Для получения резидентства ЕС через недвижимость в 2026 году Кипр — очевидный и, по сути, единственный выбор из этих двух стран, поскольку Португалия убрала недвижимость из своей Golden Visa в октябре 2023 года, и покупка недвижимости там теперь не даёт вообще никакого резидентства. Кипр, напротив, по-прежнему предоставляет покупателям из стран, не входящих в ЕС, постоянное резидентство по ускоренной процедуре при инвестициях не менее €300,000 (плюс VAT) в жильё в новостройке, с одобрением примерно за два-три месяца и без требования проживать на острове.
Итог: эти две страны больше нельзя сравнивать как варианты через недвижимость. Честное сравнение — это действующее, привязанное к недвижимости постоянное резидентство Кипра против вариантов Golden Visa Португалии, не связанных с недвижимостью (инвестиционные фонды от €500,000), и очень разных налоговых режимов двух стран. Этот гид излагает пороговые суммы, что даёт каждый статус, сроки до гражданства и налоговый аспект, причём каждая цифра проверена по состоянию на середину 2026 года.
Нет. Португалия не предлагает основанный на недвижимости путь получения резидентства с октября 2023 года, когда недвижимость и фонды недвижимости были исключены из программы Golden Visa. Покупка дома, квартиры или виллы в Португалии в 2026 году не даёт вам никаких прав на резидентство.
Сама Golden Visa по-прежнему существует, но только через инвестиции, не связанные с недвижимостью. Соответствующие условиям варианты в 2026 году:
Если вам нужно именно резидентство, связанное с владением недвижимостью, Португалия отпадает. В пределах ЕС остаются Кипр (от €300,000) и Греция (от €250,000 до €800,000 в зависимости от региона) как основные связанные с недвижимостью пути в 2026 году. Испания полностью закрыла свою Golden Visa 3 апреля 2025 года, так что это тоже больше не вариант.
Кипр предоставляет ускоренный вид на постоянное жительство гражданам стран, не входящих в ЕС, которые осуществляют квалифицирующую инвестицию в недвижимость, в соответствии с Положением 6(2) (Категория 6.2) своих иммиграционных правил. В 2026 году это по-прежнему подлинный маршрут «купи недвижимость — получи ВНЖ».
Основные требования:
Обработка обычно занимает около двух-трёх месяцев. Разрешение предоставляется пожизненно, не истекает и распространяется на основного заявителя, супруга и детей на иждивении. Чтобы сохранить его, держателю достаточно посещать Кипр один раз в два года; статус утрачивается только при добровольном отказе или отсутствии более двух лет подряд.
Два практических замечания. Постоянное жительство по Категории 6.2 само по себе не даёт права на местное трудоустройство, хотя держатели могут владеть кипрской компанией и получать дивиденды. Что касается НДС, стандартная ставка на новостройку составляет 19%; сниженная ставка 5% применяется к первым 130m²/€350,000 квалифицирующего основного и постоянного жилья (при условии, что общая площадь не превышает 190m², а общая стоимость — €475,000, сверх чего к превышению применяется 19%), но покупатели с чисто инвестиционными целями обычно платят 19%.
Кипр предоставляет постоянное жительство сразу, тогда как португальская «Золотая виза» даёт лишь возобновляемое временное разрешение на жительство, которое становится постоянным через пять лет. Это одно из крупнейших практических различий.
Мобильность тоже отличается. Португальское разрешение на жительство позволяет безвизовые поездки в пределах Шенгенской зоны. Кипр — полноправный член ЕС, но пока не входит в Шенген; он нацелен на вступление в 2026 или 2027 году, но по состоянию на середину 2026 года не имел подтверждённой даты от Совета, поэтому кипрское разрешение на жительство в настоящее время не даёт свободы передвижения по Шенгену. Важно, что ни одно из разрешений не даёт автоматического общеевропейского права жить и работать в других государствах-членах — это право приходит только с гражданством.
Ожидания по физическому присутствию невелики в обоих случаях. Кипр требует лишь посещения раз в два года. Португальская «Золотая виза» требует примерно семь дней в первый год и 14 дней в каждый последующий двухлетний период — одно из самых низких требований по пребыванию в Европе.
Ниже приведено прямое сравнение на основе правил, действующих в середине 2026 года.
Итог: Кипр уверенно выигрывает как быстрый, постоянный путь, привязанный к недвижимости; Португалия теперь — вариант с фондами и налогами, а не с недвижимостью.
Оба маршрута — это долгий путь к гражданству в 2026 году, и в Португалии сроки в этом году резко возросли. Ни один из них не является быстрым способом получить паспорт.
Кипрское гражданство путём натурализации требует восьми лет законного проживания, складывающихся из семи лет в течение предшествующих десяти плюс непрерывные последние 12 месяцев перед подачей заявления. Важнейшая оговорка: это требует реального физического проживания на Кипре. Пассивный ускоренный статус постоянного резидента, для которого нужен лишь визит раз в два года, не накапливает требуемое присутствие, поэтому инвесторы в недвижимость, которые фактически не живут на Кипре, не приближаются к паспорту просто за счёт владения статусом ПМЖ.
Португалия исторически предлагала самый быстрый паспорт ЕС — пять лет проживания с минимальным сроком пребывания. Это изменилось 19 мая 2026 года, когда Lei Orgânica n.º 1/2026 повысил требование до десяти лет законного проживания для большинства заявителей и семи лет для граждан стран ЕС и CPLP (португалоязычных). Заявители также должны сдать экзамен по португальскому языку уровня A2. Отсчёт срока для натурализации теперь начинается с момента выдачи первой резидентской карты, а не с момента подачи заявления, что может добавить дополнительное время с учётом задержек в обработке. Заявления, поданные 18 мая 2026 года или ранее, остаются под действием прежнего пятилетнего режима.
Для пассивного инвестиционного дохода и пенсионеров кипрский режим non-dom оказывается более выигрышным; пришедшая на смену NHR португальская программа в основном вознаграждает квалифицированных специалистов, а не пассивных инвесторов.
Кипрский статус non-dom даёт:
Знаменитый португальский режим NHR закрыт для новых участников и заменён на IFICI, неофициально называемый NHR 2.0. IFICI устанавливает фиксированную ставку 20% на соответствующий условиям португальский доход от трудовой деятельности и самозанятости, плюс освобождение от налога на большую часть доходов из иностранных источников, сроком на десять лет. Однако вы должны работать по одной из подходящих высококвалифицированных или ориентированных на инновации профессий и не должны были быть налоговым резидентом Португалии в течение предыдущих пяти лет. Пассивные инвесторы и пенсионеры, живущие на дивиденды или пенсии, как правило, вообще не имеют права на IFICI.
Вывод: выбирайте кипрский non-dom ради дохода в виде дивидендов, процентов и инвестиций; рассматривайте португальский IFICI только если вы квалифицированный специалист в науке, технологиях или смежной области.
Несколько существенных изменений переформатировали это сравнение в 2026 году, и все они играют в пользу Кипра в вопросе резидентства через недвижимость.
Для контекста по более широкой европейской картине: Испания прекратила свою Golden Visa 3 апреля 2025 года (без пути через недвижимость), путь через недвижимость Португалии закрыт с октября 2023 года, тогда как основанная на недвижимости Golden Visa Греции остаётся действующей с порогами 2024 года: €800,000 в районах высокого спроса, €400,000 в остальных местах и €250,000 для перепрофилирования и зданий из списка охраняемых.
Выбирайте Кипр, если вам нужно резидентство, реально привязанное к владению недвижимостью, предоставляемое быстро и на постоянной основе, с мягким требованием к присутствию и мощным налоговым преимуществом.
Если ваш приоритет — именно маршрут, связанный с недвижимостью, а Кипр не подходит, стоит взвесить другие рынки. Греция по-прежнему предлагает действующий маршрут через недвижимость (от €250,000 до €800,000). ОАЭ предоставляют десятилетнюю Golden Visa при стоимости недвижимости AED 2 million, с 0% личного подоходного налога, налога на прирост капитала и налога на недвижимость, хотя это и не вариант в рамках ЕС. Эти рынки входят в число девяти рынков, по которым консультирует INOVO, что позволяет покупателям сравнивать вариант постоянного резидентства ЕС на Кипре с греческим, эмиратским и другими маршрутами на сопоставимой основе, а не исходить из того, что одна страна подходит под любую цель.
Да, программа Golden Visa Португалии по-прежнему действует в 2026 году, но не для недвижимости. Инвестиционный путь через недвижимость был отменён в октябре 2023 года, поэтому покупка жилья не даёт вида на жительство. К квалифицирующим инвестициям теперь относятся €500,000 в португальский фонд, €500,000 в научные исследования и разработки, инвестиции в компанию с созданием рабочих мест или культурное пожертвование в размере €250,000.
Ускоренное постоянное резидентство Кипра требует минимальной инвестиции в недвижимость в размере €300,000 (без учёта VAT) в новую жилую недвижимость, купленную напрямую у застройщика. Вы также должны подтвердить не менее €50,000 гарантированного годового дохода из-за пределов Кипра, плюс €15,000 на супруга(у) и €10,000 на каждого ребёнка. Средства должны быть переведены из-за рубежа и оплачены полностью до подачи заявления.
Нет. Постоянное резидентство Кипра — это национальный статус; оно не дает права жить или работать в других государствах — членах ЕС, которое возникает только с гражданством. Кроме того, по состоянию на середину 2026 года Кипр еще не входит в Шенгенскую зону, поэтому это разрешение в настоящее время не дает безвизового передвижения по Шенгену. Это преимущество мобильности ожидается только после того, как Кипр завершит присоединение к Шенгену, намеченное на 2026 или 2027 год.
Нет. Постоянное резидентство Кипра по ускоренной процедуре предоставляется пожизненно и требует лишь посещения Кипра не реже одного раза в два года. Статус утрачивается только в результате добровольного отказа или отсутствия более двух лет подряд. Однако это минимальное присутствие не засчитывается в счет гражданства, для которого нужно подлинное долгосрочное проживание.
Режим NHR в Португалии закрыт для новоприбывших и заменён на IFICI, неофициально называемый NHR 2.0. IFICI предлагает фиксированную ставку налога 20% на квалифицируемый португальский профессиональный доход и освобождение от налога на большую часть зарубежного дохода в течение десяти лет. В отличие от прежнего NHR, он требует работы по подходящей высококвалифицированной или инновационной профессии, поэтому пассивные инвесторы и пенсионеры, как правило, не проходят по критериям.
В 2026 году Кипр и Греция — основные маршруты в ЕС, предлагающие резидентство, привязанное к покупке недвижимости. Кипр предоставляет постоянное место жительства от €300,000 плюс VAT, а греческая Golden Visa начинается от €250,000 до €800,000 в зависимости от района. Португалия исключила свой путь через недвижимость в октябре 2023 года, а Испания полностью закрыла свою Golden Visa 3 апреля 2025 года.
Ни один из путей не является быстрым в 2026 году. Гражданство Кипра в порядке натурализации требует восьми лет подлинного проживания, поэтому пассивные инвесторы в недвижимость, которые фактически там не живут, не продвигаются к нему. Португалия повысила требование к гражданству до десяти лет (семь для граждан ЕС и стран CPLP) с 19 мая 2026 года — против прежних пяти, — при этом отсчет теперь начинается с момента выдачи первого вида на жительство.
Оставьте свои контакты, и персональный консультант свяжет вас с подходящим специалистом по структурированию в течение 24 часов.