No existe una única forma más eficiente fiscalmente de poseer un inmueble en el extranjero: la estructura adecuada depende de su nacionalidad, de su país de residencia fiscal y de dónde se ubique la propiedad. Por regla general, la titularidad personal es la mejor opción para una sola vivienda, una sociedad local para promoción o actividad comercial, y un vehículo de tenencia o una fundación familiar en los EAU para una cartera en varios países con objetivos sucesorios. Y algo fundamental: hoy toda estructura es visible bajo el Estándar Común de Comunicación de Información (CRS), y las normas del país de origen —las normas sobre sociedades extranjeras controladas (CFC), la normativa antielusión y la legítima hereditaria— pueden prevalecer sobre el tratamiento local, de modo que la estructuración inmobiliaria fiscalmente eficiente tiene que ver con la eficiencia y el control, no con el secreto.
La estructura más eficiente en términos fiscales depende de tres factores: su nacionalidad, su país de residencia fiscal y dónde se ubica la propiedad — no existe un ganador universal. Como regla general, utilice el nombre personal para una única vivienda, una sociedad local para la promoción o la actividad comercial, y un vehículo holding o una fundación familiar de los EAU para una cartera repartida en varios países con objetivos sucesorios.
Los seis vehículos principales, de un vistazo:
Sea cual sea su elección, la comunicación de información bajo el CRS y las normas antielusión de su país de residencia siguen aplicándose — la estructura cambia su eficiencia y su control, no su visibilidad ante la administración tributaria.
Mantenga una única vivienda en el extranjero a su propio nombre; plantéese una sociedad solo cuando los tipos del impuesto de sociedades resulten mejores que los tipos personales de no residente, o cuando necesite transmitir el activo como participaciones y no como inmueble.
A nombre personal:
Sociedad (en el país donde se sitúa el inmueble):
No — una sociedad holding en zona franca de los EAU no está automáticamente exenta de impuestos en materia inmobiliaria. Desde junio de 2023 los EAU aplican un impuesto federal de sociedades del 9%, y el tipo del 0% de zona franca solo se aplica a la "renta cualificada", que por lo general excluye las rentas procedentes de bienes inmuebles.
El resultado contraintuitivo: meter un alquiler de Dubái en una sociedad puede generar un coste fiscal del 9% que la titularidad personal — o una fundación familiar fiscalmente transparente — evita por completo. Una holding de zona franca resulta genuinamente útil para consolidar participaciones en sociedades inmobiliarias extranjeras, no para blindar las rentas de alquiler de los EAU.
Sí — una fundación familiar de los EAU (ADGM, DIFC o RAK ICC) puede ser propietaria de bienes inmuebles y, si opta por la transparencia fiscal, sus rentas tributan a nivel del fundador y de los beneficiarios, donde las personas físicas de los EAU pagan un 0%.
Advertencia: el CRS y la FATCA siguen siendo aplicables, y un fundador residente en el Reino Unido o la UE puede enfrentarse a la transparencia fiscal en su país de residencia — su administración tributaria puede tratar la fundación como un trust y aplicar normas sobre el settlor, de CFC o antielusión.
Un trust encaja con familias de tradición common law y con la sucesión dinástica; una fundación encaja con quienes desean una entidad jurídica independiente que se posee a sí misma y que sí se reconoce en países de derecho civil. Ambas evitan el procedimiento sucesorio judicial y ambas son plenamente declarables bajo el CRS.
Trust:
Fundación:
En ambos casos, el CRS revela al settlor y a los beneficiarios, y las normas sobre trusts con interés del constituyente o de transparencia fiscal internacional (CFC) pueden reatribuir la renta al país de residencia. La elección suele depender de si su familia y su patrimonio se sitúan en un mundo de common law o de derecho civil.
Una SPV offshore — una sociedad de activo único en las Islas Vírgenes Británicas, Caimán o Jersey, a menudo participada por un trust o una fundación — es fiscalmente neutra a nivel de la propia SPV, pero no impide que el país donde se ubica el inmueble grave ese inmueble. El aumento de la transparencia informativa también ha erosionado su antigua ventaja de privacidad.
El argumento histórico a favor de las SPV offshore era la privacidad y la transmisión limpia. Con el CRS y los registros de titularidad real, la privacidad ha desaparecido en gran medida, por lo que la justificación restante es la transmisibilidad y el aislamiento de responsabilidad — no el ahorro fiscal sobre el propio inmueble.
Sí — las normas de información y antielusión del país de residencia pueden prevalecer sobre cualquier tratamiento fiscal local, y por eso la estructuración aporta eficiencia y control, no secreto. Cuatro regímenes se aplican a todos los vehículos anteriores.
En resumen: una estructura cambia cómo y dónde se tributa, pero no puede ocultar quién es el propietario de qué.
Para evitar el procedimiento sucesorio en el país donde se sitúa el inmueble (situs probate), lo habitual es mantener la propiedad a través de una entidad y transmitir sus participaciones en lugar del propio inmueble; para evitar la doble imposición sucesoria se recurre a los convenios sobre impuestos de sucesiones, a los créditos por impuestos pagados en el extranjero y a un vehículo favorable a la sucesión. La titularidad personal es la peor opción en ambos aspectos.
La conclusión práctica: la planificación sucesoria, y no los tipos impositivos de titular, suele ser la razón más sólida para utilizar un vehículo de tenencia o una fundación.
Adapte la estructura al objetivo: manténgala sencilla para una sola vivienda, constituya una sociedad para actividad empresarial o carteras, y utilice una fundación para la sucesión en varios países. Esta es la guía rápida de decisión.
Sea cual sea su elección, modélela primero en función de su nacionalidad y su residencia fiscal, porque las normas CFC, CRS y de legítima forzosa pueden cambiar la respuesta. INOVO selecciona la propiedad en siete mercados y pone a los clientes en contacto con especialistas fiscales y jurídicos colegiados para implementar la estructura — no somos un despacho de abogados ni una firma fiscal, y esta es información general, no asesoramiento.
Rara vez por sí sola. Una SPV offshore es fiscalmente neutral en su propio nivel, pero el país donde se encuentra el inmueble sigue gravando las rentas y las ganancias — y en el caso de la vivienda residencial británica activa un SDLT fijo del 17% por encima de £500,000 más el ATED anual. Con el CRS cubriendo ya más de 120+ jurisdicciones y los registros de titularidad real obligatorios, la antigua ventaja de privacidad ha desaparecido en gran medida; el valor que queda es la transmisibilidad limpia y la delimitación de responsabilidades.
No de forma automática. Una fundación familiar de los EAU puede solicitar, al amparo del artículo 17 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, ser tratada como fiscalmente transparente, de modo que sus rentas se atribuyen al fundador y a los beneficiarios, quienes, como personas físicas de los EAU, tributan al 0% en el impuesto personal en lugar del 9% del impuesto sobre sociedades que soportaría una sociedad. La FTA actualizó su guía sobre fundaciones familiares en junio de 2026, pero la opción debe ser aprobada y un fundador residente en el Reino Unido o en la UE puede seguir estando sujeto a las normas de transparencia fiscal de su país de residencia.
Depende de sus ingresos y de sus planes. Una sociedad limitada permite deducir íntegramente los intereses hipotecarios y tributa al 19–25% de impuesto de sociedades sobre los beneficios, lo que puede resultar mejor que el 40–45% de impuesto personal sobre la renta para contribuyentes de rentas altas que retienen el alquiler. Pero una sociedad que compra vivienda residencial por más de £500,000 paga un SDLT fijo del 17% y el ATED anual, salvo que resulte aplicable una exención por actividad de arrendamiento, y la extracción del beneficio en forma de dividendos vuelve a tributar.
Potencialmente sí, porque tanto el país donde se encuentra el inmueble como su país de residencia pueden gravar la misma renta — pero los convenios de doble imposición y los créditos por impuestos extranjeros suelen evitar una doble carga real al permitirle compensar el impuesto pagado fuera. Por ejemplo, un residente del Reino Unido que alquila un inmueble en España paga primero el impuesto español — legalmente un 24% sobre la renta bruta para residentes de fuera de la UE, aunque resoluciones de 2025 ya permiten a los arrendadores británicos deducir gastos y tributar al 19% sobre la renta neta — y lo acredita frente al impuesto británico. Aun así, debe declarar los ingresos en su país de residencia.
Un trust es una figura del common law en la que un trustee ostenta la titularidad en beneficio de los beneficiarios, mientras que una fundación es una entidad jurídica independiente que se posee a sí misma en virtud de una carta fundacional — el equivalente en el derecho civil. Las fundaciones sí se reconocen en países de derecho civil que a menudo ignoran o penalizan los trusts, como España, Portugal y Montenegro, y una fundación familiar de los EAU puede optar por la transparencia fiscal al 0%. Ambas evitan el procedimiento sucesorio judicial y ambas son plenamente declarables bajo el CRS.
Sí. Las normas sobre sociedades extranjeras controladas (CFC) del Reino Unido, la UE (ATAD) y EE. UU. atribuyen al propietario residente las rentas pasivas de alquiler de una entidad extranjera con baja tributación, aunque no se distribuya efectivo alguno, y el CRS comparte datos de cuentas entre más de 120 jurisdicciones. Los requisitos de sustancia económica y los registros de titularidad real implican que la estructuración aporta eficiencia y control sucesorio, no secretismo.
Para mantener un inmueble en Dubái, la titularidad personal suele ser más eficiente fiscalmente, porque las personas físicas en los EAU pagan un 0% sobre los alquileres y las ganancias de capital, mientras que una sociedad paga un 9% de impuesto de sociedades sobre el beneficio por encima de AED 375,000. El estatus del 0% de zona franca por lo general no cubre las rentas procedentes de bienes inmuebles, que constituyen una Actividad Excluida. Una fundación familiar fiscalmente transparente puede combinar el resultado personal del 0% con la planificación sucesoria.
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