Il n'existe pas de méthode unique qui soit la plus avantageuse fiscalement pour détenir un bien immobilier à l'étranger : la bonne structure dépend de votre nationalité, de votre pays de résidence fiscale et du lieu où se situe le bien. En règle générale, la détention en nom propre l'emporte pour une résidence unique, une société locale pour une activité de promotion ou commerciale, et une structure de détention ou une fondation familiale aux Émirats arabes unis pour un portefeuille réparti sur plusieurs pays assorti d'objectifs de transmission. Point essentiel : toute structure est désormais visible au titre de la Norme commune de déclaration (CRS), et les règles de votre pays d'origine — règles sur les sociétés étrangères contrôlées (CFC), dispositifs anti-abus et réserve héréditaire — peuvent primer sur le traitement local. La structuration immobilière fiscalement efficiente est donc une affaire d'efficience et de contrôle, non de secret.
La structure la plus efficiente sur le plan fiscal dépend de trois éléments : votre nationalité, votre pays de résidence fiscale et le lieu où se situe le bien — il n'existe pas de solution universelle. En règle générale, privilégiez la détention en nom propre pour une résidence unique, une société locale pour une activité de promotion ou commerciale, et une structure de détention (holding) ou une fondation familiale émirienne pour un portefeuille multi-pays assorti d'objectifs successoraux.
Les six principaux véhicules, en un coup d'œil :
Quel que soit votre choix, les obligations déclaratives du CRS et les règles anti-abus de votre pays de résidence continuent de s'appliquer — la structure modifie votre efficience et votre contrôle, pas votre visibilité auprès de l'administration fiscale.
Détenez un bien unique à l'étranger en votre nom propre ; n'envisagez une société que lorsque les taux d'impôt sur les sociétés sont plus avantageux que les taux applicables aux particuliers non-résidents, ou lorsque vous devez transmettre l'actif sous forme de parts plutôt que de terrain.
Nom propre :
Société (dans le pays de situation du bien) :
Non — une holding établie en zone franche des Émirats arabes unis n'est pas automatiquement exonérée d'impôt pour l'immobilier. Depuis juin 2023, les Émirats appliquent un impôt fédéral sur les sociétés de 9%, et le taux de 0% en zone franche ne s'applique qu'aux « revenus qualifiés », qui excluent généralement les revenus tirés de biens immobiliers.
Résultat contre-intuitif : loger un bien locatif de Dubaï dans une société peut créer un coût fiscal de 9% que la détention en nom propre — ou une fondation familiale fiscalement transparente — évite totalement. Une holding en zone franche est réellement utile pour regrouper des participations dans des sociétés immobilières étrangères, et non pour abriter des revenus locatifs émiriens.
Oui — une fondation familiale émirienne (ADGM, DIFC ou RAK ICC) peut détenir des biens immobiliers et, si elle opte pour la transparence fiscale, ses revenus sont imposés au niveau du fondateur et des bénéficiaires, où les personnes physiques résidant aux Émirats arabes unis sont imposées à 0%.
Attention : la CRS et la FATCA restent applicables, et un fondateur résident du Royaume-Uni ou de l'UE peut être confronté à la transparence imposée par son pays de résidence — son administration fiscale peut traiter la fondation comme un trust et appliquer les règles relatives au constituant, celles des sociétés étrangères contrôlées (SEC) ou les dispositifs anti-abus.
Le trust convient aux familles de tradition common law et à la transmission dynastique ; la fondation convient à ceux qui souhaitent une entité juridique distincte, qui se possède elle-même et qui est reconnue dans les pays de droit civil. Les deux permettent d'éviter la procédure successorale (probate) et les deux sont intégralement déclarables au titre du CRS.
Trust :
Fondation :
Dans les deux cas, le CRS révèle l'identité du constituant et des bénéficiaires, et les règles applicables aux trusts dans lesquels le constituant conserve un intérêt (settlor-interested) ou les règles CFC peuvent réattribuer les revenus au pays de résidence. Le choix dépend le plus souvent de l'appartenance de votre famille et de ses actifs au monde de la common law ou à celui du droit civil.
Une SPV offshore — une société mono-actif aux Îles Vierges britanniques, aux Îles Caïmans ou à Jersey, souvent détenue par un trust ou une fondation — est fiscalement neutre au niveau de la SPV, mais elle n'empêche pas le pays où se situe le bien d'imposer ce bien. La transparence croissante a par ailleurs érodé l'avantage de confidentialité d'autrefois.
L'intérêt historique des SPV offshore résidait dans la confidentialité et la facilité de cession. Avec le CRS et les registres des bénéficiaires effectifs, la confidentialité a largement disparu : il ne reste donc que la transférabilité et le cloisonnement — et non des économies d'impôt sur le bien lui-même.
Oui — les obligations déclaratives et les règles anti-abus de votre pays de résidence peuvent primer sur tout traitement fiscal local : c'est pourquoi la structuration apporte de l'efficacité et du contrôle, et non du secret. Quatre régimes s'appliquent à tous les véhicules ci-dessus.
En résumé : une structure change la manière et le lieu où vous êtes imposé, mais elle ne peut pas cacher qui possède quoi.
Pour éviter une procédure successorale dans le pays de situation du bien, on détient généralement celui-ci par l'intermédiaire d'une entité et l'on transmet ses parts plutôt que le bien lui-même ; pour éviter une double imposition successorale, on s'appuie sur les conventions en matière de droits de succession, sur les crédits d'impôt étrangers et sur un véhicule adapté à la transmission. La détention en nom propre est la pire solution sur ces deux plans.
À retenir en pratique : c'est la planification successorale, et non les taux d'imposition affichés, qui constitue souvent la raison la plus forte de recourir à une structure de détention ou à une fondation.
Adaptez la structure à l'objectif : restez simple pour une résidence unique, constituez une société pour une activité de négoce ou un portefeuille, et recourez à une fondation pour une transmission multi-pays. Voici le guide de décision rapide.
Quel que soit votre choix, modélisez-le d'abord au regard de votre nationalité et de votre résidence fiscale, car les règles SEC, la norme CRS et la réserve héréditaire peuvent changer la donne. INOVO sélectionne les biens sur sept marchés et met ses clients en relation avec des spécialistes fiscaux et juridiques agréés pour mettre en œuvre la structure — nous ne sommes ni un cabinet d'avocats ni un cabinet fiscal, et ces informations sont d'ordre général et ne constituent pas un conseil.
Rarement à elle seule. Une SPV offshore est fiscalement neutre à son propre niveau, mais le pays où se situe le bien continue d'imposer les loyers et les plus-values — et, pour le résidentiel britannique, elle déclenche un SDLT forfaitaire de 17% au-delà de £500,000, auquel s'ajoute l'ATED annuelle. Le CRS couvrant désormais 120+ juridictions et les registres de bénéficiaires effectifs étant obligatoires, l'ancien avantage de confidentialité a largement disparu ; ce qui subsiste, c'est une transmissibilité simple et un cloisonnement des responsabilités.
Pas automatiquement. Une fondation familiale des Émirats arabes unis peut demander, au titre de l'article 17 de la loi sur l'impôt sur les sociétés, à être traitée comme fiscalement transparente : ses revenus sont alors attribués au fondateur et aux bénéficiaires qui, en tant que personnes physiques résidant aux Émirats, sont imposés à 0% au titre de l'impôt sur le revenu plutôt qu'aux 9% d'impôt sur les sociétés que supporterait une société. La FTA a actualisé sa doctrine sur les fondations familiales en juin 2026, mais l'option doit être approuvée et un fondateur résidant au Royaume-Uni ou dans l'UE peut rester soumis aux règles de transparence fiscale de son pays de résidence.
Cela dépend de vos revenus et de vos projets. Une limited company ouvre droit à la déduction intégrale des intérêts d'emprunt et à un impôt sur les sociétés de 19–25% sur les bénéfices, ce qui peut s'avérer plus avantageux qu'un impôt sur le revenu de 40–45% pour les contribuables fortement imposés qui laissent les loyers dans la société. Mais une société qui acquiert un bien résidentiel de plus de £500,000 acquitte un SDLT forfaitaire de 17% ainsi que l'ATED annuelle, sauf application d'un allègement au titre de l'activité de location, et la distribution des bénéfices sous forme de dividendes est imposée une seconde fois.
Potentiellement, car le pays où se situe le bien et votre pays de résidence peuvent tous deux imposer le même loyer — mais les conventions de non-double imposition et les crédits d'impôt étranger évitent généralement une double charge effective, en vous permettant d'imputer l'impôt payé à l'étranger. Par exemple, un résident britannique qui loue un bien en Espagne paie d'abord l'impôt espagnol — légalement 24% sur le loyer brut pour les résidents hors UE, même si des décisions de 2025 permettent désormais aux bailleurs britanniques de déduire leurs charges et d'être imposés à 19% sur le net — puis l'impute sur son impôt britannique. Vous devez malgré tout déclarer ce revenu dans votre pays de résidence.
Le trust est un mécanisme de common law dans lequel un trustee détient la propriété juridique pour le compte de bénéficiaires, tandis que la fondation est une entité juridique distincte qui se possède elle-même en vertu de statuts — l'équivalent en droit civil. Les fondations sont reconnues dans les pays de droit civil qui, souvent, ignorent ou pénalisent les trusts, comme l'Espagne, le Portugal et le Monténégro, et une fondation familiale émirienne peut opter pour la transparence fiscale à 0%. Les deux permettent d'éviter la procédure successorale (probate) et les deux sont intégralement déclarables au titre du CRS.
Oui. Les règles relatives aux sociétés étrangères contrôlées (CFC) au Royaume-Uni, dans l'UE (directive ATAD) et aux États-Unis réattribuent les revenus locatifs passifs d'une entité étrangère faiblement imposée au propriétaire résident, même en l'absence de toute distribution de trésorerie, et la norme commune de déclaration (CRS) permet l'échange des données de comptes entre plus de 120 juridictions. Les exigences de substance économique et les registres des bénéficiaires effectifs font que le recours à une structure apporte de l'efficience et un contrôle de la transmission, et non le secret.
Pour détenir un bien à Dubaï, la détention en nom propre est généralement plus efficiente sur le plan fiscal, car les particuliers aux Émirats arabes unis paient 0% sur les loyers et les plus-values, alors qu'une société acquitte 9% d'impôt sur les sociétés sur le bénéfice dépassant AED 375,000. Le statut 0% des zones franches ne couvre généralement pas les revenus tirés de biens immobiliers, qui constituent une activité exclue (Excluded Activity). Une fondation familiale fiscalement transparente permet de combiner ce résultat personnel à 0% avec la planification successorale.
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