Pokud jde o získání pobytu v EU prostřednictvím nemovitosti v roce 2026, je Kypr jasně a fakticky jedinou volbou z těchto dvou, protože Portugalsko v říjnu 2023 odstranilo nemovitosti ze svého programu Golden Visa a koupě nemovitosti tam nyní nezakládá žádný pobyt. Kypr naproti tomu stále poskytuje kupujícím ze zemí mimo EU zrychlený trvalý pobyt, pokud investují alespoň €300,000 (plus VAT) do novostavby, se schválením zhruba za dva až tři měsíce a bez povinnosti žít na ostrově.
Závěr: tyto dvě země již nejsou jako nemovitostní cesty srovnatelné. Poctivé srovnání staví kyperský živý trvalý pobyt vázaný na nemovitost proti nenemovitostním možnostem portugalské Golden Visa (investiční fondy od €500,000) a proti velmi odlišným daňovým režimům obou zemí. Tento průvodce popisuje prahové hodnoty, co každý status uděluje, časové rámce k občanství a daňové hledisko, přičemž každý údaj je ověřen pro polovinu roku 2026.
Ne. Portugalsko nenabízí cestu k pobytu založenou na nemovitostech od října 2023, kdy byly nemovitosti a realitní fondy vyňaty z programu Golden Visa. Koupě domu, bytu nebo vily v Portugalsku v roce 2026 vám nedává vůbec žádná pobytová práva.
Samotná Golden Visa stále existuje, ale pouze prostřednictvím nerealitních investic. Kvalifikované cesty v roce 2026 jsou:
Pokud chcete konkrétně pobyt spojený s vlastnictvím nemovitosti, Portugalsko nepřipadá v úvahu. V rámci EU tak zbývají Kypr (od €300,000) a Řecko (od €250,000 do €800,000 podle oblasti) jako hlavní cesty spojené s nemovitostmi v roce 2026. Španělsko svou Golden Visa zcela ukončilo 3. dubna 2025, takže ani ono už není možností.
Kypr uděluje zrychlený trvalý pobyt občanům zemí mimo EU, kteří uskuteční kvalifikovanou investici do nemovitosti, a to podle nařízení 6(2) (kategorie 6.2) svých imigračních předpisů. I v roce 2026 zůstává skutečnou cestou koupě nemovitosti výměnou za pobyt.
Základní požadavky jsou:
Zpracování obvykle trvá přibližně dva až tři měsíce. Povolení se uděluje doživotně, nezaniká a vztahuje se na hlavního žadatele, manžela/manželku a nezaopatřené děti. K jeho udržení stačí, aby držitel navštívil Kypr jednou za dva roky; status se ztrácí pouze dobrovolným vzdáním se nebo nepřítomností delší než dva po sobě jdoucí roky.
Dvě praktické poznámky. Trvalý pobyt kategorie 6.2 sám o sobě neopravňuje k místnímu zaměstnání, přestože držitelé mohou vlastnit kyperskou společnost a čerpat dividendy. Pokud jde o VAT, standardní sazba u novostaveb je 19%; snížená sazba 5% se vztahuje na prvních 130m²/€350,000 kvalifikovaného hlavního a trvalého bydliště (za předpokladu, že celková plocha nepřesáhne 190m² a celková hodnota €475,000, nad kterou se na přebytek uplatní 19%), avšak čistě investiční kupující obvykle platí 19%.
Kypr uděluje trvalý pobyt okamžitě, zatímco portugalské Golden Visa uděluje pouze obnovitelné povolení k dočasnému pobytu, které se po pěti letech stává trvalým. To je jeden z největších praktických rozdílů.
Liší se i mobilita. Portugalské povolení k pobytu umožňuje bezvízové cestování v rámci schengenského prostoru. Kypr je plnoprávným členem EU, ale dosud není v Schengenu; usiluje o přistoupení v roce 2026 nebo 2027, avšak k polovině roku 2026 neměl potvrzené datum ze strany Rady, takže kyperské povolení k pobytu v současnosti neuděluje volný pohyb v Schengenu. Důležité je, že ani jedno povolení nedává automatické celoevropské právo žít a pracovat v jiných členských státech; to právo přichází až s občanstvím.
Očekávání ohledně fyzické přítomnosti jsou u obou mírná. Kypr požaduje pouze návštěvu jednou za dva roky. Portugalské Golden Visa vyžaduje zhruba sedm dní v prvním roce a 14 dní v každém následujícím dvouletém období, což je jeden z nejnižších pobytových požadavků v Evropě.
Zde je srovnání vedle sebe podle pravidel platných v polovině roku 2026.
Závěr: Kypr jednoznačně vítězí jako rychlá, trvalá cesta spojená s nemovitostí; Portugalsko je nyní hrou o fondy a daně, nikoli hrou o nemovitosti.
Obě cesty jsou v roce 2026 dlouhou poutí k občanství a portugalský časový rámec se letos prudce prodloužil. Ani jedna z nich není rychlým pasem.
Kyperské občanství naturalizací vyžaduje osm let zákonného pobytu, který se skládá ze sedmi let v rámci předchozích deseti let a souvislých závěrečných 12 měsíců před podáním žádosti. Zásadní háček: vyžaduje to skutečný fyzický pobyt na Cyprus. Pasivní zrychlený trvalý pobyt, který vyžaduje pouze návštěvu jednou za dva roky, požadovanou přítomnost nezakládá, takže investoři do nemovitostí, kteří na Cyprus skutečně nežijí, se pouhým držením trvalého pobytu k pasu nepřibližují.
Portugal historicky nabízelo nejrychlejší pas EU, pět let pobytu s minimální dobou přítomnosti. To se změnilo 19. května 2026, kdy Lei Orgânica n.º 1/2026 zvýšil požadavek na deset let zákonného pobytu pro většinu žadatelů a na sedm let pro státní příslušníky zemí EU a CPLP (portugalsky mluvících). Žadatelé musí rovněž složit jazykovou zkoušku z portugalštiny na úrovni A2. Naturalizační lhůta nyní začíná běžet vydáním první pobytové karty, nikoli podáním žádosti, což může vzhledem k průtahům při zpracování přidat další čas. Žádosti podané nejpozději 18. května 2026 zůstávají v původním pětiletém režimu.
Pro pasivní investiční příjmy a osoby v důchodu je kyperský režim non-dom výhodnější; portugalská náhrada za NHR odměňuje především kvalifikované profesionály, nikoli pasivní investory.
Kyperský status non-dom nabízí:
Portugalský proslulý režim NHR je pro nově příchozí uzavřen a byl nahrazen režimem IFICI, neformálně NHR 2.0. IFICI poskytuje rovnou sazbu 20% na kvalifikované portugalské příjmy ze zaměstnání a ze samostatné výdělečné činnosti a navíc osvobození většiny příjmů ze zahraničních zdrojů, a to po dobu deseti let. Musíte však vykonávat způsobilé vysoce kvalifikované nebo inovačně zaměřené povolání a nesměli jste být portugalským daňovým rezidentem v předchozích pěti letech. Pasivní investoři a důchodci žijící z dividend nebo penzí zpravidla nárok na IFICI vůbec nemají.
Závěr: pro příjmy z dividend, úroků a investic zvolte kyperský non-dom; portugalský IFICI zvažte pouze tehdy, jste-li kvalifikovaný profesionál v oblasti vědy, technologií nebo podobném oboru.
V roce 2026 toto srovnání přetvořilo několik zásadních změn, které všechny hrají ve prospěch Kypru v otázce pobytu na základě nemovitosti.
Pro kontext širšího evropského obrazu: Španělsko ukončilo své Golden Visa dne 3. dubna 2025 (bez cesty přes nemovitosti), portugalská cesta přes nemovitosti je uzavřena od října 2023, zatímco řecké Golden Visa na základě nemovitosti zůstává v platnosti s limity z roku 2024 ve výši €800,000 ve vysoce žádaných oblastech, €400,000 jinde a €250,000 pro konverze a památkově chráněné budovy.
Zvolte Cyprus, pokud chcete pobyt skutečně vázaný na vlastnictví nemovitosti, získaný rychle a natrvalo, s mírným pravidlem přítomnosti a silným daňovým aspektem.
Pokud je vaší prioritou konkrétně cesta vázaná na nemovitost a Cyprus vám nevyhovuje, stojí za zvážení jiné trhy. Greece stále nabízí aktivní nemovitostní cestu (€250,000 až €800,000). UAE uděluje desetileté Golden Visa u nemovitosti oceněné na AED 2 million, s 0% daní z osobního příjmu, kapitálových zisků a z nemovitostí, není to však možnost v rámci EU. Ty patří mezi devět trhů, jimž se INOVO věnuje, což kupujícím umožňuje porovnat kyperskou variantu trvalého pobytu v EU s řeckou, UAE a dalšími cestami na srovnatelném základě, místo aby předpokládali, že jedna země vyhovuje každému cíli.
Ano, portugalský program Golden Visa je v roce 2026 stále otevřený, ale ne pro nemovitosti. Nemovitostní cesta byla odstraněna v říjnu 2023, takže koupě domu už nezakládá nárok na pobyt. Mezi kvalifikované investice nyní patří €500,000 do portugalského fondu, €500,000 do výzkumu a vývoje, investice do společnosti spojená s vytvořením pracovních míst nebo kulturní dar ve výši €250,000.
Kyperský zrychlený trvalý pobyt vyžaduje minimální investici do nemovitosti ve výši €300,000 (bez VAT) do obytné novostavby koupené přímo od developera. Musíte rovněž prokázat alespoň €50,000 zajištěného ročního příjmu ze zdrojů mimo Cyprus, plus €15,000 na manžela/manželku a €10,000 na dítě. Prostředky musí být převedeny ze zahraničí a plně uhrazeny před podáním žádosti.
Ne. Kyperský trvalý pobyt je národní status; nepřiznává právo žít nebo pracovat v jiných členských státech EU, což přichází až s občanstvím. Kypr také k polovině roku 2026 dosud není v schengenském prostoru, takže toto povolení v současnosti neposkytuje bezvízové cestování v rámci Schengenu. Tato výhoda mobility se očekává až poté, co Kypr dokončí vstup do Schengenu, plánovaný na rok 2026 nebo 2027.
Ne. Kyperský trvalý pobyt v rámci zrychlené cesty se uděluje na doživotí a vyžaduje pouze návštěvu Kypru alespoň jednou za dva roky. Status se ztrácí pouze dobrovolným vzdáním se nebo nepřítomností delší než dva po sobě jdoucí roky. Tato minimální přítomnost se však nezapočítává k občanství, které vyžaduje skutečný dlouhodobý pobyt.
Portugalský režim NHR je pro nově příchozí uzavřen a byl nahrazen režimem IFICI, neformálně nazývaným NHR 2.0. IFICI nabízí paušální daň 20% na kvalifikovaný portugalský profesní příjem a osvobození většiny zahraničního příjmu po dobu deseti let. Na rozdíl od původního NHR vyžaduje, abyste pracovali ve způsobilé vysoce kvalifikované nebo inovační profesi, takže pasivní investoři a důchodci obecně nesplňují podmínky.
V roce 2026 jsou Kypr a Řecko hlavními cestami v EU, které nabízejí pobyt spojený s nákupem nemovitosti. Kypr uděluje trvalý pobyt od €300,000 plus VAT a řecká Golden Visa se pohybuje od €250,000 do €800,000 podle oblasti. Portugalsko odstranilo svou cestu přes nemovitost v říjnu 2023 a Španělsko svou Golden Visa zcela ukončilo 3. dubna 2025.
Ani jedna cesta není v roce 2026 rychlá. Kyperské občanství naturalizací vyžaduje osm let skutečného pobytu, takže pasivní investoři do nemovitostí, kteří tam ve skutečnosti nežijí, se k němu neposouvají. Portugalsko od 19. května 2026 zvýšilo požadavek na občanství na deset let (sedm pro státní příslušníky EU a CPLP) z původních pěti, přičemž lhůta nyní začíná běžet vydáním první pobytové karty.
Sdílejte své údaje a soukromý poradce vás do 24 hodin spojí se správným specialistou na strukturování.