерси, часто удерживаемая через траст или фонд, — налогово нейтральна на уровне самой SPV, но не мешает стране, где расположена недвижимость, облагать этот объект налогом. Растущая прозрачность к тому же свела на нет прежнее преимущество конфиденциальности.
Исторически офшорные SPV использовались ради конфиденциальности и «чистой» передачи. С появлением CRS и реестров бенефициарных владельцев конфиденциальность практически исчезла, поэтому оставшийся смысл — в лёгкости передачи и обособлении рисков, а не в экономии налога на саму недвижимость.
Да — правила отчётности и противодействия уклонению в стране вашего налогового резидентства могут перевесить любой местный налоговый режим, и именно поэтому структурирование даёт эффективность и контроль, а не секретность. К каждой из перечисленных выше структур применимы четыре режима.
Коротко: структура меняет то, как и где вы платите налоги, но не может скрыть, кому что принадлежит.
Чтобы избежать наследственной процедуры по месту нахождения имущества (situs probate), объект, как правило, оформляют на юридическое лицо и передают доли в нём, а не саму недвижимость; чтобы избежать двойного налога на наследство, опираются на соглашения о налогах на наследство, зачёт иностранных налогов и структуру, удобную для передачи по наследству. Владение на физическое лицо — худший вариант по обоим пунктам.
Практический вывод: именно планирование наследования, а не сами по себе налоговые ставки, часто оказывается самым весомым аргументом в пользу использования холдинговой структуры или фонда.
Подбирайте структуру под задачу: для одного дома — максимально просто, для торговой деятельности или портфеля — компания, для наследования в нескольких странах — фонд. Вот краткое руководство по выбору.
Что бы вы ни выбрали, сначала просчитайте вариант с учётом вашего гражданства и налогового резидентства, поскольку правила КИК, CRS и обязательной доли наследников могут изменить ответ. INOVO подбирает недвижимость на семи рынках и знакомит клиентов с лицензированными налоговыми и юридическими специалистами для реализации структуры — мы не являемся юридической или налоговой фирмой, и это общая информация, а не консультация.
Сама по себе — редко. Офшорная SPV налогово нейтральна на своём уровне, но страна, где находится недвижимость, всё равно облагает налогом арендный доход и прирост капитала, а для жилой недвижимости в Великобритании это влечёт единую ставку гербового сбора SDLT 17% при стоимости свыше £500,000 плюс ежегодный налог ATED. Поскольку CRS охватывает уже 120+ юрисдикций, а реестры бенефициарных владельцев стали обязательными, прежнее преимущество конфиденциальности практически исчезло; остаётся лишь удобная передача прав и обособление рисков ответственности.
Не автоматически. Семейный фонд в ОАЭ может подать заявление в соответствии со статьёй 17 Закона о корпоративном налоге о признании его фискально прозрачным: тогда его доход относится на учредителя и бенефициаров, которые как физические лица в ОАЭ платят 0% личного налога вместо 9% корпоративного налога, который уплачивала бы компания. Федеральное налоговое управление (FTA) обновило руководство по семейным фондам в июне 2026 года, однако такой выбор режима должен быть одобрен, а учредитель — налоговый резидент Великобритании или ЕС — всё равно может подпадать под правила «просмотра насквозь» (look-through) своей страны.
Это зависит от вашего дохода и планов. Компания с ограниченной ответственностью даёт полный вычет процентов по ипотеке и корпоративный налог 19–25% с прибыли, что может быть выгоднее подоходного налога 40–45% для лиц с высоким доходом, которые оставляют арендный доход в компании. Но компания, покупающая жилую недвижимость дороже £500,000, платит SDLT по единой ставке 17% и ежегодный ATED, если не применяется льгота для арендного бизнеса, а вывод прибыли в виде дивидендов облагается налогом повторно.
Потенциально да, поскольку налогом с одной и той же арендной платы могут облагать и страна, где находится недвижимость, и страна вашего налогового резидентства, — но соглашения об избежании двойного налогообложения и зачёт иностранного налога, как правило, не допускают фактического двойного взимания, позволяя зачесть уплаченный за рубежом налог. Например, резидент Великобритании, сдающий недвижимость в Испании, сначала платит испанский налог — по закону 24% с валовой арендной платы для резидентов стран вне ЕС, хотя решения 2025 года теперь позволяют британским арендодателям вычитать расходы и платить 19% с чистого дохода, — а затем зачитывает его против британского налога. Задекларировать доход в своей стране всё равно необходимо.
Траст — это конструкция общего права, при которой доверительный управляющий владеет титулом в интересах бенефициаров, тогда как фонд представляет собой самостоятельное юридическое лицо, которое владеет само собой на основании устава, — аналог траста в континентальном праве. Фонды признаются в странах континентального права, которые часто игнорируют трасты или облагают их по штрафным ставкам, например в Испании, Португалии и Черногории, а семейный фонд в ОАЭ может выбрать режим налоговой прозрачности со ставкой 0%. Обе структуры позволяют избежать процедуры наследственного утверждения и обе полностью подлежат раскрытию по CRS.
Да. Правила о контролируемых иностранных компаниях (КИК) в Великобритании, ЕС (директива ATAD) и США относят пассивный арендный доход иностранной структуры с низким налогообложением на счёт собственника-резидента, даже если прибыль не распределялась, а стандарт CRS обеспечивает обмен данными о счетах между более чем 120 юрисдикциями. Требования к экономическому присутствию и реестры бенефициарных владельцев означают, что структурирование даёт эффективность и контроль над наследованием, а не секретность.
Для владения недвижимостью в Дубае личное владение обычно выгоднее с налоговой точки зрения, поскольку физические лица в ОАЭ платят 0% с арендного дохода и прироста капитала, тогда как компания платит 9% корпоративного налога с прибыли свыше AED 375,000. Статус 0% в свободных зонах, как правило, не распространяется на доход от недвижимого имущества, который относится к исключённым видам деятельности (Excluded Activity). Налогово-прозрачный семейный фонд позволяет объединить нулевую ставку для физического лица с планированием наследования.
Оставьте свои контакты, и персональный консультант свяжет вас с подходящим специалистом по структурированию в течение 24 часов.